LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte au syndicat des copropriétaires du [...] (le syndicat) du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre Mme J... épouse K... et M. X... R... ;
Sur la déchéance partielle du pourvoi examinée d'office :
Attendu qu'en vertu de l'article 978 du code de procédure civile, à peine de déchéance, le mémoire en demande doit être signifié au défendeur n'ayant pas constitué avocat au plus tard dans le mois suivant l'expiration du délai de quatre mois à compter du pourvoi ;
Attendu que le syndicat, ne justifiant pas avoir signifié son mémoire en demande à M. M... R..., qui n'a pas constitué avocat, est déchu de son pourvoi à l'égard de cette partie ;
Sur le moyen unique, pris en ses quatrième et cinquième branches, ci-après annexé :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le moyen unique, pris en ses première et deuxième branches :
Vu l'article 16 code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 17 janvier 2018), que M. E... J..., propriétaire de lot dans l'immeuble [...] à Paris soumis au statut de la copropriété, est décédé en laissant pour lui succéder M. C... J..., M. P... J..., M. B... L... et Mme T... Q... ; que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble (le syndicat) a assigné ces derniers en paiement de charges ;
Attendu que, pour déclarer irrecevable la demande, l'arrêt retient que l'article 6 du décret du 17 mars 1967 oblige à notifier le transfert de propriété d'un lot au syndic, à défaut de quoi l'ancien propriétaire conserve cette qualité à l'égard du syndicat, et qu'en l'absence de toute notification d'un quelconque transfert de propriété, la succession de M. E... J... n'apparaît pas réglée ;
Qu'en statuant ainsi, sans inviter préalablement les parties à s'expliquer sur le moyen relevé d'office et tiré de l'absence de notification de la vente au syndic, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CONSTATE LA DECHEANCE du pourvoi à l'égard de M. M... R... ;
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 17 janvier 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne M. C... J..., M. P... J..., M. B... L... et Mme T... Q... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. C... J..., M. P... J..., M. B... L... et Mme T... Q... à payer au syndicat des copropriétaires du [...] à Paris la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf décembre deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires du 43 rue Chabrol à Paris.
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR déclaré irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires tendant à la condamnation de Monsieur M... R..., Madame T... V... Q... divorcée N..., Monsieur P... J..., Monsieur B... L... et Monsieur C... J... au paiement de la somme de 4.563,35 € au titre de charges impayées de copropriété, et subsidiairement à la condamnation de chacun d'eux à payer un septième de la somme de 4.563,35 €, outre 1.000 € de dommages et intérêts,
AUX MOTIFS PROPRES QUE « Les moyens soutenus par l'appelante [sic]
ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants : Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ; Sur la succession de M. E... J... : L'article 6 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965, oblige à notifier le transfert de propriété d'un lot au syndic ; Le premier juge a déclaré, le syndicat des copropriétaires irrecevable pour non justification de l'acceptation de la succession ; Tant que le transfert de la propriété d'un lot n'a pas été notifié au syndic, l'ancien propriétaire conserve cette qualité à l'égard du syndicat ; En l'espèce, à l'égard du syndicat des copropriétaires, en l'absence de toute notification d'un quelconque transfert de propriété, la succession de M. E... J... n'apparaît pas réglée ; Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a déclaré la demande du syndicat des copropriétaires irrecevable dans la mesure où il n'apporte pas la preuve que les défendeurs ont accepté la succession ; Sur les dépens et application de l'article 700 du code de procédure civile : Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement déféré en ce qui concerne le sort des dépens de première instance ; Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel »
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « La clause de solidarité dont se prévaut le syndicat du [...] en page 31 du règlement de copropriété, correspond au 7ème article de la 3ème partie du règlement de copropriété relative aux charges et conditions de vente ;que cette solidarité des acheteurs est établie à l'égard du vendeur d'un lot ; que cette solidarité ne concerne pas le syndicat des copropriétaire ; que la solidarité ne se présumant pas, le syndicat ne prouve pas que celle-ci existe à son égard pour les copropriétaires d'un lot ; qu'en conséquence il appartient au syndicat d'assigner en justice l'ensemble des propriétaires d'un lot ; qu'en l'espèce M. R... X... et Mme R... Y... seraient décédés, selon les mentions portées sur l'assignation par l'huissier ; que dès lors la demande du syndicat est irrecevable car formulée à l'égard d'une seule partie des potentiels copropriétaires ; qu'en effet, au surplus, le syndicat n'apporte pas la preuve que les défendeurs ont accepté la succession de M. J... E... ; qu'il n'est pas justifié que ces derniers auraient accepté tacitement la succession en recevant partie de l'actif de la succession; qu'enfin les défendeurs n'ont pas été destinataires des procès-verbaux d'assemblée générale ; que la créance n'est donc pas certaine »
