LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble les articles L. 115-1 et L. 442-9 du code de l'urbanisme ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 21 juin 2018), rendu en référé, que Mme D..., propriétaire dans un lotissement, a assigné M. et Mme A..., ses voisins, en démolition d'un abri de jardin et d'un mur de clôture en invoquant la violation de dispositions, selon elle contractualisées, du règlement de lotissement ;
Attendu que, pour rejeter la demande, l'arrêt retient que, selon l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme, la possible contractualisation des règles d'urbanisme se limite aux seules règles insérées dans le cahier des charges ;
Qu'en statuant ainsi, alors que les colotis peuvent, par une manifestation non équivoque de volonté, conférer une valeur contractuelle aux dispositions contenues dans le règlement de lotissement, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il déclare recevable l'appel interjeté par Mme D..., l'arrêt rendu le 21 juin 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, sur le surplus, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier, autrement composée ;
Condamne M. et Mme A... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme A... et les condamne à payer à Mme D... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept novembre deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour Mme D...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de Madame D...,
Aux motifs propres que « l'appelante excipe de violations de deux règles d'urbanisme, à savoir : - la construction d'un abri de jardin en limite séparative des parcelles qui contrevient aux dispositions de l'article 19 du règlement du lotissement qui prévoit un recul minimum de quatre mètres par rapport à l'autre lot, - l'édification d'un mur de clôture qui contrevient aux dispositions de l'article 20 alinéa 2 dudit règlement qui prévoit en limite des lots, un simple grillage en fer cornière doublé de part et d'autre d'une haie vive. Conformément à la volonté du législateur, ces règles de nature purement urbanistique relatives au prospect et à l'aspect extérieur des constructions, ne figurent que dans le règlement du lotissement. Contrairement à certaines pratiques, elles ne sont en l'espèce nullement reproduites dans le cahier des charges. Or, l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme dispose que : Les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu. La finalité de ce texte est que les règles d'urbanisme qui relèvent par nature du domaine réglementaire et qui sont parfois reprises dans les documents d'origine conventionnelle du lotissement, puissent, passé un délai de "cristallisation" destiné à respecter l'intention initiale et les droits personnels des colotis, évoluer en concordance avec le corpus normatif élaboré par l'autorité publique dans la recherche de l'intérêt général. Selon les mentions de l'acte authentique établi le 15 avril 1981 pour formaliser une acceptation de servitude, le lotissement [...] a été approuvé par arrêté préfectoral en date du 22 décembre 1978 et, par ailleurs, la commune de Béziers dispose d'un plan local d'urbanisme approuvé le 25 février 2008. La caducité décennale s'applique donc sans que joue, ainsi que le soutient à tort l'appelante, la réserve apportée par l'alinéa 3 de l'article précité qui indique que : Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes, la possible contractualisation des règles d'urbanisme se limitant expressément selon ce texte, aux seules règles insérées dans le cahier des charges. Le jugement déféré qui contrairement à ce que soutient l'appelante n'était pas entaché d'un défaut de motivation, sera donc confirmé en toutes ses dispositions »,
Et aux motifs éventuellement adoptés que « si aux termes de l'article 809 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite, encore convient-il pour ce faire qu'il constate soit l'urgence du dommage, soit l'existence d'une perturbation constituant une violation évidente de la règle de droit par la méconnaissance d'un droit ou d'un titre ou l'atteinte à une interdiction protégeant ce droit ou ce titre ; Attendu au cas précis que le règlement du lotissement qui dispose expressément qu'il est opposable à quiconque détient à quelque titre que ce soit un terrain compris dans l'assiette foncière du lotissement, comporte en ses articles 19 et 20 des dispositions dont nul ne conteste qu'elles ne correspondent pas aux caractéristiques des constructions entreprises par les époux A..., tant en ce qui concerne les marges de recul que la consistance des clôtures en limite de lot ; Attendu toutefois qu'aux termes de l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme, les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature règlementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, deviennent caduques aux termes de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document en tenant lieu ; Que tel est le cas de la commune de Béziers qui dispose d'un PLU approuvé le 25 février 2008 alors que si la date de l'autorisation de lotir n'est pas indiquée le règlement du lotissement dont la copie est produite porte la mention selon laquelle celui-ci est annexé à un acte reçu le 4 décembre 1979 ; Qu'il s'ensuit qu'M... D... ne fait pas la démonstration d'une violation évidente de la règle de droit alors même que si la déclaration préalable de travaux est délivrée sans préjudice du droit des tiers de contester la construction envisagée, Y... et R... A... peuvent au moins se prévaloir d'un droit de construire en apparence régulier dès lors que l'autorité compétente n'a pas formé opposition à leur demande portant précisément dur l'abri de jardin et le clôture litigieux ; Qu'il s'ensuit le rejet de cette demande »,
1°) Alors qu'aux termes de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi ; que le cahier des charges d'un lotissement est un contrat de droit privé à caractère perpétuel, qui engage les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, quelle que soit leur nature, et nonobstant le principe de caducité des règles d'urbanisme posé à l'alinéa 1er de l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme ; qu'en effet, en application de l'alinéa 3 de ce même article, les dispositions de l'alinéa 1er ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement ; que les colotis sont donc tenus, en toutes circonstances, de respecter les clauses du cahier des charges ; qu'au nombre de ces clauses figurent notamment celles qui visent ou renvoient au règlement et aux autres documents du lotissement, auxquels les colotis ont entendu conférer de façon non équivoque une valeur contractuelle ; qu'en l'espèce précisément, et ainsi que cela résultait de l'article 1er du Titre I intitulé « Pièces contractuelles » du cahier des charges « 1.01. La création, l'organisation et le fonctionnement du lotissement, les droits et les obligations (
