LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
IK
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 17 septembre 2020
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 579 FS-P+B+I
Pourvoi n° M 19-13.242
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 17 SEPTEMBRE 2020
La société Sedad, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° M 19-13.242 contre l'arrêt rendu le 20 novembre 2018 par la cour d'appel de Versailles (12e chambre), dans le litige l'opposant à la société SGI Kosmo, société civile immobilière, dont le siège est [...] , anciennement dénommée société Acep Invest 2 CDG Neuilly, défenderesse à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, les observations de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de la société Sedad, de Me Le Prado, avocat de la société SGI Kosmo, et l'avis de M. Sturlèse, avocat général, après débats en l'audience publique du 16 juin 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, M. Parneix, Mme Provost-Lopin, M. Jessel, conseillers, Mmes Corbel, Collomp, M. Béghin, Mme Schmitt, conseillers référendaires, M. Sturlèse, avocat général, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt ;
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Versailles, 20 novembre 2018), par lettre du 28 juillet 2014, la société Alterea Cogedim Assets Management Entreprise, gérant de la société Acep Invest 2 CDG Neuilly, bailleresse, aux droits de laquelle se trouve la société Kosmo, a adressé à la société Sedad, titulaire d'un bail dérogatoire, une mise en demeure de libérer les lieux loués.
2. Après avoir sommé la société Sedad de quitter les lieux, la société Acep Invest 2 CDG Neuilly l'a assignée en référé en expulsion et en paiement de loyers.
3. La société Sedad a assigné au fond la société Acep Invest 2 CDG Neuilly en substitution d'un bail commercial au bail dérogatoire et en irrégularité de l'expulsion intervenue le 15 juin 2015.
Examen des moyens
Sur les deuxième et troisième moyens, ci-après annexés
4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner à la cassation.
Sur le premier moyen
Enoncé du moyen
5. La société Sedad fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors :
« 1°/ qu'aux termes de l'article R. 123-237 du code de commerce, toute personne immatriculée est tenue, à peine de contravention de la 4e classe, d'indiquer certaines mentions sur ses factures, notes de commande, tarifs et documents publicitaires ainsi que sur toutes correspondances et tous récépissés concernant son activité et signés par elle ou en son nom ; que de même, en application de l'article R. 123-238 du même code, les actes et documents émanant de la société et destinés aux tiers, notamment les lettres, factures, annonces et publications diverses, indiquent la dénomination sociale, précédée ou suivie immédiatement et lisiblement de la forme sociale et du capital social ; qu'en affirmant que ces exigences ne s'appliquaient pas à une lettre de mise en demeure, la cour d'appel a violé les articles R. 123-237 et R. 123-238 du code de commerce ;
2°/ qu'on ne peut déroger aux lois qui intéressent l'ordre public ; que toute violation à des dispositions d'ordre public est susceptible d'entraîner la nullité de l'acte passé en contravention à ces dispositions, sans que cette sanction ait à être spécialement prévue par les textes ; qu'il en va notamment ainsi lorsque l'acte litigieux a concouru à la commission d'une infraction pénale ; qu'en affirmant qu'il n'y avait pas lieu de sanctionner de nullité le congé ne comportant pas les mentions exigées par les articles R. 123-237 et R. 123-238 du code de commerce au motif que la seule sanction expressément prévue par ces textes d'ordre public était une sanction pénale, les juges ont violé l'article 6 du code civil et les articles R. 123-237 et R. 123-238 du code de commerce. »
Réponse de la Cour
6. Le non-respect des formalités édictées par les articles R. 123-237 et R. 123-238 du code de commerce, bien que constitutif d'une infraction pénale, n'emportant pas nécessairement la nullité de l'acte, la cour d'appel, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant, a retenu à bon droit, par motifs propres et adoptés, que l'absence de mentions prescrites sur la lettre de mise en demeure du 28 juillet 2014 n'en affectait pas la validité dès lors que la société locataire avait identifié que la lettre lui avait été adressée par la société bailleresse ou son gérant.
7. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Sedad aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Sedad et la condamne à payer à la société Kosmo la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept septembre deux mille vingt.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la société Sedad
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté les demandes de la société SEDAD tendant à voir juger nul le congé délivré par mise en demeure du 28 juillet 2014 et, en conséquence, à voir dire que le bail dérogatoire a été poursuivi par un bail soumis au statut des baux commerciaux à compter du 21 septembre 2014, à voir prononcer la nullité du congé délivré tardivement le 9 octobre 2014, à voir juger irrégulière l'expulsion intervenue le 15 juin 2015, et à voir condamner la société SGI KOSMO à dommages-intérêts ou ordonner une expertise judiciaire à l'effet d'évaluer les préjudices de la société SEDAD ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « Concernant le non-respect des articles R 123-237, R 123-238 du code de commerce affectant la lettre de mise en demeure du 28 juillet 2014
L'article R 123-237 du code de commerce prévoit que toute personne immatriculée indique sur ses factures, notes, commandes, tarifs..., le numéro d'identification de l'entreprise, la mention RCS suivie du nom de la ville où se trouve le greffe où elle est immatriculée, le lieu de son siège social...
Toute contravention aux dispositions des alinéas précédents est punie de l'amende prévue aux contraventions de 4e classe.
L'article R 123-38 du code de commerce énonce que les actes et documents émanant de la société et destinés aux tiers, notamment les lettres, factures, annonces et publications diverses indiquent notamment la dénomination sociale précédée ou suivie de SNC ou SA...
La société Sedad fait valoir que la lettre de mise en demeure du 28 juillet 2014 qui n'est pas à l'en-tête de la société Asp Investit 2 CD Neuilly ne comporte aucune des mentions exigées par les articles précités qui sont des dispositions d'ordre public auxquelles il ne peut être dérogé. Elle conclut à la nullité manifeste du congé qui a été délivré.
Cependant, les textes précités qui ne s'appliquent pas à des mises en demeure ne prévoient pas en tout état de cause que le non-respect de ces formalités est sanctionné par une nullité mais par une sanction pénale s'agissant d'une amende prévue pour les contraventions de 4eme classe.
Pour le même motif et alors que la société Sedad a parfaitement identifié que la lettre de mise en demeure lui était adressée par la société bailleresse ou son gérant, elle ne peut invoquer l'article 6 du code civil qui dispose qu'« on ne peut déroger, par des conventions particulières, aux lois qui intéressent l'ordre public et les bonnes moeurs » pour soutenir que la nullité était encourue malgré le fait que seule la sanction pénale était prévue par les textes précités » ;
ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE « S'il est exact que le formalisme imposé par les articles R. l23-237 et R. 123-238 n'a pas été respecté dans la rédaction du courrier de mise en demeure, il n'en demeure pas moins que la violation de l'une de ces mentions n'est pas prévue à peine de nullité, seule une amende contraventionnelle étant expressément édictée. Or, il n'existe pas de nullité sans texte, de sorte que cette irrégularité n'affecte pas la validité de cet acte juridique dans les rapports entre les parties. » ;
1° ALORS QU' aux termes de l'article R. 123-237 du code de commerce, toute personne immatriculée est tenue, à peine de contravention de la 4e classe, d'indiquer certaines mentions sur ses factures, notes de commande, tarifs et documents publicitaires ainsi que sur toutes correspondances et tous récépissés concernant son activité et signés par elle ou en son nom ; que de même, en application de l'article R. 123-238 du même code, les actes et documents émanant de la société et destinés aux tiers, notamment les lettres, factures, annonces et publications diverses, indiquent la dénomination sociale, précédée ou suivie immédiatement et lisiblement de la forme sociale et du capital social ; qu'en affirmant que ces exigences ne s'appliquaient pas à une lettre de mise en demeure, la cour d'appel a violé les articles R. 123-237 et R. 123-238 du code de commerce ;
2° ALORS QU' on ne peut déroger aux lois qui intéressent l'ordre public ; que toute violation à des dispositions d'ordre public est susceptible d'entraîner la nullité de l'acte passé en contravention à ces dispositions, sans que cette sanction ait à être spécialement prévue par les textes ; qu'il en va notamment ainsi lorsque l'acte litigieux a concouru à la commission d'une infraction pénale ; qu'en affirmant qu'il n'y avait pas lieu de sanctionner de nullité le congé ne comportant pas les mentions exigées par les articles R. 123-237 et R. 123-238 du code de commerce au motif que la seule sanction expressément prévue par ces textes d'ordre public était une sanction pénale, les juges ont violé l'article 6 du code civil et les articles R. 123-237 et R. 123-238 du code de commerce.
DEUXIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de la société SEDAD tendant à voir condamner la société SGI KOSMO une somme de 214.539,20 euros en principal correspondant au montant des loyers indûment payés compte tenu du déficit de superficie des locaux donnés à bail ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « Sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance et sur le montant des loyers indûment facturés et payés par la société Sedad
La société Sedad fait reproche à la société bailleresse de ne pas lui avoir délivré la chose louée d'un superficie égale à celle indiquée dans le bail. Elle indique qu'il ressort du rapport établi par un cabinet de géomètre expert que la surface du 3ème étage comme étant de 845 m2 dans le bail est de 648 m2 soit inférieure à la surface déclarée et que pour le quatrième étage, la surface privative déclarée était de 466 m2 alors-que la surface réelle est de 319,25 m2
Elle conclut à l'infirmation du jugement qui l'a déboutée de ses demandes en paiement au titre de surfacturations de loyers qu'elle chiffre au total à la somme de 214539,20 €.
La société bailleresse fait valoir que la clause du bail selon laquelle le preneur renonce à toute contestation sur les surfaces mentionnées l'exonère de son obligation de délivrance et que d'autre part le loyer n'est pas fixé en fonction de la surface des lieux loués.
Le bailleur est tenu à une obligation de délivrance en application de l'article 1719 du code civil mais en l'espèce, la clause qui figure au bail en son article 1 et qui mentionne que "le preneur déclare avoir une parfaite connaissance des lieux loués pour les avoir vus et visités en vue des présentes. Le preneur renonce en conséquence à toute contestation sur l'état des locaux ainsi que sur les surfaces mentionnées ci-dessus" a un contenu précis en stipulant expressément que le preneur renonce à tout recours concernant les surfaces mentionnées au bail. La clause s'oppose dès lors à ce que le preneur recherche le bailleur sur le terrain de son obligation de délivrance concernant les surfaces des lieux loués lequel est mal fondé en sa demande. » ;
ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE « Sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance et sur la demande d'expertise
La société SEDAD invoque le fait que le contrat de bail stipulait une surface de 845 m2 pour les locaux du 3ème étage, et de 466 m2 pour les locaux du 4ème étage, alors qu'ils ne seraient respectivement que de 648 m2 et de 319,25 m2, ainsi qu'il résulte d'un rapport d'un géomètre-expert qu'elle a mandaté. La clause de renonciation à contestation de surface figurant dans le bail devrait être réputée non-écrite dès lors qu'elle contrevient à l'obligation de délivrance du bailleur.
La société ACEP INVEST 2 CDG NEUILLY, pour s'opposer à cette prétention, se prévaut de cette clause de renonciation à recours.
L'article 1719 du Code civil dispose que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1 ° De délivrer au preneur la chose louée (...) ».
L'article 1 du contrat de bail, après avoir mentionné la superficie des locaux loués, stipule que « le preneur déclare avoir une parfaite connaissance des locaux pour les avoir vus et visités en vue des présentes. Le preneur renonce, en conséquence, à toute contestation sur l'état des locaux ainsi que sur les surfaces mentionnées ci-dessus ». Aucun motif ne permet d'écarter l'application de cette clause dès lors que la société SEDAD avait eu la possibilité de visiter préalablement les locaux loués et a accepté la renonciation en toute connaissance de cause.
La société SEDAD sera donc également déboutée de ce chef de demande ainsi que de sa demande d'expertise, sans objet dans la mesure où tous les moyens tendant à se voir reconnaître un droit à indemnisation ont été rejetés. » ;
1° ALORS QUE les juges sont tenus de répondre aux moyens qui les saisissent ; qu'en l'espèce, la société SEDAD faisait valoir que la clause par laquelle elle avait déclaré renoncer à toute contestation relative à la surface des locaux donnés à bail devait être réputée non écrite en tant qu'elle portait atteinte à l'obligation essentielle du bailleur de délivrer des locaux conformes aux stipulations des parties ; qu'en s'abstenant de toute réponse à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2° ALORS QUE, subsidiairement, doivent être réputées non écrites les clauses qui portent atteinte à une obligation essentielle du contrat ; qu'à ce titre, le bailleur ne peut se décharger de son obligation de délivrance ; qu'en l'espèce, la société SEDAD faisait valoir que la clause par laquelle elle avait déclaré renoncer à toute contestation relative à la surface des locaux donnés à bail devait être réputée non écrite en tant qu'elle portait atteinte à l'obligation essentielle du bailleur de délivrer des locaux conformes aux stipulations des parties ; qu'en se bornant à relever, pour écarter toute obligation du bailleur d'indemniser son locataire à raison d'un déficit de surface, que le contrat de bail contenait une stipulation par laquelle le locataire déclarait renoncer à toute contestation sur l'état et la surface des locaux, sans rechercher, comme il lui était demandé, si cette clause ne devait pas être réputée non écrite comme étant contraire à l'obligation essentielle du bailleur de délivrer une chose conforme à celle décrite au contrat, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1131 ancien et 1719 du code civil.
TROISIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société SEDAD au paiement d'une somme de 352.052,02 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation arrêtés au 15 juin 2012, outre intérêts au taux légal ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « Sur la condamnation au paiement de loyers en faveur de la société Acep lnvest 2 CDG Neuilly
La société Sedad conclut à l'infirmation du jugement entrepris qui l'a condamnée à verser des loyers pour la somme de 352.052,91 euros outre les intérêts capitalisés au titre des loyers et indemnités, les sommes n'étant plus dues à la date du jugement car déjà payées à la suite de la saisie-attribution pratiquée sur ses comptes bancaires.
Mais c'est avec justesse que les premiers juges l'ont condamnée à verser le montant de ces sommes pour permettre à la société bailleresse d'obtenir des condamnations exécutoires définitives à l'égard de la société Sedad, le seul fait de s'en être libérée pour celle-ci dans le cadre d'une saisie-attribution suite à l'ordonnance de référé confirmée par la cour d'appel n'empêchant pas sa condamnation au fond au paiement des sommes dues, les comptes à faire entre les parties relevant de l'exécution des décisions. » ;
ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE « Sur les demandes reconventionnelles de la société ACEP INVEST 2 CDG NEUILLY
La dette au titre des loyers puis des indemnités d'occupation (à compter du 21 septembre 2014) s'élève à la somme de 352.052,02 € arrêtée au 15 juin 2015, ainsi qu'il résulte du décompte versé aux débats.
La société SEDAD avait d'ailleurs été condamnée au paiement de cette somme à titre provisionnel dans le cadre de l'instance en référé.
La société SEDAD sera donc condamnée au paiement de cette somme. En l'absence de production de l'accusé réception du courrier de mise en demeure du 17 juillet 2014, cette somme produira intérêt au taux légal à compter du 15 janvier 2015, date du commandement de payer, sur la somme de 337.255,91 €, et à compter du 10 octobre 2016, date de la signification des conclusions n° 4 de la société ACEP INVEST 2 CDG NEUILLY, sur le surplus. » ;
ALORS QU' il appartient aux juges du fond saisis d'une demande en paiement de vérifier que les sommes réclamées n'ont pas déjà été acquittées, et de liquider eux-mêmes la créance en procédant le cas échéant aux opérations de compte entre les parties ; qu'il importe peu à cet égard que le paiement soit intervenu en exécution d'une ordonnance de référé ; qu'en l'espèce, la société SEDAD faisait valoir que les sommes réclamées par le bailleur au titre d'un arriéré de loyers avait déjà été intégralement acquittées à la suite des saisies pratiquées par ce dernier sur ses comptes bancaires (conclusions, p. 19) ; qu'en refusant de tenir compte de ce règlement pour cette raison que celui-ci était intervenu en exécution d'une ordonnance de référé, que le bailleur pouvait avoir un intérêt à obtenir le prononcé d'une condamnation définitive et que les difficultés s'attachant à une double condamnation relèverait de la seule compétence du juge de l'exécution, la cour d'appel a méconnu l'étendue de ses pouvoirs, en violation des articles 1134 ancien et 1728 du code civil.
