LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
LG
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 14 mai 2020
Déchéance et Cassation partielle
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 297 F-D
Pourvoi n° P 19-10.921
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 14 MAI 2020
M. U... K..., domicilié [...] , a formé le pourvoi n° P 19-10.921 contre l'arrêt rendu le 29 novembre 2018 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (3e chambre A), dans le litige l'opposant :
1°/ au syndicat des copropriétaires Thébaïde, dont le siège est [...] , représenté par son syndic, la société Cabinet Century 21, Argens immobilier, dont le siège est [...] ,
2°/ à la société Boulouris immobilier, dont le siège est [...] , prise en qualité de mandataire ad hoc de la société Thébaïde,
3°/ à M. J... L..., domicilié [...] ,
4°/ à M. T... E..., domicilié [...] (Danemark), pris en qualité de syndic de faillite de la société Alpha Insurance,
5°/ à la Mutuelle des architectes français, dont le siège est [...] ,
défendeurs à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Boyer, conseiller, les observations de la SCP Gaschignard, avocat de M. K..., de la SCP Boulloche, avocat de M. L..., de la Mutuelle des architectes français, après débats en l'audience publique du 3 mars 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Boyer, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Désistement partiel
1. Il est donné acte à M. K... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre le syndicat des copropriétaires de la copropriété Thebaïde et M. E..., en sa qualité de syndic de faillite de la société Alpha Insurance.
Faits et procédure
2. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 29 novembre 2018), M. K... a acquis de la société Thébaïde, en l'état futur d'achèvement, un appartement de trois pièces et une cave dans un ensemble immobilier réalisé sous la maîtrise d'oeuvre de M. L..., assuré auprès de la Mutuelle des architectes français.
3. Se plaignant de désordres d'infiltrations d'eau dans une pièce de son appartement et d'inondations récurrentes, à la suite d'épisodes pluvieux, de la cave en rez-de-jardin qu'il avait aménagée en pièce d'habitation, M. K... a, après expertise, assigné en réparation son vendeur, le maître d'oeuvre et l'assureur de celui-ci, ainsi que le syndicat des copropriétaires.
Sur la déchéance partielle du pourvoi, relevée d'office, après avis délivré aux parties en application de l'article 1015 du code de procédure civile
4. M. K... n'ayant pas signifié à la société Boulouris immobilier, prise en sa qualité de mandataire ad hoc de la société Thébaïde, le mémoire contenant les moyens de droit invoqués contre la décision attaquée dans le délai fixé à l'article 978 du code de procédure civile, il y a lieu de constater la déchéance du pourvoi à l'égard de celle-ci.
Examen du moyen
Sur le moyen unique, pris en sa première branche, ci-après annexé
5. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le moyen unique, pris en sa quatrième branche
Enoncé du moyen
6. M. K... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en réparation du préjudice résultant de la perte de valeur de l'appartement, alors « que tout jugement doit être motivé ; qu'en déboutant M. K... de sa demande relative à la perte de valeur vénale de l'appartement, au seul motif que "cette demande ne peut prospérer" tout en relevant que M. K... avait acquis son appartement pour 456 000 euros et que les attestations versées aux débats faisaient état d'une valeur comprise entre 396 000 et 405 000 euros, les juges du fond ont violé l'article 455 du code de procédure civile »
Réponse de la Cour
7. La cour d'appel, ayant, par motifs adoptés, retenu, pour rejeter la prétention de M. K... au titre du préjudice résultant de la dépréciation du bien, que seule une attestation de valeur, établie le 18 juin 2012, était versée aux débats et qu'aucun avis de valeur plus récent n'était produit, a pu, par ces seuls motifs, en déduire que la demande indemnitaire de M. K... devait être rejetée.
