LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 8 juin 2018), que, par acte du 24 décembre 2010, M. N... et Mme M... ont vendu à Mme G..., par l'intermédiaire de la société Actuel Immobilier, un appartement moyennant le prix de 335 000 euros, sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt, la vente devant être réalisée au plus tard le 30 mars 2011 ; qu'une décision du 24 mars 2014 a ordonné la vente de l'immeuble au prix de 315 000 euros ; que, soutenant que son offre de prêt avait été rétractée par la Société Générale en 2013 et qu'elle ne pouvait conclure la vente, Mme G... a assigné les vendeurs, l'agent immobilier et la banque en caducité du compromis de vente, restitution du dépôt de garantie et dommages-intérêts, et, à titre subsidiaire, en résolution de la vente pour cas de force majeure ; que la société Actuel Immobilier a sollicité la condamnation de Mme G... au paiement du montant de sa commission ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que Mme G... fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à la société Actuel Immobilier la somme de 12 000 euros au titre de la commission ;
Mais attendu qu'ayant relevé que l'acquéreur avait opté pour la réalisation de la vente en dépit de l'existence d'un vice caché, que cette réalisation avait été judiciairement ordonnée et que la vente avait été effectivement conclue, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs que la commission de l'agent immobilier mise à la charge de l'acquéreur par le mandat était due par Mme G... ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que Mme G... fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes et son appel en garantie contre la Société Générale ;
Mais attendu qu'ayant constaté qu'il résultait des offres de prêt que celles-ci étaient acceptées sous la condition résolutoire de la non-conclusion, dans un délai de quatre mois à compter de leur acceptation, du contrat pour lequel les prêts étaient demandés et souverainement retenu, sans dénaturation, que Mme G... ne s'était pas préoccupée de la prorogation des offres dont elle avait bénéficié au-delà de la fin du mois de février 2012 et n'avait pas sollicité de nouvelle prorogation, laissant le prêteur dans l'ignorance du devenir de l'acquisition jusqu'en août 2014, que les prêts étaient devenus caducs en raison de sa négligence et qu'elle n'établissait pas en avoir sollicité de nouveaux lui permettant de payer le prix de vente, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire que la Société Générale n'avait pas commis de faute à l'origine de la résolution de la vente et que les demandes dirigées contre elle devaient être rejetées ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme G... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept novembre deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour Mme G...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, D'AVOIR condamné Mme G... à payer à la société Actuel Immobilier la somme de 12 000 euros au titre de la commission ;
AUX MOTIFS QUE [
] ; il est acquis aux débats que, bien que la vente ait été prononcée, sur la demande de Mme G..., par jugement du 24 mars 2014, signifié à Mme G... le 8 avril 2014, cette dernière n'a pas payé le prix ; que la principale obligation de l'acquéreur étant de payer le prix, le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a prononcé la résolution de a vente, les vendeurs, qui avaient sollicité cette résolution, concluant à la confirmation du jugement entrepris sur ce point ; que Mme G... soutient qu'elle n'a pu exécuter cette obligation en raison de la force majeure consistant dans le fait que la Société Générale avait classé sans suite en 2013 l'offre de prêt, bien que en tant qu'emprunteur, elle en avait sollicité la prorogation ; mais qu'il ressort des pièces produites que :
- les offres de prêt acceptées par Mme G... énoncent qu'elles sont toujours acceptées sous la condition résolutoire de la non-conclusion, dans un délai de quatre mois à compter de leur acceptation, du contrat pour lequel les prêts étaient demandés ;
- le 20 décembre 2011, le prêteur a demandé à Mme G... de lui envoyer une lettre lui demandant soit la résiliation du prêt soit sa prorogation ;
