LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Besançon, 27 mars 2018), que, par acte du 1er novembre 2008, M. et Mme T... ont donné à bail rural à M. N... des terres et un bâtiment ; que, par acte 24 mars 2016, ils lui ont délivré congé pour reprise par leur fils Q... ; que M. N... a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en annulation du congé ; que M. Q... T..., donataire de parcelles, est intervenu à l'instance ;
Attendu que, pour valider le congé, l'arrêt retient que M. T..., titulaire d'un diplôme de technicien supérieur agricole, souhaite exploiter directement les parcelles reprises pour y créer une exploitation d'élevage ovin et qu'il produit des études économiques et financières complètes relatives à ce projet ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le bénéficiaire de la reprise, exerçant la profession de technicien vétérinaire, justifiait avoir pris les dispositions nécessaires pour se consacrer aux travaux de façon effective et permanente sans se limiter à la direction et à la surveillance de l'exploitation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 27 mars 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Besançon ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Dijon ;
Condamne les consorts T... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des consorts T... et les condamne à payer à M. N... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre octobre deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour M. N....
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté M. U... N... de sa demande de nullité du congé délivré le 24 mars 2016 portant sur les parcelles situées sur la commune de [...] pour une superficie de 18 a et 5 ca (parcelles cadastrées section [...] , [...] , [...] , [...] et [...] et [...] ) et sur la commune de [...] pour une superficie de 5 ha 13 a et 40 ca (cadastrées section [...] ), parcelles incluses dans l'assiette du bail conclu le 1er novembre 2008 entre M. E... T... et son épouse Mme A... B..., d'une part, et M. U... N..., d'autre part ;
AUX MOTIFS QUE
« Sur la demande de nullité du congé prise du défaut de qualité de bailleurs des époux T...
Attendu qu' il est constant que suivant contrat en date du 1er novembre 2008, les époux T... ont donné à bail à ferme à M. U... N... diverses parcelles situées sur les communes de [...] et de [...]; que le 16 août 2012 ils ont fait donation à leur fils, M. Q... T... de la parcelle située à [...], cadastrée, section [...] , incluse dans l'assiette du bail; qu'aux termes de l'acte de donation les donateurs s'étaient réservés un droit d'usage et d'habitation sur l'immeuble donné ;
Attendu que par acte d'huissier de justice du 24 mars 2016, les époux T... ont fait délivrer à M. U... N... un congé aux fins de reprise au profit de leur fils, M. Q... T... ; que M. U... N... invoque la nullité de l'acte au motif que les époux T... ne pouvaient délivrer congé pour cette parcelle sans le concours du nu-propriétaire ;
Attendu que le droit d'usage est considéré un droit réel viager strictement attaché à la personne de son titulaire et lui permettant d'user du bien sur lequel il porte dans les limites de ses besoins personnels et de ceux de sa famille ; que le droit d'habitation est un droit d'usage portant sur une maison ou un local d'habitation ;
Attendu que si la comparaison du droit d'usage et d'habitation avec l'usufruit fait apparaître de nombreux convergences, notamment en matière de constitution et d'extinction du droit (art. 625 cc), de prise de possession (article 626 cc) et d'obligations du titulaire (article 635 cc), elle montre également l'existence d'une différence notable; qu'en effet l'usufruitier peut dans les conditions fixées à l'article 595 du code civil donner à bail rural le bien dont il a la jouissance alors le titulaire du droit d'usage et d'habitation se voir interdire toute mise en location (article 631 du code civil) ; qu'il s'ensuit que dans la présente espèce la donation consentie par les époux T... à leur fils a eu pour conséquence que ce dernier est devenu le titulaire exclusif du bail à ferme portant sur l'immeuble litigieux et que les donateurs n'avaient plus qualité pour délivrer le congé sur ledit immeuble;
Attendu que pour contourner cette difficulté les époux T... arguent dans leurs écritures de l'existence d'un mandat tacite qui leur a été donné par leur fils et soutiennent que ce mandat a été ratifié ensuite par son intervention volontaire dans l'instance; que ce moyen doit être jugé opérant quand bien même l'intervention n'a pas été régularisée dans le délai de 18 mois de l'article L. 417-11 du code rural dès lors que la ratification revêt un caractère rétroactif ; qu'il échet d'ajouter pour répondre complètement aux écritures de M. U... N... qu'il importe peu pour la solution du litige que le mandat n'ait pas été spécifié dans le congé, ce défaut de mention ne pouvant en aucun l'induire en erreur sur l'étendue de la reprise ;
Sur la demande de nullité du congé pour défaut d'autorisation préalable d'exploiter
Attendu que l'article L 331-2 du code rural, pris dans sa rédaction issue de la loi du 13 octobre 2014, dispose en son II. -Les opérations soumises à autorisation en application du I sont, par dérogation à ce même I, soumises à déclaration préalable lorsque le bien agricole à mettre en valeur est reçu par donation, location, vente ou succession d'un parent ou allié jusqu'au troisième degré inclus et que les conditions suivantes sont remplies :
1° Le déclarant satisfait aux conditions de capacité ou d'expérience professionnelle mentionnées au a du 3° du I ;
2° Les biens sont libres de location ;
3° Les biens sont détenus par un parent ou allié, au sens du premier alinéa du présent II, depuis neuf ans au moins ;
4° Les biens sont destinés à l'installation d'un nouvel agriculteur ou à la consolidation de l'exploitation du déclarant, dès lors que la surface totale de celle-ci après consolidation n'excède pas le seuil de surface fixé par le schéma directeur régional des exploitations agricoles en application du II de l'article L. 312-1.
