| France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 09 septembre 2021, 20-14238

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

SG

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 9 septembre 2021

Cassation

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 604 F-D

Pourvoi n° Q 20-14.238

Aide juridictionnelle totale en demande
au profit de Mme [B].
Admission du bureau d'aide juridictionnelle
près la Cour de cassation
en date du 7 janvier 2021.

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 9 SEPTEMBRE 2021

Mme [L] [B], domiciliée [Adresse 1]), a formé le pourvoi n° Q 20-14.238 contre l'arrêt rendu le 5 mars 2020 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-8), dans le litige l'opposant à M. [X] [N], domicilié [Adresse 2]), défendeur à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, les observations de la SCP Foussard et Froger, avocat de Mme [B], après débats en l'audience publique du 15 juin 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 5 mars 2020), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 7 février 2019, pourvoi n° 17-13.443), le 25 juin 2007, Mme [B] a pris à bail un logement appartenant à M. [N].

2. Soutenant que les lieux n'étaient pas conformes aux normes de décence et présentaient un danger pour la santé et la sécurité des occupants, Mme [B] a assigné M. [N] en consignation des loyers et en indemnisation de ses préjudices.

3. M. [N] a formé une demande reconventionnelle en résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

4. Mme [B] fait grief à l'arrêt de prononcer la résiliation du bail, de la condamner au paiement d'un arriéré de loyers et de rejeter sa demande en réparation de ses préjudices, alors « que le défaut de réponse aux conclusions constitue un défaut de motifs ; qu'en prononçant la résiliation du bail sans répondre aux conclusions de Mme [B], qui soutenait que M. [N] n'avait pas régulièrement notifié à la préfecture la demande reconventionnelle de résiliation, telle que le prévoit l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 455 du code de procédure civile :

5. Selon ce texte, tout jugement doit être motivé. Le défaut de réponse aux conclusions constitue un défaut de motifs.

6. La cour d'appel a prononcé la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sans répondre aux conclusions de Mme [B] soutenant que M. [N] ne justifiait pas avoir notifié régulièrement sa demande reconventionnelle au représentant de l'Etat dans le département.

7. En statuant ainsi, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé.

Sur le deuxième moyen, pris en sa troisième branche

Enoncé du moyen

8. Mme [B] fait le même grief à l'arrêt, alors « qu'en retenant qu'elle ne démontre pas l'indécence du logement et l'impossibilité d'y habiter, sans analyser, fut-ce sommairement, le rapport de l'expertise judiciaire réalisée par M. [Y], le rapport de l'expertise judiciaire réalisée par M. [D] [W], le rapport d'expertise réalisée par M. [Z], et l'arrêt du 26 juin 2018 rendu par la chambre criminelle de la Cour de cassation, lesquels font état, s'agissant des installations électriques et de gaz, d'un danger de mort auquel étaient exposés les occupants de l'appartement loué, la cour d'appel a violé l'article 455 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 455 du code de procédure civile :

9. Selon ce texte, tout jugement doit être motivé. Le défaut de réponse aux conclusions constitue un défaut de motifs.

10. La cour d'appel a rejeté la demande tendant à faire juger que le logement ne répondait pas aux normes de décence, sans répondre aux conclusions de Mme [B] soutenant qu'il résultait de trois rapports d'expertise versés aux débats et d'un arrêt de la chambre criminelle de la Cour de cassation du 26 juin 2018 que l'installation électrique et la chaudière à gaz présentaient un risque pour la santé et la sécurité des occupants.

11. En statuant ainsi, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé.

Sur le troisième moyen, pris en sa troisième branche

Enoncé du moyen

12. Mme [B] fait le même grief à l'arrêt, alors « qu'en s'abstenant de répondre à ses conclusions qui rappelaient que M. [N] ne justifiait pas des charges annuelles et que plusieurs mises en demeure de produire les justificatifs lui avaient été adressées ainsi que deux sommations et une ordonnance judiciaire de produire, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 455 du code de procédure civile :

13. Selon ce texte, tout jugement doit être motivé. Le défaut de réponse aux conclusions constitue un défaut de motifs.

14. Pour condamner Mme [B] au paiement d'une certaine somme au titre de sa dette locative, l'arrêt retient qu'il n'est pas contesté qu'elle a cessé de payer ses loyers à compter du 1er novembre 2011.

