LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 4 mars 2021
Cassation partielle sans renvoi
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 219 F-D
Pourvoi n° U 20-13.276
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 4 MARS 2021
La société Compagnie foncière et financière et d'investissement immobilier (COFFIM), société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° U 20-13.276 contre l'arrêt rendu le 15 novembre 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige l'opposant :
1°/ à la société HCP, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
2°/ à la société Sequano aménagement, société d'économie mixte, dont le siège est [...] ,
défenderesses à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, les observations de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société Compagnie foncière et financière et d'investissement immobilier, de la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat de la société Sequano aménagement, de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de la société HCP, après débats en l'audience publique du 26 janvier 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 15 novembre 2019), par acte du 21 avril 2011, la société civile immobilière HCP (la SCI HCP) a promis de vendre un bien immobilier à la société Compagnie foncière et financière et d'investissement immobilier (la société COFFIM) qui s'était réservée la faculté d'acquérir.
2. L'acte prévoyait que le bénéficiaire s'engageait à payer au promettant une indemnité mensuelle à partir du 5 octobre 2011, destinée à couvrir au moins partiellement le montant des échéances que lui-même devait payer à son prêteur et que cette somme viendrait en déduction du prix de vente en cas de réitération de celle-ci et, dans le cas contraire, resterait acquise au promettant.
3. Par acte du 27 juillet 2012, le promettant et le bénéficiaire ont signé une convention constatant la caducité de la promesse de vente déliant les parties de tout engagement de vendre et d'acquérir et prévoyant la restitution de la caution bancaire versée par la société COFFIM.
4. Par acte du même jour, la SCI HCP a consenti une promesse de vente à la société Deltaville, aux droits de laquelle vient la société Séquano aménagement. Cette société n'ayant pas levée l'option, la SCI HCP l'a assignée, ainsi que la société COFFIM, en paiement de dommages-intérêts.
Examen du moyen
Sur le moyen unique, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
5. La société COFFIM fait grief à l'arrêt de la condamner au paiement d'une certaine somme au titre des indemnités mensuelles, alors « que la révocation d'une convention à exécution instantanée, par consentement mutuel des parties, a pour effet d'anéantir rétroactivement la convention et de remettre les parties dans l'état où elles se trouvaient antérieurement ; que la cour d'appel a constaté que par un acte sous-seing privé du 27 juillet 2012 intitulé « convention constatant la caducité de la promesse signée le 21 avril 2011 », le promettant et le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente du 21 avril 2011 avaient, avant la date d'expiration de la promesse, convenu de la caducité de la promesse en précisant « de ce fait chaque partie se retrouve déliée de tout engagement de vendre ou d'acquérir », la convention ajoutant que les parties chargeaient expressément le notaire de restituer à la société Coffim (bénéficiaire) la caution pour un montant de 160 000 € ; qu'il s'en déduisait que les parties avaient révoqué d'un consentement mutuel la promesse unilatérale de vente, laquelle était ainsi rétroactivement anéantie, les parties étant rétroactivement déliées de leurs obligations ; qu'en condamnant la société Coffim à payer, au titre de la clause relative à l'indemnité mensuelle stipulée dans la promesse de vente, la somme de 181 481,96 €, la cour d'appel a violé les articles 1134 alinéa 2 et 1184 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016. »
Réponse de la Cour
Vu les articles 1134 et 1184 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 :
6. Il résulte de la combinaison de ces textes que la révocation, d'un commun accord, d'un contrat à exécution instantanée a pour effet de l'anéantir rétroactivement en toutes ses clauses, sauf stipulation contraire.
7. Pour condamner la société COFFIM au paiement d'une somme au titre de la clause relative aux indemnités mensuelles, l'arrêt retient que, si la convention prévoit expressément la libération du promettant de son engagement de vendre, ce, avant la date d'échéance de la promesse, et la restitution de la garantie bancaire faute de créance d'indemnité d'immobilisation en l'absence de réalisation de toutes les conditions suspensives, elle ne renferme aucune renonciation du promettant à l'indemnité compensant partiellement l'impossibilité de louer le bien pendant la durée de la promesse, cette renonciation ne pouvant être déduite de l'absence de réclamation du promettant pendant la durée de celle-ci. Il ajoute que l'indemnité est due du fait de la non-réalisation de toutes les conditions suspensives et de la non-levée de l'option.
8. En statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
Portée et conséquences de la cassation
9. Après avis donné aux parties, conformément à l'article 1015 du code de procédure civile, il est fait application des articles L. 411-3, alinéa 1er, du code de l'organisation judiciaire et 627 du code de procédure civile.