Attendu en l'espèce qu'il n'est pas contesté que les parcelles qui font l'objet de la reprise sont la propriété des époux T... depuis plus de neuf années;
Attendu que s'agissant de la deuxième condition M. U... N... invite la cour à prendre en compte la modification apportée au 2° de l'article L. 331-2, II, du Code rural et de la pêche maritime par la loi n° 2014-1170 du 13 octobre 2014, les biens devant être désormais « libres de location » et non plus seulement « libres de location au jour de la déclaration » ;
Attendu que cette modification n'est pas de nature à remettre en cause la jurisprudence établie aux termes desquels un bien est réputé libre de location au jour d'effet du congé ; qu'en effet, les conditions de validité d'un congé devant s'apprécier seulement à la date où il produit effet, le bien loué, objet de la reprise, doit alors être considéré comme libre au jour d'effet du congé, le locataire étant censé être parti ce jour-là ;
Attendu qu'en ce qui concerne la dernière condition, il y a lieu de préciser que le schéma directeur régional des exploitations agricoles pour le secteur de [...] fixe le seuil de surface à 75 hectares; que la superficie d'exploitation du projet de M. Q... T... porte sur 25 ha ;
Attendu qu'il convient de conclure, en considération des développements qui précèdent, que l'opération de reprise litigieuse n'est pas soumise à autorisation préalable d'exploitation mais au régime de la déclaration préalable laquelle doit être souscrite dans les formes et délai de l'article R. 331-7 du code rural et de la pêche ; qu'il s'ensuit que la nullité du congé pris du défaut d'autorisation préalable d'exploiter sera rejeté ;
Sur la demande nullité du congé pris du non-respect des conditions posées par l'article L. 411-59 du code rural et de la pêche
Attendu que l'article L. 411-59 du code rural et de la pêche dispose :
« Le bénéficiaire de la reprise doit, à partir de celle-ci, se consacrer à l'exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans soit à titre individuel, soit au sein d'une société dotée de la personnalité morale, soit au sein d'une société en participation dont les statuts sont établis par un écrit ayant acquis date certaine. Il ne peut se limiter à la direction et à la surveillance de l'exploitation et doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l'importance de l'exploitation. Il doit posséder le cheptel et le matériel nécessaires ou, à défaut, les moyens de les acquérir Le bénéficiaire de la reprise doit occuper lui-même les bâtiments d'habitation du bien repris ou une habitation située à proximité du fonds et en permettant l'exploitation directe.
