LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 3 décembre 2020
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 920 F-D
Pourvoi n° Z 19-24.202
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 3 DÉCEMBRE 2020
1°/ Mme X... V...,
2°/ Mme D... V...,
toutes deux domiciliées [...] ,
ont formé le pourvoi n° Z 19-24.202 contre l'arrêt rendu le 20 juin 2019 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-8), dans le litige les opposant à Mme Q... F..., épouse E..., domiciliée [...] , défenderesse à la cassation.
Les demanderesses invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Parneix, conseiller, les observations de Me Bertrand, avocat de Mmes V..., de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de Mme F..., après débats en l'audience publique du 20 octobre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Parneix, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 20 juin 2019), Mme F..., propriétaire d'un logement donné à bail à Mmes V..., leur a délivré un congé pour reprise à effet du 30 novembre 2014.
2. Soutenant que les lieux avaient été libérés avec retard le 31 août 2015 et en mauvais état, Mme F... a assigné les ex-locataires en paiement de l'indemnité conventionnelle d'occupation et des réparations locatives.
3. Mmes V... ont formé une demande reconventionnelle en indemnisation de leur préjudice de jouissance et en restitution du dépôt de garantie.
Examen des moyens
Sur le premier moyen, ci-après annexé
4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le second moyen
Enoncé du moyen
5. Mmes V... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande au titre du préjudice de jouissance, alors :
« 1°/ qu'en affirmant que les locataires ne justifiaient pas des désordres allégués et de leur signalement à la bailleresse avant le terme du congé, soit avant le 30 novembre 2014, tout en constatant qu'elles versaient aux débats, notamment, un constat d'huissier de justice du 17 février 2013 relatif au dysfonctionnement du chauffage, ainsi qu'un courrier du 22 août 2014 adressé à la bailleresse faisant état de dysfonctionnements dans la salle de bains, ce dont il se déduisait que Mmes V... justifiaient de désordres survenus avant le terme du congé, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé les articles 1719 et 1720 du code civil ;
2°/ que les juges du fond doivent examiner, même sommairement, les pièces régulièrement versées aux débats par les parties ; qu'en affirmant que les locataires ne démontraient pas que la bailleresse avait manqué à ses obligations leur égard, sans analyser, même sommairement, le constat d'huissier du 17 février 2013 qui caractérisait une absence de fonctionnement du chauffage dans le logement donné à bail, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
6. La cour d'appel a retenu que les pièces produites par Mmes V..., notamment le constat d'huissier de justice du 17 février 2013 et la lettre du 22 août 2014, qu'elle a analysés, ne permettaient pas d'établir la gravité des désordres invoqués dont elle a relevé qu'ils n'avaient pas été signalés en temps utile à la bailleresse.
7. Elle en a souverainement déduit que l'existence d'un préjudice de jouissance n'était pas caractérisée.
8. Le moyen n'est donc pas fondé.
Sur le troisième moyen
Enoncé du moyen
9. Mmes V... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande en restitution de charges indûment perçues, alors « que les charges locatives ne sont récupérables que sur justification ; que, pour débouter Mmes V... de leur demande tendant à la condamnation de Mme F... à leur payer la somme de 1 160,37 euros au titre des charges indues, la cour d'appel a énoncé que le montant de la provision mensuelle fixé contractuellement à la somme de 70 euros était justifié par les régularisations opérées par la bailleresse ; qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à établir que les provisions sur charge payées par les locataires étaient annuellement et précisément justifiées, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989. »
Réponse de la Cour
10. La cour d'appel a souverainement retenu que la contestation formée par Mmes V... au titre des frais de nettoyage et d'eau n'était pas fondée au vu des pièces produites et a relevé que la bailleresse produisait les régularisations relatives aux charges générales incluant les dépenses de nettoyage et d'eau qui étaient justifiées pour les montants récupérés auprès des locataires.
