LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 8 juillet 2021
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 600 F-D
Pourvoi n° R 20-11.571
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 8 JUILLET 2021
1°/ M. [P] [O],
2°/ Mme [A] [E],
domiciliés tous deux [Adresse 1],
ont formé le pourvoi n° R 20-11.571 contre l'arrêt rendu le 5 novembre 2019 par la cour d'appel de Grenoble (1re chambre civile), dans le litige les opposant :
1°/ à la société Selectys, dont le siège est [Adresse 2],
2°/ à la société [Adresse 3], dont le siège est [Adresse 4],
défenderesses à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Farrenq-Nési, conseiller, les observations de la SCP Richard, avocat de M. [O] et de Mme [E], de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Selectys, après débats en l'audience publique du 8 juin 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Farrenq-Nési, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Désistement partiel
1. Il est donné acte à M. [O] et Mme [E] du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société civile immobilière [Adresse 3].
Faits et procédure
2. Selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 5 novembre 2019), par contrat de réservation du 7 juin 2007, puis acte authentique de vente du 11 février 2008, M. [O] et Mme [E] ont acquis, en l'état futur d'achèvement, un appartement dans une résidence de tourisme édifiée par la société civile immobilière [Adresse 3] (la SCI [Adresse 3]), commercialisée par la société Selectys, agent immobilier, et bénéficiant d'un régime fiscal dérogatoire.
3. Ils ont consenti un bail commercial à la société Balcon des Orres, puis ont conclu un avenant avec la société Orres exploitation, substituée dans les droits de la première, prévoyant une baisse de 30 % du loyer à compter du deuxième trimestre 2010, ainsi qu'une réduction du budget vacances.
4. Le 15 mai 2012, la société Orres exploitation a été mise en redressement judiciaire, puis, le 10 juin 2013, a bénéficié d'un plan de redressement sur dix ans.
5. En mars 2013, se plaignant de ce que leur investissement ne bénéficiait pas de la rentabilité promise, M. [O] et Mme [E] ont assigné la SCI [Adresse 3] et la société Selectys en paiement de dommages-intérêts pour dol et manquement au devoir d'information et de conseil.
Examen des moyens Sur le premier moyen, ci-après annexé
6. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le second moyen
Enoncé du moyen
7. M. [O] et Mme [E] font grief à l'arrêt de rejeter leur demande de condamnation de la société Selectys en paiement de dommages-intérêts pour manquement à son obligation d'information et de conseil, alors :
« 1°/ que l'agent immobilier, mandataire du vendeur-promoteur, qui s'entremet habituellement dans des opérations immobilières de placement, est tenu d'informer et de conseiller l'acquéreur éventuel sur les caractéristiques et les risques de l'investissement proposé ; qu'il lui appartient de rapporter la preuve de l'exécution de son obligation d'information et de conseil ; qu'en affirmant néanmoins, pour décider que la société Selectys n'avait pas manqué à son obligation d'information et de conseil à l'égard de Monsieur [O] et de Madame [E], que ces derniers ne démontraient pas que la baisse de la demande locative et, par conséquent, de la rentabilité de l'investissement, était connue de la Société Selectys au jour où l'opération a été conclue, la cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé les articles 1382 et 1315 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
2°/ que l'agent immobilier, mandataire du vendeur-promoteur, qui s'entremet habituellement dans des opérations immobilières de placement, est tenu d'informer et de conseiller l'acquéreur éventuel sur les caractéristiques et les risques de l'investissement proposé ; qu'en se bornant néanmoins à affirmer, pour décider que la société Selectys n'avait pas manqué à son obligation d'information et de conseil à l'égard de Monsieur [O] et de Madame [E], que tout investissement locatif comporte une part d'aléa et que la Société Selectys n'avait aucune obligation de résultat l'obligeant à garantir à ces derniers, pendant toute la durée du bail, la perception des loyers initialement convenus, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si, nonobstant son absence de connaissance effective de l'état du marché locatif futur, au jour où l'opération avait été conclue, et par conséquent de son impossibilité de garantir un loyer fixe pendant toute la durée du bail, elle avait néanmoins informé Monsieur [O] et de Madame [E] des risques liés à l'investissement proposé, la cour d'appel, qui s'est prononcée par un motif inopérant, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
