LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
SG
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 3 juin 2021
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 486 FS-P
Pourvoi n° Z 20-16.777
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 3 JUIN 2021
Mme [K] [K], domiciliée [Adresse 1], a formé le pourvoi n° Z 20-16.777 contre l'arrêt rendu le 11 mars 2020 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 2), dans le litige l'opposant au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], dont le siège est [Adresse 2], représenté par son syndic la société Cabinet Parisien d'Administration de biens dont le siège est [Adresse 3], défendeur à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Jariel, conseiller référendaire, les observations de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de Mme [K], de Me Le Prado, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], et l'avis de Mme Guilguet-Pauthe, avocat général, après débats en l'audience publique du 4 mai 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Jariel, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Andrich, MM. Barbieri, Jessel, David, Jobert, conseillers, M. Béghin, Mmes Schmitt, Aldigé, conseillers référendaires, Mme Guilguet-Pauthe, avocat général, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt ;
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 11 mars 2020), le 19 juillet 2017, l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] (le syndicat), dont le règlement de copropriété date du 21 avril 1949, a voté des résolutions créant des lots privatifs par individualisation des annexes des appartements principaux, principalement des anciennes chambres de service.
2. Le 4 octobre 2017, Mme [K], copropriétaire, a assigné le syndicat en annulation, à titre principal, de l'assemblée générale et, subsidiairement, de ses résolutions n° 6, 9, 10, 11, 17, 21, 22 et 26 à 92.
Examen du moyen
Sur le moyen unique, pris en ses deuxième à huitième branches, ci-après annexé
3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le moyen unique, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
4. Mme [K] fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande d'annulation des résolutions n° 26 à 49 relatives à la division de tous les lots originaires, alors « que sont interdites, qu'elle soit en propriété ou en jouissance, qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, toute division d'immeuble en vue de mettre à disposition des locaux à usage d'habitation d'une superficie et d'un volume habitables inférieurs respectivement à 14 m2 et à 33 m3 ou qui ne sont pas pourvus d'une installation d'alimentation en eau potable, d'une installation d'évacuation des eaux usées ou d'un accès à la fourniture de courant électrique, ou qui n'ont pas fait l'objet de diagnostics amiante ; que cette division n'a pas lieu d'être mieux autorisée dans l'hypothèse où elle consacrerait une situation de fait ; qu'en écartant le moyen d'annulation de Mme [K] en raison du fait que la résolution litigieuse n'aurait fait qu'entériner la situation matérielle des lieux, la cour d'appel a violé l'article L. 111-6-1 du code de la construction et de l'habitation. »
Réponse de la Cour
5. Ayant constaté que les lots nouvellement créés correspondaient à la structure de l'immeuble depuis son origine et retenu que les votes de l'assemblée générale ne faisaient que permettre d'individualiser juridiquement et comptablement des chambres et débarras distincts existant déjà en dernier étage, la cour d'appel en a exactement déduit que l'article L. 111-6-1 du code de la construction et de l'habitation, qui ne vise que la division en vue de mettre à disposition des locaux à usage d'habitation, n'était pas applicable.
6. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme [K] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme [K] et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 3 000 euros.
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois juin deux mille vingt et un.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour Mme [K].
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté Mme [K] [K] de ses demandes d'annulation des résolutions n° 6, 9, 10, 11, 20, 21, 22, 26 à 49, 50, 51, 52, 54, 55, 56, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 66, 68, 69, 70, 72, 73, 77, 78, 80, 81, 82, 83, 84, 86, 87, 88, 90, 91 et 92 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] du 19 juillet 2017 ;
Aux motifs que,
? sur la méconnaissance de l'article L. 111-6-1 du code de la construction et de l'habitation, ce texte interdit certaines opérations de divisions de lots : « Sont interdites : [...] - qu'elle soit en propriété ou en jouissance, qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, toute division d'immeuble en vue de mettre à disposition des locaux à usage d'habitation d'une superficie et d'un volume habitables inférieurs respectivement à 14 m² et à 33 m3 ou qui ne sont pas pourvus d'une installation d'alimentation en eau potable, d'une installation d'évacuation des eaux usées ou d'un accès à la fourniture de courant électrique, ou qui n'ont pas fait l'objet de diagnostics amiante en application de l'article L. 1311-1 du code de la santé publique et risque de saturnisme lorsque l'immeuble est soumis aux dispositions de l'article L. 1334-5 du même code » ; que Mme [K] fait valoir qu'aux termes de cet article, la division de lots en vue de créer des locaux à usage d'habitation d'une superficie et d'un volume habitable inférieurs respectivement à 14 m² et à 33 m3 est interdite et sollicite sur ce fondement l'annulation des 3 résolutions n° 26 à 49 ; qu'en réalité, les lots nouvellement créés correspondent à la structure de l'immeuble depuis son origine, ne faisant que permettre d'individualiser juridiquement et comptablement des chambres et débarras distincts existant déjà en dernier étage ; que par ce vote, l'assemblée générale n'a fait qu'entériner la situation matérielle des lieux, et notamment du dernier étage, de sorte que l'article L. 111-6-1 du code de la construction et de l'habitation n'est pas applicable à ces votes (arrêt, p. 9 et 10) ; (?)
