LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
CM
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 1er octobre 2020
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 728 FS-D
Pourvoi n° X 19-17.668
Aide juridictionnelle totale en demande
au profit de M. G....
Admission du bureau d'aide juridictionnelle
près la Cour de cassation
en date du 4 avril 2019.
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 1ER OCTOBRE 2020
M. Q... G..., domicilié [...] , a formé le pourvoi n° X 19-17.668 contre l'arrêt rendu le 18 septembre 2018 par la cour d'appel de Pau (1re chambre), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. F... W...,
2°/ à Mme T... X..., épouse W...,
tous deux domiciliés [...] ,
défendeurs à la cassation.
M. et Mme W... ont formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt ;
Le demandeur au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
Les demandeurs au pourvoi incident invoquent, à l'appui de leur recours, un moyen de cassation annexé au présent arrêt ;
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Farrenq-Nési, conseiller, les observations de la SCP Ohl et Vexliard, avocat de M. G..., de la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat de M. et Mme W..., et l'avis de M. Brun, avocat général, après débats en l'audience publique du 7 juillet 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Farrenq-Nési, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, MM. Pronier, Nivôse, Mme Greff-Bohnert, MM. Jacques, Bech, Boyer, conseillers, Mmes Guillaudier, Georget, Renard, conseillers référendaires et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Pau, 18 septembre 2018), par acte authentique du 21 janvier 2011, M. G... a vendu à M. et Mme W..., pour le prix de 130 000 euros, une maison d'habitation constituant sa résidence principale, avec faculté de rachat moyennant une indemnité de 174 000 euros, portée à 181 000 euros après plusieurs avenants prorogeant le délai d'exercice du rachat.
2. L'acte contenait également une convention d'occupation précaire consentie par les acquéreurs à M. G... pour la durée d'exercice de la faculté de rachat, moyennant une indemnité mensuelle d'occupation de 1 300 euros, et emportait mainlevée d'un commandement de saisie immobilière délivré à la requête du Trésor public.
3. Sommé de déguerpir en l'absence de rachat à la date prévue, M. G... a, par acte du 1er juillet 2015, assigné M. et Mme W... en nullité de la vente principalement pour lésion et subsidiairement comme constituant un pacte commissoire prohibé.
Examen des moyens
Sur le premier moyen du pourvoi principal
Enoncé du moyen
4. M. G... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en rescision pour lésion, alors « que le délai de deux ans dans lequel doit être introduite l'action en rescision pour lésion a pour point de départ le jour de l'accord des volontés des parties au contrat de vente ; qu'en cas de modification affectant l'objet du contrat de vente initial, ce délai court à compter de la date de la convention modificative ; qu'en retenant que les actes prorogeant successivement le délai d'exercice de la faculté de rachat du bien vendu à réméré par M. G... aux époux W..., de même que les augmentations corrélatives et accessoires de l'indemnité de rachat pour tenir compte de l'allongement dudit délai n'avaient pas pour effet de faire courir un nouveau délai pour agir en rescision, quand de telles modifications, en ce qu'elles affectaient l'objet du contrat initial, constituaient de nouveaux contrats, la cour d'appel a violé l'article 1676 du code civil. »
Réponse de la Cour
5. La cour d'appel, par motifs propres et adoptés, a énoncé à bon droit, d'une part, qu'aux termes de l'article 1583 du code civil, la vente est parfaite dès lors que les parties sont d'accord sur la chose et sur le prix, d'autre part, que, selon l'article 1676 du même code, le délai de deux ans pour l'exercice de l'action en rescision pour lésion court à compter de la vente et n'est pas suspendu pendant la durée du temps stipulé pour le pacte de rachat.
6. Ayant relevé que les augmentations de l'indemnité de rachat, corrélatives et accessoires à l'allongement du délai d'exercice de la faculté de rachat, étaient intervenues sans modification du prix de vente initialement convenu, lequel constituait le seul élément de référence pour la caractérisation d'une éventuelle lésion, la cour d'appel en a exactement déduit que les différents avenants au contrat de vente du 21 janvier 2011 ne constituaient pas de nouveaux contrats, de sorte que la demande de M. G... en rescision pour lésion était prescrite.
