LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 27 mai 2021
Cassation partielle
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 458 F-D
Pourvoi n° M 20-15.523
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 27 MAI 2021
M. [R] [J], domicilié [Adresse 1], a formé le pourvoi n° M 20-15.523 contre l'arrêt rendu le 13 février 2020 par la cour d'appel de Pau (chambre sociale), dans le litige l'opposant à M. [O] [W] [C], domicilié [Adresse 2], défendeur à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Abgrall, conseiller, les observations de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de M. [J], de la SCP Foussard et Froger, avocat de M. [C], après débats en l'audience publique du 13 avril 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Abgrall, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué ( Pau, 13 février 2020), par acte du 22 mars 2010, M. [C] a consenti à M. [J] et à la société civile d'exploitation agricole Sakari, en cours d'immatriculation, un bail rural portant sur une parcelle située à [Adresse 2].
Par acte du 12 février 2018, réitéré le 4 juin 2018, le bailleur a fait délivrer au preneur une sommation de payer les fermages échus de 2015 à 2017.
Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 5 octobre 2018, M. [C] a saisi le tribunal en résiliation du bail.
Examen des moyens
Sur le premier moyen et sur le second moyen, pris en sa troisième branche, ci-après annexés
2. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Mais sur le second moyen, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
3. M. [J] fait grief à l'arrêt de prononcer la résiliation du bail rural à ses torts, de rejeter sa demande de résolution aux torts du bailleur et de le condamner à payer à ce dernier des arriérés de fermage, alors « que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée, conformément à l'usage attendu ; qu'en prononçant la résiliation du bail aux torts du preneur en raison du fait qu'il aurait admis avoir pu exploiter la parcelle louée nonobstant un problème d'accès, en louant un autre local avec de l'eau potable, cependant que M. [J] n'aurait pas dû avoir à louer un autre local si le bailleur s'était correctement acquitté de son obligation de délivrer un terrain exploitable, susceptible d'être alimenté en eau, la cour d'appel a statué par un motif inopérant et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1719 du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 1719 du code civil :
4. Selon ce texte, le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée.
5. Pour prononcer la résiliation du bail aux torts du preneur et le condamner au paiement d'arriérés de fermages, l'arrêt retient qu'aucun défaut de délivrance ou impossibilité d'exploiter la parcelle louée n'est imputable au bailleur pour défaut d'accès, qu'en effet, dans la lettre qu'il produit comme l'ayant adressée au bailleur le 27 février 2017, le preneur admet que, nonobstant un problème d'accès, il a, depuis l'origine exploité la parcelle, notamment après la location d'un local avec eau potable.
6. En se déterminant ainsi, par des motifs impropres à établir que le preneur avait bénéficié de la délivrance d'une parcelle exploitable conformément à l'usage convenu, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre grief, la Cour :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il, déclare l'appel recevable, juge que la SCEA Sakari en cours d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés de Bayonne à la signature du bail rural litigieux n'a pas été constituée, et déboute l'appelant de sa demande d'annulation de la procédure, l'arrêt rendu le 13 février 2020, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ;
Remet, sauf sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Pau, autrement composée ;
Condamne M. [C] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [C] et le condamne à payer à M. [J] la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept mai deux mille vingt et un.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour M. [J].