11. Elle a ainsi, par des motifs suffisants, légalement justifié sa décision d'écarter l'existence d'un paiement indu.
Sur le quatrième moyen
Enoncé du moyen
12. Mmes V... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande de restitution du dépôt de garantie, alors « que la censure qui sera prononcée sur les deuxième et troisième moyens de cassation, qui critiquent les dispositions de l'arrêt attaqué déboutant les locataires de leurs demandes en paiement au titre des charges indues et du préjudice de jouissance, entraînera, par voie de conséquence et par application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation de la disposition déboutant Mmes V..., après évaluation par la cour d'appel des créances respectives des parties, de leur demande tendant à la restitution du dépôt de garantie. »
Réponse de la Cour
13. La cassation n'étant pas prononcée sur les deuxième et troisième moyens, le grief tiré d'une annulation par voie de conséquence est devenu sans portée.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mmes V... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mmes V... et les condamne à payer à Mme F... la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois décembre deux mille vingt.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Bertrand, avocat aux Conseils, pour Mmes V...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Mmes X... et D... V... à payer une indemnité d'occupation majorée à Mme F..., d'avoir fixé l'indemnité d'occupation due par Mmes X... et D... V... pour la période du 1er décembre 2014 au 31 août 2015 à la somme mensuelle de 800 euros et de les avoir condamnées à payer à ce titre à Mme F... le reliquat impayé de 1.309,74 euros avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer ;
AUX MOTIFS QUE les locataires se sont maintenues dans les lieux au-delà du congé à effet au 30 novembre 2014. sans droit ni titre à compter du 1er décembre 2014 jusqu'à leur départ le 31 août 2015 elles sont redevables d'une indemnité d'occupation. Le contrat stipulait que : « le locataire déchu de tout droit d'occupation qui ne libère pas les lieux, devra verser par jour de retard outre les charges, une indemnité conventionnelle d'occupation égale à deux fois le loyer quotidien, ceci jusqu'à complet déménagement et restitution des lieux ». Cette clause s'analyse comme une clause pénale qui peut être modérée par le juge en application de l'article 1152 du code civil, dès lors que les locataires ont exécuté leur obligation principale de paiement. Mmes V... démontrent avoir versé mensuellement au mandataire Foncia Massena entre décembre 2014 et juillet des sommes variant entre 650 euros et 658,42 euros pour un total de 5.890,26 euros. La bailleresse fait valoir qu'elle a délivré congé pour reprise onze mois avant la terme fixé, que les locataires se sont maintenues dans les lieux 9 mois de plus. Au regard des paiement effectuées la clause qui apparaît excessive sera ramenée 800€/mois, soit pour la période du 1er décembre 2014 au 31 août 2015 de la somme de 7.200 euros, les consorts V... restent donc redevables de 1.309,74 euros (arrêt attaqué p. 5) ;
ALORS QUE le juge qui réduit le montant de la clause pénale doit tenir compte du préjudice éprouvé par le créancier et du comportement du débiteur ; qu'en réduisant le montant de la clause pénale à la somme de 800 euros par mois, soit 7.200 euros pour la période du 1er décembre 2014 au 31 août 2015, sans déterminer le préjudice éprouvé par le créancier, dont il est constant qu'il avait perçu durant cette période des sommes mensuelles variant entre 650 euros et 658,42 euros, soit une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1152 ancien du code civil, applicable en la cause.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mmes X... et D... V... de leur demande tendant à la condamnation de Mme F... à leur verser la somme de 3.600 € au titre du préjudice de jouissance ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE Mmes V... demandent réparation d'un préjudice de jouissance pour la période 2012 à leur départ en août 2015. Étant sans droit ni titre postérieurement à la date d'effet du congé le 30 novembre 2014, elles ne peuvent prétendre à indemnisation au-delà de cette date. Elles font valoir la vétusté de l'installation de chauffage en dysfonctionnement permanent et de plomberie, signalé en vain à la bailleresse (échanges de courriers, attestations et procès-verbal de constat d'huissier du 17 février 2013), le robinet de la salle de bains ne fonctionnait plus sans qu'il soit réparé par Mme E... malgré leur courrier du 22 août 2014 outre l'état du siphon de la baignoire, du lavabo et des peintures. Faute de justifier des désordres allégués et de leur signalement à la bailleresse avant le terme du congé, leurs demandes seront rejetées comme justement décidé par le premier juge (arrêt attaqué pp. 5-6) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'à défaut de démontrer que le bailleur ait commis une faute en ne leur permettant pas une jouissance paisible du logement, Mme X... V... et Mme D... V... seront déboutées de leur demande de dommage et intérêts (jugement p. 4) ;
ALORS, d'une part, QU'en affirmant que les locataires ne justifiaient pas des désordres allégués et de leur signalement à la bailleresse avant le terme du congé, soit avant le 30 novembre 2014, tout en constatant qu'elles versaient aux débats, notamment, un constat d'huissier du 17 février 2013 relatif au dysfonctionnement du chauffage, ainsi qu'un courrier du 22 août 2014 adressé à la bailleresse faisant état de dysfonctionnements dans la salle de bains, ce dont il se déduisait que Mmes X... et D... V... justifiaient de désordres survenus avant le terme du congé, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les articles 1719 et 1720 du code civil ;
