LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
LG
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 10 septembre 2020
Déchéance et Cassation
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 541 F-D
Pourvoi n° Z 19-13.760
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 10 SEPTEMBRE 2020
La société Gallieni Nanterre, société civile immobilière, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° Z 19-13.760 contre l'ordonnance rendue le 25 septembre 2017 par le conseiller de la mise en état et contre l'arrêt rendu le 15 janvier 2019 par la cour d'appel de Versailles (12e chambre), dans le litige l'opposant à la société Pinon, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, les observations de la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat de la société Gallieni Nanterre, de la SCP Colin-Stoclet, avocat de la société Pinon, après débats en l'audience publique du 3 juin 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Déchéance partielle du pourvoi examinée d'office
1. Après avis donné aux parties conformément à l'article 1015 du code de procédure civile, il est fait application de l'article 978 du même code.
2. Il résulte de l'article 978 du code de procédure civile qu'à peine de déchéance du pourvoi, le demandeur à la cassation doit, au plus tard dans le délai de quatre mois à compter du pourvoi, remettre au greffe de la Cour de cassation un mémoire contenant les moyens de droit invoqués contre la décision attaquée.
3. La société Galliéni Nanterre s'est pourvue en cassation contre l'ordonnance du 25 septembre 2017, en même temps qu'elle s'est pourvue contre l'arrêt du 15 janvier 2019, mais son mémoire ne contient aucun moyen à l'encontre de la première de ces décisions.
4. Il y a lieu, dès lors, de constater la déchéance du pourvoi en tant qu'il est dirigé contre l'ordonnance du 25 septembre 2017.
Faits et procédure
5. Selon l'arrêt attaqué (Versailles, 15 janvier 2019), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 20 octobre 2016, pourvoi n° 15-19.533), la société Galliéni Nanterre a donné des locaux à bail commercial à la société Pinon, le 9 mai 2012 avec effet au 1er juin 2012. La locataire a renoncé à cette location et n'a pas pris possession des lieux, sans que les parties parviennent à un accord.
6. La bailleresse a demandé la condamnation de la locataire à lui verser les loyers et charges impayées à compter du 1e juin 2012 et, subsidiairement, à l'indemniser des préjudices subis. La locataire a sollicité la résolution du bail aux torts de la bailleresse et, subsidiairement, aux torts partagés des parties.
Examen du moyen
Sur le moyen unique, pris en ses deux premières branches, ci-après annexé
7. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Mais sur le moyen unique, pris en sa troisième branche
Enoncé du moyen
8. La bailleresse fait grief à l'arrêt de prononcer la résolution du bail du 9 mai 2012, avec effet au 1er juin 2012, conclu entre les parties à leurs torts réciproques, et en conséquence d'annuler les commandements de payer délivrés pour l'exécution de ce bail et de condamner chacune des parties à verser une certaine somme à l'autre à titre de dommages-intérêts, alors « que seule la gravité du comportement d'une partie à un contrat peut justifier que le juge en prononce la résolution ; qu'en l'espèce, pour faire droit à la demande de la société Pinon en résolution judiciaire du contrat de bail, la cour d'appel s'est bornée à relever que la SCI Nanterre avait manqué à son devoir d'information en n'annexant pas au contrat de bail du 9 mai 2012 l'état des risques naturels et technologiques de la zone de moins de six mois, celle-ci s'étant limitée à produire un état des risques naturels et technologiques datant de 2009 ; qu'en se déterminant ainsi, sans à aucun moment caractériser que ce manquement de la SCI Gallieni Nanterre était, dans les circonstances de l'espèce, d'une gravité suffisante pour justifier la résolution du contrat, ce que la société locataire n'offrait au demeurant pas de prouver, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 125-5 du code de l'environnement, et 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 :
9. Aux termes de ce texte, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.
10. Pour prononcer la résolution du contrat de bail du 9 mai 2012 avec effet au 1er juin 2012 à leurs torts réciproques, l'arrêt retient que, si la locataire n'a pas permis à la bailleresse de remplir son obligation de délivrance alors que le bail était signé, cette dernière a manqué à son devoir d'information en n'annexant pas au contrat de bail l'état des risques naturels et technologiques de la zone de moins de six mois.
