LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
IK
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 10 septembre 2020
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10281 F-D
Pourvoi n° D 19-18.962
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 10 SEPTEMBRE 2020
M. I... H..., domicilié [...] , a formé le pourvoi n° D 19-18.962 contre l'arrêt rendu le 4 avril 2019 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-7 (anciennement dénommée 11e chambre A)), dans le litige l'opposant à M. G... U..., domicilié [...] , défendeur à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, les observations écrites de la SCP Le Bret-Desaché, avocat de M. H..., de la SARL Cabinet Briard, avocat de M. U..., après débats en l'audience publique du 3 juin 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. H... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. H... et le condamne à payer à M. U... la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du dix septembre deux mille vingt.
MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Le Bret-Desaché, avocat aux Conseils, pour M. H...
IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris en toutes ses dispositions et notamment en ce qu'il a constaté la validité du congé pour vendre signifié le 7 février 2017 par M. G... U... à M. I... H... avec effet au 31 août 2017, débouté M. H... de l'intégralité de ses demandes, déclaré M. H... occupant sans droit ni titre de l'appartement situé [...] ) à compter du 1er septembre 2017, ordonné son expulsion et celle de tous occupants de son chef et fixé à la somme de 500 € l'indemnité d'occupation mensuelle due par M. H... depuis le 1er septembre 2017 jusqu'à la libération effective et complète des lieux et restitution des clés au bailleur ;
- AU MOTIF QUE Monsieur H... soutient que le congé ne prévoit pas de précisions notamment quant au mode de paiement. Attendu que Monsieur H... ne peut soutenir cela sérieusement puisque le congé en date du 7 février 2017 propose au locataire un prix de vente fixé à la somme de 500 000 euros et adosse à ce prix la mention "à débattre" de sorte qu'il n'est pas exclu qu'une négociation du prix à hauteur de 495.000 euros soit possible comme cela était indiqué dans le premier congé. Attendu en outre que le rapport d'expertise du Cabinet M... en date du 28 septembre 2015, versé par Monsieur U... évalue la valeur vénale du bien libre à hauteur de 490.000 euros et celle du bien occupé à 465.000 euros. Attendu que ce moyen soutenu par Monsieur H... sera également rejeté. Sur le caractère exorbitant du congé : Attendu que Monsieur H... soutient que le prix demandé par Monsieur U... pour la vente de sa villa, serait exorbitant. Attendu qu'à l'appui de ses affirmations, il produit une attestation d'un agent immobilier ; que ce dernier précise bien en son dernier paragraphe "nous nous permettons de souligner que cette opinion est offerte à l'attention seulement du demandeur et ne saurait être considérée comme une estimation officielle de valeur ; notamment à l'égard d'un tiers." Attendu que Monsieur H... produit également l'acte notarié de partage de Madame E... U... en date du 28 mai 2008 ; qu'il s'agit d'un document privé qui ne saurait être valablement détenu par Monsieur H..., ni produit devant une juridiction ; qu'en outre le montant estimatif du bien inscrit dans l'acte n'est en rien représentatif de la valeur actuelle du bien puisque établi il y a 10 ans et que des travaux ont été effectués depuis. Attendu qu'il résulte de ce qui précède que Monsieur H... ne rapporte nullement la preuve que le prix de vente de la villa aurait été surestimé. Attendu qu'en cause d'appel Monsieur H... allègue que le bail litigieux n'aurait pour objet que la parcelle [...] alors que la proposition faite par Monsieur U... concernerait les parcelles [...] , [...] et [...] . Attendu qu'il convient de préciser qu'aux termes du rapport d'expertise de Monsieur Y..., ce dernier prend en considération dans la valeur vénale du bien, le fait que Monsieur H... occupe l'intégralité des trois parcelles : "dans notre cas, dit l'expert, un abattement de 5 % est retenu, qui tient compte de l'occupation dans les faits du terrain composant l'ensemble de la propriété". Que Monsieur H... occupant l'intégralité des trois parcelles, ne peut prétendre que le prix proposé est exorbitant puisqu'il est proposé en fonction de la réalité de son occupation de l'immeuble. Qu'il convient de débouter Monsieur H... de sa demande liée au prix dissuasif. Sur les mentions légales du congé : Attendu qu'in fine, Monsieur H... soutient que le congé qui lui a été délivré ne contiendrait pas les mentions légales ; qu'il indique que le fait que le prix de 500.000 euros soit à débattre, ferait grief au locataire dans la mesure où le prix ne serait pas ferme et définitif. Attendu que l'article 15 Il de la loi du 6 juillet 1989 impose uniquement d'indiquer le prix projeté ; que le prix et les conditions de la vente inscrits au congé doivent simplement être ceux projetés par le vendeur, rien n'empêchant le prix et les conditions de vente d'être négociés avec le locataire ultérieurement au congé. Que d'ailleurs, il convient de noter que le locataire ne s'est jamais manifesté auprès du bailleur afin d'entrer en négociation, preuve que ce dernier n'a jamais eu l'intention d'acheter le bien mais désirait rester dans les lieux pour un prix modique de 500 euros mensuels pour une villa. Attendu qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement querellé en toutes ses dispositions.
