LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 24 juin 2021
Cassation partielle
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 547 F-D
Pourvoi n° B 19-26.159
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 24 JUIN 2021
1°/ la société Etablissement Logial-Oph, établissement public à caractère industriel et commercial, aux droits de laquelle vient la société Logial Coop,
2°/ la société Domaxia, société anonyme,
toutes deux ayant leur siège [Adresse 1],
ont formé le pourvoi n° B 19-26.159 contre l'arrêt rendu le 25 octobre 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige les opposant à la société Etablissement Grand Paris aménagement, établissement public à caractère industriel et commercial, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.
Les demanderesses invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Farrenq-Nési, conseiller, les observations de la SARL Cabinet Briard, avocat de la société Etablissement Logial-Oph, aux droits de laquelle vient la société Logial-Coop et de la société Domaxia, de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société Etablissement Grand Paris aménagement, après débats en l'audience publique du 26 mai 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Farrenq-Nési, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Désistement partiel
1. Il est donné acte à la société Domaxia du désistement de son pourvoi.
Faits et procédure
2. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 25 octobre 2019), par promesses synallagmatiques de vente du 19 décembre 2011, l'Agence foncière et technique de la région parisienne (l'AFTRP) a vendu à l'établissement public industriel et commercial Logial-OPH (l'établissement Logia-OPH), d'une part, et à la société Domaxia, d'autre part, des parcelles de terrain constituant les tranches 1 et 2 d'une zone d'aménagement concerté.
3. Pour les terrains de la tranche 2, la signature des actes authentiques de vente a été repoussée au 30 juin 2014, en raison du refus de l'occupant de libérer deux parcelles.
4. Le 13 juillet 2016, l'établissement Logial-Oph et la société Domaxia, devenus la société Logial-Coop, ont assigné l'établissement public industriel et commercial Grand Paris aménagement (l'établissement GPA), venant aux droits de l'AFTRP, en paiement d'indemnités de retard pour non-réitération des ventes de ces parcelles à la date prévue.
5. Les actes authentiques de vente ont été établis le 3 novembre 2016.
Examen du moyen
Sur le moyen unique, pris en ses deuxième et troisième branches
Enoncé du moyen
6. L'établissement Logial-Oph fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en paiement d'indemnités de retard, alors :
« 2°/ qu'en vertu de l'article 1147 du code civil dans sa rédaction alors applicable : « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part » ; qu'en l'espèce, les actes de vente définitif du 3 novembre 2016 ne constituent que l'exécution de l'obligation de vendre les terrains de la tranche 2 libres de toute occupation, et ce indépendamment du délai de réalisation desdites ventes dans le délai contractuel prévu ; qu'en déduisant néanmoins de ces actes une renonciation par les bénéficiaires des promesses à l'indemnisation du préjudice lié au retard de réalisation des ventes, la cour d'appel a violé la disposition susvisée ;
3°/ que, aux termes de la clause 7.3.3.1 des promesses de vente « En cas de défaillance, défaut ou carence du promettant, [?] le bénéficiaire pourra à son choix, savoir : poursuivre judiciairement la réitération de la Vente pour laquelle il aura été constaté la levée des conditions suspensives dans le délai indépendamment de son droit de réclamer une juste indemnisation et tous dommages intérêts, ou considérer les présentes comme étant résolues de plein droit, obtenir la restitution de l'acompte versé, et avoir droit au paiement immédiat par le promettant de la pénalité forfaitaire. » ; que cette clause claire et précise, réservant au bénéficiaire de la promesse poursuivant la réitération judiciaire de la vente, la possibilité de solliciter des dommages-intérêts et n'interdisant nullement d'engager cette action indemnitaire avant l'action tendant à la réitération de la vente, en retenant néanmoins que Logial-Oph et Domaxia n'avaient suivi aucun des deux termes de l'alternative offerte par les promesses de vente aux acquéreurs, puisqu'ils n'avaient ni poursuivi la vente judiciaire des biens, ni considéré les ventes résolues, la cour a dénaturé la portée de cette clause et par suite méconnu l'article 1134 du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu les articles 1134 et 1147 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 :
