LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 22 octobre 2020
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 736 F-D
Pourvoi n° X 18-17.802
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 22 OCTOBRE 2020
M. S... B..., domicilié [...] , a formé le pourvoi n° X 18-17.802 contre l'arrêt rendu le 27 mars 2018 par la cour d'appel de Besançon (1re chambre civile et commerciale), dans le litige l'opposant à Mme R... J..., domiciliée [...] ), défenderesse à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Collomp, conseiller référendaire, les observations de la SCP Claire Leduc et Solange Vigand, avocat de M. B..., de la SCP Buk Lament-Robillot, avocat de Mme J..., après débats en l'audience publique du 8 septembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Collomp, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Besançon, 27 mars 2018), par une lettre du 28 juillet 2009 suivie d'un contrat du 24 novembre 2009, M. B... a accordé à Mme J... la jouissance à vie d'une maison dont il est propriétaire, puis lui a demandé de restituer les lieux courant 2014.
2. Se prévalant d'un bail et estimant illicite la reprise unilatérale et sans préavis du bien loué, Mme J... a assigné M. B... en réparation de son préjudice.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
3. M. B... fait grief à l'arrêt de le condamner à payer à Mme J... diverses sommes en réparation de son préjudice, alors :
« 1°/ que le bail postulant la mise à disposition à titre privatif et exclusif du bien qui en fait l'objet, ne peut recevoir cette qualification la convention qui porte sur un immeuble affecté à un usage partagé entre divers occupants ; que M. B..., qui contestait formellement la qualification de bail, avait souligné que le droit de jouissance qu'il avait concédé à Mme J... ne présentait aucun caractère exclusif, lui-même et ses amis ayant conservé le droit de séjourner dans la maison concurremment avec elle (cf. ses dernières écritures d'appel, et notamment p. 2 § 8 et s., p. 7 § 1 et 4, p. 11 in medio et p. 12 in medio) ; qu'il résulte du reste des constatations mêmes de l'arrêt que des « compatriotes de M. B... » avaient également séjourné dans la maison pour leurs vacances (arrêt p. 4, § 5) ; qu'en qualifiant néanmoins le contrat litigieux de bail viager, et en retenant que ce bail portait sur l'ensemble du bien, sans s'être assurée que le droit de jouissance concédé à Mme J... était exclusif de tout droit concurrent du propriétaire lui-même ou des occupant de son chef, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 12 du code de procédure civile et 1709 du code civil ;
2°/ que le bail postulant la mise à disposition d'un bien à titre onéreux, ne peut recevoir cette qualification la convention qui ne met à la charge du prétendu locataire aucune contrepartie réelle et sérieuse ; qu'en considérant qu'en dépit de la gratuité affirmée par le contrat litigieux, celui-ci pouvait être qualifiée de bail dès lors qu'il mettait à la charge de Mme J... certains travaux, tout en relevant que le contrat stipulait également qu'en cas de déménagement de Mme J..., ces travaux devraient lui être remboursés, ce dont il résultait que ce remboursement pouvait être exigé à tout moment et par la seule volonté de l'occupante et que l'exécution de travaux ne pouvaient donc constituer la contrepartie sérieuse et appréciable de la mise à disposition du bien, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 12 du code de procédure civile et 1709 du code civil ;
3°/ que, subsidiairement, le principe de la réparation intégrale, sans perte ni profit pour la victime, exclut toute indemnisation excédant le préjudice réellement subi ; qu'ayant retenu que l'occupation de la maison litigieuse avait pour contrepartie l'entretien du bien et la réalisation de travaux, la cour d'appel ne pouvait fixer l'indemnisation de la privation de jouissance subie par Mme J... en considération de la valeur locative d'un bien de même nature, sans prendre en compte le fait que cette privation de jouissance avait pour corollaire l'extinction de l'obligation d'entretien et de réparation supposée constituer la contrepartie de l'occupation du bien litigieux, ni davantage tenir compte de cette charge particulière dans l'appréciation de la valeur locative d'un bien équivalent, sauf à violer le principe susvisé, ensemble les articles 1147 et 1149 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
4°/ que le principe de la réparation intégrale, sans perte ni profit pour la victime, exclut toute indemnisation excédant le préjudice réellement subi ; qu'en indemnisant la privation de jouissance subie par Mme J... sur la base de la valeur locative d'un bien de même nature loué à l'année, sans prendre en considération le fait que le bien litigieux, contractuellement destiné à l'usage de « résidence de vacances », n'avait nullement vocation à abriter la résidence principale et permanente de Mme J..., dont le domicile était fixé en [...], la cour d'appel a de nouveau violé le principe susvisé, ensemble les articles 1147 et 1149 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016. »
Réponse de la Cour
4. D'une part, la cour d'appel a relevé que la lettre de M. B... du 28 juillet 2009 attribuait expressément à Mme J... un « droit d'habitation à vie sur l'immeuble » et que le contrat du 24 novembre 2009 laissait à celle-ci le droit de décider de la « durée et de l'usage de sa présence ». Elle a constaté que la maison avait alors été entièrement vidée de ses meubles et que Mme J... en avait pris possession en sa totalité. Elle a retenu que les séjours ponctuels de M. B... et de certains de ses amis ne privaient pas celle-ci de la jouissance des lieux et que cette jouissance trouvait sa contrepartie dans l'obligation de payer la moitié des charges et de réaliser d'importants travaux de rénovation dont seuls ceux de la seconde salle de bains devaient être remboursés, diminués de la vétusté, si Mme J... décidait de déménager.