10. La cassation prononcée n'implique pas, en effet, qu'il soit à nouveau statué sur le fond.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société COFFIM à payer à la société civile immobilière HCP la somme de 181 481,96 euros avec les intérêts légaux à compter du 2 mars 2016, l'arrêt rendu le 15 novembre 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
DIT n'y avoir lieu à renvoi ;
Rejette la demande formée par la société civile immobilière HCP au titre des indemnités mensuelles ;
Condamne la société civile immobilière HCP aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société civile immobilière HCP à payer la somme de 3 000 euros à la société COFFIM et rejette les autres demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre mars deux mille vingt et un.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la compagnie Foncière et financière et d'investissement immobilier.
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'AVOIR condamné la société Coffim à payer à la société HCP la somme de 181.481,96€ avec intérêts au taux légal à compter du 2 mars 2016 et d'AVOIR dit que les intérêts échus seraient capitalisés dans les conditions de l'article 1154 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-31 du 10 février 2016 ;
AUX MOTIFS QU'aux termes de la promesse unilatérale de vente consentie par la société HCP à la société Coffim le 21 avril 2011 : « a) Si le bénéficiaire ne lève pas l'option dans le délai ci-dessus, alors que toutes les conditions suspensives ne sont pas réalisées, la présente promesse de vente sera nulle et de nul effet, sans aucune pénalité de part et d'autre. Toutefois, en compensation partielle de l'impossibilité pour le promettant d'avoir pu louer son bien pendant la période où s'applique cette promesse, le bénéficiaire s'engage à payer au promettant une indemnité mensuelle de dix-huit mille sept cent euros (18 700 €) à partir du 5 octobre 2011 destinée à couvrir au moins partiellement le montant des échéances que lui-même doit payer à son prêteur. En cas de non réitération des présentes par acte authentique, cette somme restera acquise au promettant. b) Si au contraire, le bénéficiaire ne lève pas l'option, dans le délai ci-dessus et aux conditions ci-après, alors que toutes les conditions sont réalisées, la promesse de vente sera nulle et de nul effet et le bénéficiaire devra au promettant le montant de la totalité de l'indemnité d'immobilisation ciaprès définie. c ) En cas de réalisation des présentes par acte authentique, le montant des loyers payés à compter du 5 octobre 2011 viendront (sic) en déduction du prix de vente » ; que par cette clause, les parties à la promesse ont convenu qu'à défaut de levée d'option dans l'hypothèse d'une non-réalisation de toutes les conditions suspensives, le bénéficiaire serait tenu de payer une indemnité mensuelle de 18.700 € à compter du 5 octobre 2011 en compensation partielle de l'impossibilité pour le promettant d'avoir pu louer son bien pendant la durée de la promesse, de sorte que, contrairement à ce que soutient la société Coffim et même si cette indemnité est, aussi, destinée à venir en compensation du prix en cas de réalisation de la vente, cette indemnité n'est pas seulement une modalité de paiement du prix soumise à la réalisation des conditions suspensives ; que prévue pour le cas de nullité de la promesse, cette clause est, a fortiori, applicable en cas de caducité de celle-ci pour non-réalisation des conditions suspensives ; qu'or, aux termes d'un acte sous seing privé du 27 juillet 2012 intitulé « Convention constatant la caducité de la promesse signée le 21 avril 2011 », le bénéficiaire et le promettant, après avoir rappelé, d'une part, la date d'expiration de la promesse au 21 janvier 2013, d'autre part, l'engagement du bénéficiaire de payer une indemnité mensuelle de 18.700 € à partir du 5 octobre 2011 destinée à couvrir au moins partiellement le montant des échéances que le promettant devait payer à son prêteur, montant qui devait venir en déduction du prix de vente en cas de réalisation de la promesse, enfin, l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 160.000 € prévue en cas de non-réalisation de la vente alors que toutes les conditions suspensives étaient réalisées et dont le versement avait été garanti par la remise entre les mains du notaire d'une caution bancaire, ont convenu de la caducité de cette promesse unilatérale de vente, exposant que « de ce fait chaque partie se retrouve délier (sic) de tout engagement de vendre ou d'acquérir », ajoutant que les parties chargeaient expressément le notaire de restituer à la société Coffim la caution pour un montant de 160.000 € ; que si cette convention prévoit expressément la libération du promettant de son engagement de vendre, ce, avant la date d'échéance de la promesse, et la restitution de la garantie bancaire faute de créance d'indemnité d'immobilisation en l'absence de réalisation de toutes les conditions suspensives, cependant, la