7. Selon le premier de ces textes, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
8. Selon le second, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.
9. Pour rejeter la demande en paiement d'indemnités de retard, l'arrêt retient que les acquéreurs n'ont ni poursuivi la vente judiciaire des biens, ni considéré les ventes résolues, comme le prévoyait l'article 7.3.3 des avant-contrats régissant les conséquences du non-respect de la date de réitération des ventes par le vendeur, de sorte qu'en acceptant de conclure des ventes amiables le 3 novembre 2016, les acquéreurs ont renoncé au terme fixé au 30 juin 2014.
10. En statuant ainsi, alors que la clause claire et précise de la promesse de vente excluait tout lien de dépendance entre l'action en réalisation de la vente et le droit à indemnisation et qu'elle avait constaté que dans l'acte définitif de vente du 3 novembre 2016, qui ne constituait que l'exécution de l'obligation de vendre les terrains, l'acquéreur excluait expressément toute renonciation à l'action en responsabilité civile en cours contre son vendeur, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il met la société Domaxia hors de cause, l'arrêt rendu le 25 octobre 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
Remet, sauf sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne l'établissement public Grand Paris aménagement aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre juin deux mille vingt et un.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SARL Cabinet Briard, avocat aux Conseils, pour la société Etablissement Logial-Oph aux droits de laquelle vient la société Logial-Coop
Le moyen du pourvoi fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir rejeté sa demande de condamnation de Grand Paris Aménagement à l'indemniser des chefs de préjudice résultants du retard fautif dans la réitération des ventes et prise de possession des terrains,
Aux motifs que les actes du 19 décembre 2011 sont des avant-contrats des ventes litigieuses qui ont été réitérées pour la tranche 2 par les actes du 3 novembre 2016 lesquels expriment le dernier état de l'accord des parties ; que si, dans les actes de vente du 3 novembre 2016, chacun des acquéreurs a déclaré (p. 40) que, par assignation du 13 juillet 2016, il avait engagé "une action en indemnisation à l'encontre du vendeur, que le présent acte de vente n'a pas pour objet ni pour effet d'éteindre ladite action et qu'il n'emporte aucune renonciation à cette action en responsabilité qu'il a introduite devant le Tribunal de grande instance de Paris", cependant, cette déclaration unilatérale n'engage que l'acquéreur, le vendeur s'étant borné, de son côté, à déclarer qu'il avait "été informé du fait que l'acquéreur n'entendait pas renoncer à cette action en indemnisation du fait de la conclusion du présent acte", de sorte que le vendeur n'a pas acquiescé à la demande d'indemnisation ; que dans les actes du 3 novembre 2016 aux termes desquels l'acquéreur était reconnu propriétaire des biens à compter du même jour, en ayant la jouissance par la possession réelle à cette date, ces biens étant libres de toute possession et occupation, le vendeur comme les acquéreurs ont déclaré que ces actes du 3 novembre 2016 "constituent l'exécution de l'acte contenant promesse synallagmatique de vente (...) reçu par le notaire le 19 décembre 2011" ; que cette stipulation n'est que la conséquence de celle insérée dans les avant-contrats du 19 décembre 2011 (p. 39) selon lesquelles "jusqu'à la vente, les relations contractuelles entre les parties - relativement aux biens - seront régies par les stipulations de la promesse. Postérieurement à cette date, les relations contractuelles entre les parties - relativement aux biens - seront régies par la vente" ; qu'il s'en déduit que les acquéreurs, qui sont entrés en possession des biens le jour des ventes du 3 novembre 2016, ne peuvent plus faire grief au vendeur de ne pas les avoir mis en possession dans les conditions prévues par les avant-contrats ; qu'en outre, l'article 7.3.3 des