15. En statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de Mme [B] soutenant, d'une part, qu'elle avait été expulsée du logement entre le mois d'octobre 2013 et le mois de mars 2014 et, d'autre part, que M. [N] n'avait jamais produit les justificatifs des charges locatives malgré plusieurs mises en demeure, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé.

Et sur le quatrième moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

16. Mme [B] fait le même grief à l'arrêt, alors « que tout jugement doit être motivé ; qu'en se bornant, pour rejeter les demandes indemnitaires de Mme [B], à énoncer que « ces préjudices non justifiés ne p(euvent) donner lieu à indemnisation », la cour d'appel a statué par voie d'affirmation et a violé l'article 455 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 455 du code de procédure civile :

17. Selon ce texte, tout jugement doit être motivé.

18. Pour rejeter les demandes indemnitaires de Mme [B], l'arrêt retient que ses préjudices non justifiés ne peuvent donner lieu à indemnisation.

19. En statuant ainsi, par voie d'affirmation générale et sans motiver sa décision, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 5 mars 2020 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne M. [N] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme [B] ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf septembre deux mille vingt et un.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt :

Moyen produit par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour Mme [B].

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a, implicitement mais nécessairement déclaré recevable la demande de résiliation, prononcé la résiliation du contrat de bail conclu le 25 juin 2007 entre les parties à la date du jugement, aux torts de Mme [B] pour non paiement des loyers, condamné Mme [M] [B] à payer à M. [X] [N] la somme de 34 031,90 € au titre des loyers impayés assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification des dernières conclusions, condamné Mme [M] [B] à payer une indemnité mensuelle d'occupation de 1 050 € à compter du 14 octobre 2014 et jusqu'à la libération définitive des lieux outre les intérêts au taux légal à compter de chaque date d'échéance et autorisé Monsieur [X] [N] à faire procéder à l'expulsion de Madame [B] ;

AUX MOTIFS PROPRES QU' « il est cependant constant que la locataire ne peut, pour justifier un défaut de paiement des loyers invoquer une exception d'inexécution à l'encontre de son bailleur dès lors qu'elle ne justifie pas s'être trouvée dans l'impossibilité totale d'occuper les lieux ; Attendu qu'il ressort des éléments du dossier qu'un état des lieux avait été établi par les parties au mois de décembre 2007, ce document ne portant mention d'aucune remarque du preneur ; Que Mme [B] n'a évoqué l'état possiblement indécent du logement que dans son assignation délivrée au bailleur le 13 juillet 2012 alors qu'elle demeurait dans ce logement depuis plus de cinq ans ; Que s'il est vrai que les constats d'huissier dressés les 27 juin 2012 et 21 mai 2013 et le rapport non contradictoire de M. [E], technicien, établi le 7 juillet 2012, font état d'un ensemble immobilier vétuste, d'humidité dans l'air, de persiennes en mauvais état et d'un réseau électrique obsolète, ces éléments sont pour autant insuffisants à caractériser l'indécence d'un logement dans lequel Mme [B] n'a pas manqué de retourner dès que sa situation le lui permettait lorsque les décisions qui avaient entraîné son expulsion à deux reprises ont été réformées ou annulées ; Que s'il n'est pas contesté que le logement nécessite des travaux de remise aux normes, Mme [B] échoue à démontrer que les défauts affectant le logement rendent son occupation impossible par la locataire ; Que de surcroît, celle-ci, qui avait stoppé le paiement de ses loyers le 1" novembre 2011, n'établit pas s'étre plainte avant cette date de l'état des locaux; Qu'elle a mis le propriétaire en difficulté pour effectuer les travaux de mise aux normes en ne réglant plus les sommes dues alors que la première obligation du locataire est de régler les loyers ; Que dans ces conditions il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [B] de ses demandes de suspension de paiement des loyers et de restitution des loyers perçus depuis la signature du bail sous astreinte ; Qu'il a également à bon droit rejeté les demandes en réparation des préjudices dont elle évoque l'existence, ces préjudices non justifiés ne pouvant donner lieu à indemnisation ; Attendu qu'il convient en revanche de réformer le jugement rendu le 14 octobre 2014 par le Tribunal d'instance d'AJACCIO en ce qu'il a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail conclu le 25 juin 2007 entre les parties étaient réunies à la date du 29 janvier 2012 à minuit et a condamné Mme [B] au paiement de la somme de 3 150 € au titre des loyers impayés, de celle de 30 450 € au titre de l'indemnité d'occupation entre le 30 janvier 2012 et le 30 juin 2014 et une indemnité d'occupation fixée à 1 050 € à compter du l" juillet 2014 ; Attendu qu'en effet M. [N] avait demandé que soit prononcée la résiliation du bail pour non paiement des loyers ; Que le bailleur a fait état d'une créance de loyers d'un montant de 34 031,90 € correspondant à 32 termes de loyers ; Qu'il n'est pas contesté que Mme [B] a cessé le paiement de ses loyers à compter du 1" novembre 2011 ; Qu'il y a donc lieu de prononcer la résiliation du contrat de bail conclu le 25 juin 2007 entre les parties à la date du jugement, aux torts de Mme [B] pour non paiement des loyers ; Attendu que Mme [M] [B] sera condamnée à payer à M. [X] [N] la somme de 34 031,90 € au titre des loyers impayés assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification des dernières conclusions de celui-ci ; Attendu que la résiliation du bail aux torts de la locataire étant intervenue au jour du jugement soit le 14 octobre 2014, Mme [B] devient occupante sans droit ni titre du logement à compter de cette date ; Que l'indemnité d'occupation due par cette dernière sera fixée à la somme mensuelle de 1 050 € correspondant au montant des loyers et charges antérieurs ; Qu'il convient de condamner Mme [B] à payer à M. [N] une indemnité mensuelle d'occupation de 1 050 € à compter du 14 octobre 2014 et jusqu'à la libération définitive des lieux outre les intérêts au taux légal à compter de chaque date d'échéance ; Attendu qu'il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions, le premier juge ayant rejeté à bon droit les demandes de Mme [B] et alloué à M. [N] une indemnité pour frais irrépétibles justement estimée. Attendu que les autres demandes formulées par Mme [B] devant la Cour seront rejetées comme injustifiées y compris celle présentée sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile » ;

