LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 9 septembre 2021
Cassation
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 606 F-D
Pourvoi n° Z 20-16.685
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 9 SEPTEMBRE 2021
1°/ M. [T] [J], domicilié [Adresse 3],
2°/ Mme [W] [J], épouse [M], domiciliée [Adresse 1],
3°/ Mme [H] [J], domiciliée [Adresse 4],
4°/ Mme [E] [J], domiciliée [Adresse 2],
ont formé le pourvoi n° Z 20-16.685 contre l'arrêt rendu le 13 février 2020 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-7), dans le litige les opposant à la société Archipel, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 5], défenderesse à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Aldigé, conseiller référendaire, les observations de la SARL Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat des consorts [J], de la SCP Boulloche, avocat de la société Archipel, après débats en l'audience publique du 15 juin 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Aldigé, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 13 février 2020), le 1er avril 1999, la société Archipel a pris à bail des locaux à usage commercial appartenant à M. [T] [J] et à Mmes [W], [H] et [E] [J] (les consorts [J]).
2. Soutenant, lors du renouvellement du bail, qu'elle avait payé un excédent de loyers et de charges, la société Archipel a assigné les consorts [J] en répétition de l'indu.
Examen des moyens
Sur le premier moyen, pris en sa deuxième branche
Enoncé du moyen
3. Les consorts [J] font grief à l'arrêt de les condamner à payer une certaine somme à la société Archipel au titre des loyers et charges indûment versés, alors :
« 2°/ que les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en cause d'appel, les consorts [J] avaient notamment produit les avis de taxes foncières des années 2008 à 2013 justifiant que soient déduits du trop payé calculé par l'expert, d'une part, la différence entre ce que celui-ci avait retenu pour l'année 2008 et la réalité de ce qui était imputable au locataire, soit la somme de 701,73 euros, d'autre part, les taxes foncières 2009, 2010, 2011, 2012 et 2013, non comptabilisées par l'expert d'un montant de 8 991,92 euros, soit un total de 9 693,65 euros ; qu'en retenant que le premier juge avait relevé à juste titre qu'il résultait des conclusions du rapport d'expertise qu'il existait un trop perçu de loyers et charges d'un montant de 16 453 euros pour la période allant du 1er avril 2008 au 31 décembre 2013, sans se livrer à l'examen réel et effectif des pièces invoquées et produites en appel versées aux débats, notamment les avis de taxes foncières, la cour d'appel a violé les articles 455 et 563 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 455 du code de procédure civile :
4. Selon ce texte, tout jugement doit être motivé. Le défaut de réponse aux conclusions constitue un défaut de motifs.
5. Pour accueillir la demande de la société Archipel, l'arrêt retient que le premier juge a relevé à juste titre qu'il résulte des conclusions du rapport d'expertise qu'il existe un trop-perçu de loyers et charges d'un montant de 16 453 euros pour la période allant du 1er avril au 31 décembre 2013.
6. En statuant ainsi, sans examiner les avis de taxes foncières régulièrement produits en cause d'appel par les bailleurs qui soutenaient que ces charges fiscales contractuellement dues par la locataire devaient venir en déduction de sa créance, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé.
Et sur le premier moyen, pris en ses troisième et quatrième branches
Enoncé du moyen
7.Les consorts [J] font grief à l'arrêt de les condamner à restituer à la société Archipel une autre somme à titre de loyers indûment perçus, alors :
« 3°/ que tout jugement doit être motivé et que le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'en retenant, pour condamner les consorts [J] à la somme de 2 765,23 euros pour les loyers payés sur 24 m² appartenant au domaine public maritime, que les bailleurs ne produisaient aucun élément établissant leur droit à percevoir un loyer pour les 24 m² appartenant au domaine public maritime, sans même examiner, ne serait-ce que pour l'écarter, le moyen opérant des conclusions d'appel des consorts [J] faisant valoir, d'une part, que la question de l'empiétement de l'immeuble sur le domaine public maritime relevait uniquement des juridictions administratives, étant précisé qu'aucune opération de délimitation du domaine public maritime n'était intervenue, d'autre part, qu'il résultait du rapport de M. [G] géomètre, expert judiciaire, que l'immeuble des consorts [J] n'était pas bâti sur le domaine public maritime, ce dont il s'évinçait que l'immeuble était bâti sur une parcelle privative leur appartenant en totalité et correspondant à la délimitation cadastrale, enfin, que la société Archipel était tenue par les termes de son bail et devait contractuellement régler ses loyers correspondant aux surfaces louées, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
4°/ que les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; que les consorts [J] faisaient valoir qu'en l'état des incertitudes et contradictions existant sur l'existence d'un éventuel empiétement sur le domaine public maritime alors que l'immeuble avait été édifié sur une parcelle privative régulièrement cadastrée et avait été acquis par un acte régulièrement publié à la Conservation des hypothèques, ils avaient fait intervenir M. [G], géomètre-expert et expert-judiciaire, lequel, dans un compte rendu de mission du 25 avril 2016 régulièrement communiqué, avait précisé que l'immeuble se situait manifestement au-delà du domaine public maritime ; qu'en se bornant à adopter les motifs du premier juge et à énoncer qu'il a, à juste titre condamné les consorts [J] à payer in solidum à la société Archipel la somme de 2 765,23 euros pour les loyers payés sur 24 m² appartenant au domaine public maritime, sans examiner le compte rendu de mission de M. [G] de nature à établir qu'aucune partie de l'immeuble ne se trouvait sur le domaine public maritime, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 455 du code de procédure civile :
