LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
CH.B
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 10 septembre 2020
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 474 F-D
Pourvoi n° X 19-14.931
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 10 SEPTEMBRE 2020
1°/ M. G... F..., domicilié [...] ,
2°/ la société [...], société civile professionnelle, dont le siège est [...] ,
ont formé le pourvoi n° X 19-14.931 contre l'arrêt rendu le 14 février 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 3), dans le litige les opposant à la Caisse de prévoyance et de retraite des notaires (CNR), dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, les observations de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de M. F... et de la société [...], de la SCP Delvolvé et Trichet, avocat de la Caisse de prévoyance et de retraite des notaires, après débats en l'audience publique du 3 juin 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 14 février 2019), rendu sur renvoi après cassation (Civ. 3e, 14 juin 2018, rectifié le 21 février 2019, pourvois n° 17-13.422 et 17-15.498), la Caisse de retraite des notaires (la CRN) a donné à bail, à compter du 1er janvier 1995, à M. F... et à la SCP Fay et Nafilyan, aux droits de laquelle se trouve la SCP [...], des locaux d'habitation à usage d'office notarial.
2. La CRN ayant délivré aux preneurs, le 23 juin 2006, un congé à effet au 31 décembre 2006, date d'expiration du bail, ceux-ci l'ont assignée en nullité du bail pour violation des dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation.
3. La CRN s'est opposée à la demande et, subsidiairement, a sollicité le paiement d'une indemnité d'occupation.
Examen des moyens
Sur le premier moyen
Enoncé du moyen
4. M. F... et la SCP [...] font grief à l'arrêt de rejeter l'exception d'irrecevabilité de la demande de la CRN en paiement d'une indemnité d'occupation et de les condamner à lui payer à ce titre la somme de 1 077 722 euros pour la période du 1er janvier 1995 au 31 décembre 2008, alors « que la durée de la prescription est déterminée par la nature de la créance ; que la créance du propriétaire à raison de l'occupation des lieux en exécution d'un bail ultérieurement annulé résulte de l'occupation sans droit ni titre des lieux, et se prescrit par cinq ans ; qu'en l'espèce, il était constant que l'annulation du bail avait été prononcée par un arrêt, définitif sur ce point, du 12 janvier 2017 ; qu'en disant cependant que la demande de la Caisse de retraite des notaires en paiement d'une indemnité d'occupation portant sur la période du 1er janvier 1995 au 31 décembre 2008 n'était pas prescrite, la cour d'appel a violé l'article 2277 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi du 17 juin 2008, ensemble l'article 1304 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi du 17 juin 2008. »
Réponse de la Cour
5. En retenant que la prescription de l'action en paiement de l'indemnité d'occupation ne pouvait courir avant le prononcé de la nullité du bail, de sorte que la demande de la CNR, qui avait été formée antérieurement à cette date, n'était pas prescrite, la cour d'appel de renvoi a statué en conformité de l'arrêt de cassation qui l'avait saisie.
6. Il en résulte que le moyen, qui appelle la Cour de cassation à revenir sur la doctrine affirmée par son précédent arrêt, est irrecevable.
Sur le second moyen, ci-après annexé
7. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. F... et la SCP [...] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. F... et la SCP [...] et les condamne à payer à la Caisse de prévoyance et de retraite des notaires la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du dix septembre deux mille vingt.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour M. F... et la société [...].
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. F... et la SCP [...] de leur exception d'irrecevabilité de l'action de la caisse de retraite des notaires en paiement d'une indemnité d'occupation, et de les avoir condamnés à lui payer la somme de 1 077 722 euros HT au titre de l'indemnité d'occupation consécutive à l'annulation du bail pour la période du 1er janvier 1995 au 31 décembre 2008 ;
AUX MOTIFS QU'il résulte des éléments de la procédure que la caisse de retraite des notaires a sollicité paiement d'une indemnité d'occupation par conclusions notifiées le 16 novembre 2007 à titre principal pour les années 2007 et 2008 en suite du congé et à titre subsidiaire en cas d'annulation du bail pour les 14 années d'occupation ; que dans le cas où un contrat nul a été exécuté, et que la remise en état se révèle impossible, la partie qui a bénéficié d'une prestation qu'elle ne peut restituer doit s'acquitter du prix correspondant à la prestation ; que la restitution se fait en valeur par le versement d'une indemnité d'occupation correspondant à la valeur locative ; qu'elle doit correspondre à l'entière période de cette occupation, soit à compter du bail annulé ; que c'est ce principe qu'a rappelé implicitement la troisième chambre de la Cour de cassation au chapeau de son arrêt suivant lequel : « les restitutions consécutives à une annulation ne relèvent pas de la répétition de l'indu mais seulement des règles de la nullité » ; que la Cour de cassation a nécessairement exclu de donner à l'indemnité d'occupation sollicitée le caractère du loyer fixé contractuellement puisque le paiement réclamé aurait été alors assimilable à une répétition de l'indu par équivalence, laquelle est soumise à la