LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
FB
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 13 février 2020
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 127 F-D
Pourvoi n° M 18-26.486
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 13 FÉVRIER 2020
1°/ M. K... L...,
2°/ Mme F... A..., épouse L...,
domiciliés tous deux [...],
ont formé le pourvoi n° M 18-26.486 contre l'arrêt rendu le 11 septembre 2018 par la cour d'appel de Rennes (1re chambre), dans le litige les opposant :
1°/ à Mme G... W..., épouse S..., domiciliée [...] ,
2°/ à M. P... S...,
3°/ à Mme Q... X..., épouse S...,
domiciliés tous deux [...],
4°/ à la société [...], exploitation agricole à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
défendeurs à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, les observations de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. et Mme L..., de la SCP Didier et Pinet, avocat de Mme G... S..., après débats en l'audience publique du 14 janvier 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Donne acte à M. et Mme L... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. et Mme S... X... et l'EARL [...] ;
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 11 septembre 2018), que, par acte du 29 mars 2007, M. et Mme S... W... ont vendu à M. et Mme L... un bien immobilier composé de plusieurs bâtiments se trouvant à moins de cent mètres de l'exploitation agricole classée exploitée par M. et Mme S... X... ; que, s'étant vu refuser un permis de construire pour aménager l'un des bâtiments en gîte rural, M. et Mme L... ont assigné leurs vendeurs en nullité de la vente sur le fondement du dol et subsidiairement sur celui de l'erreur ;
Attendu que M. et Mme L... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant retenu que les acquéreurs ne démontraient pas que les vendeurs avaient dissimulé à M. et Mme L..., dans l'intention de vicier leur consentement, le fait que la distance entre les bâtiments vendus et les installations classées de l'exploitation agricole de M. et Mme S... X... pouvait interdire l'obtention d'un permis de construire et constaté que M. et Mme S... W... s'étaient retirés en 1992 de l'exploitation agricole, transmise à leurs fils et belle-fille, qui avaient constitué l'EARL [...] et obtenu pour celle-ci l'autorisation préfectorale du 3 juillet 2003, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision de rejeter la demande en ce qu'elle était fondée sur le dol ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que les acquéreurs n'avaient pas fait de l'obtention d'un permis de construire aux fins d'aménager les bâtiments en gîtes en vue de leur exploitation une condition formelle de l'acquisition, rien ne démontrant qu'ils avaient fait entrer une telle condition dans le champ du contrat conclu avec M. et Mme S... W..., que, si la présence de bâtiments agricoles n'induisait pas nécessairement l'application des règles spécifiques aux installations classées, elle devait attirer l'attention des acquéreurs sur la possibilité de restrictions au droit de construire alors qu'ils pouvaient prendre connaissance de l'arrêté préfectoral du 3 juillet 2003, qui avait été publié dans un journal d'annonces légales et leur était ainsi opposable, et qu'il était d'autant moins certain que la possibilité d'aménager en gîtes certains des bâtiments constituait pour M. et Mme L... une condition déterminante de l'acquisition des biens immobiliers alors que ceux-ci avaient, après le refus de délivrance du permis de construire, poursuivi l'aménagement de leur maison d'habitation et du jardin attenant, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision de rejeter la demande en ce qu'elle était fondée sur l'erreur ;
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme L... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize février deux mille vingt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour M. K... L..., Mme F... A... épouse L...
