LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 3 novembre 2021
Rejet
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 759 F-D
Pourvoi n° C 20-20.437
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 3 NOVEMBRE 2021
La société Swisslife assurance et patrimoine, société anonyme, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° C 20-20.437 contre l'arrêt rendu le 16 septembre 2020 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige l'opposant à la société d'Investissement pour une médecine moderne (SIM), société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1], défenderesse à la cassation.
En présence de :
la société Immobilière Dassault, société anonyme, dont le siège est [Adresse 3],
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Aldigé, conseiller référendaire, les observations de la SCP Alain Bénabent, avocat de la société Swisslife assurance et patrimoine, de la SCP Yves et Blaise Capron, avocat de la société d'Investissement pour une médecine moderne, après débats en l'audience publique du 21 septembre 2021 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Aldigé, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 16 septembre 2020), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 11 avril 2019, pourvoi n° 18-13.668), la société Swisslife assurance et patrimoine, propriétaire de locaux à usage de bureaux et centre de recherches médicales, biologiques, radiologiques et toutes activités annexes ou complémentaires, à l'exclusion de toute autre, donnés en location à la Société d'investissement pour une médecine moderne, l'a assignée en fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2012, en prétendant à un loyer déplafonné.
Examen du moyen
Sur le moyen, pris en sa première branche, ci-après annexé
2. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le moyen, pris en ses deuxième et troisième branches
Enoncé du moyen
3. La société Swisslife assurance et patrimoine fait grief à l'arrêt de refuser le déplafonnement du loyer à l'occasion du renouvellement du bail, alors :
« 2°/ qu'à moins d'une modification notable des caractéristiques des locaux loués, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties ou des facteurs locaux de commercialité, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction publié par l'INSEE ou s'ils sont applicables, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des activités tertiaires publiés par l'INSEE ; que la destination des lieux loués est celle effectivement autorisée par le bail et ses avenants ou, à défaut, par le tribunal ; qu'en l'espèce, la destination des lieux loués, telle que résultant du bail du 12 février 1987 ultérieurement renouvelé, était « à usage de bureaux et centre de recherche médicale, biologie, radiologie, ainsi que toutes les activités annexes et complémentaires, à l'exclusion de toute autre. Cette destination ne pourra être ni changée, ni étendue » ; que la cour d'appel a expressément retenu qu'il y avait eu modification de la destination des lieux loués, dès lors que « les soins traditionnels dispensés au sein du centre esthétique », à savoir les soins allant « de l'épilation à la cire, au modelage en passant par la beauté des mains et des pieds avec pose de vernis à ongle », ne présentaient pas « un quelconque degré de connexité ou de complémentarité avec l'activité du centre médical » ; qu'il résultait nécessairement de ces constatations une modification notable de la destination des lieux loués, le société locataire ayant ajouté une activité non prévue au bail, qui n'était ni complémentaire, ni annexe à celle initialement et contractuellement convenue ; qu'en décidant que l'adjonction d'une activité d'esthétique ne constituait pas une modification notable de la destination des lieux, au motif inopérant que les soins esthétiques traditionnels ne constituaient « qu'une activité minoritaire, non essentielle », la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable en la cause, ensemble les articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce ;
3°/ qu'en l'espèce, la destination des lieux loués, telle que résultant du bail du 12 février 1987 ultérieurement renouvelé, était « à usage de bureaux et centre de recherche médicale, biologie, radiologie, ainsi que toutes les activités annexes et complémentaires, à l'exclusion de toute autre. Cette destination ne pourra être ni changée, ni étendue » ; que la cour d'appel a expressément retenu que le rapport d'expertise établissait que « le centre d'esthétique du Parc Monceau propose des soins visages-corps, LPG/Cellu M6, épilation, épilation définitive, beauté des mains, beauté des pieds s'apparentant à un institut de beauté ; que les captures d'écran du site internet du centre esthétique produites par le bailleur présentent le centre esthétique comme implanté au sein d'un cabinet médical dédié à l'esthétique, « doté du must en matière de beauté et de bien-être : haute technologie d'épilation définitive sans douleur (Alma Lazer), Cellu M6 endermolab (dernier né de la gamme LPG), sans omettre les sublimes soins visages et corps Carita » ; qu'il résultait nécessairement de ces constatations que l'adjonction d'un centre d'esthétique constituait une modification notable de la destination des lieux loués, dès lors qu'il n'y était pratiqué, non pas des activités connexes ou complémentaires aux activités médicales, mais des activités s'apparentant à un institut de beauté ; qu'en décidant au contraire que « la part d'activité dépendant de technologies nouvelles » était « étroitement liée à l'activité de chirurgie plastique et esthétique pratiquée au sein du cabinet médical », de sorte qu'elle constituait une activité annexe ou complémentaire entrant dans la destination contractuelle, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable en la cause, ensemble les articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce. »
Réponse de la Cour
4. La cour d'appel a retenu souverainement que la modification de la destination contractuelle des lieux résultait de la seule adjonction des soins esthétiques traditionnels qui ne constituent qu'une activité minoritaire et non essentielle.
