LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 22 octobre 2020
Cassation
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 768 F-D
Pourvoi n° A 19-12.588
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 22 OCTOBRE 2020
Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [...], dont le siège est [...] , représenté par son syndic la société Fiducimo Immobilier, en la personne de son gérant M. A..., domicilié [...] , a formé le pourvoi n° A 19-12.588 contre l'arrêt rendu le 10 janvier 2019 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-5), dans le litige l'opposant à la société Saint-Gelais, société civile immobilière, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Schmitt, conseiller référendaire, les observations de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [...], de Me Le Prado, avocat de la société Saint-Gelais, après débats en l'audience publique du 8 septembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Schmitt, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 10 janvier 2019), la SCI Saint-Gelais (la SCI) est propriétaire, dans l'ensemble immobilier [...] soumis au statut de la copropriété, d'un lot auquel est attaché le droit d'usage privatif d'une terrasse et d'une loggia. Le syndicat des copropriétaires de cet ensemble immobilier (le syndicat) a assigné la SCI en démolition des vérandas et des installations de fermeture et de couverture mises en place par celle-ci sur ces espaces extérieurs et en remise en état.
Examen du moyen
Sur le moyen unique, pris en sa seconde branche
Enoncé du moyen
2. Le syndicat fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevable la demande, alors « que l'action du syndicat des copropriétaires aux fins de faire cesser l'appropriation d'une partie commune par un copropriétaire est une action réelle soumise à a prescription trentenaire ; que le juge doit rechercher in concreto, lorsqu'il y est invité, si les travaux réalisés par un copropriétaire ne constituent pas des actes d'appréhension d'une partie commune, quand bien même le règlement de copropriété conférerait à ce copropriétaire un droit d'usage privatif de la partie commune ; que dès lors, en se bornant à affirmer un principe selon lequel « l'action engagée par le syndicat des copropriétaires qui tend à la démolition d'une véranda édifiée sans autorisation sur une terrasse commune est une action personnelle au sens de l'article 42 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 soumise en tant que telle à la prescription de dix ans » et à relever de manière générale que le syndicat des copropriétaires ne pouvait soutenir que la SCI Saint-Gelais s'était appropriée les terrasse et loggia communes puisque « la SCI Saint Gelais en [avait] un usage exclusif », sans rechercher in concreto, comme elle y était invitée, si la construction par la SCI Saint Gelais d'une véranda sur les terrasse et loggia ne caractérisait pas, en l'espèce, des actes d'appropriation de ces parties communes, la cour d'appel a privé de base légale sa décision au regard de l'article 2227 du code civil. » Réponse de la Cour
Vu l'article 2227 du code civil :
3. Selon ce texte, le droit de propriété est imprescriptible ; sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
4. Pour déclarer irrecevable la demande, l'arrêt retient que le syndicat ne peut soutenir que la SCI Saint Gelais s'est appropriée les terrasse et loggia, parties communes à usage privatif, puisqu'elle en a un usage exclusif, que l'action du syndicat est une action personnelle et que le délai de prescription applicable est celui édicté par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
5. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la construction d'une véranda sur les terrasse et loggia dont la SCI avait la jouissance privative ne caractérisait pas un acte d'appropriation de ces parties communes, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre grief, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 10 janvier 2019, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne la SCI Saint-Gelais aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la SCI Saint-Gelais et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [...] la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux octobre deux mille vingt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [...].
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR déclaré irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [...] ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « les parties discutent le délai de la prescription qui doit être appliqué ; que le premier élément à prendre en compte est la qualification juridique des terrasses et loggias qui ont été fermées par la SCI Saint Gelais ; que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [...] affirme dans ses écritures que la loggia qui a été fermée par une véranda est une partie commune à usage privatif ; que la SCI Saint Gelais ne discute pas qu'il s'agisse d'une partie commune à usage privatif ; que cette définition des loggias et terrasses de cet ensemble immobilier, soit des parties communes à usage privatif, est confirmée par le règlement de copropriété et l'état descriptif de division produit par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [...] ; qu'il convient ensuite d'apprécier la nature de l'action du syndicat des copropriétaires ; que le droit d'usage exclusif du copropriétaire sur une partie commune à usage privatif est certes un droit réel comme étant l'accessoire de son droit réel de propriétaire ; qu'en l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [...] reconnaît que les terrasse et loggia dont s'agit sont des parties communes à usage privatif ; que dès lors, il ne peut soutenir que la SCI Saint Gelais s'est appropriée cette partie commune et a porté atteinte à son droit de propriété puisque la SCI Saint Gelais en a un usage exclusif ; que n'est donc en discussion que l'exercice du droit de jouissance de la SCI Saint Gelais qui a entraîné des modifications à l'aspect de l'immeuble alors qu'aucune autorisation n'a été consentie par l'assemblée générale des copropriétaires ; que dans ce cas, l'action du syndicat des copropriétaires tendant à la condamnation de la SCI Saint Gelais à supprimer la véranda et les systèmes de fermeture de la terrasse et de la loggia du lot numéro 271 est une action personnelle et le délai de prescription applicable est celui édicté par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, soit