ALORS QUE le défaut de réponse aux conclusions constitue un défaut de motifs ; qu'en prononçant la résiliation du bail sans répondre aux conclusions de Madame [B], qui soutenait que Monsieur [N] n'avait pas régulièrement notifié à la Préfecture la demande reconventionnelle de résiliation, telle que le prévoit l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a prononcé la résiliation du contrat de bail conclu le 25 juin 2007 entre les parties à la date du jugement, aux torts de Mme [B] pour non paiement des loyers, condamné Mme [M] [B] à payer à M. [X] [N] la somme de 34 031,90 € au titre des loyers impayés assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification des dernières conclusions, condamné Mme [M] [B] à payer une indemnité mensuelle d'occupation de 1 050 € à compter du 14 octobre 2014 et jusqu'à la libération définitive des lieux outre les intérêts au taux légal à compter de chaque date d'échéance et autorisé Monsieur [X] [N] à faire procéder à l'expulsion de Madame [B] ;

AUX MOTIFS PROPRES QU' « il est cependant constant que la locataire ne peut, pour justifier un défaut de paiement des loyers invoquer une exception d'inexécution à l'encontre de son bailleur dès lors qu'elle ne justifie pas s'être trouvée dans l'impossibilité totale d'occuper les lieux ; Attendu qu'il ressort des éléments du dossier qu'un état des lieux avait été établi par les parties au mois de décembre 2007, ce document ne portant mention d'aucune remarque du preneur ; Que Mme [B] n'a évoqué l'état possiblement indécent du logement que dans son assignation délivrée au bailleur le 13 juillet 2012 alors qu'elle demeurait dans ce logement depuis plus de cinq ans ; Que s'il est vrai que les constats d'huissier dressés les 27 juin 2012 et21 mai 2013 et le rapport non contradictoire de M. [E], technicien, établi le 7 juillet 2012, font état d'un ensemble immobilier vétuste, d'humidité dans l'air, de persiennes en mauvais état et d'un réseau électrique obsolète, ces éléments sont pour autant insuffisants à caractériser l'indécence d'un logement dans lequel Mme [B] n'a pas manqué de retourner dès que sa situation le lui permettait lorsque les décisions qui avaient entraîné son expulsion à deux reprises ont été réformées ou annulées ; Que s'il n'est pas contesté que le logement nécessite des travaux de remise aux normes, Mme [B] échoue à démontrer que les défauts affectant le logement rendent son occupation impossible par la locataire ; Que de surcroît, celle-ci, qui avait stoppé le paiement de ses loyers le 1" novembre 2011, n'établit pas s'étre plainte avant cette date de l'état des locaux; Qu'elle a mis le propriétaire en difficulté pour effectuer les travaux de mise aux normes en ne réglant plus les sommes dues alors que la première obligation du locataire est de régler les loyers ; Que dans ces conditions il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [B] de ses demandes de suspension de paiement des loyers et de restitution des loyers perçus depuis la signature du bail sous astreinte ; Qu'il a également à bon droit rejeté les demandes en réparation des préjudices dont elle évoque l'existence, ces préjudices non justifiés ne pouvant donner lieu à indemnisation ; Attendu qu'il convient en revanche de réformer le jugement rendu le 14 octobre 2014 par le Tribunal d'instance d'AJACCIO en ce qu'il a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail conclu le 25 juin 2007 entre les parties étaient réunies à la date du 29 janvier 2012 à minuit et a condamné Mme [B] au paiement de la somme de 3 150 € au titre des loyers impayés, de celle de 30 450 € au titre de l'indemnité d'occupation entre le 30 janvier 2012 et le 30 juin 2014 et une indemnité d'occupation fixée à 1 050 € à compter du l" juillet 2014 ; Attendu qu'en effet M. [N] avait demandé que soit prononcée la résiliation du bail pour non paiement des loyers ; Que le bailleur a fait état d'une créance de loyers d'un montant de 34 031,90 € correspondant à 32 termes de loyers ; Qu'il n'est pas contesté que Mme [B] a cessé le paiement de ses loyers à compter du 1" novembre 2011 ; Qu'il y a donc lieu de prononcer la résiliation du contrat de bail conclu le 25 juin 2007 entre les parties à la date du jugement, aux torts de Mme [B] pour non paiement des loyers ; Attendu que Mme [M] [B] sera condamnée à payer à M. [X] [N] la somme de 34 031,90 € au titre des loyers impayés assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification des dernières conclusions de celui-ci ; Attendu que la résiliation du bail aux torts de la locataire étant intervenue au jour du jugement soit le 14 octobre 2014, Mme [B] devient occupante sans droit ni titre du logement à compter de cette date ; Que l'indemnité d'occupation due par cette dernière sera fixée à la somme mensuelle de 1 050 € correspondant au montant des loyers et charges antérieurs ; Qu'il convient de condamner Mme [B] à payer à M. [N] une indemnité mensuelle d'occupation de 1 050 € à compter du 14 octobre 2014 et jusqu'à la libération définitive des lieux outre les intérêts au taux légal à compter de chaque date d'échéance ; Attendu qu'il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions, le premier juge ayant rejeté à bon droit les demandes de Mme [B] et alloué à M. [N] une indemnité pour frais irrépétibles justement estimée » ;

ALORS QUE, PREMIEREMENT, le juge ne peut dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu'au cas d'espèce, Madame [B] produisait un rapport d'expertise en date du 07 juillet 2012, lequel retenait que « l'installation électrique (?) présente un danger pour les occupants », que « l'installation gaz présente des anomalies non négligeables pour la santé et la sécurité des habitants » et que « - ce logement ne répond pas aux normes minimales de confort pour la location et le logement décent ; (et) - présente des dangers pour la sécurité des personnes et des biens » ; qu'en retenant que ce rapport fait état « d'un ensemble immobilier vétuste, d'humidité dans l'air, de persiennes en mauvais état et d'un réseau électrique obsolète », la Cour d'appel a violé l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;

ALORS QUE, DEUXIEMEMENT, le preneur est fondé à suspendre le paiement du loyer convenu lorsque le bailleur méconnaît son obligation de fournir un logement décent, le plaçant dans l'impossibilité d'habiter le logement loué ; qu'en s'abstenant de rechercher, comme il le leur était demandé, si l'indécence du logement et l'impossibilité d'y habiter ne résultaient pas de la circonstance que les installations électriques et de gaz de l'appartement exposaient ses occupants à un risque de mort, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 ancien du Code civil, ensemble l'article 2 du décret n°87-149 du 6 mars 1987 ;