8. Le moyen n'est donc pas fondé.
Mais sur le moyen unique, pris en sa deuxième branche
Enoncé du moyen
9. M. K... fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes en réparation des préjudices locatif, de jouissance et moral, alors « que les juges du fond ont eux-mêmes constaté que les désordres relevés portent atteinte à la solidité de l'ouvrage et sa destination, "même une cave n'ayant pas vocation à être inondée" et encore que "l'appartement dont M. K... est propriétaire ne peut être loué en raison des infiltrations récurrentes constatées dans la pièce située en rez-de-jardin" ; qu'en déboutant néanmoins M. K... de toutes ses demandes, en ce compris le préjudice locatif et de jouissance, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1792 du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 1792 du code civil :
10. Aux termes de ce texte, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
11. Pour rejeter les demandes, l'arrêt retient, par motifs adoptés, que les infiltrations localisées au plafond du séjour, d'importance modérée, n'obèrent pas l'occupation du logement et que la difficulté rencontrée pour louer l'appartement ne résulte que des désordres affectant la pièce créée dans la cave.
12. En statuant ainsi, après avoir constaté, par motifs propres, que la récurrence des désordres et l'importance du taux d'humidité relevé par l'expert dans la pièce située en rez-de-jardin, provoquées notamment par l'insuffisance du réseau d'évacuation des eaux pluviales, rendaient l'appartement ainsi que la cave, qui n'avait pas vocation à être inondée, impropres à leur destination et retenu, par motifs adoptés, que l'appartement dont l'étanchéité n'était pas assurée ne pouvait être occupé de manière pérenne, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le moyen unique, pris en sa troisième branche, la Cour :
CONSTATE la déchéance du pourvoi à l'égard de la société Boulouris immobilier, prise en sa qualité de mandataire ad hoc de la société Thébaïde ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il confirme le jugement ayant rejeté les demandes en réparation de M. K... au titre du préjudice locatif et des préjudices moral et de jouissance et condamné M. K... à payer la somme de 1 000 euros à M. L... et à la Mutuelle des architectes français (MAF) sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens et en ce qu'il condamne M. K... à payer la somme de 1 000 euros à M. L... et à la MAF, ensemble, ainsi qu'aux dépens, l'arrêt rendu le 29 novembre 2018, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence autrement composée ;
Condamne in solidum M. L... et la MAF aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. L... et la société Mutuelle des architectes français et les condamne à payer à M. K... la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Maunand, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du quatorze mai deux mille vingt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils, pour M. K...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. K... de ses demandes tendant à le voir indemnisé de ses préjudices matériel et financier, locatif, de perte de valeur, moral et de jouissance à l'égard de la SARL Thebaïde et de M. L...,
AUX MOTIFS QUE sur les désordres : dans son rapport, l'expert judiciaire constate : dans la pièce située au rez de jardin : des moisissures en bas des murs, témoignage d'une forte humidité, ainsi que : des traces d'infiltrations dans l'angle Sud-Est de la salle de séjour ; qu'il attribue les désordres affectant la salle de séjour à une fissuration de la structure à l'aplomb des infiltrations constatées et conclut que les infiltrations dans le local situé au rez de jardin trouvent leur origine dans l'insuffisance du réseau d'évacuation des eaux pluviales et le mauvais fonctionnement des pompes de relevage installées ; que l'expert indique dans son rapport que « le niveau de l'eau monte jusqu'à atteindre le seuil de la porte puis pénètre dans le local situé en rez de jardin » ; que de tels désordres, s'agissant d'infiltrations récurrentes portent atteinte à la solidité de l'ouvrage et sa destination, même une cave n'ayant pas vocation à être inondée ; que l'expert précise : le regard Sud Est se déverse dans le terrain naturel B... en l'absence de tout ouvrage susceptible de permettre une infiltration des eaux dans le sol, les drains extérieurs sont interrompus, les