PC/AM
Numéro 18/3170
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRÊT DU 18/09/2018
Dossier N° RG 17/01357
Nature affaire :
Demande en nullité de la vente ou d'une clause de la vente
Affaire :
Patrice Pierre André X...
C/
Jérémie Y...
Préma Z... épouse Y...
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R Ê T
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 18 septembre 2018, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 28 mai 2018, devant :
Monsieur A..., magistrat chargé du rapport,
assisté de Madame FITTES-PUCHEU, greffier, et de Mme DAUTAN, greffier stagiaire, présentes à l'appel des causes,
Monsieur A..., en application des articles 786 et 907 du code de procédure civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :
Madame BRENGARD, Président
Monsieur A..., Conseiller
Madame ROSA SCHALL, Conseiller
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTS :
Monsieur Patrice Pierre André X...
né le [...] à PAU
de nationalité française
[...]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle partielle numéro 2017/02964 du 26/05/2017 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PAU)
représenté par Maître François B..., avocat au barreau de PAU
assisté de Maître Stéphan F... C..., avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMES :
Monsieur Jérémie Y... (anciennment dénommé Monsieur D...)
né le [...] à CLAMART
de nationalité française
[...]
Madame Préma Z... épouse Y...
née le [...] à BANGALORE (Inde)
de nationalité française
[...]
représentés et assistés de Maître Myriam E..., avocat au barreau de DAX
sur appel de la décision
en date du 22 FEVRIER 2017
rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE DAX
Selon acte authentique du 21 janvier 2011, M. Patrice X... a vendu aux époux Jérémie Y... (anciennment dénommé Monsieur D...) et Préma Z... épouse Y..., pour le prix de 130 000 €, une maison d'habitation de type T5 sise à Vieux-Boucau avec réserve, à son bénéfice, de la faculté de rachat prévue par les articles 1659 et suivants du code civil, à exercer pendant un délai de vingt quatre mois à compter de la vente (prorogé au 21 mars 2015, par actes de prorogation des 19 janvier, 20 juillet, 21 novembre 2013, 21 mars et 21 septembre 2014) moyennant le versement d'une indemnité d'un montant initial de 174 000 €, porté à 181 000 €.
L'acte stipulait également une convention d'occupation précaire pour la durée d'exercice de la faculté de rachat, avec exclusion du statut des baux d'habitation et fixation d'une indemnité mensuelle d'occupation de 1 300 €.
L'acte emportait en outre mainlevée préalable d'un commandement de saisie immobilière délivré le 11 mai 2005 à la requête du Trésorier de Soustons.
Enfin, cet acte contenait, en page 13, une clause ainsi rédigée :
'Le vendeur déclare être parfaitement informé de la spécificité de la clause de rachat et en connaître toutes les conséquences civiles, juridiques et financières. M. X... déclare:
- que le projet d'acte lui a été transmis dès avant ce jour par LRAR par le notaire instrumentaire,
- que sans cette vente avec condition résolutoire, il craignait une saisie judiciaire et une mise en vente judiciaire du bien présentement vendu,
- persister dans son intention de vendre dans les conditions explicitées (faculté de rachat dans les conditions financières exprimées ci-dessus - 24 mois et pour un prix de 174 000),
- requérir le notaire de passer à la signature de cet acte de vente,
déclarant être parfaitement informé par le notaire des risques encourus.'
Par acte d'huissier de justice du 7 avril 2015, les époux Y... ont fait délivrer une sommation de déguerpir à M. X... qui n'avait pas exercé la faculté de rachat dans le délai convenu.
Soutenant qu'à la date de la vente, l'immeuble pouvait être estimé à une valeur d'au moins 382 000 € et que la vente était entachée de lésion, M. X... a, par acte du 1erjuillet 2015, fait assigner les époux Y... :
- à titre principal, en annulation de la vente, sur le fondement des articles 1674 et suivants du code civil,
- subsidiairement, en requalification de la vente en pacte commissoire prohibé et en annulation subséquente de celui-ci.
