LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Besançon, 26 juin 2018), que, pour la réalisation de travaux d'aménagement d'un immeuble, la société civile immobilière Les Campanules (la SCI) a confié une mission de maîtrise d'oeuvre à M. Q..., assuré auprès de la société Groupama Grand Est (la société Groupama), et les lots placoplâtre, peinture et revêtements muraux à M. T..., assuré auprès de la société AGF, devenue la société Allianz IARD (la société Allianz) ; que, se plaignant de fissurations et d'affaissements de planchers, la SCI a, après expertise, assigné M. Q..., la société Groupama, M. T... et la société Allianz en indemnisation ;
Sur le moyen unique, pris en sa troisième branche :
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de rejeter les demandes relatives aux frais du procès-verbal de constat de l'état des avoisinants et au coût de souscription d'une police dommages-ouvrage ;
Mais attendu que, sous le couvert du grief non fondé de défaut de réponse à conclusions, le moyen critique une omission de statuer qui peut être réparée selon la procédure prévue à l'article 463 du code de procédure civile et ne donne pas ouverture à cassation ;
D'où il suit que le moyen est irrecevable ; Mais sur le moyen unique, pris en sa première branche :
Vu l'article 16 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour condamner in solidum M. Q..., la société Groupama, M. T... et la société Allianz à payer à la SCI une certaine somme en réparation de son préjudice matériel, l'arrêt retient qu'il appartenait à la SCI de fournir d'autres devis que celui rejeté comme excessif par l'expert, lesquels auraient pu être soumis à la discussion contradictoire au cours de l'expertise, ce qui n'est pas le cas de l'estimation et des devis qu'elle produit au soutien de sa demande ;
Qu'en statuant ainsi, en refusant de se prononcer sur la pertinence des devis établis postérieurement à l'expertise au motif qu'ils n'avaient pas été soumis à l'expert, la cour d'appel, qui était tenue d'examiner les pièces régulièrement versées aux débats et soumises à la discussion contradictoire, a violé le texte susvisé ;
Et sur le moyen unique, pris en sa quatrième branche :
Vu les articles 1792 et 1719 du code civil, ensemble l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;
Attendu que, pour rejeter la demande de la SCI en réparation d'un préjudice locatif, l'arrêt retient que la preuve de l'existence d'un risque d'effondrement n'est pas rapportée, que la SCI ne justifie pas de la dépose du plancher interdisant la location des appartements et ne produit aucun élément démontrant qu'elle se serait trouvée en situation de refuser la location d'un de ses biens à un locataire potentiel ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que les logements étaient affectés de désordres de nature décennale qui nécessitaient des travaux de dépose des planchers et étaient demeurés vacants après le départ des locataires en juin et août 2009, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne in solidum M. Q..., la société Groupama Grand Est, M. T... et la société Allianz IARD à payer à la SCI Les Campanules la somme de 64 918,11 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice matériel et rejette la demande de la SCI Les Campanules en réparation d'un préjudice locatif, l'arrêt rendu le 26 juin 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Besançon ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Dijon ;
Condamne M. Q..., la société Groupama Grand Est, M. T... et la société Allianz IARD aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum M. Q..., la société Groupama Grand Est, M. T... et la société Allianz IARD à payer à la SCI Les Campanules la somme globale de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf septembre deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour la société Les Campanules.
