LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
CM
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 30 janvier 2020
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 54 F-D
Pourvoi n° U 19-10.673
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 30 JANVIER 2020
M. V... S..., domicilié [...] , a formé le pourvoi n° U 19-10.673 contre l'arrêt rendu le 15 novembre 2018 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (4e chambre A), dans le litige l'opposant :
1°/ à la société U... H... et M... O..., société civile professionnelle, dont le siège est [...] , prise en la personne de M. U... H..., pris en qualité de mandataire liquidateur de la société Closerie de Carreirasse,
2°/ à M. Y... N..., domicilié [...] ,
3°/ à la société N... Y...-R... W..., société civile professionnelle, dont le siège est [...] ,
4°/ à la société Caisse de Crédit mutuel de Lanester, dont le siège est [...] ,
défendeurs à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Farrenq-Nési, conseiller, les observations de la SCP Foussard et Froger, avocat de M. S..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. N... et de la société N... Y...-R... W..., de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de la société Caisse de Crédit mutuel de Lanester, après débats en l'audience publique du 17 décembre 2019 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Farrenq-Nési, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 15 novembre 2018), qu'après avoir conclu, à la suite d'un démarchage à domicile, un contrat de réservation de lots en l'état futur de rénovation dans une résidence hôtelière avec services, M. S..., par acte authentique du 27 décembre 2007 établi par M. N..., notaire, a acquis de la société La Closerie de Carreirasse dix lots situés dans la Résidence de [...], au moyen de prêts souscrits auprès de la Caisse de Crédit mutuel de Lanester ; qu'il a donné ces biens à bail commercial à la société La Closerie de Carreirasse ; que des incidents de paiement des loyers sont survenus à partir de janvier 2009 ; que des travaux de réhabilitation de l'immeuble ont été entrepris en janvier 2011 ; que, le 29 octobre 2012, la commune a pris un arrêté de fermeture de la résidence hôtelière ; que la société La Closerie de Carreirasse a été placée en redressement puis en liquidation judiciaire ; que, le 27 novembre 2014, le liquidateur a résilié le bail commercial ; que, le 14 septembre 2015, M. S... a assigné la société La Closerie de Carreirasse, représentée par son liquidateur, M. N..., la SCP notariale N...-R... et la Caisse de Crédit mutuel de Lanester en nullité ou en résolution des contrats de vente et de prêt et en responsabilité du notaire, pour obtenir la restitution du prix de vente et des honoraires ainsi que l'indemnisation de son préjudice ;
Sur les premiers et deuxième moyens, ci-après annexés :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. S... fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevables comme prescrites ses demandes tendant à obtenir la condamnation du notaire au paiement de dommages-intérêts ;
Mais attendu, d'une part, que, la cassation n'étant pas prononcée sur le premier moyen, le grief tiré d'une annulation par voie de conséquence est devenu sans portée ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que l'acte de vente du 27 décembre 2007 ne faisait plus référence à un état futur de rénovation et consacrait une vente ferme dans l'état actuel des biens et que les loyers, payés irrégulièrement à partir de janvier 2009, avaient cessé de l'être à la fin de l'année, ce qui avait donné lieu à des échanges de courriers entre le conseil de M. S..., le locataire commercial ou son conseil, et souverainement retenu que M. S... avait pu se rendre compte, dès son acquisition, de la différence entre le contrat de réservation et la vente et aurait pu, par un simple déplacement sur les lieux, se rendre compte de l'exploitation réelle de l'immeuble en hôtel café restaurant, la cour d'appel en a exactement déduit, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, que le délai de prescription ne pouvait être reporté à la date du 13 septembre 2013 proposée par M. S... et que l'action engagée contre les notaires le 14 septembre 2015 était prescrite ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. S... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente janvier deux mille vingt.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour M. S...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU' il a déclaré irrecevables comme prescrites les demandes de M. S... tendant à obtenir l'annulation de la vente du 5 décembre 2007, ou subsidiairement sa résolution pour défaut de conformité ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « Sur la recevabilité de l'action en résolution de la vente immobilière conclue entre V... S... et la SARL La Closerie de Carreirasse
V... S... justifie de la publication au service chargé de la publicité foncière de ses conclusions remises au greffe et notifiées le 16 juin 2017 intégrant sa demande subsidiaire en résolution de la vente immobilière.
