LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
FB
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 26 mars 2020
Cassation
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 278 F-D
Pourvoi n° N 19-11.012
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 26 MARS 2020
1°/ M. P... W..., domicilié [...] ,
2°/ Mme O... W..., épouse X..., domiciliée [...] ,
ont formé le pourvoi n° N 19-11.012 contre un arrêt rendu le 8 novembre 2018 rectifié le 6 décembre 2018 par la cour d'appel de Lyon (3e chambre A), dans le litige les opposant à la société J... etamp;amp;amp; T..., société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [...], défenderesse à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Provost-Lopin, conseiller, les observations de la SCP Alain Bénabent, avocat des consorts W..., de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de la société J... etamp;amp;amp; T..., après débats en l'audience publique du 25 février 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Provost-Lopin, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Sur le moyen unique :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 8 novembre 2018, rectifié le 6 décembre 2018), que, le 17 septembre 1990, M. V..., aux droits duquel se trouvent les consorts W..., a donné à bail des locaux commerciaux à la SCP D... J... - U... T... ; qu'en 1991 et 1992, le preneur a procédé, avec l'autorisation des bailleurs, à d'importants travaux dans les lieux ; que le bail a été renouvelé à compter du 1er octobre 2005, moyennant un loyer annuel fixé judiciairement à la valeur locative ; que, le 30 septembre 2006, la SCP D... J... - U... T... a cédé à la SELARL J... etamp;amp;amp; T... « les droits mobiliers corporels et incorporels composant sa clinique vétérinaire », notamment son droit de présentation de clientèle de vétérinaire et son droit au bail ; que, le 31 mars 2014, les consorts W... ont signifié un congé au preneur à effet du 1er octobre 2014 avec refus de renouvellement et offre d'une indemnité d'éviction, puis, le 16 décembre 2015, ont exercé leur droit de repentir ; que, le 21 septembre 2016, les bailleurs ont saisi le juge des loyers commerciaux en fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative au 16 décembre 2015 et en fixation d'une indemnité d'occupation ;
Attendu que, pour rejeter la demande de déplafonnement du loyer, l'arrêt retient que les travaux réalisés par le preneur en 1991 et en 1992 constituent une modification notable des caractéristiques des locaux et ne peuvent être pris en compte lors du second renouvellement du bail ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions des consorts W... qui invoquaient la clause d'accession en fin de jouissance pour justifier le déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail au 16 décembre 2015, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions l'arrêt rendu le 8 novembre 2018 rectifié le 6 décembre 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon, autrement composée ;
Condamne la société J... etamp;amp;amp; T... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société J... etamp;amp;amp; T... et la condamne à payer aux consorts W... la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six mars deux mille vingt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Alain Bénabent, avocat aux Conseils, pour les consorts W....
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté les consorts W... de leur demande de déplafonnement du loyer des locaux loués à la société J... etamp;amp;amp; T..., et fixé le loyer du bail renouvelé à compter du 16 décembre 2015 à la somme annuelle de 13.310,40 € hors taxes et hors charges ;
AUX MOTIFS QUE « l'exception au principe du plafonnement du loyer d'un bail expiré d'une durée de neuf ans fondée sur une modification des éléments d'appréciation de la valeur locative en application des articles R. 145-3 à R. 145-6 et R. 145-8 du code de commerce doit être notable et être intervenue au cours du bail à renouveler sauf dans le cas, prévu par l'article R. 145-8 concernant les améliorations apportées aux lieux loués par le preneur à ses frais et qui ne sont pas prises en compte pour la fixation du loyer qui suit leur exécution mais lors du renouvellement suivant à condition qu'elles soient devenues la propriété du bailleur ; que selon les dispositions de l'article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération : 1° de sa situation, dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public, 2° de l'important ces surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux, 3° de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée, 4° de l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail, 5° de la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire ; que l'article R. 145-4 ajoute : « Les caractéristiques propres du local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances donnés en location par le même bailleur et susceptible d'une utilisation conjointe avec les locaux principaux (