1°) ALORS QUE le syndicat des copropriétaires du [...] à Paris 10ème versait aux débats l'acte de notoriété obtenu par la Direction Nationale d'Intervention Domaniale, initialement désignée comme curateur de la succession de Monsieur E... J..., ainsi que le compte relatif à la succession établi le 6 septembre 1999, constatant la dévolution successorale entre sept des huit héritiers, à savoir Monsieur X... R..., Monsieur U... R..., Madame V... N..., Monsieur P... J..., Monsieur C... J..., Madame B... L... et Monsieur Y... R..., ainsi qu'un décompte établi le 16 février 2015 par le notaire chargé de la succession, aux termes duquel Madame Y... R..., Monsieur X... R..., Monsieur M... R..., Madame T... Q..., Monsieur P... J..., Monsieur B... L... et Monsieur C... J... s'étaient partagés des liquidités et avaient payé des charges provenant de la succession ; qu'en n'examinant pas ces pièces de nature à démontrer que les héritiers de Monsieur E... J... avaient accepté la succession, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2°) ALORS, EN OUTRE, QUE le juge doit, en toutes circonstances, respecter le principe de la contradiction, qu'en déclarant irrecevable la demande en paiement du syndicat des copropriétaires, motif pris de l'absence de notification d'un transfert de propriété du bien immobilier en cause à la suite du décès de son propriétaire Monsieur E... J..., sans solliciter les observations des parties sur ce moyen relevé d'office, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
3°) ALORS, DE SURCROÎT, QUE le syndicat des copropriétaires peut poursuivre le recouvrement de charges de copropriété impayées auprès des héritiers du copropriétaire décédé, peu important que la propriété du bien ait fait l'objet d'un transfert de propriété notifié au syndic ; qu'en déclarant irrecevable l'action en paiement de charges de copropriété par le syndicat des copropriétaires, motif pris de l'absence de notification d'un transfert de propriété du bien immobilier en cause à la suite du décès de son propriétaire Monsieur E... J..., la cour d'appel a violé les articles 721 et 724 (anciens) du code civil, ensemble l'article 6 du décret du 17 mars 1967 et l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;
4°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE le syndicat des copropriétaires peut renoncer, même implicitement, à l'inopposabilité du transfert de propriété d'un lot résultant de l'absence notification de la mutation du bien ; qu'en déclarant irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires, motif pris de l'absence de notification d'un transfert de propriété du bien immobilier en cause à la suite du décès de son propriétaire Monsieur E... J..., quand le syndicat des copropriétaires pouvait poursuivre le recouvrement des charges de copropriété à l'encontre des héritiers du copropriétaire débiteur, peu important que la mutation du bien à cause de mort ne lui ait pas été notifiée, la cour d'appel a encore violé les articles 721 et 724 (anciens) du code civil, ensemble l'article 6 du décret du 17 mars 1967 et l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;
5°) ALORS QUE le syndicat des copropriétaires peut poursuivre le recouvrement des dettes d'un copropriétaire décédé auprès des héritiers ayant accepté la succession, à concurrence de leur quote-part dans l'indivision successorale ; qu'en n'examinant pas la demande subsidiaire du syndicat des copropriétaires tendant à la condamnation de chacun des héritiers poursuivis au paiement d'un septième des charges de copropriété restant dues, la cour d'appel a violé les articles 721 et 724 (anciens) du code civil, ensemble l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;
6°) ALORS QU' en retenant, par motifs supposément adoptés du tribunal d'instance, que la créance du syndicat des copropriétaires n'était pas certaine dès lors que les héritiers n'avaient pas été destinataires des procès-verbaux d'assemblée générale, sans rechercher si les procès-verbaux d'assemblée générale ayant voté les charges, ainsi que les différents appels de charges versés aux débats par le syndicat des copropriétaires (ses pièces n°2 à 103) ne permettaient pas d'établir la réalité de la créance de charges dont le paiement était réclamé, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 721 et 724 (anciens) du code civil, ensemble l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