- le 16 janvier 2012, Mme G... a répondu au prêteur : « Pour l'instant merci de le prolonger car nous passons devant le tribunal de grande instance fin février 2012. Comme vous le savez il y a un vice caché dans l'appartement d'ailleurs le service juridique de la MAIF suit mon dossier. J'en saurai plus après que le jugement sera rendu. D'ailleurs que ce soit cet appartement ou un autre j'aurai tout de même besoin de ce prêt » ;
- le 22 août 2014, la Société Générale a informé Mme G... de ce que les deux prêts avaient été classés sans suite en 2013 ;
qu'ainsi, Mme G..., qui n'a pas sollicité du prêteur une nouvelle prorogation au-delà de la fin du mois de février 2012, s'exposait à la résolution prévue par le contrat, de sorte qu'elle ne peut prétendre que la caducité de l'offre de prêt était imprévisible pour elle au motif que les prélèvements par l'assureur des primes d'assurances sur son compte bancaire lui auraient fait croire à la prorogation des prêts ; que de surcroît, Mme G... n'établit pas avoir été dans l'impossibilité de solliciter de nouveaux prêts après que les premiers aient été rendus caducs par sa négligence ; qu'en conséquence et en l'absence de force majeure, la résolution de la vente du 24 mars 2014 est imputable à l'acquéreur ; que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a dit la vente résolue aux torts de Mme G... ; qu'en conséquence, celle-ci doit être déboutée de ses demandes de dommages et intérêts formées contre les vendeurs ; qu'il vient d'être dit Mme G..., qui ne peut prétendre au maintien tacite par la banque d'une offre de prêt aux mêmes conditions pendant plusieurs années, ne s'était pas préoccupée au-delà de la fin du mois de février 2012 de la prorogation des offres dont elle avait bénéficié, laissant le prêteur dans l'ignorance du devenir de l'acquisition jusqu'en août 2014, et ce, nonobstant la clause contractuelle précitée relative à la condition résolutoire de la non conclusion, dans un délai de quatre mois à compter de l'acceptation de l'offre, du contrat pour lequel le prêt était demandé ; que pas davantage, Mme G... n'a sollicité de nouveaux prêts lui permettant de payer le prix ; que par suite, la Société Générale n'ayant pas commis de faute à l'origine de la résolution de la vente, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme G... de ses demandes formées contre elle ; que le jugement du 24 mars 2014 ayant ordonné la vente, en réduisant le prix stipulé par les parties dans l'avant-contrat, l'indemnité d'immobilisation prévue par cet acte en cas de non réalisation de la vente du fait de l'acquéreur n'est pas due par Mme G..., cette réitération ayant été judiciairement ordonnée à la demande de l'acquéreur ; que Mme M... et M. N... doivent être déboutés de leur demande à ce titre, le jugement entrepris étant infirmé en ce qu'il y a fait droit à hauteur de 33 500 € ; que par l'effet rétroactif de la résolution de le vente, l'immeuble est rentré dans le patrimoine des vendeurs ; que par suite, les charges liées à l'appartement litigieux sont dues par les vendeurs, de sorte que Mme M... doit être déboutée de ses demandes de paiement à ce titre ; que les vendeurs sont en droit de réclamer à Mme G... la réparation du préjudice lié à la perte de jouissance du bien depuis le jugement du 24 mars 2014 jusqu'à la date où la résolution de la vente sera devenue définitive ; que ce préjudice doit être évalué à la somme de 10 000 € toutes causes confondues au paiement de laquelle il y a lieu de condamner Mme G... ; que le dépôt de garantie d'un montant de 16 750 € versé par Mme G... entre les mains de l'agent immobilier, devait en cas de réalisation, s'imputer sur le prix, et en cas de non réalisation du fait de l'acquéreur, rester acquis au vendeur à titre d'indemnité forfaitaire ; qu'au cas d'espèce, la vente a été réalisée ; que sa résolution étant prononcé, la somme de 16 750 € doit être restituée à Mme G... par la société Actuel Immobilier ; que le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a ordonné la restitution de cette somme aux vendeurs ; que s'agissant de la commission de l'agent immobilier l'acquéreur ayant opté pour la réalisation de la vente en dépit de l'existence d'un vice caché et cette réalisation ayant été judiciairement ordonnée, la commission de l'agent immobilier mise à la charge de l'acquéreur par le mandat et le jugement du 24 mars 2014 est bien due par Mme G..., le vente ayant été effectivement conclue ; que cette décision a définitivement écarté la responsabilité de la société Actuel Immobilier ; que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a condamné Mme G... à payer à la société Actuel Immobilier la somme de 12 000 € au titre de sa commission ; [