prescription de l'article 2277 à compter de la date du paiement ; qu'elle a nécessairement exclu de considérer que l'indemnité d'occupation a un lien avec une quelconque faute du preneur à occuper les lieux puisque son bail l'y autorisait, ce qui la différencie de l'indemnité d'occupation due par un ancien locataire se maintenant sans droit ni titre, à laquelle s'applique également la prescription quinquennale de l'article 2277 susvisé à compter de la demande en paiement ; que les moyens de prescription tirés de l'application de ce texte en raison de la nature de la créance seront rejetés ; que l'article 1304 du code civil dans sa version applicable, mentionné au visa de l'arrêt de cassation dispose que : « dans tous les cas où l'action en nullité ou en rescision d'une convention n'est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans » ; que dans son arrêt la troisième chambre de la Cour de cassation a dit que « la prescription de l'action en restitution de la contrepartie en valeur de la jouissance des lieux ne pouvait courir avant le prononcé de la nullité du bail » ; qu'il en découle que la prescription quinquennale ne joue que pour l'avenir ; qu'en conséquence l'action en paiement de l'indemnité d'occupation formée par la Caisse de retraite des notaires à titre reconventionnel devant le tribunal de grande instance, soit avant l'annulation du bail prononcée par arrêt définitif du 12 janvier 2017, n'est pas prescrite ;
ALORS QUE la durée de la prescription est déterminée par la nature de la créance ; que la créance du propriétaire à raison de l'occupation des lieux en exécution d'un bail ultérieurement annulé résulte de l'occupation sans droit ni titre des lieux, et se prescrit par cinq ans ; qu'en l'espèce, il était constant que l'annulation du bail avait été prononcée par un arrêt, définitif sur ce point, du 12 janvier 2017 ; qu'en disant cependant que la demande de la Caisse de retraite des notaires en paiement d'une indemnité d'occupation portant sur la période du 1er janvier 1995 au 31 décembre 2008 n'était pas prescrite, la cour d'appel a violé l'article 2277 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi du 17 juin 2008, ensemble l'article 1304 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi du 17 juin 2008.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné M. F... et la SCP [...] à payer à la caisse de retraite des notaires la somme de 1 077 722 euros HT au titre de l'indemnité d'occupation consécutive à l'annulation du bail pour la période du 1er janvier 1995 au 31 décembre 2008 ;
AUX MOTIFS QUE la caisse de retraite des notaires sollicite pour les 14 années d'occupation paiement de la somme de 1 077 7222 HT calculée par référence au prix du loyer d'un local à usage d'habitation selon estimation de l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne, en produisant un tableau comparatif du prix d'un local à usage professionnel soit 1 633 771 € HT selon contrat de ce type consenti pour une même surface dans le même immeuble et du prix effectivement payé pendant le bail par M F... et la SCP soit 954 679,16 € HT ; que ces derniers rappellent dans leurs écritures que la restitution de la jouissance se fait en valeur par le versement d'une indemnité d'occupation correspondant à la valeur locative qui n'est pas nécessairement celle fixée par le bail annulé et tel est le cas dans la présente espèce où les locaux ont été loués à titre professionnel alors que leur destination était à usage d'habitation ; qu'ils exposent que cette indemnisation est calculée sur les valeurs locatives publiées par l'Olap pour la période indemnisable ; que dès lors que le bail professionnel annulé portait de mention expresse sur un logement à usage d'habitation, il convient d'appliquer l'évaluation de la valeur locative au prix du loyer d'un logement de cette destination, telle que calculée par l'intimée, étant observé que les appelants ne soulèvent ni contestation ni argumentation contraire autres que celle tirée de la prescription qui n'a pas été retenue précédemment ; que M. F... et la SCP [...] seront condamnés à payer à la caisse de retraite des notaires une indemnité de 1 077 722 € HT au titre de l'indemnité d'occupation dont ils sont redevables pour la période du 1er janvier 1995 au 31 décembre 2008 ;
ALORS QUE le propriétaire ayant conclu un contrat de bail annulé à raison de la méconnaissance d'obligations légales s'imposant à lui ne saurait tirer profit de sa faute en sollicitant, au titre des restitutions, une somme supérieure à celle à laquelle avait été fixé le montant des loyers ; qu'il était constant en l'espèce que le bail avait été annulé faute pour le bailleur d'avoir respecté les dispositions d'ordre public de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation ; que la cour d'appel a constaté que la SCP notariale avait acquitté pendant la durée du bail une somme de 954 679,16 € HT ; qu'en condamnant cependant M. F... et la SCP [...] à payer à la caisse de retraite des notaires une somme de 1 077 722 € HT à titre d'indemnité d'occupation, la cour d'appel a violé l'article 1117, devenu 1178 du code civil, ensemble l'article 1382 devenu 1240 du même code ;
ALORS QUE la location d'immeubles nus à usage d'habitation est exonérée de TVA ; qu'en condamnant M. F... et la SCP [...] à payer à la caisse de retraite des notaires une indemnité d'occupation hors taxes, la cour d'appel a violé le principe de réparation intégrale et l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction applicable en l'espèce.