ALORS, d'autre part, QUE les juges du fond doivent examiner, même sommairement, les pièces régulièrement versées aux débats par les parties ; qu'en affirmant que les locataires ne démontraient pas que la bailleresse avait manqué à ses obligations leur égard, sans analyser, même sommairement, le constat d'huissier du 17 février 2013 qui caractérisait une absence de fonctionnement du chauffage dans le logement donné à bail, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mmes X... et D... V... de leur demande tendant à la condamnation de Mme F... à leur payer la somme de 1.160,37 euros au titre des charges indues ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE les articles 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoient que le locataire est tenu au paiement des charges récupérables ; ils précisent qu'elles sont exigibles sur justification, ce qui exclut toute évaluation forfaitaire. Par ailleurs, si les charges donnent lieu au versement de provisions, ces dispositions prévoient qu'elles doivent faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle par le bailleur qui doit justifier précisément du montant de la dépense et du mode de répartition entre les locataires. En l'espèce, le contrat signé entre les parties prévoit que les charges donnent lieu au versement d'un forfait mensuel s'élevant à 70 euros. L'évaluation forfaitaire étant prohibée par la loi, cette somme s'analyse comme une provision qui doit donner lieu à régularisation au vue des relevés annuels des charges produits par le bailleur. Mmes V... contestent les charges de nettoyage et de chauffage et d'eau de 2013 et 2014. Elles affirment avoir réglé 6.306,74 euros au titre de l'entreprise de nettoyage [...] alors que cette somme est celle qui a été facturée au syndicat des copropriétaires pour la période du 1er avril 2013 au 31 mars 2014, il en va de même pour la facture d'eau qu'elles produisent et qui est à l'adresse du syndicat des copropriétaires. Au contraire les régularisations produites par la bailleresse attestent que la somme de 478,59 euros leur a été facturé en 2013 pour les charges générales qui incluent le nettoyage la somme de 478,69 euros et celle de 538,47 euros pour l'eau et en 2014 respectivement 329,02 euros et 229,20 euros. La demande de la bailleresse au titre de la taxe ordures ménagères sera rejetée en l'absence de justificatifs. En conséquence de quoi c'est par une juste appréciation des faits et de la cause et à bon droit que le premier juge a rejeté la demande en restitution de charges indûment payées (arrêt attaqué pp. 6-7) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'en l'espèce, le contrat signé entre les parties énonce que les « charges donnent lieu au versement d'un forfait mensuel s'élevant à 70 euros ». L'évaluation forfaitaire étant prohibée par la loi, il conviendra de considérer que la somme de 70 euros est une provision qui doit donner lieu à régularisation au vu des relevés annuels des charges produits par le bailleur (ceux-ci reprennent le montant annuel de charges par poste et proposant une répartition entre les charges locatives et celles incombant au bailleur sont satisfaites en l'état). En l'espèce, les documents produits aux débats par Mme X... V... et Mme D... V... permettent d'établir que le montant des charges dont elles se sont acquittées est bien justifié, ces dernières ne démontrant aucunement que le calcul des charges récupérables est erroné (jugement p. 4) ;
ALORS QUE les charges locatives ne sont récupérables que sur justification ; que, pour débouter Mmes X... et D... V... de leur demande tendant à la condamnation de Mme F... à leur payer la somme de 1.160,37 euros au titre des charges indues, la cour d'appel a énoncé que le montant de la provision mensuelle fixé contractuellement à la somme de 70 euros était justifié par les régularisations opérées par la bailleresse ; qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à établir que les provisions sur charge payées par les locataires étaient annuellement et précisément justifiées, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mmes X... et D... V... de leur demande tendant à la condamnation de Mme F... à leur rembourser la somme de 960 euros au titre du dépôt de garantie ;
AUX MOTIFS QU'en application de l'article 22 alinéa 3 de la loi précitée, le bailleur est tenu de restituer le dépôt de garantie dans les deux mois de la restitution des clefs par le locataire déduction faite des sommes restant dues par ce dernier sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. En l'espèce Mmes V... restent redevables de 1.309,74 euros au titre de indemnité d'occupation et 960 euros au titre des dégradations locatives, en conséquence de quoi c'est à bon droit que le premier juge a rejeté la demande de restitution du dépôt de garantie d'un montant de 960 euros (arrêt attaqué p. 7) ;
ALORS QUE la censure qui sera prononcée sur les deuxième et troisième moyens de cassation, qui critiquent les dispositions de l'arrêt attaqué déboutant les locataires de leurs demandes en paiement au titre des charges indues et du préjudice de jouissance, entraînera, par voie de conséquence et par application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation de la disposition déboutant Mmes X... et D... V..., après évaluation par la cour d'appel des créances respectives des parties, de leur demande tendant à la restitution du dépôt de garantie.