] ; que Mme G... ayant pu se méprendre sur l'étendue de ses droits, les demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive doivent être rejetées ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE sur l'impossibilité de réaliser la vente pour cas de force majeure, Mme G... soutient à titre subsidiaire que la rétractation de l'offre de prêt par la Société Générale constitue un cas de force majeure l'empêchant de réitérer la vente ; que cependant, les conditions générales annexées à l'acte prévoient expressément que la durée de l'offre de prêt est de quatre mois, de sorte que Mme G... est mal fondée à arguer de l'imprévisibilité de la rétractation ; que cette demande doit être rejetée ;
que sur la perte de chance de contracter, Mme G... est mal fondée en sa demande de dommages et intérêts en réparation de sa perte de chance de contracter, alors que le jugement du 24 mars 2014 a fait droit à sa demande de réduction du prix de vente et a ordonné la vente du bien immobilier ; Mme G... n'ayant pas depuis cette date payé le prix ; qu'il lui appartenait en effet de faire toutes diligences pour rechercher un financement ; qu'elle justifie uniquement d'un refus de Boursorama à un taux de 2,50€ alors que la promesse prévoyait un taux de 3,50% maximum ; que les arguments allégués, à savoir, qu'âgée de 50 ans, elle ne pourrait pas contracter un prêt immobilier et que ses revenus auraient baissé sont inopérants, alors qu'elle avait obtenu un prêt trois ans plus tôt et qu'elle ne justifie pas d'une baisse de revenus, les avis d'imposition pour les années 2013 et 2014 étant incomplets et ne faisant pas apparaître le montant des revenus ; qu'elle doit être déboutée de sa demande formée à ce titre ;
que sur le préjudice moral, Mme G... ne justifie pas du préjudice allégué, puisqu'elle a renoncé à acquérir le bien nonobstant les termes du jugement du 24 mars 2014 ; qu'elle doit être déboutée de sa demande formée à ce titre
que sur la résolution de la vente, Mme M... et M. N... demandent au tribunal de prononcer la résolution de la vente pour défaut de paiement du prix ; que Mme G... forme la même demande à titre subsidiaire ; qu'elle ne justifie pas de démarches permettant un financement afin de réitérer la vente ; qu'il y a lieu en conséquence de prononcer la vente à ses torts ;
[
]
que sur la demande d'exécution de la société Actuel Immobilier, il résulte du compromis que Mme G... est redevable envers la société Actuel Immobilier de la somme de 12 000 euros au titre de la commission ; que le jugement du 24 mars 2014 ayant ordonné la vente indique que ce droit à commission de la société Actuel Immobilier ne se trouve pas affecté en son principe, la responsabilité de la société Actuel Immobilier étant écartée ; que Mme G... n'ayant pas réitéré la vente, la société Actuel Immobilier lui réclame la somme de 15 000 € de dommages et intérêts au titre de l'indemnisation de la perte de commission dans l'hypothèse où la vente serait résolue ; que la résolution de la vente ne remet pas en cause l'obligation de cette dernière à l'égard de la société Actuel Immobilier ; qu'il y a lieu en conséquence de condamner Mme G... à payer à la société Actuel Immobilier la somme de 12 000 € au titre de la commission ;
[
]
que sur la responsabilité de la SOCIETE GENERALE, Mme G... soutient que la SOCIETE GENERALE a commis une faute en omettant de lui adresser un avenant pour proroger la durée ou suspendre l'exécution des deux offres de prêt, alors qu'elle a continué à prélever un somme de 36,92 euros par mois au titre de l'assurances emprunteur ; qu'elle produit un mail du 16 janvier 2012 adressé à son conseiller clientèle par lequel elle sollicite la prorogation du prêt et verse aux débats une attestation de la SOCIETE GENERALE du 22 août 2014 aux termes de laquelle elle certifie que les deux prêts ont été classés sans suite ; qu'elle estime que la SOCIETE GENERALE a commis une faute pour violation de son obligation de loyauté et pour manquement au devoir de conseil ; que cependant, ainsi que le fait valoir la SOCIETE GENERALE, l'article 2 des conditions générales de l'offre de prêt prévoit : « L'offre est toujours acceptée sous la condition résolutoire de la non-conclusion, dans un délai de quatre mois, à compter de son acceptation