Ayant de la sorte satisfait aux dispositions de l'article 30-5 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, aucune cause d'irrecevabilité n'est encourue de ce chef.
Cette demande a été présentée pour la première fois le 16 juin 2017 alors que la vente date du 27 décembre 2007.
Il n'est pas discuté que la prescription applicable en l'espèce est de cinq ans à partir de l'entrée en vigueur de la loi n°2008-561 du 17 juin 2008, soit du 19 juin 2008.
La seule question débattue est celle du point de départ de ce délai.
L'article 2224 du code civil tel que modifié par la loi du 17 juin 2008 prévoit que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ».
V... S... fonde son action en résolution de la vente sur un défaut de délivrance et d'information.
En principe, le point de départ de l'action en résolution de la vente immobilière pour défaut de délivrance court à compter de la remise des clés ou des titres de propriété, la délivrance impliquant la remise d'une chose conforme au contrat.
En l'espèce, V... S... a reçu les lots achetés le 27 décembre 2007, les a confiés en gestion le jour même à la SARL la closerie de Carreirasse et indique avoir perçu les loyers escomptés du 8 février 2008 au 30 septembre 2009.
Il ne peut dans ces conditions valablement prétendre au report du point de départ du délai de prescription aux motifs qu'il n'a eu connaissance de l'absence de mise aux normes de la résidence et de son état de délabrement que par les conclusions de référé du 13 septembre 2013 alors qu'un état de délabrement est nécessairement visible, que l'acte de vente ne soumettait pas sa réalisation à une mise aux normes et que l'absence de conformité des biens vendus à l'accueil du public n'est mise en évidence que postérieurement à la vente.
En effet, la chronologie des faits est la suivante :
Par courrier du 30 novembre 2010, le préfet du Gard informait la SARL la closerie de Carreirasse de l'avis défavorable émis par la commission pour la sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public pour la poursuite de l'exploitation de l'hôtel et la sommait d'élaborer un planning de travaux avec dossier de mise en sécurité de l'établissement si nécessaire.
Par contrat du 3 février 2011, la SARL la closerie de Carreirasse confiait à la société Conseils Maitrises Etudes la maîtrise d'oeuvre d'exécution pour la réhabilitation de l'hôtel de 49 chambres et du restaurant.
Par courrier du 9 janvier 2012, le maire de Caissargues, sur demande du préfet du Gard informait la SARL la closerie de Carreirasse de l'évolution de la réglementation incendie des petits hôtels, issue de l'arrêté ministériel du 27 mai 2011 faisant suite à celui du 24 juillet 2006.
Le 10 août 2012, la société Socotec établissait un diagnostic sécurité pointant les non-conformités à la réglementation.
Le 13 septembre 2012, le maire de Caissargues sommait la SARL la closerie de Carreirasse de déposer un dossier conforme au code de la construction et de l'habitation afin de régulariser les travaux effectués et ceux restants, en relevant que « l'établissement n'était pas exploité et ne pouvait accueillir du public, étant en travaux » .
Le 29 octobre 2012, un arrêté de fermeture de la résidence hôtelière était pris par le maire de Caissargues.
Il ressort de ces éléments que le premier avis administratif défavorable à la poursuite de l'exploitation de l'hôtel est nettement postérieur à la vente puisqu'il est en date du 30 novembre 2010, qu'à partir de ce moment, la situation était régularisable par des travaux et que l'arrêt de l'exploitation n'a été imposé que deux ans plus tard le 29 octobre 2012.
En outre et ainsi que le premier juge l'a souligné, il suffisait de comparer les actes de réservation et de vente pour constater que la référence à l'état futur de rénovation n'était pas reprise dans l'acte de vente qui précisait au contraire qu'elle intervenait dans l'état actuel des biens.
Par conséquent aucune raison ne justifie de reporter le point de départ de la prescription de l'action en résolution de la vente immobilière pour défaut de délivrance au-delà de la vente elle-même.
