| France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 10 septembre 2020, 18-23881

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

CH.B

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 10 septembre 2020

Cassation partielle sans renvoi

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 478 F-D

Pourvoi n° E 18-23.881

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 10 SEPTEMBRE 2020

La société Notre ami Enzo, société civile immobilière, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° E 18-23.881 contre l'arrêt rendu le 14 juin 2018 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (4e chambre A), dans le litige l'opposant au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...], dont le siège est [...] , représenté par son syndic le cabinet Safi Méditerranée, dont le siège est [...] , défendeur à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, les observations de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de la société Notre ami Enzo, de la SCP Jean-Philippe Caston, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...], après débats en l'audience publique du 3 juin 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 14 juin 2018), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 9 juin 2015, pourvoi n° 14-15.981), le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] a assigné la société civile immobilière Notre ami Enzo (la SCI), propriétaire du lot n° 31 constitué d'un bâtiment B, en paiement d'un arriéré de charges. La SCI a contesté les modalités de répartition des charges.

Examen des moyens

Sur le premier et le deuxième moyens, ci-après annexés

2. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Mais sur le troisième moyen

Enoncé du moyen

3. La SCI fait grief à l'arrêt de la condamner au paiement d'une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, alors « que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé ; qu'en condamnant la SCI Notre ami Enzo à payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile quand le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] ne sollicitait dans ses conclusions d'appel qu'une condamnation de 2 500 euros à ce titre, la cour a violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 4 du code de procédure civile :

4. Selon ce texte, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

5. L'arrêt condamne la SCI à payer au syndicat des copropriétaires le somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

6. En statuant ainsi, alors que, dans le dispositif de ses écritures, le syndicat des copropriétaires n'avait sollicité que la somme de 2 500 euros, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

Portée et conséquences de la cassation

7. Il est fait application des articles L. 411-3, alinéa 1er, du code de l'organisation judiciaire et 627 du code de procédure civile.

8. La cassation prononcée n'implique pas, en effet, qu'il soit à nouveau statué sur le fond.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la SCI Notre ami Enzo à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, l'arrêt rendu le 14 juin 2018, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;

DIT n'y avoir lieu à renvoi ;

Condamne la SCI Notre ami Enzo à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] aux dépens du présent arrêt ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par
M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du dix septembre deux mille vingt.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt :

Moyens produits par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour la société Notre ami Enzo.

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR déclaré non écrite la clause du règlement de copropriété de l'immeuble [...] en date du 22 décembre 1964 et 4 janvier 1965, page 22, aux termes de laquelle : « La construction à édifier au nord du terrain supportera, à concurrence de 10 millièmes les charges de copropriété communes aux deux bâtiments. Les comparants précisent à ce sujet que le bâtiment B participera pour 10 millièmes à l'entretien du chemin allant de l'avenue [...] à la courette, y compris la courette (
) » ;

AUX MOTIFS QUE « L'arrêt de la cour du 30 janvier 2014 a déclaré non écrite la clause du règlement de copropriété issue de son modificatif voté le 3 octobre 1966 (le modificatif établi le 26 octobre 1967) et ce chef du dispositif n'a pas été atteint par la cassation prononcée par l'arrêt rendu le 9 juin 2015 par la Cour de cassation.

L'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37,41-1 à 42 et 46 et celles du règlement d'administration publique prises pour leur application sont réputées non écrites et le syndicat des copropriétaires est recevable, comme les copropriétaires eux-mêmes, à invoquer l'illicéité d'une clause du règlement de copropriété tant par voie d'action que d'exception.

Il ressort, par ailleurs, de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5, et que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ; l'article 5 énonce que dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties commîmes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.

Ainsi, s'agissant des charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, le renvoi de l'article 10, alinéa 2, à l'article 5 a pour effet de rendre d'ordre public la répartition des charges aux copropriétaires proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs sont déterminées en fonction de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans qu'il soit tenu compte de leur utilisation effective.

En l'occurrence, le règlement de copropriété-état descriptif de division établi les 22 décembre 1964 et 4 janvier 1965, antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi du 10 juillet 1965, distingue, pages 30 et 31, les charges communes à l'ensemble des parties communes (1° les impôts, charges et contributions de toute nature auxquels sont et seront assujetties les choses communes ... ; 2° les rétributions du syndic - les gages des personnes chargées de l'entretien des choses communes et les assurances les concernant et celles envers les tiers - les cotisations aux assurances sociales ; 3° tous les frais résultant des grosses réparations et d'entretien de l'immeuble en tant que parties communes ...), des charges communes à l'ascenseur et au chauffage central ; en pages 49 et 50 dudit règlement, un tableau récapitule entre les divers lots les millièmes de parties communes, ainsi que les millièmes de charges d'ascenseur et de chauffage qui ne concernent que les lots en nature de studio ou d'appartement compris dans le bâtiment A.