8. Selon ce texte, tout jugement doit être motivé. Le défaut de réponse aux conclusions constitue un défaut de motifs.
9. Pour accueillir la demande de la société Archipel, l'arrêt retient encore que le premier juge a condamné à juste titre les bailleurs à rembourser à la locataire les loyers correspondant à une superficie de 24 m² appartenant au domaine public maritime.
10. En statuant ainsi, sans répondre aux conclusions des bailleurs, contestant l'existence d'un empiétement sur le domaine public maritime et soutenant que les loyers étaient contratuellement dus par la locataire tant que cette contestation ne serait pas tranchée par la juridiction administrative, et sans examiner le rapport d'un géomètre-expert, produit en cause d'appel, concluant qu'aucune partie des lieux loués n'était édifiée sur le domaine public maritime, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 13 février 2020 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence autrement composée ;
Condamne la société Archipel aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Archipel et la condamne à payer aux consorts [J] la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf septembre deux mille vingt et un.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SARL Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat aux Conseils, pour les consorts [J]
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement en ce qu'il a condamné les consorts [J] à payer in solidum à la société Archipel les sommes de 16.453 euros au titre d'un trop perçu sur sa consommation en eau et taxes foncières non justifiées pour la période allant du 1er avril 2008 au 31 décembre 2013 et la somme de 2.765,23 euros pour les loyers payés sur 24 m² appartenant au domaine public maritime ;
Aux motifs propres que, sur le fond : par des motifs pertinents que la cour adopte, le premier juge a relevé à juste titre qu'il résulte des conclusions du rapport d'expertise qu'il existe bien un trop perçu de loyers et charges d'un montant de 16.453 euros pour la période allant du 1er avril au 31 décembre 2013 ; ainsi c'est à bon droit que ce même premier juge a condamné Mme [W] [J], épouse [M], Mme [H] [J], Mme [E] [J] et M. [T] [J] à payer in solidum à la Sarl Archipel la somme de 16.453 euros au titre d'un trop perçu sur sa consommation en eau et taxes foncières non justifiées pour la période allant du 1er avril 2008 au 31 décembre 2013 ; le jugement querellé sera donc confirmé sur ce point ; par des motifs également pertinents que la cour adopte, le premier juge, opérant une exacte application du droit aux faits, a, à juste titre condamné Mme [W] [J], épouse [M], Mme [H] [J], Mme [E] [J] et M. [T] [J] à payer in solidum à la Sarl Archipel: la somme de 2.765,23 euros pour les loyers payés sur 24 m² appartenant au domaine public maritime, la somme de 5.353 euros au titre des frais d'expertise ordonnée en référé ; le jugement entrepris sera donc confirmé sur ces points ;
Et aux motifs adoptés que sur la restitution de l'indu : il résulte des conclusions du rapport d'expertise de monsieur [Y] contre lequel aucune critique n'est formulée, qu'il existe bien un trop perçu sur loyers et charges d'un montant total de 16.453 euros pour la période du 1er avril 2008 au 31 décembre 2013 ; le montant des loyers dus d'avril 2008 à décembre 2013 s'établit à la somme totale de 90.504 euros ; en l'état des éléments communiqués par Monsieur [J] qui n'a produit au cours de l'expertise que l'avis d'imposition de 2008, le montant des taxes foncières dues pour neuf mois au cours de l'année 2008 s'établit à la somme de 949 euros ; selon les relevés du compteur d'eau lors de l'accedit au 14 janvier 2014, la consommation d'eau due par le preneur s'établit au 31 décembre 2013 à la somme totale de 4.946 euros ; le montant des règlements effectués par la Sarl Archipel s'établit pour la même période à la somme totale de 112.852 euros ; dès lors, les bailleurs devront restituer la somme de 16.453 euros au titre d'un trop-perçu pour la période du 1er avril 2008 au 31 décembre 2013 ; monsieur [Y] indique que la Sarl Archipel au titre du bail commercial de 1999 occupe le rez-de-chaussée d'un bâtiment sur une superficie utile de 148 m2 ; il explique que la mesure du domaine public maritime effectuée par géomètre pour Marseille Provence Métropole qui en est la gestionnaire, permet de retenir que sur les 148 m2 loués 24 m2 utiles appartiennent au domaine public maritime ; la Sarl Archipel a souscrit un contrat d'occupation de terre-plein à des fins commerciales pour une surface de 81 m² de surface bâtie depuis le 19 mars 