LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 3 décembre 2020
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 939 F-D
Pourvoi n° P 19-22.191
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 3 DÉCEMBRE 2020
La société Sofralou Huchez, société civile immobilière, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° P 19-22.191 contre l'arrêt rendu le 4 juillet 2019 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-5), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. N... J...,
2°/ à Mme T... P..., épouse J...,
domiciliés tous deux [...],
défendeurs à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Parneix, conseiller, les observations de la SCP Buk Lament-Robillot, avocat de la société Sofralou Huchez, de Me Bertrand, avocat de M. et Mme J..., après débats en l'audience publique du 20 octobre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Parneix, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 4 juillet 2019), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 31 mai 2018, pourvoi n° 17-22.278), le 11 mai 2000, MM. W... et M... H... ont vendu à M. et Mme J... deux parcelles, cadastrées [...] et [...] et issues de la division de plusieurs parcelles, les vendeurs restant propriétaires de la parcelle cadastrée [...].
2. Le 19 avril 2006, ils ont vendu à la SCI Sofralou Huchez une parcelle contiguë, cadastrée [...] et issue de la division de la parcelle [...] restée leur propriété, et ont conservé la parcelle cadastrée [...].
3. Un arrêt irrévocable du 26 septembre 2012 a dit que les parcelles [...] et [...] bénéficiaient d'une servitude de passage sur la parcelle [...], mais pas d'une servitude de parking sur la parcelle [...].
4. Soutenant que le passage par la rampe édifiée sur cette dernière parcelle était nécessaire pour accéder à leur fonds en véhicule, M. et Mme J... ont assigné la SCI Sofralou Huchez en reconnaissance d'une servitude de passage par destination du père de famille.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
5. La SCI Sofralou Huchez fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande, alors :
« 1°/ que le juge doit, pour reconnaître l'existence d'une servitude par destination du père de famille, relever qu'il existait, à la date de division du fonds, des signes apparents de servitude ; qu'en énonçant, pour reconnaître l'existence d'une servitude de passage par destination du père de famille sur le fonds cadastré [...] appartenant à la SCI Sofralou Huchez, que depuis la division du fonds le 11 mai 2000, l'accès en voiture à la construction existante sur la parcelle vendue se faisait par le fonds H... qui comprenait alors les fonds aujourd'hui cadastrés section [...] et [...], qu'il s'agissait du seul accès possible en voiture et que sans la prolongation revendiquée, les époux J... ne pouvaient accéder à leur parcelle en voiture, la cour d'appel a statué par des motifs impropres à caractériser l'existence de signes apparents de servitude, violant ainsi les articles 693 et 694 du code civil ;
2°/ qu'en se fondant, pour reconnaître l'existence d'une servitude de passage par destination du père de famille sur le fonds cadastré [...] appartenant à la Sci Sofralou Huchez, sur des aménagements réalisés postérieurement à la date de division du fonds, la cour d'appel a violé les articles 693 et 694 du code civil ;
3°/ que le juge doit, pour reconnaître l'existence d'une servitude par destination du père de famille, constater que le propriétaire du fonds unique avait eu la volonté, lors de la division de celui-ci, d'établir une servitude au profit d'une parcelle à la charge de l'autre ; qu'en se bornant à énoncer, pour reconnaître l'existence d'une servitude de passage par destination du père de famille sur le fonds cadastré [...] appartenant à la SCI Sofralou Huchez, qu'il était acquis qu'au moment de la division initiale des fonds, il existait des signes apparents de la servitude de passage revendiquée, lesquels n'étaient pas contredits dans l'acte de vente, sans constater que les consorts H..., propriétaires du fonds unique, avaient eu l'intention, lors de la division du fonds, d'établir, au bénéfice des parcelles [...] et [...], une servitude de passage sur la parcelle [...] , la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 693 et 694 du code civil. »
Réponse de la Cour
6. La cour d'appel a relevé que, lors de la division des fonds, l'accès aux parcelles acquises par M. et Mme J... s'effectuait par le fonds conservé par les vendeurs et comprenant la parcelle devenue [...] et que ce passage, situé dans le prolongement d'une servitude conventionnelle instituée par un acte de partage des 2 septembre 1975 et 2 avril 1976, constituait le seul accès possible en véhicule aux parcelles 3003 et 3004.
7. Elle a souverainement retenu que ce passage constituait un signe apparent de servitude, non contredit par l'acte de vente du 11 mai 2000 ayant procédé à la division des fonds.
8. Elle en a déduit, à bon droit, que M. et Mme J... bénéficiaient d'une servitude de passage par destination du père de famille sur la parcelle [...].
9. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Sofralou Huchez aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la SCI Sofralou Huchez et la condamne à payer à M. et Mme J... la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois décembre deux mille vingt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Buk Lament-Robillot, avocat aux Conseils, pour la société Sofralou Huchez.
La Sci Sofralou Huchez fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir constaté que les parcelles [...] et [...] appartenant à M. et Mme J... bénéficiaient d'une servitude de passage sur son fonds ;
AUX MOTIFS QU'il convient d'examiner s'ils peuvent prétendre sur cette parcelle à une servitude de passage par destination du père de famille ; que contrairement à ce qui est allégué uniquement dans les motifs des conclusions de la Sci Sofralou Huchez, sans être repris dans le dispositif, l'autorité de chose jugée attachée à l'arrêt de la cour d'appel de Bastia le 26 septembre 2012 ne porte que sur la servitude de passage grevant le fonds H... cadastré section [...] ; que la première condition requise pour la destination du père de famille est acquise puisque les deux fonds actuellement divisés ont appartenu aux mêmes propriétaires, en faisant partie de la propriété H... qui a été morcelée lors de la vente aux époux J... en 2000, puis lors de la vente à la Sci Sofralou Huchez en 2006 ; mais qu'il faut encore établir que lors de la vente consentie en 2000 aux époux J..., il existait un signe apparent de la servitude revendiquée, et que le contrat ne contenait aucune convention contraire, relative à la servitude revendiquée ; que l'acte de vente contient des servitudes de passage qui n'englobent pas le passage revendiqué, dont l'assiette se situe dans le prolongement de celle qui est établie par les actes des 2 septembre 1975 et 2 avril 1976, et rappelée dans l'acte de vente ; que la configuration des lieux depuis la division du fonds le 11 mai 2000, est conforme aux plans annexés au courrier du notaire et met en évidence que : - l'accès en voiture à la construction existante sur la parcelle vendue se faisait par le fonds H..., qui comprenait alors les fonds aujourd'hui cadastrés section [...] et [...], - il s'agissait alors du seul accès possible ne voiture puisque la propriété vendue était bordée au sud et à l'est par un mur figuré sur le plan Nougaret et visible sur les photographies produites, - sans la prolongation revendiquée, la servitude de passage dont l'assiette aurait été limitée à celle prévue par les actes des 2 septembre 1975 et 2 avril 1976, les époux J... ne pouvaient accéder à leur parcelle en voiture ; que cet accès en voiture par le nord du fonds J... n'a d'ailleurs été remis en question que lors du second détachement de parcelles opéré six ans après leur achat le 19 avril 2006, en faveur de la Sci Sofralou Huchez ; qu'il est ainsi acquis qu'au moment de la division initiale des fonds, il existait des signes apparents de la servitude de passage revendiquée, lesquels ne sont pas contredits dans l'acte de vente, le vendeur ayant notamment déclaré en page 10 qu'il n'existait « pas d'autre servitude que celles résultant de la situation des lieux
ou celles-ci-après relatées » ; que les servitudes de passage visées dans l'acte de vente grèvent des fonds appartenant à des tiers, tandis que celle objet du présent litige grève le fonds resté propriété du vendeur, a propos de laquelle il n'est rien stipulé ; qu'il y a donc lieu de considérer que les époux J... ont acquis une servitude de passage par destination du père de famille sur la parcelle cadastrée section [...] correspondant au tracé figuré en hachures roses sur le plan Nougaret constituant l'annexe 22 du rapport d'expertise de A... O... ; que le jugement sera donc confirmé par substitution de motifs en ce qu'il a reconnu que les parcelles cadastrées section [...] et [...] appartenant aux époux J... bénéficiaient d'une servitude de passage sur le fonds appartenant à la Sci Sofralou Huchez cadastré section [...] , étant au surplus précisé que l'assiette de ladite servitude correspond au tracé figuré en hachures roses sur le plan Nougaret constituant l'annexe 22 du rapport d'expertise de A... O... ;
1°) ALORS QUE le juge doit, pour reconnaître l'existence d'une servitude par destination du père de famille, relever qu'il existait, à la date de division du fonds, des signes apparents de servitude ; qu'en énonçant, pour reconnaître l'existence d'une servitude de passage par destination du père de famille sur le fonds cadastré [...] appartenant à la Sci Sofralou Huchez, que depuis la division du fonds le 11 mai 2000, l'accès en voiture à la construction existante sur la parcelle vendue se faisait par le fonds H... qui comprenait alors les fonds aujourd'hui cadastrés section [...] et [...], qu'il s'agissait du seul accès possible en voiture et que sans la prolongation revendiquée, les époux J... ne pouvaient accéder à leur parcelle en voiture, la cour d'appel a statué par des motifs impropres à caractériser l'existence de signes apparents de servitude, violant ainsi les articles 693 et 694 du code civil ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse en se fondant, pour reconnaître l'existence d'une servitude de passage par destination du père de famille sur le fonds cadastré [...] appartenant à la Sci Sofralou Huchez, sur des aménagements réalisés postérieurement à la date de division du fonds, la cour d'appel a violé les articles 693 et 694 du code civil ;
3°) ALORS QUE le juge doit, pour reconnaître l'existence d'une servitude par destination du père de famille, constater que le propriétaire du fonds unique avait eu la volonté, lors de la division de celui-ci, d'établir une servitude au profit d'une parcelle à la charge de l'autre ; qu'en se bornant à énoncer, pour reconnaître l'existence d'une servitude de passage par destination du père de famille sur le fonds cadastré [...] appartenant à la Sci Sofralou Huchez, qu'il était acquis qu'au moment de la division initiale des fonds, il existait des signes apparents de la servitude de passage revendiquée, lesquels n'étaient pas contredits dans l'acte de vente, sans constater que les consorts H..., propriétaires du fonds unique, avaient eu l'intention, lors de la division du fonds, d'établir, au bénéfice des parcelles [...] et [...], une servitude de passage sur la parcelle [...] , la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 693 et 694 du code civil.