11. En se déterminant ainsi, sans rechercher si le manquement imputé à la bailleresse était d'une gravité suffisante, dans les circonstances de l'espèce, pour justifier la résiliation du contrat de location, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
CONSTATE la déchéance du pourvoi, en ce qu'il est dirigé contre l'ordonnance du 25 septembre 2017 ;
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 15 janvier 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris ;
Condamne la société Pinon aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Pinon et la condamne à payer à la société Galliéni Nanterre la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par
M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du dix septembre deux mille vingt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat aux Conseils, pour la société Gallieni Nanterre
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR prononcé la résolution du bail du 9 mai 2012 avec effet au 1er juin 2012 conclu entre la SCI Gallieni Nanterre et la société Pinon à leurs torts réciproques, d'AVOIR annulé en conséquence les commandements de payer délivrés les 15 février, 16 septembre et 1er octobre 2013 par la SCI Gallieni Nanterre à la société Pinon, d'AVOIR condamné la société Pinon à verser à la SCI Gallieni Nanterre la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts, d'AVOIR condamné la SCI Gallieni Nanterre à payer à la société Pinon la somme de 3 500 euros à titre de dommages-intérêts, d'AVOIR débouté les parties du surplus de leurs demandes, dit que chacune des parties supportera la charge de ses dépens de première instance et d'appel et dit n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
AUX MOTIFS QUE l'article L. 125-5 du code de l'environnement dans sa version en vigueur à la date du bail, dispose que : « les acquéreurs ou locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans les zones de sismicité définies par décret en Conseil d'Etat visés par ce plan ou ce décret. A cet effet, un état des risques naturels et technologiques est établi par des informations mises à disposition par le préfet
En cas de mise en location de l'immeuble, l'état des risques naturels et technologiques est fourni au nouveau locataire dans les conditions et selon les modalités prévues à l'article 3-1 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
L'état des risques naturels et technologiques, fourni par le bailleur, est joint aux baux commerciaux mentionnés aux articles 145-1 et L. 145-2 du code de commerce. En cas de non-respect des dispositions du présent article, l'acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demande au juge une diminution du prix » ; que l'article R. 125-26 du code de l'environnement prévoit que l'état des risques doit être établi moins de six mois avant la date de conclusion du contrat de location écrit, de la promesse de vente ou de l'acte réalisant ou constatant la vente d'un bien immobilier auquel il est annexé ; que c'est à juste titre que la société Pinon reproche à la SCI Gallieni Nanterre de ne pas avoir communiqué un état des risques de moins de six mois avant la date de conclusion du contrat de bail, la société s'étant limitée à produire un ERNT datant de 2009 ; qu'il ressort de ce qui précède que la SCI Gallieni Nanterre a manqué à son obligation d'information du locataire en ne produisant pas un état des risques naturels et technologiques de mois de six mois à la date de conclusion du bail ; que l'article 1719 du code civil dispose que : « le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée
» ; qu'il appartient au bailleur de rapporter la preuve de ce qu'il s'est libéré de son obligation de délivrance de la chose louée en remettant les clés au locataire et en permettant à ce dernier de prendre possession de la chose louée ; que la société Pinon conclut à la résiliation du contrat de bail pour absence d'exécution sur le fondement de l'article 1184 du code civil dans sa version antérieure au 1er octobre 2016, faisant valoir que la SCI Gallieni Nanterre a manqué à son obligation de délivrance ne lui ayant pas remis les clés, aucun état des lieux n'ayant été établi et n'ayant pas été en mesure en conséquence d'occuper les lieux, le rendez-vous prévu le 1er juin 2012 pour la remise des clés, la remise du contrat et l'établissement de l'état des lieux ne s'étant pas réalisés ; que la cour relève que le courriel du 25 mai 2012 qui ne fait que confirmer la fixation d'un rendez-vous le vendredi 1er juin 2012 dans les locaux en présence de Mme H..., ne suffit pas à rapporter la preuve de ce que la SCI Gallieni Nanterre a rempli son obligation de délivrance ; qu'il ne peut être reproché pour autant à la SCI Gallieni Nanterre la non-tenue de ce rendez-vous puis l'absence d'envoi d'une lettre recommandée ou d'une sommation à prendre possession des lieux dans la mesure où la société Pinon qui avait décidé de ne pas donner suite au bail notamment en raison de la résistance de certains de ses salariés pour déménager et de négocier une résiliation amiable de sorte qu'elle n'a pas contesté ne pas s'être rendue au rendez-vous fixé ni n'a sollicité le report du rendez-vous ; qu'en conséquence, la société