) des acquéreurs des lots et de toutes personnes physiques ou morales détenant ou exerçant à quelque titre que ce soit un droit de propriété sur tout ou partie des biens composant le lotissement sont régis par les dispositions du présent cahier des charges ainsi que par les prescriptions du règlement du lotissement (
). 1.02. Le lotissement sera réalisé en conformité avec les pièces graphiques jointes au dossier » ; que l'article 2.04 du même cahier des charges précisait que « les cessions de lot ne peuvent être consenties que pour l'édification de constructions conformes aux normes définies par le règlement du lotissement » cependant que son article 9.1 énonçait que « le lotisseur, les acquéreurs et éventuellement les locataires des lots sont tenus de se conformer aux règlements en vigueur et notamment aux règlements municipaux et aux prescriptions résultant des pièces graphiques et écrites du lotissement » et son article 21.01. « La signature des actes de vente entraîne adhésion complète aux dispositions du présent cahier des charges, dont un exemplaire doit être remis à chaque acquéreur de lots » ; qu'en conséquence, les stipulations du règlement du lotissement tout comme les pièces graphiques de ce dernier avaient un valeur contractuelle, ce que les époux A... n'ignoraient pas, pour avoir conclu avec les époux D..., le 15 avril 1981, une convention intitulée « acceptation de servitude » aux termes de laquelle ces derniers ont accepté l'implantation d'un escalier « à une distance inférieure à la marge de recul minimum de quatre mètres, fixée dans le cahier des charges dudit lotissement » ; que, dès lors, en refusant de faire application les stipulations ayant valeur contractuelle des articles 19 et 20 du règlement du lotissement ainsi que du plan de ce dernier, sans même avoir caractérisé en quoi ces stipulations ne lui auraient pas paru traduire une volonté non équivoque des colotis de leur conférer une telle valeur, la Cour d'appel de Montpellier a violé les articles 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, et L. 442-9 alinéa 3 du code de l'urbanisme,
2°) Alors que l'alinéa 3 de l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme prévoit que les dispositions du présent article, relatives notamment à la caducité des règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement ; que ces dispositions ne visent donc pas, comme l'a retenu à tort la Cour d'appel de Montpellier, les règles d'urbanisme insérées dans le cahier des charges mais bien plus largement les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans ledit cahier ; que le cahier des charges d'un lotissement étant un contrat de droit privé à caractère perpétuel, qui engage les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, quelle que soit leur nature, et nonobstant le principe de caducité des règles d'urbanisme posé à l'alinéa 1er de l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme, les colotis sont donc tenus, en toutes circonstances, d'en respecter toutes les clauses ; qu'au nombre de ces clauses figurent notamment celles qui visent ou renvoient au règlement et aux autres documents du lotissement, auxquels les colotis ont entendu conférer de façon non équivoque une valeur contractuelle ; que, dès lors, en estimant que la contractualisation des règles d'urbanisme se limitait expressément selon ce texte aux seules règles insérées dans le cahier des charges, la Cour d'appel de Montpellier a violé les dispositions de l'alinéa 3 de l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme ;
3°) Alors que le cahier des charges d'un lotissement est un contrat de droit privé à caractère perpétuel, qui engage les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, quelle que soit leur nature, et nonobstant le principe de caducité des règles d'urbanisme posé à l'alinéa 1er de l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme ; qu'en effet, en application de l'alinéa 3 de ce même article, les dispositions de l'alinéa 1er ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement ; que les colotis sont donc tenus, en toutes circonstances, de respecter les clauses dudit cahier ; qu'au nombre de ces clauses figurent également celles qui visent ou renvoient au règlement et aux autres documents du lotissement, auxquels les colotis ont entendu conférer de façon non équivoque une valeur contractuelle ; que dès lors que les stipulations du cahier des charges et du règlement du lotissement sont opposables aux colotis dans leurs rapports entre eux, il importe peu que la construction ait été autorisée par l'administration ; que les colotis sont en effet en droit d'obtenir le respect des stipulations contractuelles et, partant, la démolition de la construction qui n'y est pas conforme, nonobstant la délivrance d'un permis de construire ou l'absence d'opposition à une déclaration préalable, qui sont sans incidence sur les droits et obligations régissant les rapports des colotis entre eux, contenus dans le cahier des charges du lotissement ; qu'en effet, ne visant à garantir la conformité de la construction qu'au regard des seules règles d'urbanisme, les permis de construire et arrêtés de non opposition à déclaration préalable sont toujours accordés sous réserves des droits des tiers ; que la circonstance qu'une construction ait été autorisée par l'administration n'implique donc nullement que le pétitionnaire dispose pour autant d'un droit de construire régulier au regard des règles régissant un lotissement ; qu'en retenant que les époux A... disposaient d'un droit régulier à construire dès lors que la commune de Béziers ne s'était pas opposée aux déclarations préalables de travaux, la Cour d'appel de Montpellier a violé les dispositions de l'article 1134 du code civil dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ainsi que celles de l'alinéa 3 de l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme.