du contrat pour lequel le prêt est demandé » ; que dès lors, Mme G... a été pleinement informée de la résolution de plein droit des prêts compte tenu de l'absence de conclusion de la vente dans le délai de quatre mois ; que la perception de cotisations d'assurances malgré l'absence de déblocage des prêts ne saurait être imputée à la SOCIETE GENERALE, puisqu'elle émane de la Banque Fédérale Mutualiste, laquelle a souscrit le contrat d'assurance auprès de la CNP Assurance ; qu'en conséquence, Mme G... ne saurait reprocher à la SOCIETE GENERALE la violation de son obligation de loyauté et un manquement au devoir de conseil compte tenu des causes claires et précises des contrats de prêts ; que Mme G... doit donc être déboutée de son appel en garantie formé à l'encontre de la SOCIETE GENERALE ;
1°) ALORS QUE, si le compromis de vente signé le 24 décembre 2010 prévoyait que la commission d'agence de 12 000 euros serait due par l'acquéreur au profit de la société Actuel Immobilier et payable au jour de la signature de l'acte authentique, il est constant que la vente n'a pas été réitérée en la forme authentique ; que la cour d'appel a, à cet égard, constaté qu'elle avait été ordonnée par jugement du 24 mars 2014 ayant fait droit à l'action estimatoire de Mme G... en garantie des vices cachés ; qu'en condamnant néanmoins Mme G... à payer à la société Actuel Immobilier la commission de 12 000 euros, cependant que la signature de la vente en la forme authentique, en vertu de laquelle la commission aurait été due, n'avait pas eu lieu, et que le compromis était ainsi devenu non avenu, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, ensemble l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
2°) ALORS en outre QUE, si le compromis de vente signé le 24 décembre 2010 prévoyait que la commission d'agence de 12 000 euros serait due par l'acquéreur au profit de la société Actuel Immobilier et payable au jour de la signature de l'acte authentique, il est constant que la vente n'a pas été réitérée en la forme authentique, la cour d'appel ayant à cet égard constaté qu'elle avait été ordonnée par jugement du 24 mars 2014 ayant fait droit à l'action estimatoire de Mme G... en garantie des vices cachés ; que pour condamner néanmoins Mme G... à payer à la société Actuel Immobilier la commission de 12 000 euros, la cour d'appel s'est bornée à relever qu'elle avait été mise à la charge de l'acquéreur par le mandat de vente et que la vente avait été effectivement conclue par l'effet du jugement du 24 mars 2014 ; qu'en statuant ainsi, sans expliquer en quoi le mandat de vente et le jugement du 24 mars 2014 permettaient à la société Actuel Immobilier de revendiquer auprès de Mme G... le paiement de sa commission, la cour d'appel a, à tout le moins, privé sa décision de base légale au regard des articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;
3°) ALORS de plus QUE l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui fait l'objet d'un jugement et a été tranché dans son dispositif ; qu'en l'espèce, si le compromis de vente signé le 24 décembre 2010 prévoyait que la commission d'agence de 12 000 euros serait due par l'acquéreur au profit de la société Actuel Immobilier et payable au jour de la signature de l'acte authentique, il est constant que la vente n'a pas été réitérée en la forme authentique, la cour d'appel ayant à cet égard constaté qu'elle avait été ordonnée par jugement du 24 mars 2014 ; qu'en déclarant, pour condamner néanmoins Mme G... à payer à la société Actuel Immobilier la commission de 12 000 euros, que celle-ci était mise à la charge de l'acquéreur par le mandat de vente et que la vente avait été effectivement conclue par l'effet du jugement du 24 mars 2014, et, aux motifs adoptés des premiers juges, que ce jugement indiquait que le droit de la société Actuel Immobilier à sa commission n'était pas affecté en son principe, cependant que le jugement du 24 mars 2014 n'a, dans son dispositif, nullement condamné Mme G... à payer la commission d'agence, ni même constaté le principe d'un droit de la société Actuel Immobilier à percevoir cette commission, la cour d'appel a violé l'article 480 du code de procédure civile ;