? sur la demande de Mme [K] d'annulation de la résolution n° 50 « validation du plan et du scénario de remembrement du 5eme étage joint à la convocation » ; (?) que la résolution n° 50 a été adoptée après qu'ont été votées les subdivisions et créations de lots, décidées aux résolutions précédentes ; que cette résolution élaborait un plan de regroupement des chambres et débarras intégrant démembrement et aliénation de parties communes (morceaux de couloirs, débarras...), ce qui avait conduit à un canevas d'achats et ventes qui planifiait la situation souhaitée par les copropriétaires ; que la résolution avait donc un objet précis (arrêt, p. 10) ;
? que sur la demande de Mme [K] d'annulation des résolutions n° 51 à 90 « création de lots issus de parties communes et ventes de parties communes » ; (?) que sur la création de lots et la méconnaissance du règlement de copropriété, Mme [K] fait valoir que la création de 11 lots issus de parties communes prévus aux résolutions n°51 à n°90 affecte de manière radicale la modification de la répartition des tantièmes de copropriété entre les différents copropriétaires, que cette création augmente de 1.433 tantièmes le dénominateur des quotes-parts de parties communes, qu'il s'agit d'une modification de la répartition des tantièmes de quotes-parts de propriété commune qui implique un vote à l'unanimité des copropriétaires selon la clause figurant en page 15 du règlement de copropriété et l'article 49 dudit règlement ; que l'ensemble de ces résolutions a été voté à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, qui est d'ordre public et qui prévaut sur l'article 49 du règlement de copropriété et les stipulations de la page 15 du règlement, lesquelles sont réputées non écrites ; que la vente de parties communes de l'immeuble a été valablement faite à la double majorité de l'article 26 (majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix) ; que les parties communes vendues (parties de couloirs débarras) n'étaient pas indispensables à la structure de l'immeuble, et ne portaient pas atteinte à sa destination (arrêt, p. 10 et 11) ; (?)
? que sur la modification de la définition des parties communes et parties privatives portant atteinte au droit de propriété et modifiant la destination et la jouissance des parties privatives nécessitant un vote à l'unanimité, Mme [K] fait valoir qu'il ressort de la comparaison des règlements de copropriété, original et projeté, que ces derniers établissent des définitions des parties communes et privatives différentes : certaines parties privatives deviendraient ainsi avec le règlement projeté des parties communes ; elle ajoute que la définition des parties communes figurant au règlement original exclut expressément « les gardes corps, balustrades, barres d'appui des balcons, des fenêtres » et les inclut dans les parties privatives, alors que le règlement de copropriété projeté adopte une toute autre définition des parties communes et privatives, puisqu'il inclut parmi les parties communes de l'immeuble « les ornements des façades, les balcons et du revêtement du sol », ainsi que « les gardes corps, balustrades et barres d'appui » ; qu'il résulte de ces modifications, selon Mme [K], une atteinte substantielle au droit de propriété des copropriétaires ; que le règlement de copropriété du 21 avril 1949 stipule que « les parties communes de l'immeuble comprendront : ... les ornements des façades et des balcons (mais non pas les gardes corps, balustrades, barre d'appui des balcons, de fenêtres, ni les abats jours, jalousies, persiennes stores, volets et leurs accessoires » ; que le même règlement prévoit que les parties privatives comprendront « les fenêtres sur rue et sur cour avec leurs abats jours, jalousies, persiennes, volets, garde-corps et barre d'appui, balustrades, rampes, barre d'appui des balcons et accessoires » ; que le nouveau règlement de copropriété adopté par la résolution n° 91 de l'assemblée générale du 9 juillet 2017 stipule que les parties communes comprennent notamment « les ornements des façades, les balcons et du revêtement du sol, les garde-corps, balustrades et barres d'appui » et les parties privatives comprennent « les fenêtres, les persiennes, volets ou stores ainsi que leurs accessoires et, d'une façon générale, les ouvertures et vues des locaux privatifs » ; que dans les deux règlements, les ornements des façades et des balcons sont des parties communes, mais dans le règlement initial, les garde-corps et barres d'appui des balcons, ainsi que les balustrades sont des parties privatives, alors que dans le nouveau règlement ces trois éléments deviennent des parties communes ; qu'il existait une contradiction dans le règlement de copropriété initial, en ce sens que les balcons étaient inclus dans les parties communes, alors que les garde-corps et barre d'appui des balcons étaient privatifs ; or les balcons, y compris les garde-corps (ou balustrades) et les barre d'appui des balcons qui font corps avec le gros oeuvre sont en réalité des parties communes par application de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 ; que le nouveau règlement mettait fin à cette contradiction ; qu'il avait donc été valablement adopté à la majorité de l'article 26 de la même loi ; que par ailleurs, ces modifications tendant à faire retrouver aux garde-corps et balustrades des balcons leur qualification de parties communes, n'entraînaient pas une atteinte substantielle au droit de propriété des copropriétaires ; que le moyen de Mme [K], inopérant, devait être rejeté (arrêt p. 15 et 16) ; (?)