2014 à effet au 1er novembre 2012 ; il est ainsi autorisé à exploiter une partie bâtie à usage de restauration, bureaux, magasins et sanitaires à destination des plongeurs ainsi qu'une terrasse bâtie à usage de restauration situés sur le domaine public maritime ; les bailleurs ne produisent aucun élément établissant leur droit à percevoir un loyer pour les 24 m2 utiles appartenant au domaine public maritime ; selon un calcul qui n'est pas discuté par les défendeurs, l'expert propose de fixer le montant des sommes indûment perçues par le bailleur sur des constructions édifiées sur le domaine public maritime, en amputant la somme des loyers versés d'avril 2008 au 31 décembre 2013 soit 90.504 euros de 24/148èmes soit le rapport entre les surfaces empiétant sur le domaine public maritime et les surfaces des locaux décrits au bail ; cette somme de 14.677 euros pour 69 mois, doit être réduite à la durée pendant laquelle le preneur a dû s'acquitter d'une redevance auprès de MPM pour l'occupation de 24 m 2 appartenant au domaine public, soit du 1er novembre 2012 au 31 décembre 2013 (13 mois) ; il en résulte que les bailleurs devront restituer au preneur à ce titre la somme de 2.765,23 euros ;
1°) Alors que la juridiction supérieure ne peut se contenter de renvoyer purement et simplement aux motifs des premiers juges sans avoir procédé elle-même à l'examen des prétentions des parties et des moyens développés à leur soutien ; qu'en se bornant à renvoyer purement et simplement aux motifs des premiers juges, qui avaient condamné les consorts [J] aux sommes de 16.453 euros au titre d'un trop-perçu sur sa consommation en eau et taxes foncières non justifiées pour la période du 1er avril 2008 au 31 décembre 2013, de 2.765,23 euros pour les loyers payés sur 24 m² appartenant au domaine public maritime, et de 5.353 euros au titre des frais d'expertise ordonnée en référé, sans avoir procédé elle-même à l'examen des demandes ni des moyens développés à leur soutien, la cour d'appel a méconnu les articles 455 et 458 du code de procédure civile ;
2°) Alors que les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en cause d'appel, les consorts [J] avaient notamment produit les avis de taxes foncières des années 2008 à 2013 justifiant que soient déduits du trop payé calculé par l'expert, d'une part, la différence entre ce que celui-ci avait retenu pour l'année 2008 et la réalité de ce qui était imputable au locataire, soit la somme de 701,73 euros, d'autre part, les taxes foncières 2009, 2010, 2011, 2012 et 2013, non comptabilisées par l'expert d'un montant de 8.991,92 euros, soit un total de 9.693,65 euros ; qu'en retenant que le premier juge avait relevé à juste titre qu'il résultait des conclusions du rapport d'expertise qu'il existait un trop perçu de loyers et charges d'un montant de 16.453 euros pour la période allant du 1er avril 2008 au 31 décembre 2013, sans se livrer à l'examen réel et effectif des pièces invoquées et produites en appel versées aux débats, notamment les avis de taxes foncières, la cour d'appel a violé les articles 455 et 563 du code de procédure civile ;
3°) Alors que tout jugement doit être motivé et que le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'en retenant, pour condamner les consorts [J] à la somme de 2.765,23 euros pour les loyers payés sur 24 m² appartenant au domaine public maritime, que les bailleurs ne produisaient aucun élément établissant leur droit à percevoir un loyer pour les 24 m² appartenant au domaine public maritime (motifs adoptés du jugement p.7, §5), sans même examiner, ne serait-ce que pour l'écarter, le moyen opérant des conclusions d'appel des consorts [J] faisant valoir, d'une part, que la question de l'empiètement de l'immeuble sur le domaine public maritime relevait uniquement des juridictions administratives, étant précisé qu'aucune opération de délimitation du domaine public maritime n'était intervenue, d'autre part, qu'il résultait du rapport de monsieur [G] géomètre, expert judiciaire, que l'immeuble des consorts [J] n'était pas bâti sur le domaine public maritime, ce dont il s'évinçait que l'immeuble était bâti sur une parcelle privative leur appartenant en totalité et correspondant à la délimitation cadastrale, enfin, que la société Archipel était tenue par les termes de son bail et devait contractuellement régler ses loyers correspondant aux surfaces louées (conclusions d'appel p.5-6), la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