4°) ALORS enfin et en toute hypothèse QU'aucune commission ni somme d'argent quelconque ne peut être exigée ou même acceptée par l'agent immobilier ayant concouru à une opération qui n'a pas été effectivement conclue ; qu'en l'espèce, la cour d'appel ayant prononcé la résolution de la vente ordonnée par le jugement du 24 mars 2014, fut-ce aux torts de Mme G..., n'a, dès lors, en condamnant néanmoins Mme G... à verser à la société Actuel Immobilier la commission d'agence prévue dans le compromis de vente, pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, D'AVOIR débouté Mme G... de l'ensemble de ses demandes et D'AVOIR débouté Mme G... de son appel en garantie à l'encontre de la Société Générale ;
AUX MOTIFS QUE [
] ; il est acquis aux débats que, bien que la vente ait été prononcée, sur la demande de Mme G..., par jugement du 24 mars 2014, signifié à Mme G... le 8 avril 2014, cette dernière n'a pas payé le prix ; que la principale obligation de l'acquéreur étant de payer le prix, le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a prononcé la résolution de a vente, les vendeurs, qui avaient sollicité cette résolution, concluant à la confirmation du jugement entrepris sur ce point ; que Mme G... soutient qu'elle n'a pu exécuter cette obligation en raison de la force majeure consistant dans le fait que la Société Générale avait classé sans suite en 2013 l'offre de prêt, bien que en tant qu'emprunteur, elle en avait sollicité la prorogation ; mais qu'il ressort des pièces produites que :
- les offres de prêt acceptées par Mme G... énoncent qu'elles sont toujours acceptées sous la condition résolutoire de la non-conclusion, dans un délai de quatre mois à compter de leur acceptation, du contrat pour lequel les prêts étaient demandés ;
- le 20 décembre 2011, le prêteur a demandé à Mme G... de lui envoyer une lettre lui demandant soit la résiliation du prêt soit sa prorogation ;
- le 16 janvier 2012, Mme G... a répondu au prêteur : « Pour l'instant merci de le prolonger car nous passons devant le tribunal de grande instance fin février 2012. Comme vous le savez il y a un vice caché dans l'appartement d'ailleurs le service juridique de la MAIF suit mon dossier. J'en saurai plus après que le jugement sera rendu. D'ailleurs que ce soit cet appartement ou un autre j'aurai tout de même besoin de ce prêt » ;
- le 22 août 2014, le Société Générale a informé Mme G... de ce que les deux prêts avaient été classés sans suite en 2013 ;
qu'ainsi, Mme G..., qui n'a pas sollicité du prêteur une nouvelle prorogation au-delà de la fin du mois de février 2012, s'exposait à la résolution prévue par le contrat, de sorte qu'elle ne peut prétendre que la caducité de l'offre de prêt était imprévisible pour elle au motif que les prélèvements par l'assureur des primes d'assurances sur son compte bancaire lui auraient fait croire à la prorogation des prêts ; que de surcroît, Mme G... n'établit pas avoir été dans l'impossibilité de solliciter de nouveaux prêts après que les premiers aient été rendus caducs par sa négligence ; qu'en conséquence et en l'absence de force majeure, la résolution de la vente du 24 mars 2014 est imputable à l'acquéreur ; que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a dit la vente résolue aux torts de Mme G... ; qu'en conséquence, celle-ci doit être déboutée de ses demandes de dommages et intérêts formées contre les vendeurs ; qu'il vient d'être dit Mme G..., qui ne peut prétendre au maintien tacite par la banque d'une offre de prêt aux mêmes conditions pendant plusieurs années, ne s'était pas préoccupée au-delà de la fin du mois de février 2012 de la prorogation des offres dont elle avait bénéficié, laissant le prêteur dans l'ignorance du devenir de l'acquisition jusqu'en août 2014, et ce, nonobstant la clause contractuelle précitée relative à la condition résolutoire de la non conclusion, dans un délai de quatre mois à compter de l'acceptation de l'offre, du contrat pour lequel le prêt était demandé ; que pas davantage, Mme G... n'a sollicité de nouveaux prêts lui permettant de payer le prix ; que par suite, la Société Générale n'ayant pas commis de faute à l'origine de la résolution de la vente, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme G... de ses demandes formées contre elle ; que le jugement du 24 mars 2014 ayant ordonné la vente, en réduisant le prix stipulé par les parties dans l'avant-contrat, l'indemnité d'immobilisation prévue par cet acte en cas de non réalisation de la vente du fait de l'acquéreur n'est pas due par Mme G..., cette réitération ayant été judiciairement ordonnée à la demande de l'acquéreur ; que Mme M... et M. N... doivent être déboutés de leur demande à ce titre, le jugement entrepris étant infirmé en ce qu'il y a fait droit à hauteur de 33 500 € ; que par l'effet rétroactif de la résolution de le vente, l'immeuble est rentré dans le patrimoine des vendeurs ; que par suite, les charges liées à l'appartement litigieux sont dues par les vendeurs, de sorte que Mme M... doit être déboutée de ses demandes de paiement à ce titre ; que les vendeurs sont en droit de réclamer à Mme G... la réparation du préjudice lié à la perte de jouissance du bien depuis le jugement du 24 mars 2014 jusqu'à la date où la résolution de la vente sera devenue définitive ; que ce préjudice doit être évalué à la somme de 10 000 € toutes causes confondues au paiement de laquelle il y a lieu de condamner Mme G... ; que le dépôt de garantie d'un montant de 16 750 € versé par Mme G... entre les mains de l'agent immobilier, devait en cas de réalisation, s'imputer sur le prix, et en cas de non réalisation du fait de l'acquéreur, rester acquis au vendeur à titre d'indemnité forfaitaire ; qu'au cas d'espèce, la vente a été réalisée ; que sa résolution étant prononcé, la somme de 16 750 € doit être restituée à Mme G... par la société Actuel Immobilier ; que le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a ordonné la restitution de cette somme aux vendeurs ; que s'agissant de la commission de l'agent immobilier l'acquéreur ayant opté pour la réalisation de la vente en dépit de l'existence d'un vice caché et cette réalisation ayant été judiciairement ordonnée, la commission de l'agent immobilier mise à la charge de l'acquéreur par le mandate et le jugement du 24 mars 2014 est bien due par Mme G..., le vente ayant été effectivement conclue ; que cette décision a définitivement écarté la responsabilité de a société Actuel Immobilier ; que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a condamné Mme G... à payer à la société Actuel Immobilier la somme de 12 000 € au titre de sa commission ; [
] ; que Mme G... ayant pu se méprendre sur l'étendue de ses droits, les demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive doivent être rejetées ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE sur l'impossibilité de réaliser la vente pour cas de force majeure, Mme G... soutient à titre subsidiaire que la rétractation de l'offre de prêt par la Société Générale constitue un cas de force majeure l'empêchant de réitérer la vente ; que cependant, les conditions générales annexées à l'acte prévoient expressément que la durée de l'offre de prêt est de quatre mois, de sorte que Mme G... est mal fondée à arguer de l'imprévisibilité de la rétractation ; que cette demande doit être rejetée ;
que sur la perte de chance de contracter, Mme G... est mal fondée en sa demande de dommages et intérêts en réparation de sa perte de chance de contracter, alors que le jugement du 24 mars 2014 a fait droit à sa demande de réduction du prix de vente et a ordonné la vente du bien immobilier ; Mme G... n'ayant pas depuis cette date payé le prix ; qu'il lui appartenait en effet de faire toutes diligences pour rechercher un financement ; qu'elle justifie uniquement d'un refus de Boursorama à un taux de 2,50€ alors que la promesse prévoyait un taux de 3,50% maximum ; que les arguments allégués, à savoir, qu'âgée de 50 ans, elle ne pourrait pas contracter un prêt immobilier et que ses revenus auraient baissé sont inopérants, alors qu'elle avait obtenu un prêt trois ans plus tôt et qu'elle ne justifie pas d'une baisse de revenus, les avis d'imposition pour les années 2013 et 2014 étant incomplets et ne faisant pas apparaître le montant des revenus ; qu'elle doit être déboutée de sa demande formée à ce titre ;