Selon les conditions particulières, qui sont énoncées en page 22, il est indiqué que le bâtiment B, correspondant au lot n° 31, supportera, à concurrence de 10 millièmes, les charges de copropriété communes aux deux bâtiments et qu'il participera notamment pour 10 millièmes à l'entretien du chemin allant de l'avenue [...] à la courette, compris la courette, les réparations et l'entretien de ce bâtiment étant à la charge de son propriétaire ; il en résulte, d'une part, que les charges communes aux deux bâtiments comprenant notamment l'entretien du chemin et de la courette seront supportées par le propriétaire du lot n° 31 dans la limite de 10/1000èmeset que les charges d'entretien et de réparation du bâtiment B, correspondant à ce lot n° 31, seront à la charge exclusive de son propriétaire.

L'arrêt de la cour du 30 janvier 2014 a été cassé au visa de l'article 1134 du code civil en ce qu'il a dit qu'en application du règlement de copropriété d'origine, le propriétaire du lot n° 31 devait contribuer aux charges communes générales à concurrence de 45/1000èmes, sauf pour les charges générées par l'entretien du chemin allant de l'avenue [...] à la courette, y compris la courette, tandis que la réparation et l'entretien du bâtiment B étaient à la charge de ce lot, en raison de la dénaturation par la cour des termes clairs et précis du règlement de copropriété ; si la clause du règlement définissant la part des charges communes générales supportée par le propriétaire du lot n° 31, qui assume également la charge de la réparation et l'entretien du bâtiment B, a effectivement valeur contractuelle, elle n'en doit pas moins être conforme aux dispositions d'ordre public des articles 5 et 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 ; ainsi, pour apprécier la conformité de cette clause, qui consiste à imputer au propriétaire du lot considéré seulement 10/1000cmcs des charges communes, alors que la quote-part, intangible, des parties communes afférentes à ce lot est de 45/1000èmes, il importe de vérifier si cette imputation est ou pas proportionnelle à la valeur relative des parties privatives de ce lot par rapport aux valeurs des autres lots de copropriété.

D'après le règlement de copropriété des 22 décembre 1964 et 4 janvier 1965, le lot n° 31 consiste en un grand local composé de box, buanderie, douche et water-closet auquel se trouvent affectés 45 millièmes indivis des parties communes de l'entier immeuble ; à l'issue de ses opérations, l'expert, M. G..., a proposé d'affecter au lot n° 31 une quote-part de charges communes générales égale à 32/1000èmcs ; pour parvenir à ce résultat, il s'est fondé sur les plans annexés au règlement de copropriété, dont il a obtenu une copie auprès du notaire détenteur des archives, et à partir desquels il a pu calculer les superficies, sans qu'il puisse lui être reproché de n'avoir pas procédé à un nouveau mesurage de la superficie des lots, dès lors que par référence à l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965, la valeur relative de chaque lot doit être appréciée à la date d'établissement de la copropriété abstraction faite de la situation physique actuelle des lots, qui a pu a évolué depuis l'élaboration des premiers plans établis avant la construction de l'immeuble ; à cet égard, il a indiqué que si les résultats obtenus ne peuvent qu'être approximatifs, ils n'en sont pas moins suffisants eu égard au but recherché consistant à vérifier un ordre de grandeur des millièmes contestés ; il a ensuite déterminé la superficie pondérée de chaque lot en fonction d'un coefficient K de consistance ou nature (variant de 0,20 à 1), d'un coefficient K' de situation (de 0,90 à 1,08) selon que le lot est ou pas desservi par l'ascenseur et d'un coefficient K" de vue, d'éclairement et d'ensoleillement (de 0,90 à 1,06) ; ainsi, pour le lot n° 31, d'une superficie de 113,50 m2, il a obtenu une superficie pondérée de 82,74 m2 correspondant à une quote-part de charges de 32/1000èmcs en tenant compte d'un coefficient K de 0,90, d'un coefficient K' de 0,90 et d'un coefficient K" de 0,90.

L'expert a d'ailleurs recalculé la quote-part des parties communes de chaque lot, faisant en particulier apparaître que pour le lot n° 31, la quote-part de parties communes s'établissait à 48/1000èmcset non à 45/1002èmes comme mentionné dans l'état descriptif de division d'origine.