Cette action est donc prescrite car engagée seulement le 16 juin 2017 alors que la prescription était acquise depuis le 19 juin 2013.
Sur la recevabilité de l'action en nullité de la vente immobilière conclue entre V... S... et la SARL La Closerie de Carreirasse
V... S... invoque en premier lieu la violation des dispositions des articles L 261- 10 et suivants du code de la construction et de l'habitation à l'appui de sa demande en nullité de la vente.
L'article 2224 du code civil tel que modifié par la loi du 17 juin 2008 prévoit que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ».
Dès lors que l'acte de vente lui-même ne fait plus référence à un état futur de rénovation, mais consacre une vente ferme dans l'état actuel des biens, la violation invoquée est clairement apparente depuis cet acte, en sorte qu'aucun report du point de départ de la prescription ne peut être valablement invoqué.
La prescription a donc couru de ce chef à compter de la vente et était donc acquise au moment de l'assignation du 14 septembre 2015.
V... S... invoque en second lieu l'erreur et le dol à l'appui de sa demande en nullité de la vente.
Son action se prescrit dans les conditions précitées de cinq ans à partir de l'entrée en vigueur de la loi n°2008-561 du 17 juin 2008, soit du 19 juin 2008, le point de départ de ce délai pouvant être, en application de l'ancien article 1304 du code civil, le «jour où l'erreur ou le dol ont été découverts ».
En ce qui concerne le dol ou l'erreur, V... S... n'a reçu ses loyers à partir du 8 février 2008 qu'avec retard, puis a cessé de les recevoir, selon ses propres déclarations le 30 septembre 2009, ce qui a donné lieu tout au long de l'année 2009 et en 2010 à des échanges de courriers entre son conseil et son locataire commercial ou son conseil.
Il prétend à un vice de son consentement en ce que les lots lui ont été vendus « en l'état » sans que son attention ait été attirée sur le changement par rapport à la vente en état futur de rénovation prévue à l'origine.
Mais sur ce point, il sera répété que dès la conclusion de la vente, V... S... a pu se rendre compte de la différence et n'a pas entendu ériger en condition substantielle de son engagement la rénovation des biens vendus.
Quant à l'absence de conformité de l'établissement aux normes d'accessibilité et de sécurité pour l'exploiter en résidence-services, et dès lors bénéficier des avantages fiscaux qui y sont liés, V... S... aurait pu se rendre compte de l'exploitation réelle en hôtel, café restaurant, puis selon ses propres déclarations de l'ampleur des travaux engagés postérieurement à la vente pour satisfaire aux normes, par un simple déplacement sur les lieux qu'il reconnaît ne pas avoir fait, ayant choisi d'être un simple investisseur ayant délivré procuration pour la signature de la vente et du bail commercial.
Dans ces conditions, alors qu'il a subi des impayés quasi-immédiats, il ne peut valablement prétendre ne pas avoir connu les conditions réelles d'exploitation des biens et ainsi bénéficier du report du délai de prescription au 13 septembre 2013, près de six ans après son achat aux motifs qu'il n'a eu connaissance de l'absence de mise aux normes de la résidence et de son état de délabrement que par les conclusions de référé à l'occasion d'une des instances en paiement de loyers.
Son action en nullité engagée seulement le 14 septembre 2015, plus de sept ans après la vente et la répétition d'impayés n'est pas recevable, pour être prescrite, ainsi que jugé en première instance.
Le jugement ayant déclaré cette action prescrite sera donc confirmé. » ;
ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE « sur la prescription de action en nullité
L'article 1304 du Code civil dans sa version applicable au présent litige prévoit :
Dans tous les cas où l'action en nullité ou en rescision d'une convention n'est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans.
Ce temps ne court dans le cas de violence que du jour où elle a cessé ; dans le cas d'erreur ou de dol, du jour où ils ont été découverts.
Le contrat de réservation a été signé le 5 décembre 2007. L'acte notarié a été établi le 27 décembre 2007.
Le contrat de réservation fait clairement mention de ce que le bien immobilier doit faire l'objet d'une rénovation alors que l'acte notarié indique que l'immeuble est vendu dans son état actuel. La différence de définition du bien immobilier apparaît expressément de ces deux actes.