que sur le préjudice moral, Mme G... ne justifie pas du préjudice allégué, puisqu'elle a renoncé à acquérir le bien nonobstant les termes du jugement du 24 mars 2014 ; qu'elle doit être déboutée de sa demande formée à ce titre
que sur la résolution de la vente, Mme M... et M. N... demandent au tribunal de prononcer la résolution de la vente pour défaut de paiement du prix ; que Mme G... forme la même demande à titre subsidiaire ; qu'elle ne justifie pas de démarches permettant un financement afin de réitérer la vente ; qu'il y a lieu en conséquence de prononcer la vente à ses torts ;
[
]
que sur la responsabilité de la SOCIETE GENERALE, Mme G... soutient que la SOCIETE GENERALE a commis une faute en omettant de lui adresser un avenant pour proroger la durée ou suspendre l'exécution des deux offres de prêt, alors qu'elle a continué à prélever un somme de 36,92 euros par mois au titre de l'assurances emprunteur ; qu'elle produit un mail du 16 janvier 2012 adressé à son conseiller clientèle par lequel elle sollicite la prorogation du prêt et verse aux débats une attestation de la SOCIETE GENERALE du 22 août 2014 aux termes de laquelle elle certifie que les deux prêts ont été classés sans suite ; qu'elle estime que la SOCIETE GENERALE a commis une faute pour violation de son obligation de loyauté et pour manquement au devoir de conseil ; que cependant, ainsi que le fait valoir la SOCIETE GENERALE, l'article 2 des conditions générales de l'offre de prêt prévoit : « L'offre est toujours acceptée sous la condition résolutoire de la non-conclusion, dans un délai de quatre mois, à compter de son acceptation
du contrat pour lequel le prêt est demandé » ; que dès lors, Mme G... a été pleinement informée de la résolution de plein droit des prêts compte tenu de l'absence de conclusion de la vente dans le délai de quatre mois ; que la perception de cotisations d'assurances malgré l'absence de déblocage des prêts ne saurait être imputée à la SOCIETE GENERALE, puisqu'elle émane de la Banque Fédérale Mutualiste, laquelle a souscrit le contrat d'assurance auprès de la CNP Assurance ; qu'en conséquence, Mme G... ne saurait reprocher à la SOCIETE GENERALE la violation de son obligation de loyauté et un manquement au devoir de conseil compte tenu des causes claires et précises des contrats de prêts ; que Mme G... doit donc être déboutée de son appel en garantie formé à l'encontre de la SOCIETE GENERALE ;
1°) ALORS QUE l'exigence générale de loyauté contractuelle oblige les professionnels hautement spécialisés à informer de manière générale précise et complète, un cocontractant n'ayant ni leur formation ni leur spécialisation et impose un devoir de cohérence ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté qu'à la demande de la Société Générale du 20 décembre 2011, proposant un choix entre résiliation et prorogation des prêts, Mme G... avait, par courriel du 6 janvier 2012 répondu pour demander de prolonger le prêt en raison de l'audience prévue « fin février 2012 » relative aux vices cachés de l'appartement, en précisant qu'elle en « saurait plus après que le jugement soit rendu » et qu'elle aurait de toutes façons besoin du prêt ; que la cour d'appel a également constaté que le 22 août 2014, la Société Générale avait informé Mme G... de ce que les deux prêts avaient été classés sans suite en 2013 ; qu'en exonérant la Société Générale de toute responsabilité à l'égard de Mme G..., cependant qu'il résultait de ses constatations que, ayant prolongé les prêts suite la demande de Mme G... du 16 janvier 2012, la banque, demeurée taisante depuis cette date, avait, sans prévenir Mme G... ni l'en informer, classé les prêts sans suite en 2013, ce dont résultait un manquement à son obligation de loyauté contractuelle d'autant plus patent que Mme G... n'avait de surcroît jamais cessé d'être mensuellement prélevée de la cotisation assurance emprunteur, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