La SCI Notre Ami Enzo reproche à l'expert le choix de coefficients K, K' et K" de 0,90, estimant que le bâtiment B formant le lot n° 31, construit de murs en parpaings légers et dépourvu d'isolation, ne bénéficie pas des mêmes éléments de confort que les appartements de standing de l'immeuble principal A et qu'il comporte en réalité 69 m2 de garage, outre une partie débarras et buanderie de 40,53 m2 ; elle en déduit qu'à tout le moins, le coefficient K de consistance et nature aurait dû être fixé à 0,35, ce qui conduirait alors à une quote-part de charges de 12/1000èmcs par référence à une surface de 109,53 m2 mentionnée sur son titre de propriété ; pour autant, le coefficient 0,35 a été appliqué par l'expert à un garage en sous-sol auquel ne peut être assimilé le lot n° 31 eu égard à son aspect physique, tel que résultant des photographies annexées au rapport d'expertise, et à la définition dudit lot donnée par le règlement de copropriété (un grand local composé de box, buanderie, douche et water-closet), sachant qu'hormis les garages en sous-sol, caves, parkings, terrasses et balcons affectés de coefficients variant de 0,20 à 0,35, les appartements dépendant de l'immeuble principal A se sont vus attribuer un coefficient égal à 1 supérieur à celui affecté au lot n° 31.

Il résulte de ce qui précède que la clé de répartition, conduisant à attribuer 10/1000èmcs des charges communes générales au propriétaire du lot n° 31, n'est pas conforme à la valeur relative du lot déterminé selon les critères d'ordre public de l'article 5 susvisé ; le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] est donc fondé à soutenir que la clause relative à la répartition des charges communes entre le lot n° 31 et les autres lots doit être réputée non écrite ; le tribunal d'instance de Nice, qui a ordonné une mesure d'expertise aux fins d'apurement des comptes par un jugement préparatoire du 20 avril 2015, reste en revanche saisi de l'action en paiement des charges engagée par le syndicat des copropriétaires, étant rappelé que la décision de réputer non écrite une clause illicite ne peut valoir que pour l'avenir et ne peut prendre effet qu'à compter de la date à laquelle cette décision a acquis l'autorité de la chose jugée » ;

ALORS QU' en se bornant, pour réputer non écrite la clause figurant dans les conditions particulières du règlement de copropriété relative à la répartition des charges communes entre le lot n° 31 et les autres lots à concurrence de 10 millièmes et à sa participation pour 10 millièmes à l'entretien du chemin allant de l'avenue [...] à la courette, à affirmer, que « la clé de répartition, conduisant à attribuer 10/1000èmes des charges communes générales au propriétaire du lot n° 31 n'est pas conforme à la valeur relative du lot déterminé selon les critères d'ordre public de l'article 5 susvisé » sans préciser en quoi la répartition des charges résultant de l'application du règlement de copropriété était contraire aux critères légaux de répartition de charges prévus à l'article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la cour a privé sa décision de base légale au regard des articles 10 alinéa 2 et 43 de la loi du 10 juillet 1965.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit que le lot n° 31 appartenant actuellement à la SCI Notre Ami Enzo, consistant en un grand local composé de box, buanderie, douche et water-closet auquel se trouvent affectés 45 millièmes indivis des parties communes de l'entier immeuble, supportera 32/1000ème des charges communes générales, telles que définies en page 30 du règlement de copropriété, les réparations et l'entretien du bâtiment B (lot n° 31) demeurant à la charge de son propriétaire ;

AUX MOTIFS QUE « L'arrêt de la cour du 30 janvier 2014 a déclaré non écrite la clause du règlement de copropriété issue de son modificatif voté le 3 octobre 1966 (le modificatif établi le 26 octobre 1967) et ce chef du dispositif n'a pas été atteint par la cassation prononcée par l'arrêt rendu le 9 juin 2015 par la Cour de cassation.

L'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37,41-1 à 42 et 46 et celles du règlement d'administration publique prises pour leur application sont réputées non écrites et le syndicat des copropriétaires est recevable, comme les copropriétaires eux-mêmes, à invoquer l'illicéité d'une clause du règlement de copropriété tant par voie d'action que d'exception.

Il ressort, par ailleurs, de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5, et que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ; l'article 5 énonce que dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties commîmes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.