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté les époux L... de leurs demandes ;
AUX MOTIFS QUE sur la demande en nullité de la vente du 29 mars 2007 ; que les époux L... sollicitent l'annulation de la vente du 29 mars 2007, suivant laquelle ils ont acquis des époux S... W... les parcelles [...], [...], [...], [...] et [...], en invoquant le vice de leur consentement, du fait principalement d'un dol commis par les vendeurs, et subsidiairement de l'erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue ; qu'il résulte des articles 1109, 1110 et 1116 du code civil, dans leur rédaction en vigueur lors de la vente litigieuse, que n'est pas valable le consentement qui n'a été donné que par erreur ou qui a été surpris par dol, que l'erreur n'est cependant cause de nullité que lorsqu'elle porte sur la substance même de la chose qui en est l'objet, et que le dol ne l'est que lorsque l'une des parties a pratiqué des manoeuvres telles qu'il est évident que, sans elles, l'autre partie n'aurait pas contracté, le dol ne se présumant pas mais devant être prouvé ; que, sur le dol, les parties au contrat de vente du 29 mars 2007 étaient d'une part les époux S... W..., vendeurs, et d'autre part les époux L..., acquéreurs, à l'exclusion de toute autre personne, s'agissant de la vente elle-même ; qu'il appartient donc aux époux L... de prouver que les époux S... W... ont commis des manoeuvres, le cas échéant par réticence, dans l'intention de les tromper pour les amener à conclure une vente qu'ils n'auraient pas, sinon, acceptée ; que l'objet de la vente était désigné à l'acte comme étant d'une part une maison d'habitation implantée sur les parcelles [...] et [...], et la parcelle de terre [...] au Sud de celles-ci, et d'autre part un ensemble d'anciens bâtiments à usage de remise avec grenier à foin, de poulailler, d'appentis, de cellier, de garage et de hangar situés sur les parcelles [...] et [...] ; que ce sont les bâtiments sur les parcelles [...] et [...] que les époux L... ont entendu transformer en gîtes, ce pourquoi ils ont déposé une demande de permis de construire ; que cette demande s'est en définitive heurtée à un refus, reposant, selon l'arrêté du maire de [...] du 25 octobre 2007, sur les dispositions de l'article L. 111-3 du code rural, le projet étant situé à moins de cent mètres d'une installation agricole classée ; qu'il en résulte en effet des dispositions de l'article L. 512-1 du code de l'environnement applicable à l'espèce que sont soumises à autorisation préfectorale les installations qui présentent de graves dangers ou inconvénients pour la commodité du voisinage ou pour la santé, la sécurité, la salubrité publiques ; que c'est en application de ces dispositions que, par arrêté du 3 juillet 2003, le préfet d'Ille-et-Vilaine avait autorisé l'Earl [...] à exploiter un élevage de bovins au [...] en précisant que l'ensemble des bâtiments d'élevage et leurs annexes seront situés à au moins cent mètres des zones destinées à l'habitation ; que selon l'article L. 111-3 du code rural et de la pêche maritime applicable à l'espèce, lorsque des dispositions législatives ou réglementaires soumettent à des conditions de distance l'implantation ou l'extension de bâtiments agricoles vis-à-vis des habitations et immeubles habituellement occupés par des tiers, la même exigence d'éloignement doit être imposée à ces derniers à toute nouvelle construction et à tout changement de destination précités à usage non agricole nécessitant un permis de construire, à l'exception des extensions de constructions existantes ; que, cependant, s'il est vrai que c'est en raison de la proximité des installations classées de l'exploitation agricole des époux S... X... et de l'Earl [...], que le maire de [...] a, le 25 octobre 2007, retiré le permis de construire, il l'est aussi que le même maire avait, le 7 septembre précédent, accordé ce permis en vue d'aménager un bâtiment en maison d'habitation ; qu'or le maire avait alors connaissance d'une part de l'existence de l'arrêté préfectoral précité, d'autre part des données de fait concernant la distance entre les bâtiments objets du projet d'aménagement des époux L..., et de ceux de l'exploitation agricole des époux S... X... ; qu'il