LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 682 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 30 mars 2017), que la société civile immobilière du Pressoir (la SCI) est propriétaire de parcelles bâties contiguës, cadastrées [...] et [...] ; qu'invoquant l'état d'enclave de sa parcelle [...], elle a assigné M. et Mme Y... pour obtenir un droit de passage sur leur parcelle cadastrée [...] ;
Attendu que, pour accueillir la demande, l'arrêt relève que la parcelle [...] ne dispose d'aucun accès à la voie publique par la parcelle [...] et retient que ces parcelles constituent deux entités foncières autonomes, de sorte que l'état d'enclave ne résulte pas du fait volontaire de la SCI ;
Qu'en statuant ainsi, après avoir constaté que l'état d'enclave résultait de la construction édifiée par la SCI sur sa parcelle [...] et alors que les parcelles [...] et [...] appartenaient au même propriétaire, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a dit que la parcelle [...] était enclavée, fixé sur la parcelle [...] appartenant à M. et Mme Y... l'assiette du passage permettant aux occupants de la parcelle enclavée d'accéder à la voie publique et dit que M. et Mme Y... devraient remettre auxdits occupants les clés du portail permettant la circulation sur leur parcelle, l'arrêt, rendu le 30 mars 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Poitiers ;
Condamne la SCI du Pressoir, représentée par M. G..., ès qualités, aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI du Pressoir, représentée par M. G..., ès qualités, et la condamne à payer à M. et Mme Y... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze novembre deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y....
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR dit que la parcelle [...] est enclavée et d'AVOIR fixé sur la parcelle [...] l'assiette du passage de la servitude de désenclavement et dit que les époux Y... devraient remettre la clé du portail en fermant l'accès sur la voie publique aux occupants de la parcelle [...] ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « le tribunal a considéré que la distinction des parcelles cadastrées [...] et [...] en deux lots distincts avaient été régulièrement opérée par la société du Pressoir alors que la parcelle [...] constituait un chemin commun qui a été récemment attribué, lors de la rénovation du cadastre en 1960, au propriétaire dont la première lettre du nom était la plus proche du début de l'alphabet selon une pratique alors en vigueur, c'est à dire M. H..., auteur des époux Y... ; qu'il a en conséquence estimé que la parcelle [...] était enclavée et que le chemin le plus court et le moins dommageable consistait à emprunter l'ancien passage commun devenu la parcelle [...] ; que la question centrale qui doit être résolue est celle de savoir si les parcelles figurant au cadastre sous les numéros [...] et [...], qui sont aujourd'hui construites si bien que les occupants de l'appartement édifié sur la parcelle [...] ne peuvent accéder à la voie publique ([...]) sans traverser celui qui se trouve sur la parcelle [...] ou emprunter l'ancien passage commun desservant la [...], formaient à l'origine un ensemble indissociable ou deux entités foncières indépendantes l'une de l'autre ; que, dans le premier cas, la société du Pressoir ne pourrait invoquer l'état d'enclave créé volontairement à la suite des travaux de construction entrepris par elle ce qu'elle serait au contraire fondée à soutenir dans le second cas ; que l'expert judiciaire envisage les deux hypothèses sans opter de façon catégorique pour l'une ou l'autre tant la situation est confuse en réalité ; que les actes produits n'apportent pas de réponse formelle puisque l'acte de vente du 1er octobre 2007 par Mme E... B... à la société du Pressoir décrit une maison individuelle à restaurer avec dépendances et que l'acte de donation du 26 septembre 1926 à M. Z... B..., père de Mme B..., décrit une maison avec cour, étables et écurie sur le derrière et évoque simplement, s'agissant de l'origine de propriété, une maison et un jardin ; qu'il est certain que la maison dont il est fait état correspond à l'actuelle parcelle [...] mais rien ne prouve que la parcelle [...] serait le jardin évoqué par l'acte de 1926 qui peut tout aussi bien correspondre à la cour ; que, de plus, si le cadastre rénové de 1960 montre que la parcelle [...] est non bâtie, le cadastre napoléonien indique au contraire la présence d'une construction qui a ensuite disparu ; que lors du dépôt de la demande de permis de construire, la société du Pressoir, avait d'ailleurs indiqué que les anciens bâtiments qui se trouvaient sur la parcelle [...] avaient été détruits et sur le plan intitulé "ruines de l'ancienne construction", on voit les vestiges d'un mur à démolir qui ferme la parcelle et qui comprend une porte d'entrée ; qu'ensuite, s'il est incontestable que l'actuelle parcelle [...] est aujourd'hui la propriété des époux Y... par l'effet de l'attestation immobilière complémentaire délivrée le 23 avril 2009 par maître Q..., notaire au Bague, il n'en demeure pas moins qu'elle constituait un chemin commun à tous les riverains avant la rénovation cadastrale de 1960 ; que, par ailleurs, on peut se demander pour quelle raison l'acte de donation de 1926 mentionne l'existence d'un accès à la voie publique via l'ancien passage commun si ce n'est au profit de l'ancien bâtiment qui se trouvait sur l'actuelle parcelle [...] à proximité immédiate du dit passage, la maison située sur la parcelle [...] ayant toujours bénéficié de sa propre sortie ; qu'enfin, le seul élément militant en faveur d'une entité foncière unique est le fait que c'est toujours l'ensemble de la propriété composée des deux parcelles qui a successivement été cédé ; que, pour autant, avant que la propriété du passage public ne