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, qui a condamné in solidum Monsieur Q..., la société GROUPAMA GRAND EST, Monsieur T... et la société ALLIANZ LARD à payer à la SCI LES CAMPANULES la somme de 64 918,11 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel et condamné in solidum Monsieur T... et Monsieur Q... à payer à la SCI LES CAMPANULES la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice financier, D'AVOIR confirmé le jugement qui a débouté la SCI CAMPANULES du surplus de ses demandes indemnitaires ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE sur les préjudices invoqués par la SCI LES CAMPANULES, s'agissant du préjudice matériel de la SCI Les Campanules, le Tribunal a fait sien le chiffrage de l'expert judiciaire, a rejeté la demande de la SCI LES CAMPANULES au titre de son préjudice locatif en observant que les appartements concernés par les désordres avaient continué à être un temps loués et que la SCI LES CAMPANULES ne justifiait pas de ce que les désordres en question étaient à l'origine de leur vacance ultérieure ; que le premiers juges ont également limité à 3.000 € le préjudice financier de la SCI LES CAMPANULES, les représentants de la SCI (demeurant à La Réunion) faisant valoir des frais somptuaires afin d'assister aux opérations d'expertise alors qu'ils disposaient d'un conseil local apte à les y représenter ; que sans revenir, à hauteur de cour, sur son préjudice financier, la SCI LES CAMPANULES critique l'évaluation de son préjudice matériel par le tribunal sur la base du chiffrage de l'expert judiciaire qui se serait fondé sur des devis que lui avait transmis M. W... Q... et qui avaient été établis sans visite des lieux par les entreprises ; que la SCI LES CAMPANULES fait valoir que les mêmes entreprises après visite des lieux se sont dites incapables de réaliser les travaux sur la base de leurs devis de 2012 qui ont été sous-estimés et ne correspondent pas à la complexité des lieux, outre le fait que, selon elles, certains travaux n'ont pas été précisés par l'expert alors que leur réalisation est implicitement incluse dans ses prescriptions ; que s'agissant de son préjudice locatif, elle fait valoir que la vacance des appartements est due à la dépose des planchers rendue nécessaire dans le cadre des opérations d'expertise, les appartements n'étant alors plus habitables et ne pouvant être reloués qu'une fois les travaux de réfection réalisés ; que de même, selon elle, les locaux commerciaux du rez-de-chaussée n'ont pu être loués, leurs plafonds risquant de s'effondrer sur les clients des deux commerces concernés (une boulangerie et une boucherie) ; que cependant, contrairement à ce qui est allégué par la SCI LES CAMPANULES, l'expert judiciaire ne s'est pas borné, comme elle le prétend, à fonder son chiffrage du préjudice matériel « sur des devis d'entreprises transmis par M. Q..., partie à l'instance et dont la responsabilité est indéniablement engagée, et ce à la veille du dépôt du rapport d'expertise, soit le 5 décembre 2012, ce qui n'a pas permis à la SCI LES CAMPANULES d'y apporter contradiction » ; qu'en effet, l'expert a noté dans son rapport en page 16 : « La société AGIBAT a estimé les travaux de remise en état des deux appartements en date du 21 novembre 2012 à la somme de 128.609,30 € HT soit 137.611,95 € ttc. Cette offre est très excessive. D'autres devis ont été établis par différentes entreprises pour les lots relevant de leurs spécialités. Il apparaît [qu'en] regroupant les offres les plus avantageuses par entreprises on obtient une offre globale s'élevant à la somme de 55.830,74 € HT, soit 59.738,89 € TTC», somme à laquelle l'expert a ajouté des honoraires de maîtrise d'oeuvre à hauteur de 8 % des travaux ; que dans ces conditions, il appartenait à la SCI LES CAMPANULES de fournir d'autres devis que celui rejeté comme excessif par l'expert, lesquels auraient pu être soumis à la discussion contradictoire dans le cadre de l'expertise (qui a duré pas moins de quatre années), alors que tel n'est pas le cas de l'estimation de M. A... et des devis que la SCI LES CAMPANULES produit au soutien de son actuelle demande d'indemnisation au titre de son préjudice matériel ; qu'il convient donc de retenir l'estimation que l'expert judiciaire a faite du préjudice matériel de la SCI LES CAMPANULES, le jugement querellé étant confirmé de ce chef ; que s'agissant du préjudice locatif, la demande de la SCI LES CAMPANULES porte non seulement sur les pertes de loyers