3°/ que le vendeur-promoteur, intervenant dans une opération immobilière de défiscalisation, est tenu d'informer et de conseiller l'acquéreur éventuel sur les caractéristiques et les risques de l'investissement proposé ; qu'en se bornant néanmoins à affirmer, pour décider que la société Selectys n'avait pas manqué à son obligation d'information et de conseil à l'égard de Monsieur [O] et de Madame [E], que la société [Adresse 3] avait déposé à l'office notarial chargé de la rédaction de l'acte de vente un document d'information contenant les conditions générales de vente en l'état futur d'achèvement, exposant les modalités spécifiques aux résidences de tourisme et les conséquences fiscales pouvant résulter de l'interruption du contrat de bail, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si la société [Adresse 3] avait délivré à Monsieur [O] et de Madame [E] une information complète, portant non seulement sur les caractéristiques de l'investissement et sur les conséquences fiscales de celui-ci, mais également sur les risques économiques et financiers inhérents à l'opération projetée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. »
Réponse de la Cour
8. La cour d'appel a relevé, par motifs propres et adoptés, que la SCI [Adresse 3] avait déposé au rang des minutes de l'office notarial chargé de la rédaction de l'acte de vente le document d'information exposant les modalités spécifiques aux résidences de tourisme et les conséquences fiscales pouvant résulter de l'interruption du contrat de bail commercial.
9. Elle a retenu, d'une part, que les acquéreurs ne pouvaient se méprendre sur la portée de la brochure à caractère promotionnel qui était destinée à traduire le potentiel locatif du bien dans l'hypothèse la plus favorable sans garantir le taux de rentabilité et la sécurité d'un tel investissement dont la part d'aléa demeure irréductible, et, d'autre part, que la station [Établissement 1] présentait un réel potentiel touristique et qu'il n'était pas démontré que l'agent immobilier, comme le vendeur, étaient en mesure de prévoir la défaillance de l'exploitant avant le déclenchement, par la suite, de la crise économique ayant touché le secteur d'activité des résidences hôtelières.
10. La cour d'appel, qui a procédé aux recherches prétendument omises relatives aux risques inhérents à l'investissement proposé, a pu en déduire, sans inverser la charge de la preuve quant aux manquements allégués par M. [O] et Mme [E], que l'agent immobilier n'avait pas manqué à son obligation d'information et de conseil et a ainsi légalement justifié sa décision. PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. [O] et Mme [E] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [O] et Mme [E] et les condamne à payer à la société Selectys la somme de 2 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juillet deux mille vingt et un.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour M. [O] et Mme [E]
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur [P] [O] et Madame [A] [E] de leur demande tendant à voir condamner la Société SELECTYS à leur payer la somme 69.615 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice subi du fait de la réticence dolosive de ces dernières ;
AUX MOTIFS QU'ils font valoir, au soutien de leur demande, que la Société SELECTYS est restée volontairement taisantes sur le contexte de l'investissement dans le but de les tromper, en lui promettant une rentabilité dont elle savait qu'elle était sans connexion avec la réalité économique ; que la charge de la preuve leur incombe, ils ne produisent aucune pièce établissant qu'à l'époque de la conclusion des contrats, en 2007, la société de commercialisation disposaient d'éléments sur le contexte économique local qu'elle aurait volontairement caché afin de les déterminer à acquérir le bien objet du contrat de vente ; que la seule citation, page 7 de leurs écritures, d'un passage d'un article de presse paru dans "les Echos" en juin 2005, ne saurait établir la réalité du contexte qu'ils invoquent ; que [P] [O] et [A] [E] ne rapportent pas la preuve des manoeuvres dolosives dont ils se disent victimes ; que le jugement doit être confirmé en ce qu'il les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts sur ce fondement ;