V... S... fait valoir que le bien immobilier n'aurait pas respecté les normes en vigueur au moment de la signature de l'acte de vente. Or, il n'est indiqué dans aucun des actes que l'immeuble était conforme aux normes en vigueur alors qu'au surplus il devait faire l'objet d'une rénovation et que le délai de mise en conformité expirait le 1er janvier 2012. Le moyen tiré de la découverte de l'absence de conformité de l'immeuble le 13 septembre 2013 est donc inopérant.
V... S... invoque également une erreur sur la rentabilité de l'opération de défiscalisation et un dol résultant de la présentation d'une opération sécurisée.
Or, la notion de découverte tant du dol que de l'erreur, ne saurait s'entendre d'une simple prise de conscience tardive par l'acquéreur du risque que comportait l'achat du bien et les perspectives de l'opération à laquelle concourait cet achat mais bien de la réalisation d'un vice intrinsèque ou dérivant de la convention initiale.
En tout état de cause, l'erreur sur la rentabilité économique d'une opération de défiscalisation ne constitue pas une erreur sur les qualités substantielles de nature à vicier le consentement. En outre et en tant que de besoin, les difficultés de perception des loyers ont commencé dès le début de l'année 2009.
Par ailleurs V... S... a souscrit en toute connaissance de cause une opération économique complexe qui, du fait même de ce montage complexe, lui procurait des avantages substantiels en matière fiscale mais comportait nécessairement un aléa, comme toute opération financière ou économique de cette nature, ce qui le prive de la possibilité commode de poursuivre l'opération en cas de réussite et de prétendre à son annulation en cas d'échec. V... S... ne peut dès lors valablement prétendre avoir découvert l'absence de sécurisation de l'opération de défiscalisation en cause le 13 septembre 2013 alors qu'une telle opération est par nature aléatoire.
Le Tribunal rappelle que la différence de définition des biens en cause dans le contrat de réservation et dans l'acte authentique était clairement apparente. Cette apparence fait obstacle à la possibilité de reporter le point de départ de la prescription de l'action en nullité fondée sur un dol résultant de la présentation d'une résidence rénovée.
Enfin, il résulte clairement de l'acte notarié en date du 27 décembre 2007 que l'immeuble était vendu dans son état actuel et que les dispositions du Code de la construction et de l'habitation relatives à la vente d'immeubles à rénover n'étaient pas mentionnées.
En l'état de ces éléments, V... S... n'est pas fondé à prétendre que le point de départ de la prescription doit être fixé au 13 décembre 2013. Le point de départ de la prescription peut éventuellement être reporté aux premières difficultés de perception des loyers, soit début 2009.
En l'état de la délivrance de l'assignation le 14 septembre 2015 l'action en nullité de la vente et des prêts est irrecevable en ce qu'elle est prescrite. » ;
ALORS QUE, premièrement, les fins de non-recevoir ne dépendent pas du bien-fondé de l'action ; qu'en s'attachant à rechercher si le défaut de conformité invoqué existait ou non au jour vente, quand il importait seulement, pour statuer sur la question de la prescription, de déterminer à quelle date M. S... pouvait avoir pris connaissance du défaut de conformité qu'il invoquait, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2224 du code civil ;
ALORS QUE, deuxièmement, et subsidiairement, manque à son obligation de délivrance conforme le vendeur d'un immeuble à construire ou à rénover qui délivre un immeuble non conforme aux normes de sécurité en vigueur au jour de sa livraison ; qu'en l'espèce, il était constant et constaté par les juges eux-mêmes que, par lettre du novembre 2010, le préfet du Gard avait informé la société LA CLOSERIE DE CARREIRASSE de ce que la résidence rénovée ne respectait pas les normes de sécurité en matière d'incendie et d'évacuation de personnes telles que définies par arrêté ministériel du 24 juillet 2006 ; qu'en affirmant que l'absence de conformité de l'immeuble à l'accueil du public n'était pas établie à la date de la vente, les juges du fond n'ont pas tiré les conséquences légales de leurs propres constatations, en violation des articles 1604 et 2224 du code civil ;
