LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 8 juillet 2021
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 594 F-D
Pourvoi n° R 20-17.160
Aide juridictionnelle totale en demande
au profit de Mme [F].
Admission du bureau d'aide juridictionnelle
près la Cour de cassation
en date du 5 mars 2020.
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 8 JUILLET 2021
Mme [M] [F], domiciliée [Adresse 1], a formé le pourvoi n° R 20-17.160 contre l'arrêt rendu le 20 juin 2019 par la cour d'appel de Bordeaux (2e chambre civile), dans le litige l'opposant à la société Audigey Ouest, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Abgrall, conseiller, les observations de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de Mme [F], de la SCP Didier et Pinet, avocat de la société Audigey Ouest, après débats en l'audience publique du 8 juin 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Abgrall, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 20 juin 2019), par acte sous seing privé du 22 février 2013, la société Audigey Ouest a vendu à Mme [F] un terrain à bâtir situé dans un lotissement.
2. En vue de la réitération de la vente, le vendeur a transmis au notaire un plan de bornage non établi par un géomètre-expert.
3. Ayant vainement mis en demeure le vendeur de produire un plan de bornage réalisé par un géomètre-expert, Mme [F] a refusé de réitérer la vente et a assigné la société Audigey Ouest en paiement de la clause pénale. Celle-ci a sollicité reconventionnellement la condamnation de Mme [F] au paiement de cette clause.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
4. Mme [F] fait grief à l'arrêt de la condamner au paiement d'une somme au titre de la clause pénale, alors :
« 1°/ que toute promesse de vente ou d'achat ou tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un terrain indiquant l'intention de l'acquéreur de construire un immeuble à usage d'habitation comporte obligatoirement, lorsque le terrain est un lot de lotissement, la mention du descriptif du terrain résultant du bornage, à peine de nullité, ce qui implique qu'un bornage doit nécessairement être réalisé avant la conclusion de l'acte ; que la cour d'appel a constaté que le lotisseur avait procédé à un simple piquetage afin de délimiter les parcelles vendues, seul le bornage de l'ensemble des quatre lots du lotissement ayant été effectué par un géomètre-expert ; qu'en considérant comme suffisantes les pièces fournies à Mme [F], à savoir le support informatisé du plan de bornage du lotissement et le document attestant la délimitation des terrains vendus, pour répondre aux conditions de l'article L. 111-5-3 du code de l'urbanisme dans sa rédaction applicable à l'espèce, la cour d'appel a violé ce texte ;
2°/ que les juges doivent appliquer les conventions des parties et ne peuvent les modifier ; que la promesse de vente du 22 février 2013 prévoyait expressément que les limites du terrain acquis étaient bornées et que le plan de bornage réalisé d'après le plan informatisé était produit à l'acquéreur ; qu'en refusant de faire produire effet à cette clause dont Mme [F] se prévalait dans ses écritures, la cour d'appel a violé l'article 1103. »
Réponse de la Cour
5. Il est jugé (3e Civ., 30 juin 2016, pourvoi n° 15-20.623, Bull. 2016, III, n° 86) que satisfait aux prescriptions de l'article L. 111-5-3, devenu L. 115-4, du code de l'urbanisme l'acte authentique de vente d'un terrain constituant un lot de lotissement comportant une mention « bornage » et précisant que le vendeur déclare que le descriptif du terrain résulte d'un piquetage et que les documents d'arpentage et de piquetage ont été annexés à l'acte qui comporte la description des limites du terrain.
6. La cour d'appel a exactement retenu que l'article L. 111-5-3 du code de l'urbanisme, alors applicable, n'imposait pas au promettant de faire réaliser un bornage préalablement à la vente de la parcelle, mais seulement d'indiquer au bénéficiaire de la promesse l'existence ou non de ce bornage et de lui fournir une information relative au descriptif du terrain.
7. Elle a relevé, d'une part, que le lotisseur avait procédé à un piquetage afin de délimiter les parcelles vendues et qu'un bornage préalable de l'intégralité de la parcelle à diviser avait été réalisé par un géomètre-expert, d'autre part, que le support informatisé du plan de bornage et le document attestant la délimitation des terrains vendus avaient été annexés à l'acte de vente.
8. Elle a pu en déduire, sans méconnaître la loi des parties, que ces documents, qui informaient l'acquéreur sur la détermination de la limite séparative des fonds contigus, répondaient aux exigences de l'article L. 111-5-3 du code de l'urbanisme.
9. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme [F] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juillet deux mille vingt et un.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour Mme [F]
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif à cet égard, d'avoir condamné Mme [F] à verser à la société Audigey Ouest la somme de 5.500 ? au titre de la clause pénale figurant dans la promesse de vente du 22 février 2013 ainsi qu'une indemnité de 2.000 ? sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Aux motifs qu'il résulte des dispositions de l'article L.111-5-3 du code de l'urbanisme , dans sa rédaction en vigueur à l?époque des faits, texte abrogé par l'ordonnance n°2015-1174 du 23 novembre 2015, que toute promesse unilatérale de vente d'un terrain indiquant l'intention de l'acquéreur de construire un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel sur ce terrain, mentionne si le descriptif dudit terrain résulte d'un bornage ; lorsque le terrain est un lot de lotissement, la mention du descriptif du terrain résultant du bornage est inscrite dans la promesse ou le contrat ;
Que le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d'achat ou l'acquéreur du terrain peut intenter l'action en nullité sur le fondement de l'absence de l'une ou l'autre mention visée au premier alinéa selon le cas, avant l'expiration du délai d'un mois à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente ; la signature de cet acte authentique comportant ladite mention entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre l'action en nullité de la promesse ou du contrat qui l'a précédée, fondée sur l'absence de cette mention ;
Que, dans un important arrêt publié au bulletin de la cour de cassation, la troisième chambre civile de cette juridiction a estimé que l'article mentionné ci-dessus n'impose pas formellement au promettant de faire réaliser un bornage préalablement à la vente mais seulement d'indiquer au bénéficiaire de la promesse l'existence ou non de ce bornage et de lui fournir une information relative au descriptif du terrain ;
Que le lotisseur a procédé à un simple piquetage afin de délimiter les parcelles vendues ;
Que, cependant, un bornage préalable de l'intégralité de la parcelle qui sera par la suite divisée a été préalablement réalisé par M. [J], géomètre ;
Qu'en outre, comme le souligne l'appelante qui produit un avis étayé du centre d'information et de documentation des notaires (CRIDON), un bornage des lots à commercialiser qui serait effectué avant la signature de la promesse de vente ne peut en aucun cas présenter un caractère contradictoire dans la mesure où la parcelle à diviser appartient à un propriétaire unique ; que la réalisation d'un bornage ne peut donc être exigée dans cette hypothèse ;
Que les pièces fournies au bénéficiaire de la promesse et annexées à l'acte, en l'occurrence le support informatisé du plan de bornage précité et le document attestant la délimitation des terrains vendus, sont suffisantes pour répondre aux conditions exigées à l'article L.111-5-3 du code de l'urbanisme car elles permettent d'informer l'acquéreur sur la délimitation définitive de la limitée séparative des fonds contigus ;
Que les prétentions financières de Mme [F] seront en conséquence rejetées ; n'ayant pas souhaité procéder à la réitération de l'acte, elle sera donc condamnée au paiement du montant de la clause pénale, outre la somme de 2.000 ? sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
1) Alors que toute promesse unilatérale de vente ou d'achat ou tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un terrain indiquant l'intention de l'acquéreur de construire un immeuble à usage d'habitation comporte obligatoirement, lorsque le terrain est un lot de lotissement, la mention du descriptif du terrain résultant du bornage, à peine de nullité, ce qui implique qu'un bornage doit nécessairement être réalisé avant la conclusion de l'acte ; que la cour d'appel a constaté que le lotisseur avait procédé à un simple piquetage afin de délimiter les parcelles vendues, seul le bornage de l'ensemble des quatre lots du lotissement ayant été effectué par un géomètre expert ; qu'en considérant comme suffisantes les pièces fournies à Mme [F], savoir le support informatisé du plan de bornage du lotissement et le document attestant la délimitation des terrains vendus, pour répondre aux conditions de l'article L.111-5-3 du code de l'urbanisme dans sa rédaction applicable à l'espèce, la cour d'appel a violé ce texte ;
2) Alors que les juges doivent appliquer les conventions des parties et ne peuvent les modifier ; que la promesse de vente du 22 février 2013 prévoyait expressément que les limites du terrain acquis étaient bornées et que le plan de bornage réalisé d'après le plan informatisé était produit à l'acquéreur ; qu'en refusant de faire produire effet à cette clause dont Mme [F] se prévalait dans ses écritures (ses conclusions p.11), la cour d'appel a violé l'article 1103 du Code civil.