Ainsi, s'agissant des charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, le renvoi de l'article 10, alinéa 2, à l'article 5 a pour effet de rendre d'ordre public la répartition des charges aux copropriétaires proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs sont déterminées en fonction de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans qu'il soit tenu compte de leur utilisation effective.

En l'occurrence, le règlement de copropriété-état descriptif de division établi les 22 décembre 1964 et 4 janvier 1965, antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi du 10 juillet 1965, distingue, pages 30 et 31, les charges communes à l'ensemble des parties communes (1° les impôts, charges et contributions de toute nature auxquels sont et seront assujetties les choses communes ... ; 2° les rétributions du syndic - les gages des personnes chargées de l'entretien des choses communes et les assurances les concernant et celles envers les tiers - les cotisations aux assurances sociales ; 3° tous les frais résultant des grosses réparations et d'entretien de l'immeuble en tant que parties communes ...), des charges communes à l'ascenseur et au chauffage central ; en pages 49 et 50 dudit règlement, un tableau récapitule entre les divers lots les millièmes de parties communes, ainsi que les millièmes de charges d'ascenseur et de chauffage qui ne concernent que les lots en nature de studio ou d'appartement compris dans le bâtiment A.

Selon les conditions particulières, qui sont énoncées en page 22, il est indiqué que le bâtiment B, correspondant au lot n° 31, supportera, à concurrence de 10 millièmes, les charges de copropriété communes aux deux bâtiments et qu'il participera notamment pour 10 millièmes à l'entretien du chemin allant de l'avenue [...] à la courette, compris la courette, les réparations et l'entretien de ce bâtiment étant à la charge de son propriétaire ; il en résulte, d'une part, que les charges communes aux deux bâtiments comprenant notamment l'entretien du chemin et de la courette seront supportées par le propriétaire du lot n° 31 dans la limite de 10/1000èmeset que les charges d'entretien et de réparation du bâtiment B, correspondant à ce lot n° 31, seront à la charge exclusive de son propriétaire.

L'arrêt de la cour du 30 janvier 2014 a été cassé au visa de l'article 1134 du code civil en ce qu'il a dit qu'en application du règlement de copropriété d'origine, le propriétaire du lot n° 31 devait contribuer aux charges communes générales à concurrence de 45/1000èmes, sauf pour les charges générées par l'entretien du chemin allant de l'avenue [...] à la courette, y compris la courette, tandis que la réparation et l'entretien du bâtiment B étaient à la charge de ce lot, en raison de la dénaturation par la cour des termes clairs et précis du règlement de copropriété ; si la clause du règlement définissant la part des charges communes générales supportée par le propriétaire du lot n° 31, qui assume également la charge de la réparation et l'entretien du bâtiment B, a effectivement valeur contractuelle, elle n'en doit pas moins être conforme aux dispositions d'ordre public des articles 5 et 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 ; ainsi, pour apprécier la conformité de cette clause, qui consiste à imputer au propriétaire du lot considéré seulement 10/1000cmcs des charges communes, alors que la quote-part, intangible, des parties communes afférentes à ce lot est de 45/1000èmes, il importe de vérifier si cette imputation est ou pas proportionnelle à la valeur relative des parties privatives de ce lot par rapport aux valeurs des autres lots de copropriété.

D'après le règlement de copropriété des 22 décembre 1964 et 4 janvier 1965, le lot n° 31 consiste en un grand local composé de box, buanderie, douche et water-closet auquel se trouvent affectés 45 millièmes indivis des parties communes de l'entier immeuble ; à l'issue de ses opérations, l'expert, M. G..., a proposé d'affecter au lot n° 31 une quote-part de charges communes générales égale à 32/1000èmcs ; pour parvenir à ce résultat, il s'est fondé sur les plans annexés au règlement de copropriété, dont il a obtenu une copie auprès du notaire détenteur des archives, et à partir desquels il a pu calculer les superficies, sans qu'il puisse lui être reproché de n'avoir pas procédé à un nouveau mesurage de la superficie des lots, dès lors que par référence à l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965, la valeur relative de chaque lot doit être appréciée à la date d'établissement de la copropriété abstraction faite de la situation physique actuelle des lots, qui a pu a évolué depuis l'élaboration des premiers plans établis avant la construction de l'immeuble ; à cet égard, il a indiqué que si les résultats obtenus ne peuvent qu'être approximatifs, ils n'en sont pas moins suffisants eu égard au but recherché consistant à vérifier un ordre de grandeur des millièmes contestés ; il a ensuite déterminé la superficie pondérée de chaque lot en fonction d'un coefficient K de consistance ou nature (variant de 0,20 à 1), d'un coefficient K' de situation (de 0,90 à 1,08) selon que le lot est ou pas desservi par l'ascenseur et d'un coefficient K" de vue, d'éclairement et d'ensoleillement (de 0,90 à 1,06) ; ainsi, pour le lot n° 31, d'une superficie de 113,50 m2, il a obtenu une superficie pondérée de 82,74 m2 correspondant à une quote-part de charges de 32/1000èmcs en tenant compte d'un coefficient K de 0,90, d'un coefficient K' de 0,90 et d'un coefficient K" de 0,90.