) ; que l'article R. 145-8 dispose : « (
) Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge (
) ; que les travaux d'amélioration des lieux loués sont définis comme des travaux d'aménagement, d'embellissement ou des travaux ayant eu pour conséquence une meilleure adaptation des locaux à la forme de l'activité exercée ; qu'en l'espèce, le bail porte sur les locaux suivants : au rez-de-chaussée : un local commercial avec pièces sur l'arrière, au 1er étage : deux pièces dépendances, jardin 250 m² et entrepôt avec passage de côté ; qu'il ressort du rapport d'expertise judiciaire du 26 juin 2006, déposé par M. Sagnol, lors du premier renouvellement du bail, que la locataire a : * totalement transformé le bâtiment principal ; qui était dans un état médiocre et n'était pas adapté à l'activité de vétérinaire, notamment en remplaçant un vieil escalier en bois par un escalier moderne en béton et en construisant une dalle intermédiaire en béton au niveau du premier étage de la partie Nord dont le plancher était vétuste et inapte à supporter les installations nécessaires à l'activité ; qu'elle a également procédé à la réfection complète de l'installation électrique, de la plomberie, des installations sanitaires ainsi qu'au remplacement des portes et des fenêtres, * construit un bâtiment neuf à la place d'une ancien poulailler et d'une vieille remise qui étaient presque en ruine et inutilisables, * débroussaillé le terrain et créé un parking avec une allée d'accès susceptible de supporter la circulation des véhicules, * refait les évacuations des eaux usées, installé un chauffage adéquat et ravalé l'ensemble des locaux ; que l'expert souligne que ces travaux réalisés en 1991 et 1992, ont totalement transformé la distribution du bâtiment central et il précise qu'ils ont agrandi la surface des locaux affectés à l'activité (hors auvent et parking) de 125,27 m² à 187,44 m² dont 54,13 m² résultent de la reconstruction des dépendances accolées au bâtiment principal et communiquant à l'intérieur, le tout constituant le corps principal des bâtiments ; que ces modifications de la surface des locaux et de leur distribution interne constituent une modification notable des caractéristiques des locaux qui justifiaient, en conséquence, le déplafonnement immédiat du loyer lors du premier renouvellement intervenu à compter du 1er octobre 2005 ; que tel n'a pas été le cas et ce, en application d'une clause contractuelle stipulant d'une part, que lors du renouvellement, le loyer serait fixé à la valeur locative (étant noté que le bail d'une durée de 15 ans n'était pas soumis à la règle du plafonnement posée par l'article L. 145-33), et d'autre part, qu'il ne pourrait être tenu compte des travaux effectués par le locataire ; que pour autant, ils ne peuvent être pris en compte lors du second renouvellement (
) ; ; que la demande de déplafonnement du loyer n'étant pas fondée, le loyer du bail renouvelé est fixé selon la variation de l'indice de la construction soit la somme de 13.310,40 € hors taxes telle que calculée par la locataire et qui correspond à l'indexation de la valeur locative fixée par la cour d'appel dans son arrêt du 19 octobre 2010 (76 € x 139,23 m²) » ;
1°/ ALORS QUE le bailleur peut demander le déplafonnement du loyer d'un bail commercial lors du deuxième renouvellement consécutif à l'exécution de travaux d'amélioration des lieux loués dont il n'a pas assumé la charge ; que constituent des améliorations notables les travaux d'aménagement modifiant la distribution des locaux loués, de même que les travaux ayant pour effet une meilleure adaptation des locaux à l'activité exercée par augmentation de la surface ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a expressément relevé qu'il résultait du rapport d'expertise judiciaire du 26 juin 2006 déposé par M. Sagnol lors du premier renouvellement du bail, que la société