5. Elle a pu en déduire que la modification de la destination contractuelle des lieux était dépourvue de caractère notable.
6. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Swisslife assurance et patrimoine aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Swisslife assurance et patrimoine et la condamne à payer à la Société d'investissement pour une médecine moderne la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller référendaire rapporteur empêché, et prononcé par le président en son audience publique du trois novembre deux mille vingt et un.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Alain Bénabent , avocat aux Conseils, pour la société Swisslife assurance et patrimoine
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à la somme de 87.307,35 euros par an et en principal à compter du 1er avril 2012 le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre la société Swisslife Assurance et Patrimoine et la société Sim, pour les locaux sis à [Adresse 1] ;
AUX MOTIFS PROPRES QU' « il résulte des dispositions de l'article R. 145-11 du code de commerce que le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence et échappe en conséquence à la règle du plafonnement ; que le bailleur invoque la nature par essence exclusivement intellectuelle des activités permises par le bail ; que selon la convention des parties à laquelle il convient de se reporter, les locaux sont à usage de bureaux et centre de recherche médicale, biologique, radiologique ainsi que de toutes activités annexes ou complémentaires ; que la cour relève que le bail ne stipule par un usage exclusif de bureaux se limitant à une activité intellectuelle et administrative puisqu'il autorise un centre de recherches médicales, biologiques, radiologiques et toutes activités annexes ou complémentaires supposant la réception d'une clientèle attachée à l'activité du centre et vente de marchandises ainsi que l'a relevé le premier juge ; qu'il s'ensuit que la destination contractuelle n'est pas strictement à usage de bureaux, étant précisé sur ce point qu'il est inopérant pour le bailleur de se prévaloir du paiement de la taxe sur les bureaux, la définition du local à usage de bureaux au sens de l'article R. 145-11 ne se confondant pas avec celle des bureaux au sens fiscal ; que ce premier motif de déplafonnement sera en conséquence écarté ; qu'il résulte des dispositions de l'article L. 145-34 du code de commerce que le principe du plafonnement du loyer du bail à renouveler est écarté s'il existe pendant le cours du bail expiré, une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ; que ces éléments sont : 1° les caractéristiques du local considéré, 2° la destination des lieux, 3° les obligations respectives des parties, 4° les facteurs locaux de commercialité ; que le bailleur invoque une modification de la destination contractuelle des lieux loués découlant de l'adjonction à une activité éminemment médicale, d'une activité commerciale constituée par l'installation d'un centre de beauté sans lien avec l'activité principale, ne pouvant dès lors être considérée comme une activité connexe ou complémentaire ; qu'il est constant que le bail autorise l'exploitation d'activités annexes ou complémentaires et dispense le preneur de la procédure prévue par l'article L. 145-57 du code de commerce ; que la cour rappelle que l'activité connexe ou complémentaire doit être unie à l'activité principale par un lien suffisant ; que l'activité connexe présente un rapport étroit avec l'activité principale tandis que l'activité complémentaire s'entend d'une activité qui, ayant un caractère accessoire, est susceptible de favoriser le développement de celles déjà exercées dans les lieux sans en modifier la nature ; qu'il importe dès lors de déterminer si l'activité du centre de beauté est annexe ou complémentaire à l'activité principale qui continue à être exercée dans les locaux loués ; qu'il ressort des pièces produites par le bailleur et notamment de l'extrait du site internet de la société Sim et de la copie de sa carte de visite que le centre médical du Parc Monceau regroupe une équipe de médecins spécialisés en chirurgie-plastique et esthétique, médecine générale, ostéopathie, médecine du sport, chirurgie dentaire spécialisée dans l'implantologie, infirmière libérale et inclut un centre de bilans médicobiologiques ; que le rapport d'expertise établit pour sa part que le centre d'esthétique du Parc Monceau propose des soins visages-corps, LPG/Cellu M6, épilation, épilation définitive, beauté des mains, beauté des pieds s'apparentant à un institut de beauté ; que les captures d'écran du site internet du centre esthétique produites par le bailleur présentent le centre esthétique comme implanté au sein d'un cabinet médical dédié à l'esthétique, « doté du must en matière de beauté et de bien-être : haute technologie d'épilation définitive sans douleur (Alma Lazer), Cellu M6 endermolab (dernier né de la gamme LPG), sans omettre les sublimes soins visages et corps Carita », précisant qu'il propose également tous les soins traditionnels qui vont de l'épilation à la cire, au modelage en passant par la beauté des mains et des pieds avec pose de vernis à ongle ; que s'il ne peut être retenu que les soins traditionnels dispensés au sein du centre esthétique présentent un quelconque degré de connexité ou de complémentarité avec l'activité du centre médical, il en va différemment de la part d'activité dépendant de technologies nouvelles étroitement liées à l'activité de chirurgie plastique et esthétique pratiquée au sein du cabinet médical ; que la modification de la destination contractuelle des lieux ne résulte ainsi que de l'adjonction de ces soins traditionnels qui ne constituent qu'une activité minoritaire, non essentielle, ainsi qu'il ressort du descriptif sus-mentionné ; qu'elle est en conséquence dépourvue de caractère notable de sorte que ce motif de déplafonnement sera également écarté » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES DU PREMIER JUGE QUE « pour déroger à la règle du plafonnement, la destination doit être à usage exclusif de bureaux, ce qui n'est pas le cas de la présente espèce où sont autorisées les activités de recherche médicale, biologie, radiologie, ainsi que les activités complémentaires à l'instar d'un centre d'esthétique et d'institut de beauté avec actes de commerce, réception de clientèle et vente de marchandise ; que la destination contractuelle n'est donc pas strictement à usage de bureaux et le loyer de renouvellement ne peut être fixé à la valeur locative sur ce fondement » ;