ALORS QUE la réticence dolosive est constituée par le silence d'une partie dissimulant intentionnellement à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter ou l'aurait conduit à contracter à des conditions différentes ; qu'en se bornant à affirmer, pour décider qu'aucune réticence dolosive ne pouvait être retenue à l'égard de la Société SELECTYS, pour avoir volontairement dissimulé à Monsieur [O] et Madame [E] l'état réel du marché locatif au jour où la vente litigieuse a été régularisée, qu'ils n'établissaient aucune manoeuvre dont ils se disaient victimes, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si en dissimulant volontairement à Monsieur [O] et à Madame [E] la pratique des « fonds de concours », qui sont des dotations financières, rendant artificielle la rentabilité annoncée, la Société SELECTYS s'était livrée à leur égard à une réticence dolosive, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1116 et 1382 du Code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur [P] [O] et Madame [A] [E] de leur demande tendant à voir condamner la Société SELECTYS à leur verser la somme de 69.615 euros à titre de dommages-intérêt, en réparation du préjudice subi du fait du manquement à son obligation d'information et de conseil ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'ils font valoir, au soutien de leur demande, que la Société SELECTYS est restée volontairement taisantes sur le contexte de l'investissement dans le but de les tromper, en leur promettant une rentabilité dont elles savaient qu'elle était sans connexion avec la réalité économique ; que la charge de la preuve leur incombe, ils ne produisent aucune pièce établissant qu'à l'époque de la conclusion des contrats, en 2007, la société de commercialisation disposaient d'éléments sur le contexte économique local qu'ils auraient volontairement cachés afin de les déterminer à acquérir le bien objet du contrat de vente (...) ; que Monsieur [P] [O] et Madame [A] [O] soutiennent que la Société SELECTYS a manqué à son obligation d'information et de conseil ; que l'agent immobilier spécialisé dans l'immobilier de placement sont tenus d'informer les investisseurs éventuels sur les caractéristiques essentielles, y compris les moins favorables, du placement qu'ils leur proposent ainsi que sur les risques qui lui sont associés et qui peuvent être le corollaire des avantages annoncés ; que Monsieur [P] [O] et Madame [A] [O] affirment qu'aucun document ne leur a été remis permettant de justifier la rentabilité annoncée et les alertant sur les risques de l'investissement ; que, cependant, ils procèdent par affirmation et ne démontrent pas, ainsi que cela vient d'être indiqué, que la baisse de la demande locative et, par conséquent, de la rentabilité de l'investissement était connue des intervenants à l'opération ; qu'en outre, tout investissement locatif comporte une part d'aléa et la Société SELECTYS n'était pas tenue, à l'égard de Monsieur [P] [O] et de Madame [A] [O] d'une obligation de résultat l'obligeant à garantir pendant toute la durée du bail la perception des loyers convenus à l'origine ; que c'est donc à bon droit que le tribunal a débouté Monsieur [P] [O] et Madame [A] [O] de leur demande ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la SCI [Adresse 3] justifie avoir respecté l'obligation mise à sa charge par l'article L 261-11 du Code de la construction et de l'habitation, en déposant le 21 décembre 2007 au rang des minutes de l'office notarial chargé de la rédaction des actes de vente le document d'information contenant les conditions générales des ventes en l'état futur d'achèvement, exposant notamment les modalités spécifiques aux résidences de tourisme et les conséquences fiscales pouvant résulter de l'interruption du contrat de bail commercial ; que le bien livré à l'acquéreur est conforme aux stipulations contractuelles, et qu'en dépit des conditions mains favorables négociées dans le cadre de l'avenant au bail commercial conclu à compter du second trimestre 2010, l'investissement réalisé reste bien