7. Le moyen n'est donc pas fondé.
Sur le second moyen du pourvoi principal
Enoncé du moyen
8. M. G... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en requalification de la vente à réméré en pacte commissoire prohibé et en nullité de la vente, alors « que la vente à réméré à des conditions de rachat usuraires portant sur un bien constituant la résidence principale du vendeur et laissé à la disposition de ce dernier caractérise indirectement une opération de crédit assortie d'un gage sans dépossession, résultant, pour l'acquéreur, de la propriété du bien vendu sous condition résolutoire du rachat, et constitue un pacte commissoire prohibé ; que la cour d'appel a constaté que la vente à réméré du 21 janvier 2011 portait sur la résidence principale de M. G..., bénéficiaire d'une convention d'occupation précaire sur ce bien, que la majoration de 34 % du prix de rachat par rapport au prix de vente excédait manifestement le taux d'usure en matière de crédit immobilier à la date de la vente et que le prix de vente du bien litigieux apparaissait manifestement sous-évalué ; qu'en jugeant néanmoins cette vente valable, au motif inopérant que le recours à la vente avec faculté de rachat constituait pour M. G... un mode habituel de financement, la cour d'appel a violé les articles 6, 1659 et 2459 du code civil, ensemble l'article 8 de la Convention européenne des droits de l'homme. »
Réponse de la Cour
9. Ayant retenu que la prohibition des contrats pignoratifs avait pour but de protéger les débiteurs non rompus à ces pratiques, et non les débiteurs utilisant de manière délibérée, réfléchie et habituelle le réméré comme moyen de financement, que le recours à la vente avec faculté de rachat constituait pour M. G... un mode habituel de financement et qu'aucun élément n'établissait que M. et Mme W... recouraient habituellement à des acquisitions de ce type, la cour d'appel, devant qui M. G... n'invoquait pas une violation de l'article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, a pu en déduire que la demande de M. G... en requalification et annulation de l'acte du 21 janvier 2011 devait être rejetée.
10. Le moyen n'est donc pas fondé.
Sur le moyen unique du pourvoi incident
11. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE les pourvois ;
Condamne M. G... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier octobre deux mille vingt.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Ohl et Vexliard, avocat aux Conseils, pour M. G...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté M. G... de ses demandes tendant à ce que son action en rescision pour lésion soit déclarée recevable, à ce que la vente à réméré du 21 janvier 2011 de sa résidence principale soit annulée et les parties remises dans l'état où elles se trouvaient avant la vente, et à la condamnation in solidum de M. W... et Mme X... épouse W... à lui restituer l'ensemble des indemnités d'occupation qu'il a versées ainsi que le dépôt de garantie de 1 300 euros,
Aux motifs propres que sur la demande principale en rescision pour lésion : le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a déclaré irrecevable pour tardiveté l'action en rescision pour lésion engagée le 1er juillet 2015 par M. G... à l'encontre de l'acte de vente du 21 janvier 2011 ; qu'il convient en effet de rappeler qu'aux termes de l'article 1676 alinéa 3 du code civil, le délai de deux ans « à compter du jour de la vente » imposé par l'alinéa 1er de ce texte pour l'exercice de l'action en rescision court et n'est pas suspendu pendant la durée du temps stipulé pour le pacte de rachat ; qu'à cet égard, il y a lieu de considérer que les divers actes de prorogations successives du délai d'exercice de la faculté de rachat, de même que les augmentations corrélatives et accessoires de l'indemnité de rachat pour tenir compte de l'allongement dudit délai, sans modification du prix de vente initialement convenu, constituant le seul élément de référence pour la caractérisation d'une éventuelle lésion, ne constituent pas de nouveaux contrats faisant naître de nouveaux délais d'action à compter de leur signature (arrêt attaqué, p. 5),