concernant les locaux dont la rénovation avait été confiée à M. W... Q... mais aussi sur des pertes de loyers touchant les locaux commerciaux du rez-de-chaussée qui ne sont pas affectés des désordres relevés par l'expert judiciaire, et ce, sans que soit rapportée la preuve de l'existence d'un risque d'effondrement ; qu'en outre, la SCI LES CAMPANULES qui écrit que les logements sont vacants depuis 2009 indique que la dépose de l'ensemble du plancher placosol interdisant la location des appartements serait intervenue en novembre 2010 ; que cependant, la SCI Les CAMPANULES ne justifie de cette situation que par la production d'un courrier de l'expert judiciaire demandant à M. W... T... de lui adresser un devis pour la « dépose complète de votre plancher placosol sur l'ensemble des logements » ; que de surcroît, elle ne produit aucun élément démontrant qu'elle se serait trouvée en situation de refuser la location d'un de ses biens à un locataire potentiel ; qu'enfin, en cause d'appel, la SCI LES CAMPANULES se borne à produire au soutien de son estimation du préjudice locatif un récapitulatif établi par ses soins qui n'a aucun caractère probant ; que le jugement attaqué sera donc confirmé en ce qu'il a débouté la SCI LES CAMPANULES du surplus de ses demandes indemnitaires, et notamment de sa demande au titre d'un préjudice locatif ; ET AUX MOTIFS SUPPOSES ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE le constructeur condamné sur le fondement de la responsabilité décennale de l'article 1792 du Code civil est tenu de réparer, outre les préjudices matériels, les préjudices immatériels consécutifs aux dommages de nature décennale ; que la victime doit être replacée dans la situation où elle se serait trouvée si l'immeuble avait été livré sans vices, de sorte qu'il n'y a pas lieu de laisser à sa charge une partie du coût des réfections, dès l'instant où celles-ci étaient le seul moyen d'éviter la réapparition des désordres ; que sur le préjudice matériel, l'affaissement du plancher étant généralisé, le préjudice de la SCI LES CAMPANULES ne saurait se limiter à certaines zones des appartements ; que l'expert a chiffré le coût des travaux de remise en état des deux appartements à la somme de 59 738,99 € TTC ainsi que des honoraires de maîtrise d'oeuvre à hauteur de 8% des travaux ; que l'expert estime excessif le devis de la société AGIBAT produit par la SCI LES CAMPANULES ; qu'à cet égard, Monsieur A... indique que les entreprises contactées par l'expert ne seraient plus prêtes à assurer leur engagement ; que pour autant, cette allégation n'est étayée par aucun courrier des entreprises concernées ; qu'il n'est pas plus établi que les devis recueillis par l'expert auraient été réalisés sans déplacement sur les lieux, que les prix indiqués auraient été dictés par Monsieur Q... lui-même ou encore que la société SPPI n'aurait jamais réalisé de travaux d'électricité ; que la question de l'indemnisation ayant été débattue dans le cadre de l'expertise, aucun retour du dossier à l'expert n'apparait nécessaire et il convient de retenir, au titre du préjudice matériel, la somme de 64 918,11 € correspondant à la valeur TTC des travaux de reprise à effectuer, honoraires de maîtrise d'oeuvre inclus ; que sur le préjudice locatif, la SCI LES CAMPANULES affirme avoir subi un préjudice locatif du fait de l'affaissement des planchers ; que toutefois, les logements ont continués à être loués alors que les désordres avaient déjà été constatés ; qu'en effet, il est produit deux baux du 31 août 2008 et du 11 juillet 2008, ce qui démontre que les logements n'étaient pas inhabitables ; que les appartements ont été loués jusqu'à juin 2009 pour le logement n°2 et août 2009 pour le logement n°3 ; que la SCI LES CAMPANULES ne prouve pas que la vacance des logements est liée aux désordres constatés ; que la demanderesse indique, par ailleurs, ne plus avoir mis en location les locaux commerciaux en raison des travaux à venir dans les logement situés au-dessus, et ce à compter du milieu de l'année 2010 ; que toutefois, il n'est pas établi que les travaux à venir empêchent une activité commerciale ; que la demanderesse sera, en conséquence, déboutée de sa demande d'indemnisation de son préjudice locatif ; que sur le préjudice financier, la SCI LES CAMPANULES indique avoir dû supporter des frais financiers à hauteur de 1.000 € liés à des agios bancaires ainsi que des frais de constat d'huissier à hauteur de 186,84 € ; qu'elle ne rapporte toutefois pas la preuve de ces frais ; qu'elle réclame également 29 249,54 € au titre de frais de déplacement pour assister à 6 réunions d'expertise, étant précisé que Monsieur J... V... et Madame Z... V... résident à la Réunion ; que s'il peut être légitime que le représentant de la SCI soit présent à la première réunion d'expertise, la SCI était régulièrement représentée par un conseil local, le surplus des frais de déplacement apparaît purement somptuaire et ne saurait être mis à la charge des défendeurs ; que ce chef de réclamation sera en conséquence réduit à la somme de 3 000 € ;
