LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 31 mai 2018), que, le 1er janvier 1984, la société Trane a pris à bail commercial des locaux appartenant à M. C..., directeur salarié de l'établissement qu'elle a installé ; que, le 1er janvier 2002, un nouveau bail a été signé entre les parties ; que la société Trane en a demandé la résolution judiciaire aux torts exclusifs de M. C... qui a sollicité reconventionnellement la résiliation du bail pour non-paiement des loyers ; que la société Trane a donné congé pour le 31 décembre 2007, au cours de la procédure pénale ayant abouti, le 12 mars 2013, à la condamnation du bailleur pour abus de confiance commis au préjudice de la société locataire ;
Attendu que, pour rejeter la demande de résiliation judiciaire aux torts de M. C..., l'arrêt retient que la société Trane ne pouvait se prévaloir de la gravité du comportement de son bailleur avant l'arrêt définitif du 12 mars 2013, à défaut, avant cette date, de justifier d'éléments établissant avec certitude des infractions, de sorte que c'est le congé délivré le 22 juin 2007 pour le 31 décembre 2007 qui a mis fin au bail, la demande de résiliation du bail devenant sans objet ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de l'arrêt du 12 mars 2013 que M. C... avait été reconnu coupable de faits commis de janvier 2002 au 31 décembre 2005, antérieurement à la demande en résiliation du 23 décembre 2005, la cour d'appel, qui devait apprécier si ces faits établis constituaient un manquement grave aux obligations du bail, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 31 mai 2018, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne M. C... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. C... et le condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Trane ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix octobre deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Alain Bénabent, avocat aux Conseils, pour la société Trane
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir constaté qu'il a été mis fin au bail par le congé délivré par la SAS Trane le 22 juin 2007 pour le 31 décembre 2007, d'avoir dit en conséquence que la demande de résiliation du bail formée par la SAS Trane est devenue sans objet et d'avoir condamné la SAS Trane à payer à M. C... la somme de 180 743,21 euros TTC au titre des loyers, charge et taxe foncière au 31 décembre 2007, la somme de 18 074,32 euros à titre d'indemnité forfaitaire ainsi que la somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « la SAS Trane reproche à M. C... d'avoir mis à sa charge des dépenses concernant la mise en place d'une porte de garage électrique pour un montant de 3 801,31 euros TTC et la climatisation pour un montant de 10 781,95 euros TTC, expliquant que celui-ci, alors dirigeant de l'établissement, a lui-même autorisé ces dépenses qui lui incombait ; que l'appelant relève à bon droit, à tout le moins pour la première dépense, que celle-ci, en application de la clause 3.2 du bail relève de l'obligation d'entretien du locataire ; que s'agissant de la seconde dépense, celle-ci est relative à un élément d'équipement dont la charge n'incombe pas au bailleur ; que dans ces conditions, aucune faute ne peut être reprochée à M. C... en sa qualité de bailleur ; que la demande en restitution de sommes est par conséquence rejetée ;
Que la SAS Trane sollicite enfin la résiliation du bail au regard des infractions commises à son préjudice par M. C... et dont celui-ci a été reconnu coupable par un arrêt définitif de la présente cour prononcé le 12 mars 2013, date à partir de laquelle l'intimée pouvait se prévaloir de la gravité du comportement de son bailleur, à défaut avant cette date, de justifier d'éléments établissant avec certitude lesdites infractions ;
Que de sorte que c'est le congé délivré par la SAS Trane le 22 juin 2007 pour le 31 décembre 2007 qui a mis fin au bail, la demande de résiliation du bail devenant sans objet » ;
1°/ ALORS QUE le juge ne peut procéder par voie d'affirmation ; qu'en l'espèce, en se bornant à affirmer que les dépenses liées à l'installation d'une climatisation pour un montant de 10 781,95 euros TTC, étaient « relative[s] à un élément d'équipement dont la charge n'incombe pas au bailleur », sans justifier sur quel élément elle se fondait pour statuer ainsi, la cour d'appel, qui a procédé par voie d'affirmation, a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2°/ ALORS QUE le juge chargé de statuer sur une demande de résiliation judiciaire est tenu d'apprécier l'existence et la gravité du manquement à la date à laquelle il est saisi de la demande ; qu'en l'espèce, pour rejeter la demande de résiliation judiciaire formée par la société Trane par assignation du 23 décembre 2005, fondée sur les infractions commises par M. C..., la Cour d'appel a décidé que l'exposante ne « pouvait se prévaloir de la gravité du comportement de son bailleur » avant l'arrêt définitif du 12 mars 2013 reconnaissant la culpabilité de M. C..., « à défaut avant cette date, de justifier d'éléments établissant avec certitude lesdites infractions » (v. arrêt attaqué, p. 6§2) ; qu'en statuant ainsi, cependant que la condamnation pénale prononcée le 12 mars 2013 a déclaré M. C... coupable des faits d'abus de confiance commis du 1er janvier 2002 au 31 décembre 2005, ce dont il résultait nécessairement, au regard de l'autorité de la chose jugée attachée à la décision pénale devenue définitive, que les manquements existaient au jour de la demande de résiliation formée par la société Trane le 23 décembre 2005, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constations, a violé l'article 1184 ancien du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause ;
3°/ ALORS QUE le juge chargé de statuer sur une demande de résiliation judiciaire est tenu d'apprécier l'existence et la gravité du manquement à la date à laquelle il est saisi de la demande ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a cru pouvoir décider que dès lors que le congé délivré par la SAS Trane le 22 juin 2007 pour le 31 décembre 2007 avait mis fin au contrat de bail, la demande de résiliation du bail formée par l'exposante le 23 décembre 2005 était devenue sans objet ; qu'en statuant ainsi, cependant qu'au jour où le juge a été saisi de l'action en résiliation, le congé n'avait pas été délivré, de sorte que la demande en résiliation avait un objet, la cour d'appel a violé l'article 1184 ancien du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause.