un délai de 10 ans ; qu'en appel, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [...] ne conteste pas que la fermeture de la terrasse et de la loggia du lot numéro 271 remonte à plus de 10 ans ; que de plus, la SCI Saint Gelais justifie par la production de plusieurs factures que les travaux ont été effectués en 1999 et qu'au cours de l'assemblée générale du 21 juin 2001 des copropriétaires de l'ensemble immobilier [...], a été évoquée la fermeture de la terrasse de Mme Q..., locataire de la SCI Saint Gelais, et qu'il n'était pas envisagé une procédure de dépose, cette dernière vivant seule au quatrième étage du bâtiment B accessible par la terrasse, la fermeture du balcon représentant une sécurité ; que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [...] invoque la procédure initiée par la SCI Saint Gelais en 2006 comme interruptive de la prescription au motif que l'intimée aurait reconnu son droit à demander l'enlèvement de la véranda et des fermetures, article 2240 du code civil ; que cependant, par exploit du 7 novembre 2006, la SCI Saint Gelais a assigné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [...] en annulation de la résolution numéro 12 de l'assemblée générale des copropriétaires du 23 août 2006 qui a autorisé le syndic à agir en justice à l'encontre de la SCI Saint Gelais pour faire démonter la pergola de Mme Q..., alors que cette question n'était pas à l'ordre du jour, et qu'il soit dit qu'il y avait lieu à maintien des fermetures de ses terrasse et balcon par mesure de sécurité et qu'il soit constaté que le syndicat des copropriétaires avait renoncé à solliciter l'enlèvement de ces éléments de fermeture ; que par jugement 9 septembre 2008, la résolution numéro 12 de l'assemblée générale du 23 août 2006 a été annulée, mais la SCI Saint Gelais a été déboutée de ses autres demandes ; que ni dans l'assignation du 7 novembre 2006, ni dans les conclusions signifiées le 18 janvier 2008, la SCI Saint Gelais n'a reconnu le droit du syndicat des copropriétaires à solliciter l'enlèvement desdites fermetures, mais au contraire l'a formellement contesté ; qu'il n'y a donc pas interruption de la prescription ; que de plus, dans cette procédure, en contradiction avec le courrier envoyé par le syndic après l'assemblée générale mettant en demeure la SCI Saint Gelais de remettre les lieux en l'état, le syndicat des copropriétaires avait soutenu qu'il n'avait pas l'intention de poursuivre l'enlèvement desdits éléments de fermeture ; qu'en conséquence, le délai de prescription de 10 ans était largement expiré lorsque le syndic de l'ensemble immobilier [...] a été régulièrement autorisé à ester en justice à l'encontre de la SCI Saint Gelais par la résolution numéro 10 de l'assemblée générale du 18 août 2014, et à plus forte raison, à la date de l'assignation le 22 mai 2015 ; que le jugement déféré qui a déclaré irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [...] sera donc confirmé » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'« aux termes de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions personnelles nées de l'application de cette loi entre des copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat se prescrivent par dix ans ; que l'action engagée par le syndicat des copropriétaires qui tend à la démolition d'une véranda édifiée sans autorisation sur une terrasse commune est une action personnelle au sens de l'article 42 alinéa 1er soumise comme telle à la prescription de dix ans ; qu'en l'espèce, la SCI Saint Gelais produit une note du conseil syndical du 21 juin 2001 faisant allusion à la véranda litigieuse ; qu'il s'ensuit que celle-ci existait déjà à cette date ; que, contrairement aux assertions du syndicat des copropriétaires, la SCI Saint Gelais n'a pas reconnu de manière claire et non équivoque le caractère illicite de cette construction ; que le syndicat n'est donc pas fondé à se prévaloir des dispositions de l'article 240 du code civil, selon lesquelles la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription ; que l'action ayant été exercée plus de dix ans après la construction de la véranda en cause, la prescription est acquise ; que la demande est donc irrecevable » ;
1°) ALORS, d'une part, QUE le droit d'usage privatif d'une partie commune conféré par le règlement de copropriété à un copropriétaire, n'exclut pas, en soi et par principe, toute appropriation de cette partie commune par le copropriétaire concerné via l'édification de constructions ; que dès lors, en jugeant en l'espèce, pour écarter l'application de la prescription trentenaire, que le syndicat ne pouvait soutenir que la SCI Saint Gelais s'était appropriée la partie commune sur laquelle elle avait construit une véranda ni qu'elle avait porté atteinte au droit de propriété du syndicat, aux motifs inopérants en droit que « la SCI Saint Gelais [avait] un usage exclusif » de cette partie commune (arrêt attaqué, p. 5 § 11), la cour d'appel a violé l'article 2227 du code civil ;
2°) ALORS, d'autre part, QUE l'action du syndicat des copropriétaires aux fins de faire cesser l'appropriation d'une partie commune par un copropriétaire, est une action réelle soumise à la prescription trentenaire ; que le juge doit rechercher in concreto, lorsqu'il y est invité, si les travaux réalisés par un copropriétaire ne constituent pas des actes d'appréhension d'une partie commune, quand bien même le règlement de copropriété confèrerait à ce copropriétaire un droit d'usage privatif de la partie commune ; que dès lors, en se bornant à affirmer un principe selon lequel « l'action engagée par le syndicat des copropriétaires qui tend à la démolition d'une véranda édifiée sans autorisation sur une terrasse commune est une action personnelle au sens de l'article 42 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 soumise en tant que telle à la prescription de dix ans » (jugement entrepris, p. 3 dernier §), et à relever de manière générale que le syndicat des copropriétaires ne pouvait soutenir que la SCI Saint Gelais s'était appropriée les terrasse et loggia communes puisque « la SCI Saint Gelais en [avait] un usage exclusif » (arrêt attaqué, p. 5 § 11), sans rechercher in concreto, comme elle y était invitée, si la construction par la SCI Saint Gelais d'une véranda sur les terrasse et loggia ne caractérisait pas, en l'espèce, des actes d'appropriation de ces parties communes, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2227 du code civil.