L'expert a d'ailleurs recalculé la quote-part des parties communes de chaque lot, faisant en particulier apparaître que pour le lot n° 31, la quote-part de parties communes s'établissait à 48/1000èmcset non à 45/1002èmes comme mentionné dans l'état descriptif de division d'origine.

La SCI Notre Ami Enzo reproche à l'expert le choix de coefficients K, K' et K" de 0,90, estimant que le bâtiment B formant le lot n° 31, construit de murs en parpaings légers et dépourvu d'isolation, ne bénéficie pas des mêmes éléments de confort que les appartements de standing de l'immeuble principal A et qu'il comporte en réalité 69 m2 de garage, outre une partie débarras et buanderie de 40,53 m2 ; elle en déduit qu'à tout le moins, le coefficient K de consistance et nature aurait dû être fixé à 0,35, ce qui conduirait alors à une quote-part de charges de 12/1000èmcspar référence à une surface de 109,53 m2 mentionnée sur son titre de propriété ; pour autant, le coefficient 0,35 a été appliqué par l'expert à un garage en sous-sol auquel ne peut être assimilé le lot n° 31 eu égard à son aspect physique, tel que résultant des photographies annexées au rapport d'expertise, et à la définition dudit lot donnée par le règlement de copropriété (un grand local composé de box, buanderie, douche et water-closet), sachant qu'hormis les garages en sous-sol, caves, parkings, terrasses et balcons affectés de coefficients variant de 0,20 à 0,35, les appartements dépendant de l'immeuble principal A se sont vus attribuer un coefficient égal à 1 supérieur à celui affecté au lot n° 31.

Il résulte de ce qui précède que la clé de répartition, conduisant à attribuer 10/1000èmcs des charges communes générales au propriétaire du lot n° 31, n'est pas conforme à la valeur relative du lot déterminé selon les critères d'ordre public de l'article 5 susvisé ; le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] est donc fondé à soutenir que la clause relative à la répartition des charges communes entre le lot n° 31 et les autres lots doit être réputée non écrite ; le tribunal d'instance de Nice, qui a ordonné une mesure d'expertise aux fins d'apurement des comptes par un jugement préparatoire du 20 avril 2015, reste en revanche saisi de l'action en paiement des charges engagée par le syndicat des copropriétaires, étant rappelé que la décision de réputer non écrite une clause illicite ne peut valoir que pour l'avenir et ne peut prendre effet qu'à compter de la date à laquelle cette décision a acquis l'autorité de la chose jugée » ;

1°) ALORS QUE le juge qui répute non écrite une clause relative à la répartition des charges communes générales doit procéder à leur nouvelle répartition en fonction de la valeur relative de chaque partie privative par rapport à la valeur globale de l'ensemble des parties privative, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots ; qu'en constatant, pour affecter au lot n° 31 une quote-part de charges communes générales égale à 32/1000ème, que la clé de répartition conduisant à attribuer 10/1000ème des charges communes générales au propriétaire du lot n° 31 n'est pas conforme à la valeur relative de ce lot fixée à 32/1000ème par l'expert judiciaire en fonction de la superficie de chaque lot pondérée d'un coefficient K de consistance ou de nature, d'un coefficient K' de situation selon que le lot est desservi ou non par l'ascenseur et d'un coefficient K ‘'' de vue, d'éclairement et d'ensoleillement, critères qui ne correspondent pas aux critères de consistance, superficie et de situation des lots d'ordre public prévus par l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965, la cour a violé les articles 5 et 10 alinéas 2 de la loi du 10 juillet 1965.

2°) ALORS QU'à tout le moins, en adoptant les conclusions du rapport d'expertise qui a appliqué à la surface de chaque lot un coefficient K' de situation (0,90 à 1,08) selon que ledit lot est ou pas desservi par l'ascenseur, lequel constitue un élément d'équipement commun et ne fait pas partie des charges communes générales, la cour a violé l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965.