? que sur l'annulation de la résolution n° 11 : dispense de mise en concurrence pour la désignation du syndic, l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « Tous les trois ans, le conseil syndical procède à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic avant la tenue de la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'examen des projets de contrat de syndic qu'ils communiquent à cet effet. Toutefois, le conseil syndical est dispensé de procéder à cette mise en concurrence lorsque l'assemblée générale annuelle qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic après mise en concurrence obligatoire décide à la majorité de l'article 25 d'y déroger. Cette question est obligatoirement inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale concernée » ; qu'il n'est pas contesté que l'assemblée générale du 5 avril 2016 qui précède celle du 19 juillet 2017 n'a voté aucune dispense de mise en concurrence ; qu'au terme de la résolution n° 11 de l'assemblée du 19 juillet 2017 « l'assemblée générale décide de dispenser le conseil syndical de l'obligation de mise en concurrence du contrat de CPAB » ; que cette dispense vaut pour l'assemblée générale ordinaire suivante ; que Mme [K] sollicite l'annulation de cette résolution, au motif que la dispense de mise en concurrence ne peut bénéficier au seul cabinet CPAB, que l'assemblée générale a outrepassé ses pouvoirs s'agissant du vote de cette dispense, qui est illégale ; que cependant, aussi bien le non-respect par le conseil syndical de l'obligation de mise en concurrence, que les termes de la dispense votée par l'assemblée générale ne sont assortis de sanctions ; que Mme [K] doit être déboutée de sa demande d'annulation de la résolution n° 11 (arrêt ; p. 17 et 18) ; (?)
? que sur l'annulation de la résolution n°10 : désignation du cabinet CPAB -
contrat de syndic et mandat à donner au président de l'assemblée pour signer le contrat de syndic en raison de l'absence de mise en concurrence, Mme [K] fait valoir que le vote de la résolution désignant le cabinet CPAB comme syndic n'a donc pas respecté les contraintes prévues à l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte que cette résolution est nulle ; qu'il avait été vu plus haut que le non-respect par le conseil syndical de l'obligation de mise en concurrence n'est assortit d'aucune sanction, de sorte que la résolution n° 11 n'encourt pas la nullité de ce chef (arrêt, p. 18) ; (?)
? que sur la demande de Mme [K] d'annulation des résolutions n° 20, 21 et 22 : travaux de réfection du mur mitoyen avec le [Adresse 4], Mme [K] expose que les travaux de réfection du mur mitoyen ont fait l'objet de deux devis des sociétés Rouffet et JPB, joints à la convocation, mais non présentés à l'ordre du jour des résolutions n° 20, 21 et 22, que l'assemblée générale des copropriétaires a voté en faveur du devis de la société Rouffet, pour un montant mentionné au procès-verbal d'assemblée générale de 5 000 euros TTC alors que ce montant ne correspond pas à la réalité du devis annoncé et joint à la convocation, puisque ce dernier est d'un montant de 4 459,40 euros TTC ; qu'elle fait valoir que ces trois résolutions engagent les copropriétaires à régler plus que ce qui figure au devis, sans qu'aucune raison valable n'existe et que le dépassement du devis annoncé et joint à la convocation n'a pas fait l'objet de l'information des copropriétaires imposée à l'article 11 du décret du 17 mars 1967 ; que la convocation comporte les deux devis, de sorte que les prescriptions de l'article 11 3° ont été respectées ; l'ordre du jour prévoit, pour la résolution n°20 concernant les travaux réfection du mur mitoyen avec le [Adresse 4] « l'assemblée générale vote un montant de travaux (à définir en séance) selon devis et descriptif de l'entreprise (à définir en séance) » ; que la résolution n° 20 a voté un montant des travaux de 5.000 euros TTC selon le devis et descriptif de l'entreprise Rouffet ; que rien n'empêche l'assemblée générale de prévoir une marge de dépassement pour tenir compte des aléas d'un chantier sur un mur mitoyen, les copropriétaires étant libres de décider du budget octroyé pour l'opération ; que Mme [K] doit être déboutée de sa demande d'annulation des résolutions n° 20, 21 et 22 de l'assemblée générale du 19 juillet 2017 (arrêt, p. 19 et 20) ;