ALORS QUE, troisièmement, manque à son obligation de délivrance conforme le vendeur d'un immeuble à construire ou à rénover qui délivre un immeuble non conforme aux normes de sécurité en vigueur au jour de sa livraison, sans qu'il soit besoin de stipuler spécialement que l'immeuble vendu devra être conforme à ces normes ; qu'en opposant également que l'acte de vente litigieux ne soumettait pas sa réalisation à une mise aux normes de l'immeuble vendu, la cour d'appel a statué par un motif inopérant, violant une nouvelle fois les articles 1604 et 2224 du code civil ;
ALORS QUE, quatrièmement, la contradiction de motifs équivaut à une absence de motifs ; qu'en retenant, par motifs éventuellement adoptés, que l'immeuble objet de l'acte de vente du 5 décembre 2007 avait été vendu dans son état actuel, et non plus comme étant à rénover, avant d'affirmer ensuite qu'il devait faire l'objet d'une rénovation avec un délai de mise en conformité expirant le 1er janvier 2012, les juges du fond ont entaché leur décision d'une contradiction de motifs, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS QUE, cinquièmement, et subsidiairement, manque à son obligation de délivrance conforme le vendeur d'un immeuble à construire ou à rénover qui délivre un immeuble non conforme aux normes de sécurité en vigueur au jour de sa livraison ; qu'en l'espèce, les juges du fond, par motifs éventuellement adoptés des premiers juges, ont eux-mêmes constaté que l'immeuble, d'abord réservé comme devant faire l'objet d'une rénovation, avait ensuite été vendu en son état actuel, sans qu'il ne soit plus fait mention d'une rénovation alors réputée achevée ; qu'il en résultait que l'immeuble devait respecter les normes en vigueur au jour de l'acte de vente ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond n'ont pas tiré les conséquences légales de leurs propres constatations, en violation des articles 1604 et 2224 du code civil ;
ALORS QUE, sixièmement, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ; qu'en retenant, par motifs éventuellement adoptés, que l'immeuble vendu devait faire l'objet d'une rénovation avec un délai de mise en conformité expirant le 1er janvier 2012, sans rechercher si M. S... avait eu connaissance, au jour de l'acte de vente du 5 décembre 2007, de cette nécessité de mettre l'immeuble aux normes, les juges du fond ont à tout le moins privé leur décision de base légale au regard de l'article 2224 du code civil ;
ALORS QUE, septièmement, manque à son obligation de délivrance conforme le vendeur d'un immeuble à construire ou à rénover qui délivre un immeuble non conforme aux normes de sécurité en vigueur au jour de sa livraison ; que par ailleurs, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ; qu'à cet égard, il importe peu, pour trancher la question de la prescription, de savoir si l'acheteur aurait pu s'apercevoir du défaut de conformité en visitant l'immeuble à l'époque de la vente, dès lors qu'il est établi qu'il ne s'y était pas rendu ; qu'en faisant courir du jour de la vente le délai de prescription de l'action fondée sur un défaut de conformité au motif que M. S... aurait pu s'apercevoir de l'absence de conformité de la résidence en se rendant sur place, les juges du fond ont statué par un motif inopérant, en violation de l'article 2224 du code civil ;
ET ALORS QUE, huitièmement, manque à son obligation de délivrance conforme le vendeur d'un immeuble à construire ou à rénover qui délivre un immeuble non conforme aux normes de sécurité en vigueur au jour de sa livraison ; que par ailleurs, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ; qu'en opposant encore que M. S... aurait pu s'apercevoir du défaut de conformité de l'immeuble vendu du jour où il n'a plus perçu les loyers des lots donnés à bail, sans expliquer quel lien il pouvait exister, aux yeux de l'acquéreur, entre l'absence de perception de ses loyers et le défaut de conformité de l'immeuble objet de la vente, les juges du fond ont de toute façon privé leur décision de base légale au regard de l'article 2224 du code civil.
DEUXIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU' il a déclaré irrecevables comme prescrites les demandes de M. S... tendant à obtenir l'annulation ou la résolution des contrats de prêts souscrits auprès de la CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL de Lanester afin de financer l'acquisition réalisée par acte de vente du 5 décembre 2007 ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « sur la recevabilité de l'action en nullité des prêts souscrits par V... S..., l'action en nullité des prêts étant accessoire à l'action en nullité de la vente est également prescrite » ;
ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE « sur la prescription de action en nullité L'article 1304 du Code civil dans sa version applicable au présent litige prévoit :
Dans tous les cas où l'action en nullité ou en rescision d'une convention n'est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans.
Ce temps ne court dans le cas de violence que du jour où elle a cessé ; dans le cas d'erreur ou de dol, du jour où ils ont été découverts.
Le contrat de réservation a été signé le 05 décembre 2007. L'acte notarié a été établi le 27 décembre 2007.
Le contrat de réservation fait clairement mention de ce que le bien immobilier doit faire l'objet d'une rénovation alors que l'acte notarié indique que l'immeuble est vendu dans son état actuel. La différence de définition du bien immobilier apparaît expressément de ces deux actes.
V... S... fait valoir que le bien immobilier n'aurait pas respecté les normes en vigueur au moment de la signature de l'acte de vente. Or, il n'est indiqué dans aucun des actes que l'immeuble était conforme aux normes en vigueur alors qu'au surplus il devait faire l'objet d'une rénovation et que le délai de mise en conformité expirait le 1er janvier 2012. Le moyen tiré de la découverte de l'absence de conformité de l'immeuble le 13 septembre 2013 est donc inopérant.
V... S... invoque également une erreur sur la rentabilité de l'opération de défiscalisation et un dol résultant de la présentation d'une opération sécurisée.
Or, la notion de découverte tant du dol que de l'erreur, ne saurait s'entendre d'une simple prise de conscience tardive par l'acquéreur du risque que comportait l'achat du bien et les perspectives de l'opération à laquelle concourait cet achat mais bien de la réalisation d'un vice intrinsèque ou dérivant de la convention initiale.
En tout état de cause, l'erreur sur la rentabilité économique d'une opération de défiscalisation ne constitue pas une erreur sur les qualités substantielles de nature à vicier le consentement. En outre et en tant que de besoin, les difficultés de perception des loyers ont commencé dès le début de l'année 2009.
Par ailleurs V... S... a souscrit en toute connaissance de cause une opération économique complexe qui, du fait même de ce montage complexe, lui procurait des avantages substantiels en matière fiscale mais comportait nécessairement un aléa, comme toute opération financière ou économique de cette nature, ce qui le prive de la possibilité commode de poursuivre l'opération en cas de réussite et de prétendre à son annulation en cas d'échec. V... S... ne peut dès lors valablement prétendre avoir découvert l'absence de sécurisation de l'opération de défiscalisation en cause le 13 septembre 2013 alors qu'une telle opération est par nature aléatoire.
Le Tribunal rappelle que la différence de définition des biens en cause dans le contrat de réservation et dans l'acte authentique était clairement apparente. Cette apparence fait obstacle à la possibilité de reporter le point de départ de la prescription de l'action en nullité fondée sur un dol résultant de la présentation d'une résidence rénovée.
Enfin, il résulte clairement de l'acte notarié en date du 27 décembre 2007 que l'immeuble était vendu dans son état actuel et que les dispositions du Code de la Construction et de l'Habitation relatives à la vente d'immeubles à rénover n'étaient pas mentionnées.
En l'état de ces éléments, V... S... n'est pas fondé à prétendre que le point de départ de la prescription doit être fixé au 13 décembre 2013. Le point de départ de la prescription peut éventuellement être reporté aux premières difficultés de perception des loyers, soit début 2009.
En l'état de la délivrance de l'assignation le 14 septembre 2015 l'action en nullité de la vente et des prêts est irrecevable en ce qu'elle est prescrite. » ;
ALORS QUE la cassation s'étend à l'ensemble des chefs qui se rattachent par un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire à la disposition censurée ; qu'en l'espèce, pour rejeter les demandes en nullité ou en résolution des prêts ayant servi à financer l'acquisition du 5 décembre 2007, la cour d'appel a retenu que cette action était l'accessoire de celle dirigée contre l'acte de vente ; que dès lors que cette autre disposition de l'arrêt est appelée à être censurée sur le premier moyen, la cassation à intervenir du chef relatif à la vente du 5 décembre 2007 doit entraîner l'annulation, par voie de conséquence nécessaire, du chef ayant rejeté les demandes en annulation ou en résolution des prêts souscrits afin de financer cet achat, conformément à l'article 624 du code de procédure civile.
TROISIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU' il a déclaré irrecevables comme prescrites les demandes de M. S... tendant à obtenir la condamnation de Me N... et de la SCP N... etamp;amp;amp;R... au paiement de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « Sur la recevabilité de l'action en responsabilité introduite par V... S... à l'encontre de Maître Y... N... et de la SCP N...-R...
Le raisonnement développé à propos de la prescription de l'action en nullité de la vente est valable à l'égard de l'action dirigée contre les notaires.
V... S... a pu se rendre compte dès son acquisition de la différence entre le contrat de réservation et la vente en ce qu'il n'était plus question de « vente en état futur de rénovation » mais uniquement de « vente en l'état ».
S'il reproche aux notaires de ne pas avoir attiré son attention sur ce point, rien ne permet d'admettre le report du délai de prescription au 13 septembre 2013, date à laquelle il dit avoir pris conscience du mauvais état et de l'absence de mise aux normes de ses biens à l'occasion d'une des instances en paiement de loyers alors que ceux-ci étaient impayés depuis 2009 et qu'un simple déplacement sur les lieux avant l'expiration du délai de prescription lui aurait permis de constater l'exploitation réelle en hôtel, café restaurant plutôt qu'en résidence-services, ou ensuite la cessation totale de l'exploitation.
Ayant engagé son action dirigée contre les notaires le 14 septembre 2015, V... S... est irrecevable en sa demande d'indemnisation fondée sur leur faute, plus de cinq ans après la vente. » ;
ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE « sur la prescription de l'action en responsabilité introduite à l'encontre de Maître Y... N...
L'article 2224 du Code civil prévoit :
Les actions personnelles et mobilières se prescrivent par 5 ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
L'acte notarié a été établi le 27 décembre 2007.
Le Tribunal rappelle que la différence de définition des biens immobiliers dans le contrat de réservation et dans l'acte authentique était clairement apparente.
Par ailleurs, le point de départ de la prescription de l'action en responsabilité pour manquement au devoir de conseil peut être fixé au jour de la manifestation du dommage. Or, les premières difficultés de perception des loyers sont apparues début 2009.
La loi du 18 juin 2008 ayant réduit la durée de la prescription de l'action en responsabilité à l'encontre des notaires de 10 ans à 5 ans, il convient de faire application du nouveau délai de prescription à compter de l'entrée en vigueur de cette loi, soit le 19 juin 2008. Le délai de prescription expirait donc le 19 juin 2013.
En l'état de la délivrance de l'assignation le 14 septembre 2015, l'action en responsabilité est irrecevable en ce qu'elle est prescrite. » ;
ALORS QUE, premièrement, les notaires sont tenus de veiller à la validité et à l'efficacité des actes qu'ils instrumentent ; qu'à ce titre, ils doivent s'assurer de l'intégrité du consentement donné par les parties à l'acte ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a retenu que le raisonnement développé à propos de la prescription de l'action en nullité de la vente vaut également à l'égard de l'action en responsabilité dirigée contre Me N... et la SCP N... etamp;amp;amp; R... ; mais que dès lors que M. S... n'était pas irrecevable à soulever la nullité de l'acte de vente du 5 décembre 2007 à raison de l'erreur née de l'absence de conformité de la résidence aux normes de sécurité, il pouvait rechercher la responsabilité du notaire ayant instrumenté cet acte ; que par suite, la cassation à intervenir sur le premier moyen doit entraîner l'annulation par voie de conséquence du chef par lequel la cour d'appel a déclaré irrecevable comme prescrite l'action en responsabilité introduite contre Me N... et la SCP N... etamp;amp;amp; R..., en application de l'article 624 du code de procédure civile ;