avantcontrats, régissant les conséquences du non-respect de la date de réitération des ventes par le vendeur, énonce que l'acquéreur pourrait à son choix : - soit "poursuivre judiciairement la réitération de la vente (...) indépendamment de son droit de réclamer une juste indemnisation et tout dommages-intérêts", - soit "considérer les présentes comme étant résolues de plein droit, obtenir la restitution de l'acompte versé et avoir droit au paiement immédiat par le promettant de la pénalité forfaitaire" ; que les acquéreurs n'ont ni poursuivi la vente judiciaire des biens ni considéré les ventes résolues, de sorte qu'en acceptant de conclure des ventes amiables le 3 novembre 2016 avec entrée en jouissance à cette date, les acquéreurs ont renoncé au terme fixé au 30 juin 2014 ; que l'action des acquéreurs, introduite le 13 juillet 2016, a perdu en conséquence tout fondement le 3 novembre 2016. Logial-Oph et Domaxia doivent donc être déboutés de toutes leurs demandes, le jugement entrepris étant infirmé en toutes ses dispositions ;
Alors d'une part que la renonciation à un droit ne peut résulter que d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer, la renonciation à un droit ne se déduisant pas de la seule inaction ou du silence de son titulaire ; qu'en l'espèce, comme l'a constaté la cour (arrêt, p. 3, dernier paragraphe) dans les actes de vente du 3 novembre 2016, chacun des acquéreurs a déclaré (p. 40) que, par assignation du 13 juillet 2016, il avait engagé "une action en indemnisation à l'encontre du vendeur, que le présent acte de vente n'a pas pour objet ni pour effet d'éteindre ladite action et qu'il n'emporte aucune renonciation à cette action en responsabilité qu'il a introduite devant le Tribunal de grande instance de Paris" ; qu'en retenant néanmoins que les actes de vente emportant renonciation au terme initialement convenu dans les promesses pour la prise de possession des terrains cédés, équivalant à une renonciation à l'action indemnitaire dirigée contre le vendeur fondée sur la méconnaissance du terme convenu, sans aucunement caractériser la volonté des acquéreurs de renoncer à l'action indemnitaire engagée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
Alors d'autre part qu'en vertu de l'article 1147 du code civil dans sa rédaction alors applicable : « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part » ; qu'en l'espèce, les actes de vente définitif du 3 novembre 2016 ne constituent que l'exécution de l'obligation de vendre les terrains de la Tranche 2 libres de toute occupation, et ce indépendamment du délai de réalisation desdites ventes dans le délai contractuel prévu ; qu'en déduisant néanmoins de ces actes une renonciation par les bénéficiaires des promesses à l'indemnisation du préjudice lié au retard de réalisation des ventes, la cour d'appel a violé la disposition susvisée ;
Alors de troisième part que aux termes de la Clause 7.3.3.1 des promesses de vente « En cas de défaillance, défaut ou carence du Promettant, [?] le bénéficiaire pourra à son choix, savoir : poursuivre judiciairement la réitération de la Vente pour laquelle il aura été constaté la levée des Conditions Suspensives dans le délai indépendamment de son droit de réclamer une juste indemnisation et tous dommages intérêts, ou considérer les Présentes comme étant résolues de plein droit, obtenir la restitution de l'Acompte versé, et avoir droit au paiement immédiat par le Promettant de la Pénalité Forfaitaire. » ; que cette clause claire et précise, réservant au bénéficiaire de la promesse poursuivant la réitération judiciaire de la vente, la possibilité de solliciter des dommages-intérêts et n'interdisant nullement d'engager cette action indemnitaire avant l'action tendant à la réitération de la vente, en retenant néanmoins que Logial-Oph et Domaxia n'avaient suivi aucun des deux termes de l'alternative offerte par les promesses de vente aux acquéreurs, puisqu'ils n'avaient ni poursuivi la vente judiciaire des biens, ni considéré les ventes résolues, la cour a dénaturé la portée de cette clause et par suite méconnu l'article 1134 du code civil ;