locataire avait « * totalement transformé le bâtiment principal ; qui était dans un état médiocre et n'était pas adapté à l'activité de vétérinaire, notamment en remplaçant un vieil escalier en bois par un escalier moderne en béton et en construisant une dalle intermédiaire en béton au niveau du premier étage de la partie Nord dont le plancher était vétuste et inapte à supporter les installations nécessaires à l'activité ; qu'elle a également procédé à la réfection complète de l'installation électrique, de la plomberie, des installations sanitaires ainsi qu'au remplacement des portes et des fenêtres, * construit un bâtiment neuf à la place d'une ancien poulailler et d'une vieille remise qui étaient presque en ruine et inutilisables, * débroussaillé le terrain et créé un parking avec une allée d'accès susceptible de supporter la circulation des véhicules, * refait les évacuations des eaux usées, installé un chauffage adéquat et ravalé l'ensemble des locaux ; que l'expert souligne que ces travaux réalisés en 1991 et 1992, ont totalement transformé la distribution du bâtiment central et il précise qu'ils ont agrandi la surface des locaux affectés à l'activité (hors auvent et parking) de 125,27 m² à 187,44 m² dont 54,13 m² résultent de la reconstruction des dépendances accolées au bâtiment principal et communiquant à l'intérieur, le tout constituant le corps principal des bâtiments » (cf. arrêt, p. 5-6) ; qu'il résultait de ces constatations que les travaux effectués par la société J... etamp;amp;amp; T... en 1991 et 1992 dans les locaux loués, dont la Cour d'appel a considéré qu'ils constituaient une modification notable des caractéristiques des lieux loués, constituaient également des améliorations notables de ces locaux pouvant, à défaut d'avoir été prises en charge par le bailleur, fonder une demande de déplafonnement du prix du loyer lors du second renouvellement consécutif à leur exécution ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles L. 145-34, R.145-3 et R.145-8 du code de commerce.
2°/ ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QU' en l'espèce, l'article 5 du bail, relatif aux « Travaux – Réparations – Embellissements » stipulait : « Le preneur pourra effectuer dans les lieux loués tous travaux, améliorations, réparations, embellissements, aménagements nécessités par son exploitation (
). Les travaux qui seraient effectués par le preneur, soit à titre de constructions nouvelles, d'améliorations, de changements dans la distribution, percement de murs, de cloisons ou planchers, embellissements, installations pendant le cours du bail, resteront la propriété du preneur jusqu'à son départ effectif et matériel des lieux entraînant la fin de la jouissance. Il est entendu que le preneur restant propriétaire des constructions, améliorations, aménagements, installations, aura la possibilité, en cas de cession de son bail, de céder lesdits constructions nouvelles, améliorations, aménagements ou installations au prix qui lui conviendra et d'en arrêter les conditions avec son successeur » ; que dans leurs conclusions d'appel, les consorts W... faisaient valoir que par acte de cession de droit de présentation de clientèle et de cession de droit au bail conclu le 30 septembre 2006 entre la Scp D... J... – U... T..., qui avait cessé son activité et avait été radiée le 1er décembre 2009, et la Selarl J... et T..., nouvelle personne morale devenue locataire des locaux , la Scp avait cédé à la Selarl ses seuls droits mobiliers corporels et incorporels, sans céder les travaux immobiliers, à savoir les « constructions nouvelles, améliorations, changements dans la distribution, percement de murs, de cloisons ou planchers, embellissements, installations » effectués en 1991 et 1992 ; qu'en conséquence, la « fin de jouissance » de la Scp D... J... – U... T... était intervenue le 30 septembre 2006, date à laquelle les travaux immobiliers précités, dont la Cour d'appel a retenu qu'ils constituaient une modification notable des caractéristiques des lieux loués, avaient fait accession à la propriété des consorts W..., leur permettant d'invoquer déplafonnement du prix du bail lors du renouvellement du 16 décembre 2015 ; qu'en omettant de répondre à ce moyen péremptoire, de nature à fonder le déplafonnement du loyer du bail renouvelé le 16 décembre 2015, la Cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de réponse à conclusions et violé l'article 455 du code de procédure civile.