Par jugement du 22 février 2017, le tribunal de grande instance de Dax a débouté M. X... de ses demandes et l'a condamné à payer aux époux Y... la somme de 1 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en considérant en substance :
- s'agissant de la demande principale, que les modalités de la clause résolutoire et les éventuelles prorogations du délai de rachat sont sans incidence sur le transfert de propriété (point de départ du délai de deux ans prévu par l'article 1676 du code civil) intervenu le 21 janvier 2011 en sorte qu'à la date de l'assignation, le délai d'action était expiré,
- s'agissant de la demande subsidiaire, que les seules affirmations de M. X... sont insuffisantes à caractériser, contre la lettre du contrat, la volonté non équivoque des parties de ne pas conclure une vente avec faculté de rachat mais un prêt destiné à permettre à M. X... de désintéresser ses créanciers, illicite selon lui dès lors que la différence entre le prix de vente et le prix de rachat caractériserait des intérêts à un taux usuraire et que l'opération constituerait un gage prohibé puisque portant sur la résidence principale de l'emprunteur.
M. X... a interjeté appel de cette décision, selon déclarations transmises au greffe de la cour le 7 avril 2017 (à l'égard de M. Y...) et le 2 juin 2017 (à l'égard de Mme Y...).
La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du magistrat de la mise en état en date du 25 avril 2018.
Dans ses dernières conclusions déposées le 5 juillet 2017, M. X... demande à la cour, réformant le jugement entrepris, au visa des articles 1674 et suivants et 2348 du code civil:
- à titre principal : de déclarer recevable la demande en nullité pour cause de lésion, de prononcer la nullité de la vente, de remettre les parties dans l'état où elles se trouvaient avant celle-ci et de condamner in solidum les époux Y... à lui restituer l'ensemble des indemnités d'occupation qu'il a versées ainsi que le dépôt de garantie de 1 300 €,
- subsidiairement : de dire que la vente à réméré du 21 janvier 2011 doit être requalifiée en pacte commissoire prohibé et à ce titre, d'en prononcer la nullité, de remettre les parties dans l'état où elles se trouvaient avant celle-ci et de condamner in solidum les époux Y... à lui restituer l'ensemble des indemnités d'occupation qu'il a versées ainsi que le dépôt de garantie de 1 300 €,
- en toute hypothèse, de condamner les époux Y... à lui payer la somme de 10000€ à titre de dommages-intérêts pour le préjudice moral subi et celle de 4 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, avec bénéfice de distraction au profit de Me B....
Il soutient en substance :
- sur la recevabilité de l'action en rescision : que les modifications successives du montant de la faculté de rachat impliquent que des négociations ont bien eu lieu pour redéfinir les modalités de la vente en sorte que les actes correspondants s'analysent en de nouveaux contrats et non en de simples allongements du terme fixé pour l'exercice de la faculté de rachat, la modification du montant du rachat constituant une modification substantielle des conditions du contrat,
- que le caractère lésionnaire de la vente est établi par une attestation de valeur immobilière du 15 octobre 2011 estimant le bien entre 382 000 € et 396 000 €,
- subsidiairement, que l'opération litigieuse caractérise un prêt consenti par les époux Y... en vue de lui permettre de désintéresser ses créanciers et d'éviter la vente forcée tant du bien objet du présent litige que d'un autre immeuble appartenant à une SCI dont il s'était porté caution solidaire,
- que le montage contractuel constitué par l'acte de vente du 21 janvier 2011 était destiné à contourner l'interdiction des pactes commissoires sur les résidences principales en sorte que le contrat dont s'agit constitue en réalité un contrat pignoratif encourant la nullité.
Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées le 4 août 2017, les époux Y..., formant appel incident, demandent à la cour :
- sur l'action principale de M. X... :
$gt; de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a déclaré l'action en rescision irrecevable en raison de sa tardiveté et subsidiairement, de débouter M. X... de ses demandes de ce chef, à défaut de preuve du caractère lésionnaire de l'acte litigieux,
$gt; de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a débouté M X... de ses demandes subsidiaires en requalification du contrat en pacte commissoire et en annulation de celui-ci,
- réformant pour le surplus la décision entreprise, de condamner M. X... à leur payer la somme de 20 000 € à titre de dommages-intérêts, outre la somme de 5 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.
Ils soutiennent pour l'essentiel :
- qu'une vente à réméré constitue une véritable vente immobilière assortie d'une condition résolutoire de retrait conventionnel limitée dans le temps, opérant un transfert de propriété dès sa conclusion en sorte que les prorogations du délai d'exercice de la faculté de rachat sont sans incidence de même que les modifications du montant de l'indemnité de rachat qui ne constitue pas un prix mais la contrepartie destinée à compenser la restitution du bien par l'acquéreur, alors même que l'article 1676 alinéa 3 du code civil dispose que le délai (de l'action en rescision) n'est pas suspendu pendant la durée du temps stipulé pour le pacte de rachat,
- qu'en toute hypothèse, le caractère lésionnaire de la vente n'est pas établi au regard de la seule évaluation produite par l'appelant, alors même que courant 2014, M. X... a tenté de revendre le bien litigieux pour un prix d'environ 300 000 €,
- que la requalification de la vente en pacte commissoire suppose la réunion de conditions (vileté du prix, relocation du bien au vendeur, fréquence des achats effectués par la même personne, caractère usuraire de l'opération) non réunies en l'espèce, étant considéré :
$gt; que M. X... ne rapporte pas la preuve de la vileté du prix dont il a convenu avec l'intermédiaire spécialisé auquel il a confié mandat exclusif de vente,
$gt; qu'aucun prêt n'a été accordé par eux à M. X... et qu'en toute hypothèse, l'existence d'un pacte commissoire ne peut se déduire de la seule concomitance entre un acte de prêt et un acte de vente,
$gt; qu'aucun bail d'habitation n'a été conclu mais seulement une convention d'occupation précaire moyennant une indemnité destinée à compenser l'immobilisation du bien pendant la durée de la faculté de rachat,
$gt; qu'ils ne sont pas habitués à réaliser ce type d'achats,
$gt; que l'opération ne présente pas un caractère usuraire, la différence entre le prix d'achat et le montant de l'indemnité de rachat ayant été fixée en fonction de la durée d'exercice de la faculté de rachat,
- qu'il résulte des termes mêmes de l'acte authentique que M. X... était parfaitement informé des conditions, conséquences et risques de la vente litigieuse dont il a lui-même, en accord avec son mandataire, fixé le prix.
MOTIFS
I - Sur la demande principale en rescision pour lésion :
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a déclaré irrecevable pour tardiveté l'action en rescision pour lésion engagée le 1er juillet 2015 par M. X... à l'encontre de l'acte de vente du 21 janvier 2011.
Il convient en effet de rappeler qu'aux termes de l'article 1676 alinéa 3 du code civil, le délai de deux ans 'à compter du jour de la vente' imposé par l'alinéa 1er de ce texte pour l'exercice de l'action en rescision court et n'est pas suspendu pendant la durée du temps stipulé pour le pacte de rachat.
A cet égard, il y a lieu de considérer que les divers actes de prorogations successives du délai d'exercice de la faculté de rachat, de même que les augmentations corrélatives et accessoires de l'indemnité de rachat pour tenir compte de l'allongement dudit délai, sans modification du prix de vente initialement convenu, constituant le seul élément de référence pour la caractérisation d'une éventuelle lésion, ne constituent pas de nouveaux contrats faisant naître de nouveaux délais d'action à compter de leur signature.
II - Sur la demande subsidiaire en requalification et annulation de la convention litigieuse :
La vente avec faculté de rachat a, par essence, pour objet de permettre au propriétaire d'un bien de se procurer du crédit en vendant son immeuble, tout en conservant la possibilité de le récupérer, s'il peut ultérieurement en restituer le prix et les frais divers.
Si la vente avec faculté de rachat utilisée comme moyen de crédit est, par nature, une forme déguisée de nantissement avec pacte commissoire, elle est cependant permise par la loi, en sorte que son annulation suppose sa requalification en contrat pignoratif sur la démonstration de l'existence de divers critères, non nécessairement cumulatifs (vileté du prix stipulé par rapport à la valeur vénale du bien, fréquence des achats de ce type par l'acquéreur, relocation ou mise à disposition du bien au profit du vendeur, majoration de l'indemnité de rachat assimilable à la stipulation d'un taux d'intérêt usuraire).