Alors 1°) que sont interdites, qu'elle soit en propriété ou en jouissance, qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, toute division d'immeuble en vue de mettre à disposition des locaux à usage d'habitation d'une superficie et d'un volume habitables inférieurs respectivement à 14 m2 et à 33 m3 ou qui ne sont pas pourvus d'une installation d'alimentation en eau potable, d'une installation d'évacuation des eaux usées ou d'un accès à la fourniture de courant électrique, ou qui n'ont pas fait l'objet de diagnostics amiante ; que cette division n'a pas lieu d'être mieux autorisée dans l'hypothèse où elle consacrerait une situation de fait ; qu'en écartant le moyen d'annulation de Mme [K] en raison du fait que la résolution litigieuse n'aurait fait qu'entériner la situation matérielle des lieux, la cour d'appel a violé l'article L. 111-6-1 du code de la construction et de l'habitation ;
Alors 2°) que le règlement de copropriété du 13 avril 1949 (p. 12 et 13) n'incluait nullement les balcons dans les parties communes ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a méconnu l'interdiction faite au juge de dénaturer les documents de la cause ;
Alors 3°) que les balcons, les garde-corps et les barres d'appui des balcons sont en principe des parties privatives ; qu'en déclarant valables les résolutions ayant décidé que les ornements des façades, les balcons, les garde-corps, les balustrades et barres d'appui, jusqu'alors privatives, devenaient des parties communes sans aucune contrepartie financière pour les copropriétaires au motif que les balcons, y compris les garde-corps (ou balustrades) et les barre d'appui des balcons qui font corps avec le gros oeuvre sont en réalité des parties communes par application de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, la cour d'appel a violé cette dernière disposition ainsi que l'article 2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Alors 4°) que l'assemblée générale des copropriétaires ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété ; qu'en déclarant valables les résolutions ayant décidé que les ornements des façades, les balcons, les garde-corps, les balustrades et barres d'appui, jusqu'alors privatives, devenaient des parties communes sans aucune contrepartie financière pour les copropriétaires au motif inopérant qu'elles n'entraînaient pas une « atteinte substantielle » au droit de propriété des copropriétaires, la cour d'appel a violé l'article 26 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété ;
Alors 5°) que l'assemblée générale ne peut valablement décider la vente d'une partie commune si les conditions essentielles de son aliénation, notamment celles concernant l'estimation du prix de la cession, n'ont pas été suffisamment précises pour permettre aux copropriétaires de se prononcer en connaissance de cause ; qu'à défaut de s'être prononcée, comme elle y était invitée, sur l'absence d'estimation préalable annexée aux convocations à l'assemblée générale, sur l'absence de consultation préalable du conseil syndical et sur le caractère dérisoire du prix de cession, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 11 du décret du 17 mars 1967 ;
Alors 6°) que le non-respect par le conseil syndical de l'obligation de mise en concurrence est sanctionné légalement par la nullité de l'assemblée générale ; qu'en écartant la demande en annulation de la résolution n° 11 en raison de l'absence de sanction assortissant le non-respect de cette obligation, la cour d'appel a violé l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 19-2 du décret du 19 mars 1967 ;
Alors 7°) que sont entachées de nullité les résolutions engageant les copropriétaires pour des montants supérieurs à ceux mentionnés dans les devis de travaux sans que ce dépassement ne soit mentionné dans la convocation des copropriétaires à l'assemblée générale ; qu'en écartant la demande d'annulation des résolutions n° 20, 21 et 22, après avoir constaté que le montant mentionné au procès-verbal d'assemblée générale, de 5 000 euros TTC ne correspondait pas à la réalité du devis annoncé et joint à la convocation, d'un montant de 4 459,40 euros TTC, la cour d'appel a violé l'article 11 du décret du 17 mars 1967 ;
Alors 8°) que la détermination des tantièmes de parties communes a un caractère irrévocable ; qu'en n'ayant pas recherché, comme elle y était invitée (conclusions p. 19 à 21) si le projet de subdiviser le lot n°6 de Mme [K] en quatre lots différents, n'était pas à l'origine d'une variation manifeste du tantième au mètre carré et d'une surévaluation des tantièmes attribués à certains lots, et une sous-évaluation bénéficiant à d'autres lots, pourtant de plus forte valeur, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965.