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté l'appelant de sa demande de nullité de la procédure ;
Aux motifs qu'au soutien de sa demande de réformation du jugement déféré, l'appelant concluait à la nullité de la procédure, au motif que le second copreneur à bail, s'agissant de la société civile d'exploitation agricole Sakari, n'avait pas été appelé en cause ; que cependant, le contrat de bail indiquait expressément, s'agissant de la SCEA Sakari, mentionnée au contrat en qualité de copreneur, qu'il s'agissait d'une société « en cours d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés de Bayonne » ; qu'aucun élément ne venait contredire le bailleur, lorsqu'il soutenait que cette société n'existait pas, faute pour les démarches relatives à son immatriculation d'avoir abouti ; qu'il s'appuyait pour ce faire, sur les déclarations de l'huissier de justice qu'il avait mandaté pour délivrer aux preneurs sommation de payer les fermages, et sur un courrier du 26 juillet 2018, par lequel cet huissier de justice l'informait en ces termes :
« Si sur le bail il est fait mention de deux preneurs, la société civile d'exploitation agricole dénommée « Sakari », était au jour de la signature le 22 mars 2010 « en cours d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés de Bayonne », or depuis lors, les démarches n'ont pas abouti de sorte que cette société n'existe pas et nous n'étions donc pas en mesure de signifier les actes à cette partie. L'intégralité de la charge du fermage revient donc exclusivement à M. [J] » ; qu'à défaut d'élément contraire, il devait être retenu pour établi le défaut d'existence de la SCEA Sakari, étant en outre observé, ainsi qu'en justifiait le bailleur, que M. [J] était gérant d'une SCEA, dénommée « Nahia » ; que c'était donc en vain que le preneur se prévalait de l'existence d'un copreneur qui n'aurait pas été appelé en la cause ;
Alors 1°) que lorsque le bail rural a été conclu au profit de deux copreneurs, la procédure n'est régulière que si les deux copreneurs ont été appelés en cause ; que la cour d'appel, qui a constaté qu'il était acquis que M. [J] était gérant d'une SCEA dénommée Nahia et qui n'a pas recherché, comme elle y était invitée, si cette SCEA Nahia ne devait pas être appelée en la cause en qualité de copreneur, a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Alors 2°) que la cour d'appel, qui n'a pas davantage recherché, comme elle y était également invitée, si le règlement des fermages entre les mains du bailleur par la SCEA Nahia ne démontrait pas également sa qualité de copreneur, a de nouveau entaché sa décision d'un défaut de motifs en violation de l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la résiliation du bail rural aux torts du preneur et d'avoir débouté celui-ci de sa demande de résolution aux torts du bailleur et de l'avoir condamné à payer au bailleur des arriérés de fermage ;
Aux motifs que contrairement à ce que soutenait le preneur, il n'était pas permis de retenir comme imputable au bailleur un défaut de délivrance, ou une impossibilité d'exploiter la parcelle louée par défaut d'accès ; qu'en effet, dans le courrier qu'il produisait comme l'ayant adressé au bailleur le 23 février 2017, le preneur admettait que, nonobstant un problème d'accès, il avait, depuis l'origine, exploité la parcelle, notamment après location d'un local avec eau potable, et faisait référence également aux loyers qu'il avait payés en contrepartie de son exploitation ; que s'agissant de l'accès à la parcelle louée, il résultait des explications des parties qu'un chemin privé permettait d'y accéder, que deux des propriétaires privés de ce chemin avaient contesté le passage, à l'occasion d'une procédure introduite le 19 janvier 2012 devant le tribunal de grande instance de Bayonne, la contestation portant sur une partie du chemin privé, de 48 m², que le preneur avait aménagée en chemin carrossable caillouteux, que la contestation s'était soldée par un protocole d'accord en date du 25 mai 2015, par lequel la superficie du passage qui faisait l'objet de la contestation, avait été acquise par le bailleur ; que ces éléments étaient largement insuffisants à établir que le preneur n'avait pas disposé d'un accès lui permettant l'exploitation de la parcelle litigieuse, et ce d'autant qu'il admettait luimême avoir exploité la parcelle louée et qu'il ne justifiait d'aucune doléance à ce titre, antérieure à son courrier du 23 février 2017, date à laquelle le bailleur lui avait déjà fait sommation de payer les loyers restant dus ;
Alors 1°) que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée, conformément à l'usage attendu ; qu'en prononçant la résiliation du bail aux torts du preneur en raison du fait qu'il aurait admis avoir pu exploiter la parcelle louée nonobstant un problème d'accès, en louant un autre local avec de l'eau potable, cependant que M. [J] n'aurait pas dû avoir à louer un autre local si le bailleur s'était correctement acquitté de son obligation de délivrer un terrain exploitable, susceptible d'être alimenté en eau, la cour d'appel a statué par un motif inopérant et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1719 du code civil ;
Alors 2°) que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée, conformément à l'usage attendu ; qu'en prononçant la résiliation du bail aux torts du preneur, après avoir constaté, s'agissant de l'accès à la parcelle louée, qu'il résultait des explications des parties qu'un chemin privé permettait d'y accéder, que deux des propriétaires privés de ce chemin avaient contesté le passage, à l'occasion d'une procédure introduite le 19 janvier 2012 devant le tribunal de grande instance de Bayonne, la contestation portant sur une partie du chemin privé, ce dont il résultait que le bailleur n'avait pas, pendant de nombreuses années, mis le preneur en mesure d'accéder à la parcelle conformément à ce qui avait été prévu au bail, la cour d'appel a violé l'article 1719 du code civil ;
Alors 3°) que le preneur, assigné en résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, peut opposer au bailleur les manquements à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible ; qu'en écartant les moyens de défense du preneur tirés d'un manquement du bailleur à ses obligations au motif qu'il n'avait justifié d'aucune doléance antérieure à son courrier du février 2017, la cour d'appel a statué par un motif inopérant et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1719 du code civil.