ALORS QUE TROISIEMEMENT, en retenant que Madame [B] ne démontre pas l'indécence du logement et l'impossibilité d'y habiter sans analyser, fut-ce sommairement, le rapport de l'expertise judiciaire réalisée par Monsieur [Y], le rapport de l'expertise judiciaire réalisée par Monsieur [D] [W], le rapport d'expertise réalisée par Monsieur [Z] et l'arrêt du 26 juin 2018 rendu par la chambre criminelle de la Cour de cassation, lesquels font état, s'agissant des installations électriques et de gaz, d'un danger de mort auquel étaient exposés les occupants de l'appartement loué, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code civil ;

ALORS QUE, QUATRIEMEMENT, le preneur est fondé à suspendre le paiement du loyer convenu lorsque le bailleur méconnaît son obligation de fournir un logement décent, le plaçant dans l'impossibilité d'habiter le logement loué ; que l'impossibilité d'habiter le logement loué s'apprécie au vu des caractéristiques dudit logement, la circonstance que le preneur, faute d'autre logement, soit demeuré dans le logement inhabitable étant inopérante ; qu'en retenant, pour écarter l'exception d'inexécution invoquée par Madame [B], que cette dernière était retournée dans les lieux lorsque son expulsion a été annulée, la Cour d'appel, qui s'est fondée sur une circonstance inopérante, a violé l'article 1184 ancien du Code civil, ensemble l'article 2 du décret n°87-149 du 6 mars 1987 ;

ALORS QUE, CINQUIEMEMENT, en retenant que Madame [B] a placé le propriétaire en difficulté pour effectuer les travaux de mise aux normes en ne réglant plus les sommes dues, quand cette circonstance était impropre à écarter l'exception d'inexécution, la Cour d'appel a violé l'article 1184 ancien du Code civil, ensemble l'article 2 du décret n° 87-149 du 6 mars 1987 ;

ALORS QUE, SIXIEMEMENT, en relevant d'office le moyen tiré de ce que Madame [B] aurait placé le propriétaire en difficulté pour effectuer les travaux de mise aux normes en ne réglant plus les sommes dues, sans interpeller les parties, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile ;

ALORS QUE, SEPTIEMEMENT, en affirmant que Madame [B] a placé le propriétaire en difficulté pour effectuer les travaux de mise aux normes en ne réglant plus les sommes dues, sans expliquer sur quelles pièces elle se fondait, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;

ALORS QUE, HUITIEMEMENT, en retenant Mme [B] n'a évoqué l'état possiblement indécent du logement que dans son assignation délivrée au bailleur le 13 juillet 2012 et qu'elle n'établit pas s'être plainte avant le 1er novembre 2011 de l'état des locaux, quand cette circonstance était impropre à écarter l'exception d'inexécution, la Cour d'appel a violé l'article 1184 ancien du Code civil, ensemble l'article 2 du décret n°87-149 du 6 mars 1987.

ET ALORS QUE, NEUVIEMEMENT, en retenant Mme [B] n'a évoqué l'état possiblement indécent du logement que dans son assignation délivrée au bailleur le 13 juillet 2012 et qu'elle n'établit pas s'être plainte avant le 1er novembre 2011 de l'état des locaux, sans analyser au moins sommairement la lettre du 3 aout 2007 et la lettre du 8 juin 2008, par laquelle Madame [B] a dénoncé l'état du logement et invoquait l'exception d'inexécution, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION :

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a prononcé la résiliation du contrat de bail conclu le 25 juin 2007 entre les parties à la date du jugement, aux torts de Mme [B] pour non paiement des loyers, condamné Mme [M] [B] à payer à M. [X] [N] la somme de 34 031,90 € au titre des loyers impayés assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification des dernières conclusions, condamné Mme [M] [B] à payer une indemnité mensuelle d'occupation de 1 050 € à compter du 14 octobre 2014 et jusqu'à la libération définitive des lieux outre les intérêts au taux légal à compter de chaque date d'échéance et autorisé Monsieur [X] [N] à faire procéder à l'expulsion de Madame [B] ;