Pinon qui n'a pas entendu entrer dans les lieux ne peut reprocher à la société bailleresse de ne pas avoir rempli son obligation de délivrance ; que si la société Pinon de par son positionnement n'a pas permis à la société Gallieni Nanterre de remplir son obligation de délivrance alors que le bail était signé, la société Gallieni Nanterre a manqué à son devoir d'information en n'annexant pas au contrat de bail l'état des risques naturels et technologiques de la zone de moins de six mois comme il a été vu précédemment ; que la résolution du contrat de bail conclu entre les parties le 9 mai 2012 avec effet au 1er juin 2012 est en conséquence prononcée à leurs torts réciproques au 1er juin 2012 ; que les commandements de payer la clause résolutoire sont nuls tant celui du 15 février 2013 que ceux des 16 septembre et 1er octobre 2013 ; que la société Pinon est bien fondée à solliciter non pas la totalité mais partie du dépôt de garantie, la résolution du contrat de bail ayant été prononcée aux torts partagés des parties, et ce, à hauteur de la somme de 3 500 euros à titre de dommages-intérêts ; que la SCI Gallieni Nanterre qui ne peut solliciter le versement de loyers, la résolution du bail étant prononcée au 1er juin 2012, est bien fondée à solliciter des dommages-intérêts au titre du préjudice causé par la perte qu'elle a subi du fait des agissements de la société Pinon, étant constaté que les locaux ont été reloués à effet du 15 septembre 2013 avec entrée dans les locaux le 15 juin 2013 à la société Intercessio par la SCI Gallieni Nanterre ; qu'au regard de ces éléments, considérant que le préjudice subi équivaut à six mois de loyers non perçus, la cour usant de son pouvoir d'appréciation fixe à 15 000 euros le montant des dommages-intérêts à la charge de la société Pinon ; que chacune des parties conservera la charge de ses dépens de première instance et d'appel ; que chacune des parties succombant pour partie en ses demandes, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
1°) ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties, telles qu'elles ressortent de leurs conclusions ; qu'en l'espèce, la société Pinon sollicitait, à titre principal la confirmation du jugement en ce qu'il avait constaté l'absence de bail entre elle et la SCI Gallieni, à titre subsidiaire la résolution du contrat de bail pour manquement de la SCI Gallieni Nanterre à son obligation légale d'information sur l'état des risques naturels et technologiques, à titre très subsidiaire la résolution du contrat de bail pour manquement de la SCI Gallieni Nanterre à son obligation de délivrance, à titre infiniment subsidiaire l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 17 octobre 2013, et à titre très infiniment subsidiaire la résiliation judiciaire du bail au 18 mars 2013 aux torts exclusifs du bailleur compte tenu de sa mauvaise foi ou, à titre subsidiaire, aux torts partagés ; que la SCI Gallieni Nanterre sollicitait quant à elle la condamnation de la société Pinon à lui payer différentes sommes à titre de loyers, charges et taxes en application du bail, et à titre subsidiaire des dommages-intérêts ; qu'en prononçant la résolution judiciaire du bail aux torts réciproques des parties, qui ne lui était pas demandée, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE l'état des risques naturels et technologiques, fourni par le bailleur, est joint aux baux commerciaux mentionnés aux articles L. 145-1 et L. 145-2 du code de commerce ; qu'en reprochant à la SCI Gallieni Nanterre d'avoir manqué à son obligation d'information du locataire en ne lui remettant pas un état des risques naturels et technologiques de moins de six mois à la date de conclusion du bail, tout en constatant que la société locataire avait fait obstacle à l'exécution par le bailleur de son obligation de délivrance en ne s'étant pas rendue au rendez-vous fixé le 1er juin 2012 pour la remise du bail dès lors qu'elle n'avait « pas entendu entrer dans les lieux », et « avait décidé de ne pas donner suite au bail », la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et violé les articles L. 125-5 du code de l'environnement, et 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
3°) ALORS subsidiairement QUE seule la gravité du comportement d'une partie à un contrat peut justifier que le juge en prononce la résolution ; qu'en l'espèce, pour faire droit à la demande de la société Pinon en résolution judiciaire du contrat de bail, la cour d'appel s'est bornée à relever que la SCI Nanterre avait manqué à son devoir d'information en n'annexant pas au contrat de bail du 9 mai 2012 l'état des risques naturels et technologiques de la zone de moins de six mois, celle-ci s'étant limitée à produire un état des risques naturels et technologiques datant de 2009 ; qu'en se déterminant ainsi, sans à aucun moment caractériser que ce manquement de la SCI Gallieni Nanterre était, dans les circonstances de l'espèce, d'une gravité suffisante pour justifier la résolution du contrat, ce que la société locataire n'offrait au demeurant pas de prouver, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 125-5 du code de l'environnement, et 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.
