LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur les deux moyens, réunis :
Vu l'article 4 du code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 21 mars 2018), que le syndicat des copropriétaires du [...] (le syndicat) a assigné la SCI Juko, propriétaire de lots dans cet immeuble, en paiement de charges ;
Attendu que, pour rejeter partiellement la demande du syndicat, l'arrêt retient qu'il résulte du décompte arrêté au premier appel de charges de 2015, du décompte actualisé arrêté au 4 mai 2017 et des procès-verbaux des assemblées générales afférentes que la SCI Juko est redevable envers le syndicat de la somme de 11 138,61 euros correspondant aux charges et travaux de copropriété impayés sur la période s'étendant du 1er octobre 2013 au 1er janvier 2015 et de celle de 9 836,59 euros correspondant aux charges et travaux impayés sur la période s'étendant du 1er mars 2015 au 1er avril 2017, et qu'il résulte des décomptes produits par la SCI Juko qu'il convient de déduire de ces soldes débiteurs "copropriétaire" les sommes totales de 7 460,95 euros et de 6 658,71 euros correspondant à des honoraires de l'avocat du syndicat, à des frais pour d'autres procédures et à des dépens ;
Qu'en statuant ainsi, en évaluant le montant des charges par déduction de ces dernières sommes qui n'étaient pas réclamées par le syndicat, la cour d'appel, qui a modifié l'objet du litige, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 21 mars 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne la SCI Juko aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Juko et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires du [...] la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze décembre deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires du [...]
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
- sur les arriérés de charges au titre de la période du 1er octobre 2013 au 1er janvier 2015 -
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR infirmé le jugement en ce qu'il a condamné la SCI Juko à payer au syndicat des copropriétaires du [...] la somme de 11.138,61 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er appel 2015 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2015, D'AVOIR condamné la SCI Juko à payer au syndicat des copropriétaires du [...] la somme de 3.677,66 euros seulement au titre des charges et travaux de copropriété impayés, sur la période allant du 1er octobre 2013 au 1er janvier 2015, arrêtés au 1er appel 2015 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2015, date de l'acte introductif d'instance ;
AUX MOTIFS QUE « sur la demande du syndicat en paiement des charges et travaux : selon l'article 10, alinéas 1er et 2, de la loi du 10 juillet 1965, "Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5." ; que l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ; Qu'en réalité, le syndicat a communiqué devant le tribunal et devant la cour, des pièces justifiant de sa créance ; sont ainsi versés aux débats un décompte mentionnant, au débit, les appels de charges et les appels travaux et, au crédit, les règlements opérés par le copropriétaire, chaque pièce visée dans le décompte étant versée aux débats ; sont également communiqués les procès-verbaux des assemblées générales justifiant de l'approbation des comptes et du vote des travaux ; que le syndicat des copropriétaires verse aux débats en appel, notamment, les pièces suivantes : 1°) matrice, 2°) 1er appel 2014, 3°) charges 2013 4°) 2ème appel 2014, 5°) 3ème appel 2014, 6°) 4ème appel 2014, 7°) état daté Alur, 8°) carnet d'entretien Alur, 9°) 1er appel 2015, 10°) appel pose tôle, 11°) appel encombrant, 12°) PV AG 22/05/2013, 13°) PV AG 31/03/2014, 14°) jugement 21/09/2010, 15°) jugement 17/01/2012, 16°) jugement 04/03/2014, 17°) PV AG 07/04/2016 ; 18°) charges 2015, 19°) charges 2014, 20°) facture Trohel, 21°) 4ème appel 2015, 22°) 3ème appel 2015, 23°) 2ème appel 2016, 24°) 2ème appel 2015, 25°) 1er appel 2016, 26°) PV AG 30/03/2015, 27°) 4 appel 16, 28°) Appel fds trx, 29°) 2 appel 17, 30°) 3 appel 17, 31°) 4 appel 17, 32°) PV AG 30/3/17, 33°) Recherche fuite, 34°) Appel fds trx, 35°) Charges 2016, 36°) 4 appel 16, 37°) 3 appel 16 ; QUE s'agissant de la créance initiale, il résulte du décompte actualisé arrêté au 1er appel 2015, ainsi que des appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales afférents que la SCI Juko est redevable envers le syndicat des copropriétaires de la somme de 11 138 euros, correspondant aux charges et travaux de copropriété impayés sur la période allant du 1er octobre 2013 au 1er janvier 2015, premier appel de charges 2015 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2015, date de son assignation ; que les charges réclamées par le syndicat dans la présente instance étant postérieures à celles issues du jugement du 4 mars 2014, il n'y a pas lieu de déduire du solde débiteur "copropriétaire" de la SCI