ALORS QUE, deuxièmement, le notaire est tenu de donner aux parties à l'acte qu'il instrumente tous les informations et conseils propres à les éclairer sur la portée de leur engagement ; qu'à ce titre, il a notamment l'obligation d'avertir les parties que l'acte qu'il lui est demandé d'établir ne correspond pas à la teneur de l'avant-contrat qui l'a précédé ; que par ailleurs, le point de départ de la prescription de l'action en responsabilité fondée sur un manquement à une obligation d'information doit être fixé à la date à laquelle le dommage né de ce manquement a été révélé au contractant qui s'en prévaut ; qu'en l'espèce, M. S... reprochait à Me N... et la SCP N... etamp;amp;amp; R..., qui avait reçu l'acte de vente, de ne pas l'avoir averti du fait que la vente n'était plus faite en l'état futur de rénovation, comme l'avait été le contrat de réservation l'ayant précédé, en sorte qu'il ne pourrait pas bénéficier des réductions d'impôts liées à ce type d'opération ; qu'en opposant, pour déclarer cette action prescrite, que l'acte litigieux indiquait que la vente était faite en l'état et non plus en état futur de rénovation, la cour d'appel a statué par un motif inopérant, en violation de l'article 2224 du code civil, ensemble l'article 1382 ancien du même code ;
ALORS QUE, troisièmement, le notaire est tenu de donner aux parties à l'acte qu'il instrumente tous les informations et conseils propres à les éclairer sur la portée de leur engagement ; que le point de départ de la prescription de l'action en responsabilité fondée sur un manquement à une obligation d'information doit être fixé à la date à laquelle le dommage né de ce manquement a été révélé au contractant qui s'en prévaut ; qu'en l'espèce, M. S... reprochait à Me N... et la SCP N... etamp;amp;amp; R..., qui avait reçu l'acte de vente, de ne pas l'avoir averti du fait que la vente n'était plus faite en l'état futur de rénovation, comme l'avait été le contrat de réservation l'ayant précédé, en sorte qu'il ne pourrait pas bénéficier des réductions d'impôts liées à ce type d'opération ; qu'en retenant que M. S... aurait dû avoir connaissance du manquement du notaire à son obligation d'information à la date à laquelle il n'a plus perçu les loyers liés à son investissement, sans expliquer en quoi la perception des loyers étaient en lien avec le manquement qui était imputé au notaire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 2224 du code civil, ensemble l'article 1382 ancien du même code ;
ALORS QUE, quatrièmement, le notaire est tenu de donner aux parties à l'acte qu'il instrumente tous les informations et conseils propres à les éclairer sur la portée de leur engagement ; que le point de départ de la prescription de l'action en responsabilité fondée sur un manquement à une obligation d'information doit être fixé à la date à laquelle le dommage né de ce manquement a été révélé au contractant qui s'en prévaut ; qu'à cet égard, il importe peu de savoir si l'acheteur aurait pu s'apercevoir de la non-conformité de l'immeuble aux normes de sécurité en se rendant sur place à l'époque de la vente, dès lors qu'il est établi qu'il ne s'y était pas rendu ; qu'en faisant courir du jour de la vente le délai de prescription de l'action en responsabilité fondée sur un défaut de conformité de l'immeuble qui en faisait l'objet au motif que M. S... aurait pu s'apercevoir de cette absence de conformité en se rendant sur place, les juges du fond ont statué par un motif inopérant, en violation de l'article 2224 du code civil, ensemble l'article 1382 ancien du même code ;
ET ALORS QUE, cinquièmement, le notaire est tenu de donner aux parties à l'acte qu'il instrumente tous les informations et conseils propres à les éclairer sur la portée de leur engagement ; que le point de départ de la prescription de l'action en responsabilité fondée sur un manquement à une obligation d'information doit être fixé à la date à laquelle le dommage né de ce manquement a été révélé au contractant qui s'en prévaut ;qu'en l'espèce, M. S... invoquait également comme autre dommage l'impossibilité d'obtenir la restitution de son prix de vente de la part d'un vendeur placé depuis lors en liquidation judiciaire, et le fait que ce dommage ne lui a été révélé qu'au jour où cette impossibilité de recouvrement lui a été signalée ; qu'en s'abstenant de toute recherche sur la date de révélation de ce dommage, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 2224 du code civil, ensemble l'article 1382 ancien du même code.