2°) ALORS en outre QU'en déclarant, pour exonérer la Société Générale de toute responsabilité à l'égard de Mme G..., que celle-ci ne s'était pas préoccupée de prolonger au-delà de février 2012, les deux offres de prêt de la Société Générale qu'elle avait acceptées le 7 mars 2011, et n'avait pas informé le prêteur sur le sort de l'acquisition jusqu'en août 2014, nonobstant la condition résolutoire de non-conclusion dans les quatre mois de l'acceptation, prévue dans les conditions générales du prêt et dont elle était donc parfaitement informée, cependant qu'il résultait de ses propres constatations, d'une part, que la Société Générale avait elle-même prorogé les prêts bien au-delà de ce délai de quatre mois, encore après que Mme G... en ait demandé le prolongement au regard d'une procédure en cours en février 2012, date de l'audience prévue, et d'autre part, qu'elle les avait classés sans suite en 2013, ce dont il résultait à la fois que la Société Générale n'avait tenu aucun compte du délai de quatre mois susvisé, et que le fait que Mme G... n'ait pas demandé de prorogation au-delà de février 2012 était sans emport, tout comme le fait qu'elle n'ait pas informé la Société Générale du « devenir de l'acquisition », chose en tout état de cause impossible avant le 24 mars 2014, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, et a violé l'article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
3°) ALORS de surcroît et en toute hypothèse QUE, dans son courriel du 16 janvier 2012, Mme G... demandait la prorogation des prêts « car nous passons au TGI fin février 2012. Comme vous le savez il y a un vice caché dans l'appartement d'ailleurs le service juridique de la MAIF suit mon dossier. J'en saurai plus après que le jugement sera rendu. D'ailleurs que ce soit cet appartement ou un autre j'aurai tout de même besoin de ce prêt » ; qu'en affirmant que Mme G... ne s'était pas préoccupée de prolonger les prêts au-delà de février 2012, cependant que son courriel mentionnait que seule l'audience se tenait fin février 2012, ce qui supposait que le jugement, que Mme G... indiquait attendre pour en « savoir plus », devait être rendu ultérieurement, et que la prorogation était donc nécessairement demandée au-delà du mois de février 2012, la cour d'appel a dénaturé le courriel du 16 janvier 2012 et a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
4°) ALORS par ailleurs QU'en affirmant que la perception des cotisations d'assurance emprunteur malgré l'absence de déblocage des prêts n'était pas imputable à la Société Générale, puisqu'émanant de la Banque Fédérale Mutualiste qui avait souscrit le contrat d'assurance collective auprès de la CNP Assurance, sans répondre aux conclusions dans lesquelles Mme G... faisait valoir que c'est la Société Générale qui avait souscrit le contrat d'assurance auprès de la CNP Assurance, l'avait proposé à Mme G... en même temps que l'offre de prêt, dans un « package » et avait prélevé les cotisations d'assurance du prêt pour le compte de la Banque Fédéral Mutualiste avec laquelle elle travaillait « en sous-main », ce dont il résultait a minima que la Société Générale savait, ou aurait dû savoir que Mme G... continuait à régler la cotisation d'assurance du prêt par prélèvements mensuels, y compris après que la Société Générale ait unilatéralement décidé, en 2013, de classer les offres de prêt sans suite, la cour d'appel a privé sa décision de motifs, et a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
5°) ALORS enfin QUE, dans ses conclusions d'appel, Mme G... faisait valoir que la Société Générale elle-même n'avait pas consenti à lui ouvrir un nouveau dossier de prêt ; qu'en se bornant à déclarer, qui plus est de manière inopérante, que Mme G... n'avait pas sollicité de nouveaux prêts lui permettant de payer le prix, sans répondre à ces conclusions confortant la violation, par la Société Générale, de son obligation de loyauté, et la difficulté pour Mme G... de trouver un nouveau financement, la cour d'appel, qui, aux motifs adoptés des premiers juges, a de plus constaté que Mme G... s'était vu refuser un prêt par la banque Boursorama, a privé sa décision de motifs et a derechef violé l'article 455 du code de procédure civile ;