3°) ALORS QUE le juge qui répute non écrite une clause relative à la répartition des charges communes générales doit procéder à leur nouvelle répartition en fonction de la valeur relative de chaque partie privative par rapport à la valeur globale de l'ensemble des parties privative, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots ; que la surperficie à retenir est la surface réelle des parties privatives à laquelle des coefficients de pondération sont ensuite appliqués afin d'obtenir la surface utile ; qu'en relevant que « si les résultats [relatifs à la superficie des lots] obtenus [par l'expert] ne peuvent qu'être approximatifs, ils n'en sont pas moins suffisants eu égard au but recherché consistant à vérifier un ordre de grandeur des millièmes contestés », ce dont il ressort l'absence de calcul de la superficie réelle des parties privatives, et notamment celle du lot n° 31 qui doit servir de base aux coefficients de pondération appliqués, la cour n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé les articles 5 et 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

4°) ALORS QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer les documents qui lui sont soumis ; qu'en relevant, pour affecter au lot n° 31 une quote-part de charges communes générales égale à 32/1000ème, que l'expert, M. G... s'est fondé sur les plans annexés au règlement de copropriété, dont il a obtenu une copie auprès du notaire détenteur des archives et à partir desquels il a pu calculer les superficies, quand il est indiqué dans le rapport d'expertise (cf. p. 71) : « Il ne nous a pas été fourni de plans « réguliers « déposés en 1965 avec le règlement de copropriété. Nous avons pu récupérer la totalité de ceux-ci sous forme de simples photographies en nous déplaçant chez le notaire détenteur des archives. [
] Dès lors, les superficies n'ont pu être calculées que sur les photographies prises recalibrées « autant que faire se peut » à l'aide des côtes qui y figurent. Nos résultats ne peuvent en conséquence qu'être approximatifs mais nous paraissent suffisants pour la finalité recherchée consistant à vérifier un ordre de grandeur des millièmes contestés. En aucune manière les différents copropriétaires ne peuvent se servir des superficies proposées comme éléments certains », ce dont il résulte que l'expert a calculé les superficies à partir de photos et non de plans, la cour a violé le principe précité.

5°) ALORS QU'en tout état de cause, en s'abstenant de répondre au chef des conclusions de la SCI Notre Ami Enzo faisant valoir que, pour calculer la superficie qui constitue le point de départ des calculs de répartition des charges communes, l'expert s'est fondé sur des ébauches de plans réalisés en juin 1962 lors de la vente du terrain au constructeur qui ne correspondent pas à la réalité du bâti, tant intérieur qu'extérieur, la cour a violé l'article 455 du code de procédure civile.

6°) ALORS QU' en se contentant d'affirmer que le lot n° 31 appartenant à la SCI Notre Ami Enzo supportera 32/1000ème des charges communes générales sans rechercher, ainsi que l'y invitait la SCI NOTRE AMI ENZO dans ses conclusions d'appel, si la situation indépendante des bâtiments A et B et leur nature d'immeuble de 7 étages et de contruction en rez-de-chaussée ne justifiait pas une répartition spéciale des charges relative à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes de ces bâtiments, la cour a privé sa décision de base légale au regard des articles 5, 10 alinéa 2 et 43 de la loi du 10 juillet 1965.

7°) ALORS QUE le juge qui répute non écrite une clause relative à la répartition des charges communes générales doit procéder à leur nouvelle répartition en fonction de la valeur relative de chaque partie privative par rapport à la valeur globale de l'ensemble des parties privative, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots ; qu'en constatant, pour écarter l'application du coefficient 0,35 correspondant à un garage en sous-sol au titre du critère de consistance, que le lot n° 31 eu égard à son aspect physique, tel qu'il résulte des photographies annexées au rapport d'expertise et à la définition dudit lot donnée par le règlement de copropriété (un grand local composé de box, buanderie, douche et water-closet), ce dont il ressort que le lot n° 31 comporte deux parties différentes : une partie garage et une partie débarras buanderie, qui ne justifient pas des mêmes coefficients de pondération, comme l'avait souligné la SCI Notre Ami Enzo dans ses conclusions d'appel (cf. p. 22), la cour n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 5, 10 alinéa 2 et 43 de la loi du 10 juillet 1965.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION :

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné la SCI Notre Ami Enzo à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé ; qu'en condamnant la SCI Notre Ami Enzo à payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile quand le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] ne sollicitait dans ses conclusions d'appel qu'une condamnation de 2 500 euros à ce titre, la cour a violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile.