LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 6 septembre 2016), que, propriétaire d'une parcelle non bâtie cadastrée [...] , M. W... a assigné M. et Mme U..., propriétaires du terrain bâti voisin, cadastré [...] et [...], en revendication de la propriété du mur séparant les deux fonds ;
Sur le premier moyen du pourvoi incident de M. W..., ci-après annexé :
Attendu que M. W... fait grief à l'arrêt de juger que le mur litigieux appartient à M. et Mme U... pour le tronçon C-F ;
Mais attendu que la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée sur l'antériorité du mur par rapport à la clôture, a constaté que la propriété de M. et Mme U... était constituée d'un terrain clos comportant des bâtiments et séparé par un mur d'enceinte de la propriété voisine dépourvue de clôture, justifiant ainsi légalement sa décision ;
Sur le second moyen du pourvoi incident, ci-après annexé :
Attendu que M. W... fait grief à l'arrêt de juger que le mur litigieux appartient à M. et Mme U... pour le tronçon F-G ;
Mais attendu que la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions qui ne faisaient qu'envisager l'illégalité de la construction à titre d'hypothèse, a constaté qu'il s'agissait, en son tronçon F-G, de l'ancien mur aveugle d'un hangar appartenant à M. et Mme U..., répondant ainsi au moyen pris de l'antériorité du mur par rapport à la construction ;
D'où il suit que le moyen n‘est pas fondé ;
Mais sur le moyen unique du pourvoi principal de M. et Mme U... :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour juger qu'en son tronçon A-C, le mur litigieux appartient à M. W..., la cour d'appel a retenu, d'une part, que la présomption de mitoyenneté de l'article 653 du code civil n'était pas applicable en présence d'un mur séparant une propriété bâtie d'une propriété non bâtie, d'autre part, que les tuiles de faîtage étaient exclusivement inclinées vers l'Est, ce qui, à défaut d'autres éléments, établissait la propriété revendiquée par M. W... ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de M. et Mme U... qui soutenaient que le mur séparant une propriété bâtie d'une propriété non bâtie est présumé être la propriété exclusive du propriétaire du tènement bâti, même si ce mur est construit sur la limite séparative des deux fonds, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déclare M. W... propriétaire du mur en son tronçon A-C, l'arrêt rendu le 6 septembre 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon, autrement composée ;
Condamne M. W... aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze novembre deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Delvolvé et Trichet, avocat aux Conseils, pour M. et Mme U...
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que le mur séparant les parcelles sises à Saint-Jean d'Ardières, [...], cadastrées section AB n° appartenant à M. H... W... et celles cadastrées section [...] et [...] appartenant à M. D... U... et son épouse, née X... S..., appartient pour le tronçon AC à M. H... W... et pour les tronçons CF et FG à M. et Mme U... ;
Aux motifs qu' « aucun titre n'atteste la propriété du mur litigieux par l'une ou l'autre des parties ainsi qu'il ressort des recherches de l'expert et des productions ; que les conditions de la prescription abrégée de la propriété du mur résultant de leur possession depuis quatorze ans, invoquées par les époux U... sur le fondement de l'article 2272, alinéa 2, du code civil, ne sont pas remplies ; que le mur litigieux sépare la propriété bâtie des époux U... de la propriété non bâtie de M. W... de sorte que la présomption légale de mitoyenneté de l'article 653 du code civil est sans application ; qu'il convient dès lors d'analyser les éléments de preuve invoqués par les parties au vu des pièces et du rapport d'expertise ; A... A-C : que les tuiles de faîtage sont exclusivement inclinées vers l'Est côté W..., ce qui constitue une marque de non mitoyenneté de la section A-C ; qu'une photographie ancienne, page 6 du rapport d'expertise, montre l'inclinaison des tuiles de faîtage vers la propriété W... sans modification de cette inclinaison ; que concernant la section B-C, la même photographie ancienne montre qu'un appentis avait été construit du côté U... adossé et prenant appui sur ce mur ; que cet adossement ne constitue pas à lui seul un indice de la propriété exclusive du mur ; que les photographies produites en pièces 26 par M. W... établissent que l'état de cet ouvrage tel qu'il était visible sur la photographie ancienne a été modifié par adjonction de moellons surélevant le toit ; que le débordement du bandeau de rive relevé par l'expert résultant de cette reconstruction, dont il n'est pas prouvé qu'elle est conforme à l'état antérieur, ne peut constituer un signe d'appartenance du mur aux époux U... ; qu' il convient donc de retenir que le mur tronçon A-C est la propriété de M. W... ; A... C-F : que l'expert relève que le faîtage à double pente des tronçons CD et EF est la marque de la mitoyenneté de ce mur ; qu'il s'agit d'un indice pouvant être écarté lorsqu'il existe une preuve de non mitoyenneté du mur ; que sur la partie DE, le pignon de la maison U... s'appuie sur le mur ; qu'il résulte du débat et des productions que le mur n'a pas été construit dans le prolongement de la maison mais préexistait ; que la photographie produite aux débats (pièce 25) et l'attestation circonstanciée de Mme E... établissent que la couverture du mur a été modifiée par les vendeurs aux époux U... et n'était pas initialement à double pente ; qu'il ressort également de l'attestation et de l'ancien cadastre que la propriété des époux U... est constituée d'un terrain clos avec construction de bâtiments séparés par un mur d'enceinte de la propriété voisine ne comportant pas de clôture ; que la thèse de M. W... de la destruction des ouvrages de la propriété U... pendant la guerre suivie de leur reconstruction n'est étayée par aucune pièce probante et est contredite par l'attestation contraire de Mme I... ; que la surépaisseur du mur relevé par l'expert en E-F résultant d'un doublage de moellons constitue un simple débord ne permettant pas à M. W... de se prévaloir de la propriété du mur par accession faute de démontrer que le mur est entièrement érigé sur son fonds ; qu'il ressort de ces éléments que le mur dans sa partie CF appartient au fonds privatif propriété des époux U... ; A... F-G : qu'il s'agit d'un mur aveugle ancien d'un hangar appartenant à M. U... ; que sur les photos anciennes produites en pièce 25, le débord de toiture n'avait pas de gouttière ; qu'en haut de façade, les fermes de la toiture U... posées sur le mur affleurent en façade et n'ont pas été construites dans l'épaisseur du mur dans les conditions de l'article 657 du code civil, ce qui conduit à constater l'absence de signes de mitoyenneté et le caractère privatif du mur appartenant aux époux U... ; qu'enfin le fractionnement du mur, morceau par morceau, peut selon son historique et les éléments de preuve de la propriété produits par les parties, conduire à en attribuer la propriété à des fonds et propriétaires distincts ce qu'admet la jurisprudence ; qu'il convient en définitive, infirmant le jugement entrepris, de dire que le mur séparant les parcelles sises à Saint-Jean d'Ardières, [...], cadastrées section [...] appartenant à M. H... W... et celles cadastrées section AB n°
et 143 appartenant à M. D... U... et son épouse, née X... S..., appartient pour le tronçon A-C à M. H... W... et pour les tronçons C-F et FG à M. et Mme U... » ;
1°) Alors que tout jugement doit être motivé à peine de nullité ; qu'en énonçant que « les conditions de la prescription abrégée de la propriété du mur résultant de leur possession depuis quatorze ans, invoquée par les époux U... sur le fondement de l'article 2272, alinéa 2, du code civil, ne sont pas remplies » sans dire en quoi les actes matériels accomplis par les époux U... ne leur permettaient pas de se prévaloir de l'usucapion, et sans même viser ces actes, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2°) Alors que dans leurs conclusions d'appel M. et Mme U... faisaient valoir que depuis quatorze ans ils justifiaient d'une possession non viciée découlant de leur titre de propriété, en précisant que, dès leur arrivée, ils avaient engagé des frais afin de rénover le mur litigieux, frais qui avaient concerné tant la façade côté ouest que la façade côté est du mur, que suivant les constatations de M. M..., géomètre expert, les travaux ainsi réalisés obligeaient les époux U... à passer sur la propriété des consorts W... et étaient parfaitement visibles, qu'ensuite, au mois de mars 1989, M. T..., maçon, était intervenu à leur demande pour effectuer des réparations sur l'enduit du mur du côté de la parcelle W... et qu'ils avaient depuis, toujours veillé à l'entretien du mur, de telle sorte que M. et Mme U... justifiaient d'une possession paisible, continue et non contestée depuis plus de dix ans et étaient ainsi fondés à se prévaloir de la prescription acquisitive ; qu'en affirmant que les conditions de l'usucapion n'étaient pas remplies sans répondre à ce moyen , la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3°) Alors que la présomption de mitoyenneté d'un mur séparatif n'a pas lieu lorsqu'il n'existe de bâtiment que d'un seul côté ; que le demandeur à l'action en revendication ne peut en conséquence revendiquer la propriété exclusive du mur séparatif en se prévalant à ce titre de la seule présomption de non-mitoyenneté déduite de l'inclinaison des tuiles de faîtage ; qu'il s'évince des constatations de l'arrêt qu'aux termes de l'attestation circonstanciée de Mme E... et de l'ancien cadastre, la propriété des époux U... est constituée d'un terrain clos avec construction de bâtiments séparée par un mur d'enceinte de la propriété voisine ne comportant pas de clôture de sorte que la présomption légale de mitoyenneté de l'article 653 du code civil est sans application ; qu'en énonçant néanmoins que le mur tronçon A-C est la propriété de M. W... aux motifs que l'inclinaison des tuiles de faîtage s'effectue vers l'est côté W..., ce qui constitue une marque de non-mitoyenneté de la section A-C, la cour d'appel a violé les articles 544, 653 et 654 du code civil ;
4°) Alors que dans leurs conclusions d'appel délaissées, M. et Mme U... faisaient valoir que le mur séparant une propriété bâtie d'une propriété non bâtie est présumé être la propriété exclusive du tènement bâti même si le mur est construit sur la ligne séparative des deux fonds ; qu'ils faisaient valoir que sur les anciens documents cadastraux antérieurs à 1910, la propriété U... était ceinturée de murs de construction sur la partie Est avec écurie et porcherie, de sorte que le mur devait en son ensemble être reconnu la propriété de M. et Mme U... ; qu'en ne répondant pas à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
5°) Alors que dans leurs conclusions d'appel M. et Mme U... faisaient valoir que M. R..., géomètre-expert, avait constaté dans son rapport que le mur avait été édifié dans la continuité et dans l'alignement avec la façade ouest de l'abri de jardin, de la maison et du hangar de la propriété U... ; qu'il était ajouté que par endroit le mur avait été construit en débord sur la propriété W... ceci, volontairement, afin de le renforcer, de sorte que cet empiètement venait confirmer le caractère privatif du mur appartenant à M. et Mme U...; qu'en ne répondant pas à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
6°) Alors que dans leurs conclusions d'appel, M. et Mme U... faisaient valoir que dans son attestation en date du 1er octobre 2012, Mme Simone E..., fille des précédents propriétaires de la parcelle acquise par M. et Mme U..., indiquait que ses parents avaient acquis le 17 octobre 1952 aux enchères publiques un ensemble de bâtiments et jardins avec le mur de séparation de la propriété G... non clôturé et en friche, qu'ils avaient rénové la maison et les murs de séparation de la propriété G... en modifiant la couverture d'un pan par deux pans, mais que ni M. G..., ni M. W... n'avaient effectué de travaux sur ces murs ou sur la maison en raison de leur absence de droit sur ces éléments ; qu'en ne répondant pas à ce moyen, pourtant de nature à établir que la propriété des époux cimetière sur ces éléments, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
Moyens produits au pourvoi incident par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour M. W...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que le mur séparant les parcelles sises à Saint-Jean d'Ardières, [...], cadastrées section [...] appartenant à M. H... W... et celles cadastrées section [...] et [...] appartenant à M. D... U... et son épouse, née X... S..., appartient pour le tronçon CF à M. et Mme U... ;
AUX MOTIFS QUE, sur le tronçon CF, l'expert relève que le faîtage à double pente des tronçons CD et EF est la marque de la mitoyenneté de ce mur ;
qu'il s'agit d'un indice pouvant être écarté lorsqu'il existe une preuve de non mitoyenneté du mur ; que, sur la partie DE, le pignon de la maison U... s'appuie sur le mur ; qu'il résulte du débat et des productions que le mur n'a pas été construit dans le prolongement de la maison mais préexistait ; que la photographie produite au débat pièce 25 et l'attestation circonstanciée de madame E... établissent que la couverture du mur a été modifiée par les vendeurs aux époux U... et n'était pas initialement à double pente ; qu'il ressort également de l'attestation et de l'ancien cadastre que la propriété des époux U... est constituée d'un terrain clos avec construction de bâtiments séparée par un mur d'enceinte de la propriété voisine ne comportant pas de clôture ; que la thèse de monsieur W... de la destruction des ouvrages de la propriété U... pendant la guerre suivie de leur reconstruction n'est étayée par aucune pièce probante et est contredite par l'attestation contraire de madame I... ; que la surépaisseur du mur relevé par l'expert en EF résultant d'un doublage de moellons constitue un simple débord ne permettant pas à monsieur W... de se prévaloir de la propriété du mur par accession faute de démontrer que le mur est entièrement érigé sur son fond ; qu'il ressort de ces éléments que le mur dans sa partie CF appartient au fonds privatif propriété des époux U... ; [
] qu'enfin, le fractionnement du mur, morceau par morceau, peut selon son historique et les éléments de preuve de la propriété produits par les parties, conduire à en attribuer la propriété à des fonds et propriétaires distincts ce qu'admet la jurisprudence ; qu'il convient, en définitive, infirmant le jugement entrepris, de dire que le mur séparant les parcelles sises à Saint-Jean d'Ardières, lieu-dit le Pizay cadastrées section [...] appartenant à monsieur H... W... et celles cadastrées section [...] et [...] appartenant à monsieur D... U... et son épouse, née X... S... appartient pour le tronçon AC à monsieur H... W... et pour les tronçons CF et FG, à M. et Mme U... ;
1) ALORS QUE les présomptions de mitoyenneté ou de non-mitoyenneté s'apprécient au jour de l'édification du mur litigieux ; qu'ainsi, la présomption légale de mitoyenneté n'est écartée, pour établir la propriété exclusive d'un mur, que s'il est prouvé qu'à l'époque de l'édification du mur il n'existait de bâtiment que sur un des terrains ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que « le mur n'[avait] pas été construit dans le prolongement de la maison mais préexistait », avant de retenir qu' « il [ressortait] également de l'attestation et de l'ancien cadastre que la propriété des époux U... [était] constituée d'un terrain clos avec construction de bâtiments séparée par un mur d'enceinte de la propriété voisine ne comportant pas de clôture », pour en déduire qu' « il [ressortait] ressort de ces éléments que le mur dans sa partie CF (appartenait] au fonds privatif propriété des époux U... » ; qu'en retenant comme indice de la propriété exclusive des époux U... du tronçon C-F du mur de séparation, le fait que la mitoyenneté ne pouvait être présumée en raison de l'existence ancienne de bâtiments sur leur terrain uniquement, sans constater que les bâtiments édifiés sur le fonds des époux U... étaient antérieurs à l'édification du mur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 544 du code civil, ensemble l'article 653 du code civil ;
2) ALORS QUE les présomptions de mitoyenneté ou de non-mitoyenneté s'apprécient au jour de l'édification du mur litigieux ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que « le mur n'[avait] pas été construit dans le prolongement de la maison mais préexistait » avant de retenir qu' « il [ressortait] également de l'attestation et de l'ancien cadastre que la propriété des époux U... [était] constituée d'un terrain clos avec construction de bâtiments séparée par un mur d'enceinte de la propriété voisine ne comportant pas de clôture », pour en déduire qu' « il [ressortait] ressort de ces éléments que le mur dans sa partie CF (appartenait] au fonds privatif propriété des époux U... » ; qu'en retenant comme indice de la propriété exclusive des époux U... du tronçon C-F du mur de séparation, le fait que la mitoyenneté ne pouvait être présumée dès lors que seul le fonds des époux U... était clôturé, sans vérifier si le mur litigieux préexistait ou non la clôture du fonds des époux U..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 544 du code civil, ensemble l'article 666 du code civil ;
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR dit que le mur séparant les parcelles sises à Saint-Jean d'Ardières, [...], cadastrées section [...] appartenant à M. H... W... et celles cadastrées section [...] et [...] appartenant à M. D... U... et son épouse, née X... S..., appartient pour le tronçon FG à M. et Mme U... ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur le tronçon FG, il s'agit d'un mur aveugle ancien d'un hangar appartenant à M. U... ; que, sur les photos anciennes produites en pièce 25, le débord de toiture n'avait pas de gouttière ; qu'en haut de façade, les fermes de la toiture U... posées sur le mur affleurent en façade et n'ont pas été construites dans l'épaisseur du mur dans les conditions de l'article 657 du Code civil, ce qui conduit à constater l'absence de signes de mitoyenneté et le caractère privatif du mur appartenant aux époux U... ; qu'enfin, le fractionnement du mur, morceau par morceau, peut selon son historique et les éléments de preuve de la propriété produits par les parties, conduire à en attribuer la propriété à des fonds et propriétaires distincts ce qu'admet la jurisprudence ; qu'il convient, en définitive, infirmant le jugement entrepris, de dire que le mur séparant les parcelles sises à Saint-Jean d'Ardières, lieu-dit le Pizay cadastrées section [...] appartenant à M. H... W... et celles cadastrées section [...] et [...] appartenant à M. D... U... et son épouse, née X... S... appartient pour le tronçon AC à M. H... W... et pour les tronçons CF et FG, à M. et Mme U... ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE, au fond, les titres de propriété des parties ne permettent pas de déterminer l'identité du propriétaire du mur ou de confirmer sa mitoyenneté ; qu'il en est de même des plans cadastraux, documents de nature fiscale n'ayant au demeurant pas pour objet de déterminer les propriétaires des immeubles ;·[
] tronçon F-G : mur aveugle d'un hangar appartenant aux époux D... U..., propriété de ceux-ci ;
1) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motif ; qu'en l'espèce, pour conclure que le tronçon F-G du mur litigieux appartenait exclusivement aux époux U..., l'expert a relevé l'existence d'un débord du toit du hangar situé sur leur fonds et le fait que les poutres affleuraient la façade en violation de l'article 657 du code civil (rapport d'expertise, p. 8) ; que, pour s'opposer à ces conclusions, M. W... faisait valoir que « le bâtiment a nécessairement été construit après le mur » ; qu'en retenant qu' « en haut de façade, les fermes de la toiture U... posées sur le mur affleurent en façade et n'ont pas été construites dans l'épaisseur du mur dans les conditions de l'article 657 du Code civil, ce qui conduit à constater l'absence de signes de mitoyenneté et le caractère privatif du mur appartenant aux époux U... », sans répondre au moyen soulevé de l'antériorité du mur, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motif ; qu'en l'espèce, pour conclure que le tronçon F-G du mur litigieux appartenait exclusivement aux époux U..., l'expert a relevé l'existence d'un débord du toit du hangar situé sur leur fonds et le fait que les poutres affleuraient la façade en violation de l'article 657 du code civil (rapport d'expertise, p. 8) ; que pour s'opposer à ces conclusions, M. W... faisait valoir que le débord de la toiture du hangar et le fait que les poutres du hangar affleuraient la façade pouvaient résulter de ce que « la maison [avait] pu être construire dans l'illégalité » (conclusions, p. 7) ; qu'en retenant qu' « en haut de façade, les fermes de la toiture U... posées sur le mur affleurent en façade et n'ont pas été construites dans l'épaisseur du mur dans les conditions de l'article 657 du Code civil, ce qui conduit à constater l'absence de signes de mitoyenneté et le caractère privatif du mur appartenant aux époux U... », sans répondre au moyen soulevé de l'illégalité de cette situation, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