5. Elle a pu en déduire que la convention avait été conclue à titre onéreux et s'analysait en un bail viager dont la rupture sans motif et sans préavis par M. B... avait causé à Mme J... un préjudice dont il lui devait réparation.
6. D'autre part, la cour d'appel a retenu que la privation de la jouissance du bien, accordée à vie et en totalité à Mme J..., quel que soit son usage, devait être compensée par une rente viagère d'un montant égal à la valeur locative d'un bien identique dont elle a souverainement fixé le montant, au vu des éléments de comparaison produits, sans violer le principe de la réparation intégrale du préjudice.
7. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. B... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. B... et le condamne à payer à Mme J... la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux octobre deux mille vingt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Claire Leduc et Solange Vigand, avocat aux Conseils, pour M. B....
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné M. B... à payer à Mme J... la somme de 174.904,80 euros en réparation de son préjudice matériel, et celle de 3.000 € en réparation de son préjudice moral ;
AUX MOTIFS QUE les obligations des parties sont définies par deux écrits ; que tout d'abord, M. B..., par courrier du 28 juillet 2009 adressé à Mme J..., lui a expressément accordé "un droit d'habitation à vie dans l'immeuble à [...]" ; qu'ensuite, par contrat signé le 24 novembre 2009, les parties ont détaillé la nature et le contexte de leurs engagements réciproques ; que s'agissant de la durée, le contrat indique que la jouissance de la maison a été consentie à Mme J... à l'occasion de prêts d'argent qu'elle avait accordés à M. B..., mais sans que la durée de la jouissance apparaisse liée à celle du remboursement des prêts ; qu'aucune autre clause ne limite sa durée, le contrat stipulant au contraire que Mme J... "décide de la durée et de l'usage de sa présence" ; que cette clause du contrat, combinée avec la mention d'un droit à vie dans le courrier du 28 juillet 2009, établit que la jouissance accordée était viagère et non limitée à des séjours ponctuels comme le soutient M. B... ; que s'agissant de l'assiette de la jouissance, les pièces contractuelles montrent sans équivoque, en indiquant que "M. B... a emmené (sic) ses meubles (6 transports effectués vers [...] et [...] par I... U...)" et que "le piano a été offert à M. Q... D...", que le propriétaire avait vidé les lieux et que Mme J... pouvait jouir du bien dans son entier, et non de quelques pièces ; que la jouissance à vie et entière du bien conférée à Mme J... n'est pas contredite par les attestations établies par des compatriotes de M. B... selon lesquels ceux-ci ont séjourné dans la maison pour leurs vacances, de tels séjours ponctuels n'impliquant pas que les droits accordés à Mme J... portent sur des séjours de même nature ; que s'agissant de la gratuité, le contrat la mentionne expressément, mais fait peser sur la bénéficiaire la charge de payer la moitié des frais de chauffage et d'électricité et de "s'occuper du jardin et de la maison" ; que de plus, le préambule du contrat indique que la jouissance de la maison a été accordée en considération des bonnes capacités de Mme J... en matière d'agencement et de décoration d'intérieur ; que le contrat mentionne à ce titre qu'elle a réalisé d'importants travaux ainsi énumérés : réparations isolées telles que réparation des conduites d'eau, démolition de la grange, aménagement du jardin, restauration des portes, rénovation de la deuxième salle de bain au 2ème étage, avec mention que cette rénovation a été payée par Mme J... pour environ 80 % et que M. B... s'engage à en reprendre le coût, diminué de la vétusté, en cas de déménagement de Mme J... ; que cette clause révèle une corrélation entre la durée de la jouissance et le montant des travaux supporté par l'occupante, ce qui établit que les travaux étaient la contrepartie de la jouissance ; qu'il résulte de ces éléments que la jouissance consentie n'était en réalité pas gratuite, malgré la lettre du contrat, mais qu'elle avait pour contrepartie non seulement l'entretien courant du bien et une participation aux dépenses d'énergie, mais aussi la réalisation d'importants travaux de rénovation intérieure et extérieure ; que cette contrepartie constitue un prix et caractérise un contrat de bail, conformément à l'article 1709 du code civil, selon