soit attribuée à l'un des riverains par la commune sans raison particulière et en vertu d'un simple usage ainsi que l'a justement fait observer le premier juge, la vente en deux lots distincts pouvait fort bien être réalisée, chacun disposant de son propre accès à la voie publique ; qu'il résulte de ces éléments que la parcelle litigieuse constituait une entité foncière autonome si bien que la société du Pressoir revendique à bon droit l'état d'enclave subi par elle au visa de l'article 682 du code civil ; qu'à cet égard, il importe peu que la parcelle [...] ne confronte pas immédiatement la parcelle [...], puisqu'il faut d'abord traverser sur quelques mètres l'arrière de la parcelle [...] pour y accéder, dès lors qu'il ne s'agit pas d'un élément constitutif de l'état d'enclave ; que, de plus, on observe sur l'ancien cadastre napoléonien de 1818 que l'ancien passage commun se prolongeait au-delà de ce qui constitue aujourd'hui l'extrémité de la parcelle [...] et qu'il desservait bien la parcelle [...], devenue la parcelle [...], ce qui explique d'ailleurs la mention de l'accès à ce passage qui figure dans l'acte de donation de 1926 ; que la décision du tribunal sera donc confirmée sur ce point et en ce qu'elle retient à bon droit que le chemin le plus court et le moins dommageable pour le fonds servant correspond à l'ancien chemin public afin de déterminer l'assiette du droit de passage » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE « la SCI du Pressoir a été autorisée à construire les deux immeubles qu'elle a réalisés l'un par réhabilitation de l'existant et l'autre par reconstruction sur ruines ; que la SCI, qui bénéficiait de l'autorisation de réhabiliter un des immeubles et de reconstruire l'autre, a fait une utilisation normale de la destination des lieux en en disposant en deux lots distincts ; qu'il est évident que l'immeuble réhabilité situé sur la parcelle [...] a un accès sur la rue et n'est donc pas enclavé ; que, par contre, l'immeuble bâti sur la parcelle [...] est enclavé ; qu'en effet, pour accéder à la rue, il faut purement et simplement traverser l'appartement bâti sur [...] ; que, par ailleurs, il ressort de l'historique rappelé par l'expert U... concernant la parcelle [...] ainsi que de l'aspect manifeste des lieux, que c'est à une époque très récente que cette parcelle jusqu'alors utilisée en passage commun par les propriétaires riverains, a été "attribuée" à un seul des dits riverains ; qu'en effet, M. H... C... ancien propriétaire de la parcelle [...] et auteur des époux Y..., a pu indiquer qu'il s'agissait d'une impasse jusqu'à la réfection du cadastre dans les années 1960 : "c'est à cette époque que la modification a été faite et la parcelle créée lui a été attribuée" ; que M. K... V..., géomètre ayant dessiné le nouveau cadastre du Bugue, a indiqué qu'il était "courant d'apporter des modifications sur certains chemins appartenant (au domaine privé) de la commune. C'est ce qui s'est produit pour cette parcelle. Il était d'usage lorsque l'on ( ?) voulait modifier la propriété d'un chemin, de l'attribuer à la personne dont le nom commençait par la lettre alphabétique la plus petite. En l'occurrence, il s'agissait ici du nom de H..., qui était le propriétaire dont la première lettre était la plus petite parmi les propriétaires dont les habitations donnaient sur cette impasse" ; que dès lors que la distinction des immeubles [...] et AZ [...] a été normalement opérée, il résulte des constatations de l'expert U... que le fonds constitué par la parcelle [...] est enclavé et que le chemin le plus court et le moins dommageable pour le désenclaver passe par la parcelle [...] qui correspond à l'accès vers le domaine public ([...]) qui existait avant 1961 (réforme du cadastre) ; que, selon l'article 682 du code civil, la constitution du droit de passage au profit de la SCI du Pressoir se fait à charge d'une indemnité proportionnée au dommage que ce droit peut créer ; que toutefois, aucune demande n'étant formulée sur ce point par les époux Y... alors que la destination de chemin d'accès de la parcelle [...] leur appartenant n'a disparu qu'en 1961, et que l'état des lieux ne suppose aucune modification de cette parcelle que la remise d'une clé du portail donnant sur la rue aux occupants de la parcelle [...] , il n'apparaît pas qu'une indemnité particulière doive être allouée par le tribunal » ;
1°) ALORS QUE n'est pas enclavé le fonds qui dispose d'un accès à la voie publique au travers d'un fonds dont celui qui allègue l'enclave est également propriétaire ; qu'en disant la parcelle [...] enclavée motif pris qu'elle constituait une entité foncière indépendante de la parcelle [...], tout en constatant que les parcelles [...] et [...] se jouxtaient, que cette dernière avait un accès à la voie publique et que la SCI du Pressoir était propriétaire des deux parcelles, la cour d'appel a violé l'article 682 du code civil ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, le propriétaire d'un fonds ne peut se prévaloir de l'état d'enclave qui résulte de son propre fait ; qu'en disant la parcelle [...] enclavée après avoir retenu, par motif adopté des premiers juges, que son accès à la rue suppose de traverser l'appartement bâti sur la parcelle [...] et, par motifs propres, que la SCI du Pressoir ne pourrait invoquer l'état d'enclave créé volontairement à la suite des travaux de construction entrepris par elle, la cour d'appel, qui s'est fondée sur le motif inopérant pris de ce que les parcelles [...] et [...] formaient deux entités foncières indépendantes, n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations dont il résultait que la société du Pressoir ne pouvait invoquer l'état d'enclave de la parcelle [...] qui procédait des travaux qu'elle avait entrepris sur la parcelle [...], violant ainsi l'article 682 du code civil.