ne peut être considéré que les époux S... W..., qui s'étaient retirés en 1992 de l'exploitation agricole, transmise à leurs fils et belle-fille, lesquels ont constitué l'Earl [...] et obtenu pour celle-ci l'autorisation préfectorale du 3 juillet 2003, devaient, au moment où ils ont vendu le 29 mars 2007, faire a priori et nécessairement une appréciation différente de celle que fera le maire, le 7 septembre 2007, quant aux contraintes résultant de la situation des bâtiments en cause ; qu'il apparaît en effet que l'arrêté préfectoral d'autorisation des installations classées avait constaté que celles-ci étaient implantées de fait à trente-cinq mètres et cinquante-huit mètres d'habitations occupées par des tiers, et notamment que la maison d'habitation vendue aux époux L... sur les parcelles [...] et [...] était plus proche de ces installations classées que ne l'étaient les bâtiments à rénover sur la parcelle [...] ; qu'il apparaît également que le médiateur de la République avait lui-même estimé que la position adoptée par le préfet à l'égard du projet des époux L... ne s'imposait pas avec évidence, et enfin, que si le tribunal administratif a rejeté la requête de ceux-ci, c'était sur un moyen d'irrecevabilité du recours et non sur un moyen de fond, alors que par ailleurs, selon le second alinéa de l'article L. 111-3 du code rural et de la pêche maritime applicable à l'espèce, dans les parties urbanisées des communes, des règles d'éloignement différentes de celles qui résultent du premier alinéa peuvent être fixées pour tenir compte de l'existence de constructions agricoles antérieurement implantées ; que surtout, si les époux L... établissent par des attestations du maire de [...] que ce dernier, comme les époux S... X..., savaient qu'en achetant les biens vendus par les époux S... W..., ils entendaient aménager les bâtiments implantés sur les parcelles [...] et [...] en gîtes, ils ne prouvent aucunement que leurs vendeurs avaient quant à eux connaissance de ce qu'un tel projet pouvait conditionner leur acquisition ; qu'ils ne démontrent ainsi pas que ces derniers leur ont dissimulé dans l'intention de vicier leur consentement à cette acquisition, le fait que la distance entre ces bâtiments, qui n'en constituaient pas le seul objet, et les installations classées de l'exploitation agricole des époux S... X..., pouvait s'opposer à l'obtention d'un permis de construire ; que le dol n'est, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, pas démontré ; que, sur l'erreur, les époux L... écrivent dans leurs dernières conclusions qu'ils sont importunés de façon continue depuis près de dix ans par les époux S... X... et qu'ils ne peuvent demeurer dans les lieux, ce qui donne une indication quant à la motivation de leur demande d'annulation de la vente ; qu'au-delà de cette considération, il convient de rechercher si, comme ils le prétendent, la possibilité d'aménagement de gîtes dans les bâtiments situés sur les parcelles [...] et [...] était une condition déterminante de leur consentement à l' acquisition de ce qui était, il faut le rappeler, un ensemble immobilier comportant, outre les dits bâtiments, une maison d'habitation en pierres sous ardoises sur deux niveaux, composée de quatre chambres, un séjour et une cuisine aménagée, ainsi qu'un jardin au midi et à l'ouest et une pièce de terre de 8 676 m2, le tout au prix de 120 000 € ; qu'il est certain que les époux L... souhaitaient, et l'avaient fait savoir au maire et aux époux S... X... ainsi qu'il a été vu, aménager les bâtiments litigieux en gîtes en vue de leur exploitation ; que, pour autant, ils n'avaient pas fait de l'obtention d'un permis de construire à cette fin une condition formelle de l'acquisition, et rien ne démontre qu'ils avaient fait entrer une telle condition dans le champ du contrat conclu avec les époux S... W... ; que les époux L... avaient en revanche signé l'acte authentique de vente où était mentionné qu'ils déclaraient parfaitement connaître les biens pour les avoir visités, de sorte qu'ils ne pouvaient n'avoir pas remarqué la proximité des bâtiments de l'exploitation agricole voisine, et qu'ils supporteraient les servitudes, notamment légales, apparentes ou occultes, à leurs