collecteurs horizontaux se déversent dans une bâche de rétention équipée de pompe de relevage hors d'usage, le raccordement de la descente des eaux pluviales Sud-Ouest avec le collecteur horizontal est défectueux ; qu'en conséquence et comme le retient à juste titre le premier juge, la responsabilité de la SARL Thebaïde, constructeur non réalisateur, et de M. L..., maître d'oeuvre, auxquels les désordres sont imputables, est engagée, aucun élément ne venant contredire les conclusions de l'expert qui a constaté diverses anomalies sur le réseau d'évacuation des eaux pluviales ne lui permettant pas de jouer son rôle ; que la décision du premier juge sur ce point sera donc confirmée ; sur le préjudice : le contrat de réservation préliminaire à une vente en l'état futur d'achèvement signé par M. K... mentionne un appartement type 3 pièces, avec terrasse, un garage, un parking et une cave ; que par acte authentique en date du 25 janvier 2008, M. K... a acquis en l'état futur d'achèvement : le lot n° 4 comprenant un garage de 15,90 m², le lot numéro 5 comprenant un appartement de trois pièces d'une superficie habitable de 75 m², une cave de 32,50 m², des terrasses de 19,50 m² et un jardin en jouissance privative de 60 m², le lot n° 11 comprenant un parking extérieur de 12 m² ; qu'aucun document ne démontre, comme le soutient M. K..., qu'il lui a été vendu « une pièce de 32 m² livrée brute avec des fenêtres et qualifiée de cave afin d'être aménagée à la guise du propriétaire » ; que le fait qu'un escalier relie l'appartement principal à la cave, qu'elle soit équipée de fenêtres et d'attentes électriques ou destinées aux eaux usées, est sans incidence sur la qualification attribuée à cette surface dans l'acte de vente ; que de même, l'état descriptif modificatif de division de copropriété ayant entériné le changement de destination de la cave est inopposable tant à la SCI Thebaïde qu'à M. L... ; que M. K... a donc acquis une cave qu'il a transformée postérieurement, hors toute intervention du promoteur, la SARL Thebaïde, ou du maître d'oeuvre, M. L..., en surface habitable, et qu'il décrit ainsi : appartement de type T4 meublé sur deux niveaux à usage d'habitation, avec un premier niveau de 75 m² et un « sousplex : chambre ou pièce de vie de 35 m² » ; qu'ainsi, il sollicite la réparation de préjudices afférents à une pièce habitable, demande qui ne peut prospérer dans le cadre d'une surface définie comme « cave » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE M. K... sollicite l'indemnisation d'un préjudice matériel correspondant aux travaux réalisés dans son appartement pour les sinistres non pris en charge par son assureur, l'indemnisation d'un préjudice locatif, d'une perte de valeur de son appartement, d'un préjudice de jouissance et d'un préjudice moral ; que, sur le préjudice matériel, il ressort du rapport d'expertise que M. K... a été victime de quatre sinistres et que l'intégralité de ces sinistres n'a pas été prise en charge par les assureurs ; que pour chaque sinistre, il a engagé des frais de remise en état de la pièce située en rez de jardin endommagé outre des frais pour le remplacement d'une porte vitrée ; qu'il a ainsi réglé une somme de 25.691,13 € et a été indemnisé partiellement par son assureur, de telle sorte qu'il sollicite l'indemnisation de la différence entre le coût des travaux supporté et l'indemnisation reçue ; qu'il sera relevé que M. K... a acquis un appartement avec une cave et qu'il a transformé cette cave postérieurement à son acquisition en pièce habitable ; que l'attestation notariée et le contrat de réservation communiqués ne mentionnent nullement que cette cave pouvait être aménagée à la guise de l'acquéreur et disposait déjà d'équipements pour une transformation en pièce à musique ; qu'il n'est pas contesté que cette transformation de la cave est intervenue à l'insu du constructeur et que dès lors ce dernier ne peut être tenu d'indemniser M. K... des frais d'embellissement réalisés à la suite des sinistres survenus dans cette pièce puisque le constructeur vendeur n'a nullement vendu une pièce habitable située en rez-de-jardin ; qu'il importe peu au demeurant que cette transformation ait fait l'objet d'un vote de l'assemblée générale des copropriétaires et traduite dans le cadre d'un état descriptif de division modificatif ; que sur le préjudice locatif, l'appartement dont M. K... est propriétaire