lequel "le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer" ; qu'ainsi, le contrat litigieux constituant un bail portant sur l'ensemble du bien et conclu pour la durée de la vie de la bénéficiaire, c'est au regard de cette qualification que doit être examinée la responsabilité des parties ; que sur la responsabilité du propriétaire, par courrier du 19 avril 2015, M. B... a réclamé à Mme J... la somme de 61.500 € en réparation de dégradations et lui a enjoint d'enlever ses meubles avant le 30 avril 2015 sous peine d'évacuation par poids-lourd à ses frais ; que par nouveau courrier du 1er novembre 2015, M. B... a prononcé la "résiliation spéciale et sans préavis pour cause de menace" du "contrat de location [...]" ; que de tels écrits établissent que M. B... a entendu mettre fin au bail et qu'il a repris possession des lieux ; que s'agissant d'un contrat de louage viager qui n'était pas arrivé à son terme, Mme J... étant vivante, M. B... ne pouvait y mettre fin que faute pour Mme J... d'avoir rempli ses engagements, en application de l'article 1741 du code civil, selon lequel "le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements" ; qu'or, M. B... n'apporte pas la preuve, qui lui incombe, de manquements de nature à justifier la résiliation du bail ; que particulièrement, il ne justifie en rien des menaces sur une voisine visées dans son courrier de résiliation ; qu'en conséquence, il a mis fin au contrat sans droit, commettant ainsi une faute engageant sa responsabilité pour les préjudices qui en sont résulté ; qu'à cet égard, la transaction invoquée par M. B... est sans rapport avec le présent litige, dès lors qu'elle porte exclusivement sur le remboursement des prêts d'argent et non sur la jouissance de la maison ; que sur la disparition des effets personnels de Mme J..., le contrat indique que "les meubles acquis par Mme J... pour la résidence de Beaujeu restent sa propriété et doivent être marqués. M. B... a emmené ses meubles (6 transports effectués vers [...] et [...] par I... U...). Le piano a été offert à M. Q... D..." ; que cette stipulation démontre que Mme J... avait installé des meubles lui appartenant dans la maison, confirmant ainsi les photographies versées aux débats ; que M. B... a écrit à Mme J... pour la sommer de venir reprendre ses meubles avant le 30 avril 2015 sous peine de les faire enlever lui-même, ce qu'il ne conteste pas avoir fait, sans être en mesure de les restituer ; qu'il devra donc indemniser Mme J... de leur perte ; que toutefois, en l'absence de toute facture ou autre estimation chiffrée et au vu des seules photographies produites aux débats, la cour ne peut évaluer le préjudice à plus de 5.000 € ; que s'agissant des frais de réinstallation, la disparition des effets personnels étant exclusive de frais de déménagement, l'indemnisation des frais de réinstallation de Mme J... se limiteront à des frais de prospection qui ne pourront être évalués à plus de 1.500 € ; que s'agissant des frais engagés, la cour confirmera le jugement en adoptant les motifs par lesquels le premier juge a exactement retenu que les pièces produites ne permettaient d'indemniser Mme J... que pour la somme de 1.156 € correspondant au montant de la taxe foncière de l'année 2013 ; que s'agissant des frais de location d'un bien équivalent, ayant perdu la jouissance du bien qui lui avait été accordée à vie, Mme J... subit un préjudice égal au prix que lui coûterait la location d'un bien identique pour la même durée ; qu'elle avance une valeur locative de 800 € par mois ; que toutefois les offres de location produites, au regard des prix indiqués mais aussi de la localisation du bien, ne permettent pas de retenir une valeur supérieure à 600 € par mois, soit 7.200 € par an ; que le préjudice est égal à la capitalisation d'une rente d'égal montant, soit, M. B... apparaissant avoir repris possession du bien au début de l'année 2015 et Mme J... étant alors âgée de 62 ans comme étant née le [...] , la somme de 167.248,80 € ; que s'agissant des travaux réalisés dans l'immeuble, comme précédemment indiqué, le contrat mentionne de nombreux travaux effectués ou payés par Mme J... et en établit ainsi la réalité, sans toutefois les évaluer ; que toutefois, ces travaux ayant été faits en contrepartie de la jouissance gratuite et à vie du bien, ils ne peuvent être regardés comme préjudiciables que si leur contrepartie disparaît ; qu'or, tel n'est pas le cas, la jouissance perdue étant