risques et périls sans recours contre le vendeur, lequel déclarait quant à lui qu'il n'avait créé ni laissé créer aucune servitude sur l'immeuble vendu et qu'à sa connaissance il n'en existait pas d'autres que celles pouvant résulter de la situation des lieux, de la loi ou de l'urbanisme ; qu'il est vrai que la présence de bâtiments agricoles n'induisait pas nécessairement l'application des règles spécifiques aux installations classées, mais elle devait attirer l'attention des acquéreurs sur la possibilité de restrictions au droit de construire, et ils pouvaient alors prendre connaissance de l'arrêté préfectoral du 3 juillet 2003 qui avait été publié dans un journal d'annonces légales et leur était ainsi opposable ; qu'il est d'autant moins certain que la possibilité d'aménager en gîtes des bâtiments situés sur les parcelles [...] et [...] constituait pour les époux L... une condition déterminante de l'acquisition de l'ensemble immobilier, que ceux-ci ont, postérieurement au refus de délivrance de permis de construire à cette fin, poursuivi néanmoins l'aménagement de leur maison d'habitation et du jardin attenant comme le montrent les photographies et factures de matériaux versées aux débats ; que, sur la demande en nullité, dès lors que les vices du consentement invoqués par les époux L... ne sont pas démontrés, leur demande d'annulation du contrat de vente du 29 mars 2007 sera rejetée, le jugement déféré qui l'a accueillie étant infirmé sur ce point (arrêt, p. 5-8) ;
1°) ALORS QUE constitue une réticence dolosive le silence volontairement gardé par le vendeur sur l'existence d'un risque affectant la constructibilité de la parcelle cédée ; qu'en écartant le dol imputé aux vendeurs, qui n'avaient pas informé les acquéreurs du risque d'inconstructibilité des parcelles cédées en raison de la proximité d'une installation agricole classée, aux motifs que cette inconstructibilité était incertaine, quand la seule dissimulation volontaire d'un risque suffisait à caractériser le dol, la cour d'appel a violé l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
2°) ALORS QU'en retenant, pour écarter le dol invoqué par les acquéreurs, que ces derniers ne démontraient pas que les vendeurs leur avaient dissimulé, dans l'intention de vicier leur consentement, le fait que la distance entre les bâtiments acquis et les installations classées de l'exploitation agricole pouvait s'opposer à l'obtention d'un permis de construire, sans toutefois rechercher, comme elle y était pourtant invitée (cf. conclusions d'intimés, p. 12), si les vendeurs n'avaient pas volontairement omis d'informer les acquéreurs de l'existence de l'arrêté préfectoral du 3 juillet 2003 bénéficiant à leur fils, qui faisait peser sur les parcelles cédées un risque d'inconstructibilité en raison de la présence d'une installation agricole classée à proximité desdites parcelles, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
3°) ALORS QU'en toute hypothèse, toute contrainte particulière affectant le bien objet de la vente constitue une qualité essentielle de celui-ci ; qu'en retenant, pour écarter l'erreur invoquée, que les acquéreurs n'avaient pas fait de la possibilité d'aménager en gîte certains des bâtiments acquis une condition déterminante de leur consentement, sans rechercher si l'existence de contraintes pesant sur les parcelles cédées ne constituait pas une qualité essentielle qui n'avait pas à faire l'objet d'une stipulation expresse, la cour d'appel a violé l'article 1110 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
4°) ALORS QU'en toute hypothèse, en retenant, pour écarter l'erreur invoquée, que les acquéreurs n'avaient pas fait de la possibilité d'aménager en gîte certains des bâtiments acquis une condition déterminante de leur consentement, sans rechercher, comme elle y était invitée (cf. conclusions d'intimés, p. 18, al. 2), si la méconnaissance de règles d'hygiène par les bâtiments acquis en raison de leur proximité avec une installation agricole classée ne constituait pas une qualité essentielle du bien objet de la vente, dont les acquéreurs devaient être informés, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1110 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.