Et aux motifs éventuellement adoptés que l'article 1676 du code civil dispose que la demande n'est plus recevable après l'expiration de deux années à compter du jour de la vente ; que ce délai court aussi et n'est pas suspendu pendant la durée du temps stipulé pour le pacte de rachat ; que M. et Mme W... font valoir que plus de deux ans se sont écoulés entre la date de la vente et celle de l'assignation et que la demande par conséquent irrecevable ; que M. G... soutient que cette argumentation doit être rejetée dans la mesure où les différents avenants conclus entre les parties ont modifié le montant de la faculté de rachat et constituent ainsi de nouveaux contrats de vente, le dernier étant intervenu le 21 mars 2014, soit moins de deux ans avant l'introduction [de son action en justice] ; qu'aux termes de l'article 1583 du code civil, la vente est parfaite dès lors que les parties sont convenues de la chose et du prix ; qu'à la date du 21 janvier 2011, M. G... et les époux W... sont convenus de la vente du bien pour le prix de 130 000 euros et la propriété s'est trouvée transférée aux acquéreurs, les modalités de la clause résolutoire et les éventuelles prorogations du délai de rachat étant sans incidence sur ce transfert de propriété ; que le vendeur était au demeurant à même d'apprécier l'existence d'une lésion à cette date et ce quel que soit le montant du prix de rachat et quand bien même celui-ci est par la suite été modifié ; qu'il suit de là qu'à la date de l'assignation, le délai prévu par la loi était expiré et la demande de M. G... est par conséquent irrecevable, (jugement critiqué, pp. 2–3),
Alors que le délai de deux ans dans lequel doit être introduite l'action en rescision pour lésion a pour point de départ le jour de l'accord des volontés des parties au contrat de vente ; qu'en cas de modification affectant l'objet du contrat de vente initial, ce délai court à compter de la date de la convention modificative ; qu'en retenant que les actes prorogeant successivement le délai d'exercice de la faculté de rachat du bien vendu à réméré par M. G... aux époux W..., de même que les augmentations corrélatives et accessoires de l'indemnité de rachat pour tenir compte de l'allongement dudit délai n'avaient pas pour effet de faire courir un nouveau délai pour agir en rescision, quand de telles modifications, en ce qu'elles affectaient l'objet du contrat initial, constituaient de nouveaux contrats, la cour d'appel a violé l'article 1676 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté M. G... de ses demandes tendant à ce que la vente à réméré du 21 janvier 2011 de sa résidence principale soit requalifiée en pacte commissoire prohibé, à voir en conséquence prononcer la nullité de la vente et remettre les parties dans l'état où elles se trouvaient avant la vente, et condamner in solidum M. W... et Mme X... épouse W... à lui restituer l'ensemble des indemnités d'occupation qu'il a versées ainsi que le dépôt de garantie de 1 300 euros,
Aux motifs propres que sur la demande subsidiaire en requalification et annulation de la convention litigieuse : la vente avec faculté de rachat a, par essence, pour objet de permettre au propriétaire d'un bien de se procurer du crédit en vendant son immeuble, tout en conservant la possibilité de le récupérer, s'il peut ultérieurement en restituer le prix et les frais divers ; que si la vente avec faculté de rachat utilisée comme moyen de crédit est, par nature, une forme déguisée de nantissement avec pacte commissoire, elle est cependant permise par la loi, en sorte que son annulation suppose sa requalification en contrat pignoratif sur la démonstration de l'existence de divers critères, non nécessairement cumulatifs (vileté du prix stipulé par rapport à la valeur vénale du bien, fréquence des achats de ce type par l'acquéreur, relocation ou mise à disposition du bien au profit du vendeur, majoration de l'indemnité de rachat assimilable à la stipulation d'un taux d'intérêt usuraire) ; qu'en l'espèce, il y a lieu de considérer que si la majoration de 34 % du prix de rachat par rapport au prix de vente excède manifestement le taux d'usure en matière de crédit immobilier à la date de la vente (soit 5,51 % pour les prêts fixes et 5,88 % pour les prêts-relais), [et] le prix de vente du bien litigieux (130 000 euros) apparaît manifestement sous-évalué, au regard tant de l'attestation de valeur (382 000 euros) établie par une agence immobilière (pièce 10 de l'appelant) que du montant (1 300 euros) de l'indemnité mensuelle d'occupation stipulée dans l'acte de vente, [il reste que] le bien a été laissé à la disposition du vendeur par une convention d'occupation précaire, l'examen des pièces versées aux débats établit que le recours à la vente avec faculté de rachat constitue pour M. G... un mode habituel de financement ainsi qu'il résulte du mand[a]t exclusif pour vente avec option de rachat conclu le 21 mars 2014 (pièce nº 1 des intimés) avec la même agence que celle ayant négocié la vente litigieuse et portant sur des locaux commerciaux propriété d'une SCI dont M. G... est le gérant, de la promesse de vente subséquente établie (pièce nº 5 des intimés) le 16 mai 2014, du mail adressé par M. G... à la même agence (pièce nº 7 des intimés), ainsi rédigé : « J'ai actuellement un réméré sur ma maison. L'investisseur ne veut plus faire de prorogation. Le temps que nous trouvions un financement ou une possibilité de vendre, avez-vous une solution pour remonter un réméré ou de financement de rachat de ce réméré qui s'élève à 197 000 euros » ; or, la prohibition des contrats