compensée par l'indemnité précédemment calculée, qui devient, par substitution, la nouvelle contrepartie des travaux ; que le préjudice matériel subi par Mme J... s'établit ainsi à 174.904,80 € (5.000 + 1.500 +1.156 + 167.248,80) ; que le jugement sera infirmé en ce qu'il a retenu une valeur moindre ; que sur le préjudice moral de l'occupante, il résulte de la nature viagère de l'accord des parties, comme des importants travaux réalisés dans la maison ou encore des photographies qui montrent qu'elle en avait fait une agréable demeure, que Mme J... avait effectivement le projet de s'installer durablement dans cette maison, et que la destruction de ce projet par M. B... lui a causé un préjudice moral, que la cour évalue à 3.000 € ;
1/ ALORS QUE le bail postulant la mise à disposition à titre privatif et exclusif du bien qui en fait l'objet, ne peut recevoir cette qualification la convention qui porte sur un immeuble affecté à un usage partagé entre divers occupants ; que M. B..., qui contestait formellement la qualification de bail, avait souligné que le droit de jouissance qu'il avait concédé à Mme J... ne présentait aucun caractère exclusif, lui-même et ses amis ayant conservé le droit de séjourner dans la maison concurremment avec elle (cf. ses dernières écritures d'appel, et notamment p. 2 § 8 et s., p. 7 § 1 et 4, p. 11 in medio et p. 12 in medio) ; qu'il résulte du reste des constatations mêmes de l'arrêt que des « compatriotes de M. B... » avaient également séjourné dans la maison pour leurs vacances (arrêt p. 4, § 5); qu'en qualifiant néanmoins le contrat litigieux de bail viager, et en retenant que ce bail portait sur l'ensemble du bien, sans s'être assurée que le droit de jouissance concédé à Mme J... était exclusif de tout droit concurrent du propriétaire lui-même ou des occupant de son chef, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 12 code de procédure civile et 1709 du code civil ;
2/ ALORS QUE le bail postulant la mise à disposition d'un bien à titre onéreux, ne peut recevoir cette qualification la convention qui ne met à la charge du prétendu locataire aucune contrepartie réelle et sérieuse ; qu'en considérant qu'en dépit de la gratuité affirmée par le contrat litigieux, celui-ci pouvait être qualifiée de bail dès lors qu'il mettait à la charge de Mme J... certains travaux, tout en relevant que le contrat stipulait également qu'en cas de déménagement de Mme J..., ces travaux devraient lui être remboursés, ce dont il résultait que ce remboursement pouvait être exigé à tout moment et par la seule volonté de l'occupante et que l'exécution de travaux ne pouvaient donc constituer la contrepartie sérieuse et appréciable de la mise à disposition du bien, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les article 12 du code de procédure civile et l'article 1709 du code civil ;
3/ ALORS QUE, subsidiairement, le principe de la réparation intégrale, sans perte ni profit pour la victime, exclut toute indemnisation excédant le préjudice réellement subi ; qu'ayant retenu que l'occupation de la maison litigieuse avait pour contrepartie l'entretien du bien et la réalisation de travaux, la cour d'appel ne pouvait fixer l'indemnisation de la privation de jouissance subie par Mme J... en considération de la valeur locative d'un bien de même nature, sans prendre en compte le fait que cette privation de jouissance avait pour corollaire l'extinction de l'obligation d'entretien et de réparation supposée constituer la contrepartie de l'occupation du bien litigieux, ni davantage tenir compte de cette charge particulière dans l'appréciation de la valeur locative d'un bien équivalent, sauf à violer le principe susvisé, ensemble les article 1147 et 1149 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
4/ ALORS QUE le principe de la réparation intégrale, sans perte ni profit pour la victime, exclut toute indemnisation excédant le préjudice réellement subi ; qu'en indemnisant la privation de jouissance subie par Mme J... sur la base de la valeur locative d'un bien de même nature loué à l'année, sans prendre en considération le fait que le bien litigieux, contractuellement destiné à l'usage de « résidence de vacances », n'avait nullement vocation à abriter la résidence principale et permanente de Mme J..., dont le domicile était fixé en [...], la cour d'appel a de nouveau violé le principe susvisé, ensemble les article 1147 et 1149 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.