4°) Alors que les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; que les consorts [J] faisaient valoir qu'en l'état des incertitudes et contradictions existant sur l'existence d'un éventuel empiétement sur le domaine public maritime alors que l'immeuble avait été édifié sur une parcelle privative régulièrement cadastrée et avait été acquis par un acte régulièrement publié à la Conservation des hypothèques, ils avaient fait intervenir monsieur [G], géomètre-expert et expert-judiciaire, lequel, dans un compte rendu de mission du 25 avril 2016 régulièrement communiqué, avait précisé que l'immeuble se situait manifestement au-delà du domaine public maritime ; qu'en se bornant à adopter les motifs du premier juge et à énoncer qu'il a, à juste titre condamné les consorts [J] à payer in solidum à la société Archipel la somme de 2.765,23 euros pour les loyers payés sur 24 m² appartenant au domaine public maritime, sans examiner le compte rendu de mission de monsieur [G] du de nature à établir qu'aucune partie de l'immeuble ne se trouvait sur le domaine public maritime, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement en ce qu'il a condamné les consorts [J] à payer in solidum à la société Archipel la somme de 5.353 euros au titre des frais d'expertise ordonnés en référé et la somme de 1.300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance, d'avoir condamné les consorts [J] à payer in solidum à la société Archipel la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, d'avoir débouté les consorts [J] de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de l'instance d'appel, d'avoir confirmé le jugement en ce qu'il a condamné in solidum les consorts [J] aux entiers dépens de première instance et de les avoir condamnés in solidum aux entiers dépens d'appel ;
Aux motifs propres que, par des motifs également pertinents que la cour adopte, le premier juge, opérant une exacte application du droit aux faits a, à juste titre condamné Mme [W] [J], épouse [M], Mme [H] [J], Mme [E] [J] et M. [T] [J] à payer in solidum à la Sarl Archipel la somme de 5.353 euros au titre des frais d'expertise ordonnée en référé ;
Sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile : par des motifs pertinents que la cour adopte le premier juge a à bon droit condamné Mme [W] [J], épouse [M], Mme [H] [J], Mme [E] [J] et M. [T] [J] à payer in solidum à la Sarl Archipel la somme de 1.300 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance. Le jugement querellé sera donc confirmé sur ce point ; il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la Sarl Archipel les frais irrépétibles exposés par elle devant la cour et non compris dans les dépens ; il convient dès lors de condamner Mme [W] [J], épouse [M], Mme [H] [J], Mme [E] [J] et M. [T] [J] à payer in solidum à la Sarl Archipel la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de l'instance d'appel ; en revanche, il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de Mme [W] [J], épouse [M], Mme [H] [J], Mme [E] [J] et M. [T] [J] les frais irrépétibles exposés par eux et non compris dans les dépens ; il convient dès lors de débouter Mme [W] [J], épouse [M], Mme [H] [J], Mme [E] [J] et M. [T] [J] de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de l'instance d'appel ;
Et aux motifs adoptés que, sur les frais d'expertise, la société Archipel justifie avoir assumé la charge des frais de l'expertise ordonnée en référé pour un montant de 5 353 euros TTC ; cette expertise était nécessaire pour préparer la présente instance ; dès lors, les bailleurs seront condamnés à rembourser à la Sarl Archipel la somme de 5.353 euros au titre des frais d'expertise ;
Sur les demandes accessoires, les consorts [J], parties perdantes, seront condamnés aux dépens de l'instance ; la société Archipel a dû engager des frais pour faire valoir son droit dans le cadre de la présente instance ; les consorts [J] seront condamnés à lui payer la somme de 1 300 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; la nature de la créance est compatible avec l'exécution provisoire de la décision qui sera ordonnée ;
Alors que la cassation d'un chef de dispositif emporte l'annulation, par voie de conséquence, des chefs de dispositif qui sont dans un lien de dépendance nécessaire avec lui ou qui en sont la suite, l'application ou l'exécution ; que la cassation à intervenir sur le premier moyen de cassation entraînera l'annulation par voie de conséquence, en application des articles 624 et 625 du code de procédure civile, des chefs de dispositif qui ont condamné les consorts [J] à payer à la société Archipel la somme de 5.353 euros au titre des frais d'expertise, la somme totale de 3.300 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.