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pignoratifs a pour but de protéger les débiteurs, non rompus à ces pratiques, contre des investisseurs leur imposant, en raison de leurs difficultés financières, des contrats déséquilibrés et léonins et non les débiteurs utilisant de manière délibérée, réfléchie et habituelle le réméré comme moyen de financement, étant par ailleurs constaté qu'aucun élément du dossier n'établit que les époux W... recourent habituellement à des acquisitions de ce type ; qu'il convient dès lors, pour ces motifs, de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. G... de ses demandes subsidiaires en requalification et annulation de l'acte du 21 janvier 2011 (arrêt attaqué, pp. 5 – 6),
Et aux motifs éventuellement adoptés que la vente avec faculté de rachat peut être requalifiée en contrat de gage lorsqu'elle dissimule un prêt ou un pacte commissoire conclu en fraude des règles d'ordre public du droit des sûretés ; que selon M. G..., l'opération est en réalité un prêt destiné à lui permettre de désintéresser ses créanciers et la différence entre le prix de vente et l[e] prix de rachat caractérise en fait des intérêts à un taux usuraire, le bien vendu constituant un gage prohibé puisque portant sur la résidence principale de l'emprunteur ; qu'au soutien de cette demande, M. G... invoque la vileté du prix de vente ; que ce seul argument ne peut suffire à fonder la requalification en l'absence de tout élément tendant à montrer que les parties n'auraient pas entendu, contre la lettre du contrat versé au débat, conclure une vente avec faculté de rachat ; qu'il ne sera donc pas fait devant cette demande (jugement critiqué, p. 3),
Alors que la vente à réméré à des conditions de rachat usuraires portant sur un bien constituant la résidence principale du vendeur et laissé à la disposition de ce dernier caractérise indirectement une opération de crédit assortie d'un gage sans dépossession, résultant, pour l'acquéreur, de la propriété du bien vendu sous condition résolutoire du rachat, et constitue un pacte commissoire prohibé ; que la cour d'appel a constaté que la vente à réméré du 21 janvier 2011 portait sur la résidence principale de M. G..., bénéficiaire d'une convention d'occupation précaire sur ce bien, que la majoration de 34 % du prix de rachat par rapport au prix de vente excédait manifestement le taux d'usure en matière de crédit immobilier à la date de la vente et que le prix de vente du bien litigieux apparaissait manifestement sous-évalué ; qu'en jugeant néanmoins cette vente valable, au motif inopérant que le recours à la vente avec faculté de rachat constituait pour M. G... un mode habituel de financement, la cour d'appel a violé les articles 6, 1659 et 2459 du code civil, ensemble l'article 8 de la Convention européenne des droits de l'homme. Moyens produits au pourvoi incident par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour M. et Mme W...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande indemnitaire des époux W... contre monsieur G... ;
aux motifs propres que « le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté les parties de leurs demandes réciproques en dommages-intérêts complémentaires, étant observé [
] qu'à défaut de preuve d'une faute de nature à faire dégénérer en abus le droit fondamental de monsieur G... de poursuivre en justice la défense de ses intérêts, laquelle ne peut s'évincer de sa seule succombance et ne se déduit d'aucun autre élément objectif du dossier, les époux W... doivent être également déboutés de leur demande reconventionnelle indemnitaire, étant considéré que le préjudice résultant de l'occupation du bien par monsieur G... sera compensé par sa condamnation au paiement des indemnités d'occupation sollicitées dans le cadre d'une instance pendante devant le tribunal d'instance de Dax » ;
et aux motifs réputés adoptés que « si les demandes de monsieur G... se sont avérées mal fondées, il ne peut en l'espèce être considéré que le droit d'agir a dégénéré en abus. Aucune faute n'est donc caractérisée et cette demande doit par conséquent être rejetée » ;
alors que au soutien de leur demande indemnitaire les époux W... visaient les anciens articles 1135 et 1147 du code civil et reprochaient à monsieur G... sa mauvaise foi même sa malveillance dans l'exécution du contrat (conclusions des époux W..., p. 13, § 6). ; qu'en ne répondant pas à ce chef des conclusions des exposants, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