AUX MOTIFS PROPRES QU' « il est cependant constant que la locataire ne peut, pour justifier un défaut de paiement des loyers invoquer une exception d'inexécution à l'encontre de son bailleur dès lors qu'elle ne justifie pas s'être trouvée dans l'impossibilité totale d'occuper les lieux ; Attendu qu'il ressort des éléments du dossier qu'un état des lieux avait été établi par les parties au mois de décembre 2007, ce document ne portant mention d'aucune remarque du preneur ; Que Mme [B] n'a évoqué l'état possiblement indécent du logement que dans son assignation délivrée au bailleur le 13 juillet 2012 alors qu'elle demeurait dans ce logement depuis plus de cinq ans ; Que s'il est vrai que les constats d'huissier dressés les 27 juin 2012 et 21 mai 2013 et le rapport non contradictoire de M. [E], technicien, établi le 7 juillet 2012, font état d'un ensemble immobilier vétuste, d'humidité dans l'air, de persiennes en mauvais état et d'un réseau électrique obsolète, ces éléments sont pour autant insuffisants à caractériser l'indécence d'un logement dans lequel Mme [B] n'a pas manqué de retourner dès que sa situation le lui permettait lorsque les décisions qui avaient entraîné son expulsion à deux reprises ont été réformées ou annulées ; Que s'il n'est pas contesté que le logement nécessite des travaux de remise aux normes, Mme [B] échoue à démontrer que les défauts affectant le logement rendent son occupation impossible par la locataire ; Que de surcroît, celle-ci, qui avait stoppé le paiement de ses loyers le 1"novembre 2011, n'établit pas s'étre plainte avant cette date de l'état des locaux; Qu'elle a mis le propriétaire en difficulté pour effectuer les travaux de mise aux normes en ne réglant plus les sommes dues alors que la première obligation du locataire est de régler les loyers ; Que dans ces conditions il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [B] de ses demandes de suspension de paiement des loyers et de restitution des loyers perçus depuis la signature du bail sous astreinte ; Qu'il a également à bon droit rejeté les demandes en réparation des préjudices dont elle évoque l'existence, ces préjudices non justifiés ne pouvant donner lieu à indemnisation ; Attendu qu'il convient en revanche de réformer le jugement rendu le 14 octobre 2014 par le Tribunal d'instance d'AJACCIO en ce qu'il a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail conclu le 25 juin 2007 entre les parties étaient réunies à la date du 29 janvier 2012 à minuit et a condamné Mme [B] au paiement de la somme de 3 150 € au titre des loyers impayés, de celle de 30 450 € au titre de l'indemnité d'occupation entre le 30 janvier 2012 et le 30 juin 2014 et une indemnité d'occupation fixée à 1 050 € à compter du l" juillet 2014 ; Attendu qu'en effet M. [N] avait demandé que soit prononcée la résiliation du bail pour non paiement des loyers ; Que le bailleur a fait état d'une créance de loyers d'un montant de 34 031,90 € correspondant à 32 termes de loyers ; Qu'il n'est pas contesté que Mme [B] a cessé le paiement de ses loyers à compter du 1" novembre 2011 ; Qu'il y a donc lieu de prononcer la résiliation du contrat de bail conclu le 25 juin 2007 entre les parties à la date du jugement, aux torts de Mme [B] pour non paiement des loyers ; Attendu que Mme [M] [B] sera condamnée à payer à M. [X] [N] la somme de 34 031,90 € au titre des loyers impayés assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification des dernières conclusions de celui-ci ; Attendu que la résiliation du bail aux torts de la locataire étant intervenue au jour du jugement soit le 14 octobre 2014, Mme [B] devient occupante sans droit ni titre du logement à compter de cette date ; Que l'indemnité d'occupation due par cette dernière sera fixée à la somme mensuelle de 1 050 € correspondant au montant des loyers et charges antérieurs ; Qu'il convient de condamner Mme [B] à payer à M. [N] une indemnité mensuelle d'occupation de 1 050 € à compter du 14 octobre 2014 et jusqu'à la libération définitive des lieux outre les intérêts au taux légal à compter de chaque date d'échéance ; Attendu qu'il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions, le premier juge ayant rejeté à bon droit les demandes de Mme [B] et alloué à M. [N] une indemnité pour frais irrépétibles justement estimée » ;

ALORS QUE, PREMIEREMENT, en fixant à un montant de 34 031,90 €, correspondant à 32 termes de loyers, la somme due par Madame [B] au titre des loyers sans s'expliquer sur la circonstance qu'entre le mois d'octobre 2013 et le mois de mars 2014, Madame [B] a été expulsée de l'appartement sur le fondement d'une ordonnance du 18 décembre 2012, infirmée par un arrêt du 8 janvier 2014, de sorte qu'aucune somme n'était due au titre de cette période, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1231-1, anciennement article 1147 du Code civil ;

ALORS QUE, DEUXIEMEMENT, en fixant à un montant de 34 031,90 €, correspondant à 32 termes de loyers, la somme due par Madame [B] au titre des loyers sans s'expliquer sur l'absence de justification des charges annuelles par Monsieur [N], la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1231-1, anciennement article 1147 du Code civil.