Juko sur cette période les divers versements effectués par chèques ou virements par celle-ci au profit du syndicat (17 000 euros le 31 décembre 2013, 16 652,11 euros le 11 décembre 2014, 3 050 euros le 16 décembre 2014 et 8 000 euros à la même date) (pièce n° 7 de la SCI) qui concernent tous l'apurement de condamnations déjà prononcées à l'encontre de la SCI par les précédents jugements, et notamment celles issues de celui du 4 mars 2014 et de la procédure de saisie immobilière consécutive à ce jugement ; QU'à l'inverse, il résulte des décomptes produits en appel par la SCI Juko (pièces n° 3 et 4 de la SCI) qu'il convient de déduire de son solde débiteur "copropriétaire" sur cette période différentes sommes correspondant aux honoraires de l'avocat du syndicat, à des frais pour d'autres procédures et à des dépens pour une somme totale de 7 460,95 euros ; qu'aussi, il convient d'infirmer le jugement déféré quant au montant de la créance initiale du syndicat sur la période allant du 1er octobre 2013 au 1er janvier 2015 et de condamner, en conséquence, la SCI Juko à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 677,66 euros (soit 11 138,61 euros - 7 460,95 euros) au titre des charges et travaux de copropriété arrêtés au 1er appel 2015 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2015, date de l'assignation de la SCI » ;
1°) ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les conclusions respectives des parties ; qu'en jugeant que le syndicat des copropriétaires ne pouvait réclamer à la SCI Juko les « honoraires de l'avocat du syndicat, (
) frais pour d'autres procédures et (
) dépens pour une somme totale de 7 460,95 euros » et les déduire de la somme réclamée par le Syndicat des copropriétaires, quand il résultait de ses propres constatations que ce dernier ne réclamait à la SCI aucune somme correspondant à des honoraires, frais et dépens, qu'elle avait déjà déduits de sa créance, la cour d'appel a méconnu les termes du litige, en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;
2°) ET ALORS QUE la cour d'appel ne pouvait, sans violer l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, exclure des sommes réclamées par le Syndicat des copropriétaires à la SCI Juko les honoraires de l'avocat du Syndicat, frais pour d'autres procédures et dépens, après avoir elle-même constaté que le Syndicat ne sollicitait le remboursement d'aucun frais de recouvrement, et qu'il avait déjà déduit ces frais des sommes dont il demandait le paiement ;
3°) ALORS, subsidiairement, QUE quand bien même elle aurait simplement cherché à soustraire du « solde débiteur copropriétaire » les sommes dues au titre des dépens et frais de justice, la cour d'appel, en l'absence de décompte précis, n'a pas mis la Cour de cassation en mesure de s'assurer qu'elle avait procédé à une déduction correcte et ainsi condamné la SCI Juko à payer l'intégralité des sommes dues au titre des charges et travaux de copropriété impayés par la SCI Juko sur la période allant du 1er octobre 2013 au 1er janvier 2015, privant ainsi sa décision de base légale au regard de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
- sur les arriérés de charges au titre de la période du 1er mars 2015 au 1er avril 2017 -
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR infirmé le jugement en ce qu'il a condamné la SCI Juko à payer au syndicat des copropriétaires du [...] la somme de 11 138,61 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er appel 2015 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2015, D'AVOIR condamné la SCI Juko à payer au syndicat des copropriétaires du [...] la somme de 3 177,88 euros – seulement - au titre des charges et travaux de copropriété impayés sur la période allant du 1er mars 2015 au 1er avril 2017, arrêtés au 4 mai 2017, incluant le 2ème appel 2017, avec intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2017, date des conclusions du syndicat actualisant sa créance ;
AUX MOTIFS QUE « sur la demande du syndicat en paiement des charges et travaux : selon l'article 10, alinéas 1er et 2, de la loi du 10 juillet 1965, "Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5." ; que l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ; QU'en réalité, le syndicat a communiqué devant le tribunal et devant la cour, des pièces justifiant de sa créance ; sont ainsi versés aux débats un décompte mentionnant, au débit, les appels de charges et les appels travaux et, au crédit, les règlements opérés par le copropriétaire, chaque pièce visée dans le décompte étant versée aux débats ; sont également communiqués les procès-verbaux des assemblées générales justifiant de l'approbation des comptes et du vote des travaux ; que le syndicat des copropriétaires verse aux débats en appel, notamment, les pièces suivantes: 1°) matrice, 2°) 1er appel 2014, 3°) charges 2013 4°) 2ème appel 2014, 5°) 3ème appel 2014, 6°) 4ème appel 2014, 7°) état daté Alur, 8°) carnet d'entretien Alur, 9°) 1er appel 2015, 10°) appel pose tôle, 11°) appel encombrant, 12°) PV AG 22/05/2013, 13°) PV AG 31/03/2014, 14°) jugement 21/09/2010, 15°) jugement 17/01/2012, 16°) jugement 04/03/2014, 17°) PV AG 07/04/2016 ; 18°) charges 2015, 19°) charges 2014, 20°) facture Trohel, 21°) 4ème appel 2015, 22°) 3ème appel 2015, 23°) 2ème appel 2016, 24°) 2ème appel 2015, 25°) 1er appel 2016, 26°) PV AG 30/03/2015, 27°) 4 appel 16, 28°) Appel fds trx, 29°) 2 appel 17, 30°) 3 appel 17, 31°) 4 appel 17, 32°) PV AG 30/3/17, 33°) Recherche fuite, 34°) Appel fds trx, 35°) Charges 2016, 36°) 4 appel 16, 37°) 3 appel 16 ; (