convention ne renferme aucune renonciation du promettant à l'indemnité compensant partiellement l'impossibilité de louer le bien pendant la durée de la promesse, cette renonciation ne pouvant être déduite de l'absence de réclamation du promettant pendant la durée de la promesse ; que la société Coffim, qui s'est engagée par la clause précitée à payer une indemnité mensuelle de 18 700 € à compter du 5 octobre 2011 ne peut faire grief à la société HCP de ne pas justifier de la libération des lieux par le locataire à compter de cette date ; que si la promesse du 21 avril 2011 prévoit que les sommes versées mensuellement par le bénéficiaire seront perdues en cas de non-levée d'option, cependant, il ne peut être déduit de cette clause que seules les indemnités versées peuvent être conservées par le promettant ; que toutes les conditions suspensives n'ayant pas été réalisées et l'option n'ayant pas été levée par le bénéficiaire, l'indemnité précitée est bien due par la société Coffim ; que la société HCP limitant sa demande à la somme de 181.481,96 €, il y a lieu de condamner la société Coffim au paiement de ce montant, le jugement entrepris étant réformé en ce qu'il a prononcé une condamnation à titre d'indemnité d'immobilisation à hauteur de la somme de 280 500 € ; que la société Coffim ayant été mise en demeure de payer l'indemnité précitée par l'assignation du 2 mars 2016, les intérêts au taux légal sont dus à compter de cette date, les intérêts échus étant capitalisés dans les conditions de l'article 1154 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-31 du 10 février 2016 ;
1/ ALORS QUE la révocation d'une convention à exécution instantanée, par consentement mutuel des parties, a pour effet d'anéantir rétroactivement la convention et de remettre les parties dans l'état où elles se trouvaient antérieurement ; que la cour d'appel a constaté que par un acte sous-seing privé du 27 juillet 2012 intitulé « convention constatant la caducité de la promesse signée le 21 avril 2011 », le promettant et le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente du 21 avril 2011 avaient, avant la date d'expiration de la promesse, convenu de la caducité de la promesse en précisant « de ce fait chaque partie se retrouve déliée de tout engagement de vendre ou d'acquérir », la convention ajoutant que les parties chargeaient expressément le notaire de restituer à la société Coffim (bénéficiaire) la caution pour un montant de 160.000 € ; qu'il s'en déduisait que les parties avaient révoqué d'un consentement mutuel la promesse unilatérale de vente, laquelle était ainsi rétroactivement anéantie, les parties étant rétroactivement déliées de leurs obligations ; qu'en condamnant la société Coffim à payer, au titre de la clause relative à l'indemnité mensuelle stipulée dans la promesse de vente, la somme de 181.481,96 €, la cour d'appel a violé l'article 1134 alinéa 2 du code civil, devenu 1193 du même code, ensemble l'article 1184 du code civil, devenu 1224 ;
2/ ALORS QUE sauf stipulation contraire, la révocation d'une convention par consentement mutuel entraîne un effacement rétroactif du contrat lorsqu'il s'agit d'un contrat instantané ; que la renonciation à un droit résulte d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ; que renonce à se prévaloir d'une clause d'indemnité stipulée dans la promesse unilatérale de vente, le promettant qui conclut avec le bénéficiaire une convention constatant la caducité de ladite promesse, avantsla date d'expiration, mentionnant que « chaque partie se retrouve déliée de tout engagement de vendre ou d'acquérir » ; que la cour d'appel a constaté que par un acte sous-seing privé du 27 juillet 2012 intitulé « convention constatant la caducité de la promesse signée le 21 avril 2011 », le promettant et le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente du 21 avril 2011 avaient, avant la date d'expiration de la promesse, convenu de sa caducité; qu'elle a constaté que cette convention de caducité stipulait que « de ce fait chaque partie se retrouve déliée de tout engagement de vendre ou d'acquérir », la convention ajoutant que les parties chargeaient expressément le notaire de restituer à la société Coffim (bénéficiaire) la caution pour un montant de 160.000 € ; que la cour d'appel a relevé que la convention ne comportait aucune stipulation sur le sort de l'indemnité mensuelle de 18.700 €, laquelle n'avait par ailleurs jamais été réclamée par le promettant pendant la durée de la promesse ; qu'il se déduisait de ces constatations qu'à défaut de stipulation contraire, la révocation par consentement mutuel de la promesse unilatérale de vente avait anéanti cette dernière qui ne pouvait plus produire effet dans aucune de ses clauses et que le promettant avait par là-même renoncé à la clause d'indemnité mensuelle ; qu'en énonçant cependant, pour condamner la société Coffim au paiement d'une indemnité de 181.481,96 €, que la convention de caducité ne renfermait aucune renonciation du promettant à l'indemnité compensant partiellement l'impossibilité de louer le bien pendant la durée de la promesse, cette renonciation ne pouvant être déduite de l'absence de réclamation du promettant pendant la durée de la promesse, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