éligible au régime fiscal dérogatoire envisagé par les parties et continue de produire ses effets à ce titre, étant en outre observé que ledit avenant contient également des concessions importantes de la part de l'exploitant ; que les demandeurs soutiennent que leur consentement aurait été déterminé par une brochure lui assurant un taux de rentabilité pouvant aller jusqu'à 4,84 % hors taxes par an, garantissant ainsi la sécurité de son investissement ; que, cependant, il ne pouvait raisonnablement se méprendre sur la portée de cette présentation promotionnelle, destinée à traduire le potentiel locatif de son bien dans l'hypothèse la plus favorable, alors que la part d'aléa d'un tel investissement demeure nécessairement irréductible ; que la station des ORRES présentait bien un réel potentiel touristique, et qu'il n'est pas démontré que la SCI [Adresse 3] était en mesure de prévoir la défaillance de la Société EUROGROUP et de ses filiales, l'opération de promotion immobilière dont s'agit s'étant déroulée avant le déclenchement de la crise économique ayant touché ce secteur d'activité ;
1°) ALORS QUE l'agent immobilier, mandataire du vendeur-promoteur, qui s'entremet habituellement dans des opérations immobilières de placement, est tenu d'informer et de conseiller l'acquéreur éventuel sur les caractéristiques et les risques de l'investissement proposé ; qu'il lui appartient de rapporter la preuve de l'exécution de son obligation d'information et de conseil ; qu'en affirmant néanmoins, pour décider que la Société SELECTYS n'avait pas manqué à son obligation d'information et de conseil à l'égard de Monsieur [O] et de Madame [E], que ces derniers ne démontraient pas que la baisse de la demande locative et, par conséquent, de la rentabilité de l'investissement, était connue de la Société SELECTYS au jour où l'opération a été conclue, la Cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé les articles 1382 et 1315 du Code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
2°) ALORS QUE l'agent immobilier, mandataire du vendeur-promoteur, qui s'entremet habituellement dans des opérations immobilières de placement, est tenu d'informer et de conseiller l'acquéreur éventuel sur les caractéristiques et les risques de l'investissement proposé ; qu'en se bornant néanmoins à affirmer, pour décider que la Société SELECTYS n'avait pas manqué à son obligation d'information et de conseil à l'égard de Monsieur [O] et de Madame [E], que tout investissement locatif comporte une part d'aléa et que la Société SELECTYS n'avait aucune obligation de résultat l'obligeant à garantir à ces derniers, pendant toute la durée du bail, la perception des loyers initialement convenus, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si, nonobstant son absence de connaissance effective de l'état du marché locatif futur, au jour où l'opération avait été conclue, et par conséquent de son impossibilité de garantir un loyer fixe pendant toute la durée du bail, elle avait néanmoins informé Monsieur [O] et de Madame [E] des risques liés à l'investissement proposé, la Cour d'appel, qui s'est prononcée par un motif inopérant, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
3°) ALORS QUE le vendeur-promoteur, intervenant dans une opération immobilière de défiscalisation, est tenu d'informer et de conseiller l'acquéreur éventuel sur les caractéristiques et les risques de l'investissement proposé ; qu'en se bornant néanmoins à affirmer, pour décider que la Société SELECTYS n'avait pas manqué à son obligation d'information et de conseil à l'égard de Monsieur [O] et de Madame [E], que la Société [Adresse 3] avait déposé à l'office notarial chargé de la rédaction de l'acte de vente un document d'information contenant les conditions générales de vente en l'état futur d'achèvement, exposant les modalités spécifiques aux résidences de tourisme et les conséquences fiscales pouvant résulter de l'interruption du contrat de bail, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si la Société [Adresse 3] avait délivré à Monsieur [O] et de Madame [E] une information complète, portant non seulement sur les caractéristiques de l'investissement et sur les conséquences fiscales de celui-ci, mais également sur les risques économiques et financiers inhérents à l'opération projetée, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.