- ET AUX MOTIFS ADOPTES DU TRIBUNAL QUE Aux termes des dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par l'article 5 de la loi N°2006-685 du 13 juin 2006 :
« Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombent.. .
Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation ».
L'examen des deux lettres de congé versées aux débats par les parties à savoir la lettre litigieuse du 29 mai et celle du 7 février 2017 met en évidence une différence de forme des chiffres concernant le nombre 2017 d'un courrier à l'autre et notamment des chiffres 2 et I. Le chiffre 9 du nombre 29 semble par ailleurs avoir subi également une modification de sorte que l'authenticité du document versé aux débats par monsieur H... n'est pas établie. Pour autant quel qu'en soit sa date, le bailleur reconnaît lui-même que le congé délivré le 29 mai l'a été par lettre simple et non selon les modalités de notification prévues par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Dès lors le congé délivré le 29 mai n'est pas valide et ne saurait servir de fondement à une action en expulsion. Pour autant, il n'est pas contesté par les parties qu'un autre congé a été délivré au locataire le 7 février 2017. Dans la mesure où le demandeur ne précise pas le congé pour lequel il poursuit la nullité dans son assignation et qu'il vise les deux congés dans ses écritures, il convient d'examiner également la validité du congé délivré le 7 février 2017. Le contrat de bail initial versé aux débats par les parties a pris effet le 1er septembre 2005, il a été tacitement renouvelé tous les trois ans et pour la dernière fois le 1 er septembre 2014 avec un terme prévu au 31 août 2017. Ce congé a été notifié par lettre recommandé avec accusé de réception plus de six mois avant le terme du contrat en cours.
Il y est mentionné :
- le motif : congé pour vendre,
- le prix de vente proposé : 500 000 euros le prix étant mentionné en lettres et en chiffres, les deux montants étant identiques ;
- le droit de préemption du locataire ainsi que les modalités d'exercice de ce droit
- Il est rappelé en outre au locataire que l'offre d'achat est valable pendant un délai de deux mois et qu'en l'absence d'exercice de ce droit, le bail prendra fin au 31 août 2017 ;
- les alinéas 1 à 5 du paragraphe II de l'article 16 de la loi du 6 juillet 1989.
Monsieur H... fait valoir par ailleurs que les deux lettres de congés ne proposent pas le même prix ; le courrier litigieux du 29 mai proposant un prix fixé à 495.000 euros, le congé du 7 février 2017 un prix fixé à 500.000 euros. Il expose que le prix proposé ne correspond pas aux prix du marché et est exorbitant. Pour autant le congé du 7 février 2017 propose au locataire un prix de vente fixé à 500.000 euros et adosse à ce prix la mention « à débattre » de sorte qu'il n'est pas exclu qu'une négociation du prix à hauteur de 495.000 euros, prix qui n'est pas éloigné du prix initial, aurait pu être consentie par le bailleur vendeur. Le rapport d'expertise du cabinet [...] établi le 28 septembre 2015 à la demande du bailleur et versé aux débats par monsieur U... évalue la valeur vénale du bien libre à hauteur de 490.000 euros et celle du bien occupé à 465.000 euros. Dans la mesure où le bailleur a notifié son congé pour vendre à son locataire, dans le délai de six mois minimum avant le terme du bail en cours et que ce dernier n'a pas fait valoir son droit de préemption, monsieur U... peut légitiment prétendre à la libération du logement loué en fin de bail. Dès lors, le prix de vente fixé par le bailleur n'est pas disproportionné, il diffère d'un peu plus de 2 % de celui fixé par l'expert immobilier pour un logement vide deux ans auparavant. Par ailleurs le locataire n'a manifesté auprès du bailleur aucune intention de se porter acquéreur du bien loué. Il n'a adressé à ce dernier aucune offre alors même que le congé du 7 février 2017 permettait une négociation du prix. Dès lors les conditions de délivrance du congé pour vendre étant respectées il n'y a pas lieu de prononcer la nullité du congé. Le congé délivré le 7 février 2017 est valide. En conséquence le bail liant les parties a pris fin le 31 août 2017. Il n'est pas contesté par les parties que monsieur H... s'est maintenu dans les lieux postérieurement au 31 août 2017. A compter de cette date, monsieur H... I... est occupant sans droit ni titre.