) ; QUE s'agissant de l'actualisation de la créance sur la période allant du 1er mars 2015 au 1er avril 2017, il résulte du décompte actualisé arrêté au 4 mai 2017, ainsi que des appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales afférents que la SCI Juko est redevable, en tenant compte des divers versements effectués par la SCI Juko, envers le syndicat de la somme de 9 836,59 euros, correspondant aux charges et travaux de copropriété impayés sur cette période ; qu'il n'y a pas lieu de déduire à nouveau du solde débiteur "copropriétaire" de la SCI Juko sur cette période les divers versements effectués en espèces, chèques ou virements par celle-ci au profit du syndicat (3 400 euros le 10 novembre 2015, 5 000 euros le 8 janvier 2016, 1 400 euros le 22 février 2016, 750 euros le 2 mai 2016 et 1 300 euros le 23 septembre 2016) qui ont déjà été déduits de son solde débiteur "copropriétaire" (pièce n° 6 de la SCI) ; que s'agissant de la somme de 1 350 euros qui aurait été versée par la SCI Juko au syndicat par chèques le 11 avril 2017, celle-ci ne produit en appel aucun justificatif de ce paiement, de sorte qu'il n'y a pas lieu de le déduire du solde débiteur "copropriétaire" de la SCI Juko ; QU'à l'inverse, il résulte des décomptes produits en appel par la SCI Juko (pièces n° 4, 5 et 6 de la SCI) qu'il convient de déduire de son solde débiteur "copropriétaire" sur cette période différentes sommes correspondant aux honoraires de l'avocat du syndicat, à des frais pour d'autres procédures et à des dépens pour une somme totale de 6 658, 71 euros ; qu'aussi, il convient de condamner la SCI Juko à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 177,88 euros (soit 9 836,59 euros - 6 658,71 euros), correspondant aux charges et travaux de copropriété impayés sur la période allant du 1er mars 2015 au 1er avril 2017, arrêtés au 4 mai 2017, incluant le 2ème appel 2017, avec intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2017, date des conclusions du syndicat actualisant sa créance ; qu'il convient de préciser que le syndicat ne sollicite aucun frais de recouvrement au titre de cette créance ; que la capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil [ancien article 1154] est de droit lorsqu'elle est demandée ; elle court à compter de la demande qui en est faite ; qu'aussi, il convient d'ordonner la capitalisation des intérêts, demandée en appel par le syndicat, dus depuis une année entière sur ces deux sommes conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil » ;
1°) ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les conclusions respectives des parties ; qu'en jugeant que le syndicat des copropriétaires ne pouvait réclamer à la SCI Juko les « honoraires de l'avocat du syndicat, (
) frais pour d'autres procédures et (
) dépens pour une somme totale de 6.658,71 euros » et les déduire de la somme réclamée par le Syndicat des copropriétaires, quand il résultait de ses propres constatations que ce dernier ne réclamait à la SCI aucune somme correspondant à des honoraires, frais et dépens, qu'elle avait déjà déduits de sa créance, la cour d'appel a méconnu les termes du litige, en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;
2°) ET ALORS QUE la cour d'appel ne pouvait, sans violer l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, exclure des sommes réclamées par le Syndicat des copropriétaires à la SCI Juko les honoraires de l'avocat des Syndicats, frais pour d'autres procédures et dépens, après avoir elle-même constaté que le Syndicat ne sollicitait le remboursement d'aucun frais de recouvrement, et qu'il avait déjà déduit ces frais des sommes dont il demandait le paiement ;
3°) ALORS, subsidiairement, QUE quand bien même elle aurait simplement cherché à soustraire du « solde débiteur copropriétaire » les sommes dues au titre des dépens et frais de justice, la Cour d'appel, en l'absence de décompte précis, n'a pas mis la Cour de cassation en mesure de s'assurer qu'elle avait procédé à une déduction correcte et ainsi condamné la SCI Juko à payer l'intégralité des sommes dues au titre des charges et travaux de copropriété impayés par la SCI Juko sur la période allant du 1er mars 2015 au 1er avril 2017, privant ainsi sa décision de base légale au regard de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