ne peut être loué en raison des infiltrations récurrentes constatées dans la pièce située en rez de jardin ; que les infiltrations localisées au plafond du séjour sont d'importance modérée et n'obèrent pas l'occupation du logement ; que la pièce située en rez de jardin a été créée par M. K... puisqu'il a transformé la cave existante en pièce à vivre ; que cette transformation a eu lieu à l'insu du promoteur qui ne peut être dès lors tenu d'indemniser M. K... d'un préjudice locatif dès lors que la difficulté rencontrée pour louer l'appartement réside dans les désordres affectant la pièce créée dans la cave ; que dans ces conditions, M. K... sera débouté de sa demande tendant à la réparation du préjudice locatif subi ; que sur la perte de valeur de l'appartement, M. K... soutient qu'en raison des sinistres survenus, son appartement a perdu de sa valeur, cette perte de valeur étant évaluée à la somme de 154 000 € dont il sollicite l'indemnisation ; que cette demande ne peut prospérer, étant rappelé que M. K... a acquis son appartement 456.000 € et que l'attestation établie le 18 juin 2012, versée aux débats fait état d'une valeur comprise entre 396 000 et 405 000 € ; que par ailleurs, il n'est nullement justifié d'un avis de valeur plus récent ; qu'en conséquence, M. K... sera débouté de sa demande de dommages et intérêt formée de ce chef ; que sur le préjudice de jouissance et le préjudice moral, M. K... sollicite l'indemnisation du préjudice de jouissance subi et fait état de l'existence d'un préjudice moral ; qu'il n'est pas contesté que le demandeur n'habite nullement l'appartement, objet des quatre sinistres et que dès lors, il ne peut invoquer l'existence d'un préjudice de jouissance, ce d'autant qu'il a obtenu l'indemnisation du préjudice locatif subi ;
1° - ALORS QUE le maître d'ouvrage ne commet une faute à l'endroit des participants à l'opération de construction , susceptible d'exonérer ces derniers de leur responsabilité que si, postérieurement à la réception des travaux, l'ouvrage fait l'objet d'un usage anormal ou d'un défaut d'entretien imputable au maître d'ouvrage ; que pour exonérer la SARL Thébaïde et M. L... de leur responsabilité, les juges du fond retiennent que M. K... a transformé en pièce à vivre la pièce du rez-de jardin vendue comme cave ; qu'en statuant par ces seuls motifs, après avoir au demeurant constaté que la « cave » présentait une superficie de 32 m², était équipée de fenêtres et reliée à l'appartement principal par un escalier intérieur, la cour d'appel, qui n'a caractérisé aucun usage anormal ou fautif du bien dont M. K... s'était rendu propriétaire, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du Code civil ;
2°- ALORS QUE les juges du fond ont eux-mêmes constaté que les désordres relevés portent atteinte à la solidité de l'ouvrage et sa destination, « même une cave n'ayant pas vocation à être inondée » et encore que « l'appartement dont M. K... est propriétaire ne peut être loué en raison des infiltrations récurrentes constatées dans la pièce située en rez-de-jardin » ; qu'en déboutant néanmoins M. K... de toutes ses demandes, en ce compris le préjudice locatif et de jouissance, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1792 du Code civil ;
3° - ALORS QUE M. K... faisait valoir dans ses conclusions d'appel (p. 19) que les odeurs et l'humidité remontant de la « cave » à l'ensemble de l'appartement rendaient ce dernier impropre à sa destination, de même que les infiltrations d'eau dans le salon par le toit-terrasse, et demandait l'indemnisation des préjudices afférents à l'impropriété à destination de l'appartement pris dans sa globalité ; qu'en retenant que M. K... demandait « la réparation de préjudices afférents à une pièce habitable, demande qui ne peut prospérer dans le cadre d'une surface définie comme « cave » ; la cour d'appel a dénaturé les conclusions dont elle était saisie et violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
4° ALORS QUE tout jugement doit être motivé ; qu'en déboutant M. K... de sa demande relative à la perte de valeur vénale de l'appartement, au seul motif que « cette demande ne peut prospére » tout en relevant que M. K... avait acquis son appartement pour 456 000 euros et que les attestations versées aux débats faisaient état d'une valeur comprise entre 396 000 et 405 000 €, les juges du fond ont violé l'article 455 du code de procédure civile.