Ainsi, il convient de :
- faire droit à la demande de monsieur U... G... et de dire que le contrat de bail consenti le 9 août 2006 avec prise d'effet au 1 er septembre 2005 est résilié de plein droit à compter du l er septembre 2017,
- dire qu'à compter de cette date monsieur H... I... est occupant sans droit ni titre, - ordonner l'expulsion de monsieur H... I... et de tous occupants de son chef du bien sis [...] ) au besoin avec le concours de la force publique, dans les formes et conditions des articles L. 412-1 et L. 412-5 du Code des procédures civiles d'exécution,
- dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2, R. 433-5 et R. 433-6 du même code,
- condamner monsieur H... à payer à monsieur U... G... une indemnité mensuelle d'occupation équivalente à la dernière mensualité de loyer et de provisions pour charges, d'un montant de 500 euros, jusqu'au départ effectif des lieux et remise des clés.
1°)- ALORS QUE D'UNE PART selon l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, le congé fondé sur la décision de vendre le logement doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ; que l'offre de vente comprise dans le congé pour vendre ne peut porter que sur les locaux loués, sans en ajouter ni en omettre ; qu'en l'espèce, M. H... avait rappelé que l'expert Y... (p 5 § 2.3 de son rapport) avait précisé qu'une seule partie des biens immobiliers était louée dans le cadre d'un bail d'habitation à date d'effet au 1er septembre 2005 à M. H... à savoir un bâtiment d'habitation avec dépendances sur un terrain d'agrément de 845 m2 ce qui correspondait sans être précisé au contrat à la parcelle cadastrale Section [...] , les autres biens immobiliers en nature de terrain d'agrément boisé correspondant aux parcelles cadastrales section [...] et [...] n'étant pas concernés par le contrat de location ; qu'en refusant cependant de constater la nullité du congé ainsi délivré, aux motifs inopérants que M. Y... avait pris en considération dans la valeur vénale du bien le fait que M. H... occupait dans les faits l'intégralité des trois parcelles de telle sorte qu'il ne pouvait prétendre que le prix proposé était exorbitant puisqu'il était proposé en fonction de la réalité de son occupation de l'immeuble, la cour d'appel, qui devait exclusivement se fonder sur les biens objets de la location, a violé l'article susvisé ;
2°) - ALORS QUE D'AUTRE PART doit être annulé, un congé pour vente dont l'offre ne désigne pas précisément les locaux loués et qui porte sur des biens ne faisant pas l'objet du contrat de bail ; qu'en l'espèce, comme le rappelait M. H... dans ses conclusions d'appel (p 11) le congé litigieux du 7 février 2017 se bornait sans autre précision à mentionner « le logement situé [...] ([...]) que vous louer (sic !) depuis le 1er septembre 2005 aux termes d'un bail en date du 1er septembre 2005 » ; qu'il en déduisait que les conditions légales du congé n'étaient pas respectées dès lors que l'offre de vente ainsi émise était imprécise faute de désignation précise des lieux loués, ce qui ne lui permettait pas d'apprécier la pertinence de l'offre (cf ses conclusions p 11) ; qu'en refusant néanmoins de constater la nullité du congé sans rechercher comme elle y était expressément invitée si le congé litigieux était suffisamment précis quant à la désignation des lieux loués pour permettre à M. H... de ne pas se méprendre sur la consistance du lot proposé à la vente, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 ;
3°)- ALORS QUE DE TROISIEME PART et en tout état de cause, selon l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, le congé fondé sur la décision de vendre le logement doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ; qu'en affirmant que la loi imposait uniquement le prix projeté, rien n'empêchant le prix et les conditions de vente d'être négociés avec le locataire ultérieurement au congé, la cour d'appel, qui a perdu de vue que l'offre de vente devait correspondre très précisément au bien loué, en tous ses éléments a violé le texte susvisé ;
- ALORS QU'ENFIN la renonciation à un droit ne peut se déduire de la simple attitude passive de son titulaire et doit résulter d'actes manifestant sans équivoque sa volonté de renoncer ; qu'en se bornant à déduire la renonciation, par M. H..., au congé pour vendre délivré par M. U... de la simple circonstance qu'il s'était abstenu de faire une offre ou d'exercer le droit de préemption qui résultait pour lui dudit congé et s'était maintenu dans les lieux et qu'il désirait rester dans les lieux pour un prix modique de 500 € mensuels pour une villa, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989.