3/ ALORS subsidiairement QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; que la promesse unilatérale de vente stipulait que « a) Si le bénéficiaire ne lève pas l'option dans le délai ci-dessus, alors que toutes les conditions suspensives ne sont pas réalisées, la présente promesse de vente sera nulle et de nul effet, sans aucune pénalité de part et d'autre. Toutefois, en compensation partielle de l'impossibilité pour le promettant d'avoir pu louer son bien pendant la période où s'applique cette promesse, le bénéficiaire s'engage à payer au promettant une indemnité mensuelle de dix-huit mille sept cents euros (18 700 €) à partir du 5 octobre 2011 destinée à couvrir au moins partiellement le montant des échéances que lui-même doit payer à son prêteur. En cas de non réitération des présentes par acte authentique, cette somme restera acquise au promettant » ; qu'il résultait de cette clause, dépourvue de toute ambiguïté, que le bénéficiaire n'était tenu de payer au promettant une indemnité mensuelle que dans l'hypothèse d'une nullité de la promesse de vente résultant de la non levée d'option dans le délai contractuel fixé en cas de non réalisation des conditions suspensives ; que la clause ne pouvait donc s'appliquer en cas de caducité ou de résiliation de la promesse par consentement mutuel ; qu'en jugeant que cette clause était applicable en cas de caducité de la promesse pour non réalisation des conditions suspensives, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de la promesse unilatérale de vente, en violation de l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;
4/ ALORS, subsidiairement, QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; que la promesse unilatérale de vente stipulait que « a) Si le bénéficiaire ne lève pas l'option dans le délai ci-dessus, alors que toutes les conditions suspensives ne sont pas réalisées, la présente promesse de vente sera nulle et de nul effet, sans aucune pénalité de part et d'autre. Toutefois, en compensation partielle de l'impossibilité pour le promettant d'avoir pu louer son bien pendant la période où s'applique cette promesse, le bénéficiaire s'engage à payer au promettant une indemnité mensuelle de dix-huit mille sept cent euros (18 700 €) à partir du 5 octobre 2011 destinée à couvrir au moins partiellement le montant des échéances que lui-même doit payer à son prêteur. En cas de non réitération des présentes par acte authentique, cette somme restera acquise au promettant ; et que « quelle que soit la raison d'une non levée de l'option, les sommes versées mensuellement correspondant au loyer payé par le dernier locataire, soit la somme de 18.700 euros HT mensuelle seront perdues pour le bénéficiaire, cette somme correspondant à l'indemnisation relative à l'engagement du bénéficiaire de ne pas relouer son bien ou de consentir sur celui-ci des droits à un tiers. Le versement de cette somme mensuelle au 1er de chaque mois correspond à une condition déterminante pour le promettant, le bénéficiaire pouvant y être contraint par simple ordonnance de référé, nonobstant tout dommages et intérêts qu'un non versement entrainerait, notamment fin du crédit ou déchéance du terme du fait du non-paiement des échéances bancaires » ; qu'il résultait de ces clauses, dépourvues de toute ambiguïté, qu'en cas de non levée d'option dans le délai contractuel, alors que toutes les conditions suspensives ne sont pas réalisées, hors cas de nullité de la promesse, le promettant n'avait droit qu'aux seules indemnités mensuelles versées ; que la cour d'appel a constaté que la promesse prévoyait que les sommes versées mensuellement par le bénéficiaire seraient perdues en cas de non levée d'option ; qu'elle a constaté que ces indemnités n'avaient pas été versées pendant la durée de la promesse au promettant ; qu'en énonçant cependant, pour condamner la société Coffim au paiement d'une indemnité de 181.481,96 €, qu'il ne pouvait être déduit de cette clause que seules les indemnités versées pouvaient être conservées par le promettant, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de la promesse unilatérale de vente, en violation de l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;
5/ ALORS subsidiairement QUE dans ses conclusions d'appel, la société Coffim faisait valoir que la promesse unilatérale de vente ne prévoyait de laisser à la charge du bénéficiaire l'indemnité mensuelle qu'en cas de non levée d'option dans le délai contractuellement fixé ; que cette indemnité mensuelle ne pouvait être mise à la charge du bénéficiaire en dehors de cette hypothèse précise et notamment pas en cas de révocation de la promesse par consentement mutuel ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.