ET ALORS QUE, TROISIEMEMENT, en s'abstenant de répondre aux conclusions de Madame [B], qui rappelaient que Monsieur [N] ne justifiait pas des charges annuelles et que plusieurs mises en demeure de produire les justificatifs lui avaient été adressés ainsi que deux sommations et une ordonnance judiciaire de produire, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.

QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a, confirmant le jugement entrepris, débouté Madame [B] de sa demande de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi ;

AUX MOTIFS PROPRES QU' « il est cependant constant que la locataire ne peut, pour justifier un défaut de paiement des loyers invoquer une exception d'inexécution à l'encontre de son bailleur dès lors qu'elle ne justifie pas s'être trouvée dans l'impossibilité totale d'occuper les lieux ; Attendu qu'il ressort des éléments du dossier qu'un état des lieux avait été établi par les parties au mois de décembre 2007, ce document ne portant mention d'aucune remarque du preneur ; Que Mme [B] n'a évoqué l'état possiblement indécent du logement que dans son assignation délivrée au bailleur le 13 juillet 2012 alors qu'elle demeurait dans ce logement depuis plus de cinq ans ; Que s'il est vrai que les constats d'huissier dressés les 27 juin 2012 et 21 mai 2013 et le rapport non contradictoire de M. [E], technicien, établi le 7 juillet 2012, font état d'un ensemble immobilier vétuste, d'humidité dans l'air, de persiennes en mauvais état et d'un réseau électrique obsolète, ces éléments sont pour autant insuffisants à caractériser l'indécence d'un logement dans lequel Mme [B] n'a pas manqué de retourner dès que sa situation le lui permettait lorsque les décisions qui avaient entraîné son expulsion à deux reprises ont été réformées ou annulées ; Que s'il n'est pas contesté que le logement nécessite des travaux de remise aux normes, Mme [B] échoue à démontrer que les défauts affectant le logement rendent son occupation impossible par la locataire ; Que de surcroît, celle-ci, qui avait stoppé le paiement de ses loyers le 1" novembre 2011, n'établit pas s'étre plainte avant cette date de l'état des locaux; Qu'elle a mis le propriétaire en difficulté pour effectuer les travaux de mise aux normes en ne réglant plus les sommes dues alors que la première obligation du locataire est de régler les loyers ; Que dans ces conditions il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [B] de ses demandes de suspension de paiement des loyers et de restitution des loyers perçus depuis la signature du bail sous astreinte ; Qu'il a également à bon droit rejeté les demandes en réparation des préjudices dont elle évoque l'existence, ces préjudices non justifiés ne pouvant donner lieu à indemnisation ; Attendu qu'il convient en revanche de réformer le jugement rendu le 14 octobre 2014 par le Tribunal d'instance d'AJACCIO en ce qu'il a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail conclu le 25 juin 2007 entre les parties étaient réunies à la date du 29 janvier 2012 à minuit et a condamné Mme [B] au paiement de la somme de 3 150 € au titre des loyers impayés, de celle de 30 450 € au titre de l'indemnité d'occupation entre le 30 janvier 2012 et le 30 juin 2014 et une indemnité d'occupation fixée à 1 050 € à compter du l" juillet 2014 ; Attendu qu'en effet M. [N] avait demandé que soit prononcée la résiliation du bail pour non paiement des loyers ; Que le bailleur a fait état d'une créance de loyers d'un montant de 34 031,90 € correspondant à 32 termes de loyers ; Qu'il n'est pas contesté que Mme [B] a cessé le paiement de ses loyers à compter du 1" novembre 2011 ; Qu'il y a donc lieu de prononcer la résiliation du contrat de bail conclu le 25 juin 2007 entre les parties à la date du jugement, aux torts de Mme [B] pour non paiement des loyers ; Attendu que Mme [M] [B] sera condamnée à payer à M. [X] [N] la somme de 34 031,90 € au titre des loyers impayés assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification des dernières conclusions de celui-ci ; Attendu que la résiliation du bail aux torts de la locataire étant intervenue au jour du jugement soit le 14 octobre 2014, Mme [B] devient occupante sans droit ni titre du logement à compter de cette date ; Que l'indemnité d'occupation due par cette dernière sera fixée à la somme mensuelle de 1 050 € correspondant au montant des loyers et charges antérieurs ; Qu'il convient de condamner Mme [B] à payer à M. [N] une indemnité mensuelle d'occupation de 1 050 € à compter du 14 octobre 2014 et jusqu'à la libération définitive des lieux outre les intérêts au taux légal à compter de chaque date d'échéance ; Attendu qu'il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions, le premier juge ayant rejeté à bon droit les demandes de Mme [B] et alloué à M. [N] une indemnité pour frais irrépétibles justement estimée » ;