Le bénéficiaire de la reprise doit justifier par tous moyens qu'il satisfait aux obligations qui lui incombent en application des deux alinéas précédents et qu'il répond aux conditions de capacité ou d'expérience professionnelle mentionnées aux articles L. 331-2 à L. 331-5 ou qu'il a bénéficié d'une autorisation d'exploiter en application de ces dispositions. »
Attendu qu'il résulte des pièces produites aux débats que M. Q... T..., qui est titulaire depuis le 20 octobre 2002 d'un brevet de technicien supérieur agricole (productions animales) souhaite exploiter directement les parcelles, objets de reprise, pour y créer une exploitation d'élevage ovin; qu'il verse à son dossier une étude de marché très complète réalisée en juillet 2017 par la chambre interdépartementale d'agriculture Doubs-Territoire de Belfort laquelle conclut à l'existence d'un projet cohérent et dont les objectifs devraient être rapidement atteints dès lors qu'il s'inscrit dans la tendance actuelle des circuits courts réclamés par les consommateurs; que dans une étude économique d'installation, le même organisme prévoit un résultat d'exploitation de l'ordre de 19.000,00€ au cours des quatre années à venir; qu'il échet de préciser que M. Q... T... a suivi, pour finaliser son projet et s'assurer de sa viabilité, deux formations au cours du mois de janvier 2017;
Attendu que s'agissant du financement du projet il est établi que M. Q... T... dispose d'avoirs bancaires à hauteur de 56.000,00 € ; que dans l'attestation délivrée le 27 septembre 2016 la Crcam de Bourgogne-Franche-Comté a donné son accord de principe pour accompagner financièrement le jeune agriculteur ;
Attendu également que pour la constitution de son dossier de demande de prêts à l'installation M. Q... T... a établi en août 2017 avec le concours de la SA Banque Populaire un plan de financement, que l'organisme financier a validé ; que ledit dossier, examiné par un comité de sélection du Conseil régional, a abouti le 13 novembre 2017 à l'octroi d'une subvention de 44.400,00 €;
Attendu que quand bien même la décision d'octroi des prêts n'est intervenue que postérieurement à la date d'effet du congé, les éléments techniques et financiers qui ont conduit à la prise de cette décision étaient contenus dans un dossier déposé dès le 22 août 2017, étant ajouté l'obtention des prêts n'aurait pas été envisageable si ledit dossier n'avait pas présenté de sérieuses garanties de viabilité ;
Attendu qu'il est avéré que M. Q... T... dispose des bâtiments nécessaires à l'exercice de son activité ; qu'il produit aux débats un diagnostic de conformité desdits bâtiments ;
Attendu qu'à l'appui de sa demande de nullité du congé M. U... N... invoque également l'atteinte à l'équilibre économique de l'exploitation du Gaec du [...] dans lequel il est associé ; qu'il y a lieu relever que le groupement dont s'agit n'est pas intervenu dans la cause pour soutenir les prétentions de M. U... N...; que par ailleurs les consorts T... font justement valoir que l'article L. 411-62 du code rural et de la pêche n'est pas applicable dès lors qu'il ne s'agit pas en l'espèce d'une reprise partielle ;
Attendu qu'au vu des constatations et observations qui précèdent le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a dit que les conditions posées par l'article L. 411-59 du code rural et de la pêche n'étaient pas toutes satisfaites et a, en conséquence, prononcé la nullité du congé délivré le 24 mars 2016; qu'en conséquence U... N... sera débouté de sa demande visant à voir prononcer la nullité du congé délivré le 24 mars 2016 ; » (arrêt attaqué, p. 3 alinéa 10 à p. 6 alinéa 6) ;
1°) ALORS QUE le propriétaire qui entend s'opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur dix-huit mois au moins avant l'expiration du bail ; que l'irrégularité du congé tenant au défaut de pouvoir ou de capacité de son auteur ne peut être couverte par la ratification du mandant que si elle intervient dans le délai de délivrance du congé ; qu'en retenant, pour juger le congé valable, que l'intervention volontaire de M. Q... T... pour ratifier le congé délivré, sans pouvoir, par ses parents, était opérante, « quand bien même l'intervention n'a pas été régularisée dans le délai de dix-huit-mois (
) dès lors que la ratification revêt un caractère rétroactif », la cour d'appel a violé l'article L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime ensemble l'article 121 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE le bénéficiaire de la reprise doit, à partir de celle-ci, se consacrer à l'exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans ; qu'il ne peut se limiter à la direction et à la surveillance de l'exploitation et doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l'importance de l'exploitation ; qu'en l'espèce, M. N... faisait valoir qu'il était indiqué dans le congé que M. Q... T..., bénéficiaire de la reprise, était technicien vétérinaire et qu'il n'était nullement précisé s'il comptait ou non arrêter sa profession pour se consacrer personnellement à l'exploitation du bien repris (conclusions d'appel, p. 6, al. 1 et s.) ; qu'en ne recherchant pas, ainsi qu'elle y était invitée, si M. Q... T... avait l'intention de participer de manière effective et permanente aux travaux, sans se limiter à la direction et à la surveillance de l'exploitation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime ;
3°) ALORS QUE, par exception, est soumise à déclaration préalable, et non à autorisation, la mise en valeur d'un bien agricole de famille reçu par donation, location, vente ou succession d'un parent ou allié jusqu'au troisième degré inclus lorsque, notamment, les biens sont libres de location ; que la déclaration ne pouvant intervenir avant la date d'effet du congé, ne peut être considéré comme « libre de location » un bien faisant l'objet d'un congé-reprise ; qu'en retenant, pour juger le congé valable, que « les conditions de validité d'un congé devant s'apprécier seulement à la date où il produit effet, le bien loué, objet de la reprise, doit alors être considéré comme libre au jour d'effet du congé, le locataire étant censé être parti ce jour-là », la cour d'appel a violé l'article L. 331-2, II, du code rural et de la pêche maritime, ensemble l'article R 331-7 du même code.