1°/ ALORS QUE le prix du bail à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence ; que l'usage exclusif de bureaux des locaux loués s'apprécie au regard de la destination des lieux qui résulte, non de l'usage qui en est fait, mais de la convention des parties ; que le caractère d'usage exclusif de bureaux suppose l'exercice d'une activité intellectuelle et administrative, et n'est pas incompatible avec le fait pour le preneur de recevoir de la clientèle dès lors que les locaux loués ne servent ni au dépôt ni à la livraison de marchandises ; qu'en l'espèce, la destination des lieux loués, telle que résultant du bail du 12 février 1987 ultérieurement renouvelé était « à usage de bureaux et centre de recherche médicale, biologie, radiologie, ainsi que toutes les activités annexes et complémentaires, à l'exclusion de toute autre. Cette destination ne pourra être ni changée, ni étendue » ; que les activités exercées étaient donc de nature exclusivement intellectuelle, nonobstant la réception de clientèle ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble l'article R. 145-11 du code de commerce ;
2°/ ALORS QU' à moins d'une modification notable des caractéristiques des locaux loués, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties ou des facteurs locaux de commercialité, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction publié par l'INSEE ou s'ils sont applicables, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des activités tertiaires publiés par l'INSEE ; que la destination des lieux loués est celle effectivement autorisée par le bail et ses avenants ou, à défaut, par le Tribunal ; qu'en l'espèce, la destination des lieux loués, telle que résultant du bail du 12 février 1987 ultérieurement renouvelé, était « à usage de bureaux et centre de recherche médicale, biologie, radiologie, ainsi que toutes les activités annexes et complémentaires, à l'exclusion de toute autre. Cette destination ne pourra être ni changée, ni étendue » ; que la Cour d'appel a expressément retenu qu'il y avait eu modification de la destination des lieux loués, dès lors que « les soins traditionnels dispensés au sein du centre esthétique »,à savoir les soins allant « de l'épilation à la cire, au modelage en passant par la beauté des mains et des pieds avec pose de vernis à ongle », ne présentaient pas « un quelconque degré de connexité ou de complémentarité avec l'activité du centre médical » (cf. Arrêt, p. 6) ; qu'il résultait nécessairement de ces constatations une modification notable de la destination des lieux loués, le société locataire ayant ajouté une activité non prévue au bail, qui n'était ni complémentaire,
ni annexe à celle initialement et contractuellement convenue ; qu'en décidant que l'adjonction d'une activité d'esthétique ne constituait pas une modification notable de la destination des lieux, au motif inopérant que les soins esthétiques traditionnels ne constituaient « qu'une activité minoritaire, non essentielle » (cf. arrêt, p. 6), la Cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable en la cause, ensemble les articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce ;
3°/ ALORS QU' en l'espèce, la destination des lieux loués, telle que résultant du bail du 12 février 1987 ultérieurement renouvelé, était « à usage de bureaux et centre de recherche médicale, biologie, radiologie, ainsi que toutes les activités annexes et complémentaires, à l'exclusion de toute autre. Cette destination ne pourra être ni changée, ni étendue » ; que la Cour d'appel a expressément retenu que le rapport d'expertise établissait que « le centre d'esthétique du Parc Monceau propose des soins visages-corps, LPG/Cellu M6, épilation, épilation définitive, beauté des mains, beauté des pieds s'apparentant à un institut de beauté ; que les captures d'écran du site internet du centre esthétique produites par le bailleur présentent le centre esthétique comme implanté au sein d'un cabinet médical dédié à l'esthétique, « doté du must en matière de beauté et de bien-être : haute technologie d'épilation définitive sans douleur (Alma Lazer), Cellu M6 endermolab (dernier né de la gamme LPG), sans omettre les sublimes soins visages et corps Carita » (cf. arrêt, p. 6) ; qu'il résultait nécessairement de ces constatations que l'adjonction d'un centre d'esthétique constituait une modification notable de la destination des lieux loués, dès lors qu'il n'y était pratiqué, non pas des activités connexes ou complémentaires aux activités médicales, mais des activités s'apparentant à un institut de beauté ; qu'en décidant au contraire que « la part d'activité dépendant de technologies nouvelles » était « étroitement liée à l'activité de chirurgie plastique et esthétique pratiquée au sein du cabinet médical », de sorte qu'elle constituait une activité annexe ou complémentaire entrant dans la destination contractuelle (cf. arrêt, p. 6), la Cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable en la cause, ensemble les articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce.