ALORS QUE, PREMIEREMENT, tout jugement doit être motivé ; qu'en se bornant, pour rejeter les demandes indemnitaires de Madame [B], à énoncer que « ces préjudices non justifiés ne p(euvent) donner lieu à indemnisation », la Cour d'appel a statué par voie d'affirmation et a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;

ALORS QUE, DEUXIEMEMENT, en se bornant, pour rejeter les demandes indemnitaires de Madame [B], à énoncer que « ces préjudices non justifiés ne p(euvent) donner lieu à indemnisation », sans analyser, fut-ce sommairement, les éléments produits par Madame [B] à l'effet de démontrer les préjudices subis du fait des divers manquements commis par le bailleur, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code civil ;

ALORS QUE, TROISIEMEMENT, le preneur est fondé à solliciter l'indemnisation des troubles de jouissance subis du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent ; qu'en rejetant les demandes indemnitaires fondées sur l'existence d'un trouble de jouissance quand elle constatait que l'appartement loué était vétuste et humide, que son réseau électrique était obsolète et qu'il nécessitait des travaux de remise aux normes, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences de ses constatations, a violé l'article 1231-1, anciennement article 1147 du Code civil ;

ALORS QUE, QUATRIEMEMENT, le juge ne peut dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu'au cas d'espèce, Madame [B] produisait un rapport d'expertise en date du 07 juillet 2012, lequel retenait que « l'installation électrique (?) présente un danger pour les occupants », que « l'installation gaz présente des anomalies non négligeables pour la santé et la sécurité des habitants » et que « - ce logement ne répond pas aux normes minimales de confort pour la location et le logement décent ; (et) - présente des dangers pour la sécurité des personnes et des biens » ; qu'en retenant que ce rapport fait état « d'un ensemble immobilier vétuste, d'humidité dans l'air, de persiennes en mauvais état et d'un réseau électrique obsolète », la Cour d'appel a violé l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;

ALORS QUE, CINQUIEMEMENT, le preneur est fondé à solliciter l'indemnisation des troubles de jouissance subis du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent ; qu'en s'abstenant de rechercher, comme il le lui était demandé, si un préjudice ne résultait pas de la circonstance que les installations électriques et de gaz de l'appartement exposaient ses occupants à un risque de mort, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1231-1, anciennement article 1147 du Code civil, ensemble l'article 2 du décret n° 87-149 du 6 mars 1987 ;

ALORS QUE, SIXIEMEMENT, en retenant que Madame [B] ne démontre pas avoir subi un préjudice de jouissance sans analyser, fut ce sommairement, le rapport de l'expertise judiciaire réalisée par Monsieur [Y], le rapport de l'expertise judiciaire réalisée par Monsieur [D] [W], le rapport de l'expertise réalisée par Monsieur [Z] et l'arrêt du 26 juin 2018 rendu par la chambre criminelle de la Cour de cassation, lesquels font état, d'humidité, d'absence de ventilation et s'agissant des installations électriques et de gaz, d'un danger de mort auquel étaient exposés les occupants de l'appartement loué, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code civil.

ALORS QUE, SEPTIEMEMENT, outre le préjudice de jouissance, Madame [B] invoquait un préjudice professionnel lié à l'impossibilité dans laquelle elle s'est trouvée d'exercer son activité et à la destruction de son matériel, et produisait des éléments de preuve établissant ce préjudice ; qu'en s'abstenant de répondre à ses conclusions, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code civil.

ALORS QUE, HUITIEMEMENT, outre le préjudice de jouissance, Madame [B] invoquait un préjudice patrimonial causé par rupture, par Monsieur [N], de son engagement de vendre son appartement à Madame [B], et produisait des éléments de preuve établissant ce préjudice ; qu'en s'abstenant de répondre à ses conclusions, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code civil.