1°) ALORS QU'en refusant de se prononcer sur la pertinence des devis produits par la SCI LES CAMPANULES et établis postérieurement à l'expertise, motif pris qu'il lui appartenait d'en produire pendant l'expertise si elle estimait devoir contester ceux soumis à l'expert, cependant que le juge ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, la Cour a violé l'article 16 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS (à supposer adoptés les motifs des premiers juges) QU'en retenant qu'il n'était pas établi que les entreprises contactées par l'expert ne seraient plus prêtes à assurer leur engagement et que les devis recueillis par l'expert avaient été réalisés sans déplacement sur les lieux, sans examen, même succinct, des pièces invoquées et produites par la SCI LES CAMPANULES en cause d'appel pour établir le contraire (attestations de Monsieur G... S..., de la SARL S... G... (pièce n° 42), et de Monsieur H..., de la société SPPI (pièce n° 44), la Cour a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
3°) ALORS QU'en ne répondant pas au moyen pris de ce que la SCI LES CAMPANULES devait faire constater par huissier l'état des avoisinants pour un coût de 750 € et souscrire une assurance dommage ouvrages pour un coût de 5 200 €, et qu'elle subissait donc un préjudice de ces chefs, la Cour a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
4°) ALORS QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, ainsi que d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail et qu'est décennal le désordre qui compromet la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rend impropre à sa destination ; qu'en retenant que la SCI LES CAMPANULES ne prouvait pas que la vacance des logements était liée aux désordres constatés, au motif inopérant qu'ils avaient continué à être loués postérieurement à l'apparition des désordres jusqu'aux mois de juin et août 2009 et que la SCI LES CAMPANULES ne produisait aucun élément démontrant qu'elle se serait trouvée en situation de refuser la location d'un de ses biens à un locataire potentiel, cependant qu'elle constatait que les logements étaient affectés de désordres de nature décennale et qu'il n'était pas contesté qu'ils étaient demeurés vacants à compter du départ des locataires aux mois de juin et août 2009, la Cour, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1792 du Code civil, ensemble les articles 1719 du même Code et 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;
5°) ALORS QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au preneur la chose louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; qu'en estimant qu'il n'était pas établi que la vacance des locaux commerciaux situés en dessous des logements affectés de désordres était due à ces derniers pour cela qu'un risque d'effondrement n'était pas établi et qu'il n'était pas établi que les travaux auraient empêché toute activité commerciale, sans rechercher si les circonstances qu'elle constatait ne devaient pas raisonnablement conduire le bon père de famille à ne pas louer lesdits locaux commerciaux, afin à tout le moins, de ne pas prendre le risque de faire supporter à des preneurs les nuisances liées aux travaux de rénovation des logements, quand bien même toute activité commerciale n'aurait pas été empêchée, et ainsi à ne pas prendre le risque d'engager sa responsabilité vis-à-vis des preneurs, la Cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du Code civil ;
6°) ALORS QU'en retenant que la SCI LES CAMPANULES se borne à produire au soutien de son estimation du préjudice locatif « un récapitulatif établi par ses soins qui n'a aucun caractère probant », cependant que ledit récapitulatif n'était pas un élément de preuve mais une évaluation par la SCI LES CAMPANULES de son dommage, que le juge était tenu d'analyser même succinctement, fût-ce pour la réfuter, la Cour a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