Alors de quatrième part qu'en vertu de l'article 455 du code de procédure civile, tout jugement doit être motivé ; qu'en l'espèce, dans leurs conclusions d'appel notifiées le 3 septembre 2019 (n°51, p. 22), après avoir rappelé les termes de l'article 7.3.3.1 des promesses de vente, Logial-Oph et Domaxia avaient fait valoir qu'ils avaient clairement choisi la première solution contractuelle ? et non pas une « troisième solution » ? en engageant leur action en dommages intérêts, se réservant de demander la constatation judiciaire de la vente, ces demandes étant reproduites dans le dispositif de l'assignation du 13 juillet 2016 (production d'appel n°53), la première demande adressée au Tribunal étant ainsi formulée « Donner acte à l'Etablissement Logial-Oph et à la société Domaxia de ce qu'ils se réservent, en cas de carence persistante de l'Etablissement Grand Paris Aménagement constatée au 30 septembre 2016, de demander la réitération judiciaire des ventes des terrains qui auraient dû être signée au plus tard le 30 juin 2014 conformément aux clauses 7.3.3.1, § (i) des actes de promesses synallagmatiques du 19 décembre 2011 » ; qu'en omettant de répondre au moyen de défense des intimés, justifiant de leur respect des dispositions de l'article 7.3.3.1 des promesses de vente, la cour d'appel a insuffisamment motivé sa décision et ainsi méconnu l'article 455 du code de procédure civile ;
Alors de cinquième part que dans leurs conclusions d'appel (notifiées le 03 septembre 2019, n°51, p. 22), Logial-Oph et Domaxia avaient fait valoir qu'ils avaient clairement choisi la première solution contractuelle ? et non pas une « troisième solution » ? en engageant leur action en dommages intérêts, se réservant de demander la constatation judiciaire de la vente, ces demandes étant reproduites dans le dispositif de l'assignation du 13 juillet 2016 (production d'appel n°53), la première demande adressée au Tribunal étant ainsi formulée « Donner acte à l'Etablissement Logial-Oph et à la société Domaxia de ce qu'ils se réservent, en cas de carence persistante de l'Etablissement Grand Paris Aménagement constatée au 30 septembre 2016, de demander la réitération judiciaire des ventes des terrains qui auraient dû être signée au plus tard le 30 juin 2014 conformément aux clauses 7.3.3.1, § (i) des actes de promesses synallagmatiques du 19 décembre 2011 » ; qu'en retenant néanmoins que les bénéficiaires des promesses de vente du 19 décembre 2011 n'avaient pas respecté les stipulations de leur article 7.3.3.1, la cour d'appel a dénaturé les conclusions de Logial-Oph et Domaxia, ainsi que les termes de leur assignation du 13 juillet 2016 ;
Alors de sixième part qu'en vertu de l'article 1147 du code civil le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part ; qu'en l'espèce, en se fondant sur la circonstance inopérante que les acquéreurs étaient entrés en possession le 3 novembre 2016, date de signature des actes authentiques de réitération des ventes, sans constater aucune circonstance extérieure ayant empêché Grand Paris Aménagement de respecter son obligation de résultat de vendre les terrains et de permettre l'entrée en possession au plus tard à la date du 30 juin 2014, la cour d'appel de Paris a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article 1147 du code civil ;
Alors de septième part qu'en vertu de l'article 1147 du code civil le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part ; qu'en l'espèce, le terme initialement convenu puis reporté au 30 juin 2014 ne pouvant plus en toute hypothèse être respecté à la date de réitération des ventes le 3 novembre 2016, ce dont les parties signataires ne pouvaient que convenir, la prétendue renonciation de la part de Logial Oph au terme du 30 juin 2014, était en tout état de cause insusceptible de faire obstacle à son droit à se voir indemniser du retard imputable à Grand Paris Aménagement dans la réitération des ventes, de sorte que la cour d'appel de Paris a méconnu derechef l'article 1147 du code civil.