En l'espèce, il y a lieu de considérer que :
- si :
$gt; la majoration de 34 % du prix de rachat par rapport au prix de vente excède manifestement le taux d'usure en matière de crédit immobilier à la date de la vente (soit 5,51 % pour les prêts fixes et 5,88 % pour les prêts-relais),
$gt; le prix de vente du bien litigieux (130 000 €) apparaît manifestement sous-évalué, au regard tant de l'attestation de valeur (382 000 €) établie par une agence immobilière (pièce 10 de l'appelant) que du montant (1 300 €) de l'indemnité mensuelle d'occupation stipulée dans l'acte de vente
$gt; le bien a été laissé à la disposition du vendeur par une convention d'occupation précaire,
- l'examen des pièces versées aux débats établit que le recours à la vente avec faculté de rachat constitue pour M. X... un mode habituel de financement ainsi qu'il résulte:
$gt; du mandant exclusif pour vente avec option de rachat conclu le 21 mars 2014 (pièce n° 1 des intimés) avec la même agence que celle ayant négocié la vente litigieuse et portant sur des locaux commerciaux propriété d'une SCI dont M. X... est le gérant,
$gt; de la promesse de vente subséquente établie (pièce n° 5 des intimés) le 16 mai 2014,
$gt; du mail adressé par M. X... à la même agence (pièce n° 7 des intimés), ainsi rédigé : 'J'ai actuellement un réméré sur ma maison. L'investisseur ne veut plus faire de prorogation. Le temps que nous trouvions un financement ou une possibilité de vendre, avez-vous une solution pour remonter un réméré ou de financement de rachat de ce réméré qui s'élève à 197 000 € ''
Or, la prohibition des contrats pignoratifs a pour but de protéger les débiteurs, non rompus à ces pratiques, contre des investisseurs leur imposant, en raison de leurs difficultés financières, des contrats déséquilibrés et léonins et non les débiteurs utilisant de manière délibérée, réfléchie et habituelle le réméré comme moyen de financement, étant par ailleurs constaté qu'aucun élément du dossier n'établit que les époux Y... recourent habituellement à des acquisitions de ce type.
Il convient dès lors, pour ces motifs, de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. X... de ses demandes subsidiaires en requalification et annulation de l'acte du 21 janvier 2011.
III - Sur les demandes accessoires :
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté les parties de leurs demandes réciproques en dommages-intérêts complémentaires, étant considéré :
- que M. X... - qui succombe dans toutes ses prétentions - n'établit l'existence d'aucune faute des époux Y... lui ayant causé un préjudice indemnisable,
- qu'à défaut de preuve d'une faute de nature à faire dégénérer en abus le droit fondamental de M. X... de poursuivre en justice la défense de ses intérêts, laquelle ne peut s'évincer de sa seule succombance et ne se déduit d'aucun autre élément objectif du dossier, les époux Y... doivent être également déboutés de leur demande reconventionnelle indemnitaire, étant considéré que le préjudice résultant de l'occupation du bien par M. X... sera compensé par sa condamnation au paiement des indemnités d'occupation sollicitées dans le cadre d'une instance pendante devant le tribunal d'instance de Dax.
L'équité commande de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. X... à payer aux époux Y..., en application de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles par eux exposés en première instance et de leur allouer une indemnité supplémentaire de 1 500 € au titre des frais exposés en cause d'appel.
M. X... sera condamné aux entiers dépens d'appel et de première instance.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR,
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :
Vu le jugement du tribunal de grande instance de Dax en date du 22 février 2017,
Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions,
Ajoutant à celle-ci :
- Condamne M. X... à payer aux époux Y..., en application de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles par eux exposés en cause d'appel,
- Condamne M. X... aux entiers dépens d'appel.
Le présent arrêt a été signé par Mme Marie-Florence Brengard, Président, et par Mme Annie MIQUEU, adjoint administratif, faisant fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
Annie MIQUEU Marie-Florence BRENGARD
