LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 6 décembre 2017), que, le 8 juin 2005, Mme H..., titulaire d'un bail commercial portant sur des locaux appartenant à la Ville de Paris, a demandé le renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2005 ; que le bailleur s'est opposé au renouvellement et a offert le paiement d'une indemnité d'éviction ; que Mme H... a saisi le tribunal d'une demande en fixation de l'indemnité d'éviction, en opposant la prescription à la demande de la Ville de Paris qui sollicitait la fixation d'une indemnité d'occupation ;
Sur le second moyen :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le premier moyen :
Vu l'article 1351, devenu 1355, du code civil, ensemble l'article 480 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour déclarer non prescrite la demande de la Ville de Paris en fixation et paiement de l'indemnité d'occupation et fixer cette indemnité à un certain montant, l'arrêt retient que le principe du droit au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 1er juillet 2005 ayant été reconnu par un jugement mixte devenu définitif du 16 septembre 2008, la locataire ne peut plus soulever la prescription de la demande ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le jugement définitif du 16 septembre 2008 avait dit, dans son dispositif, que le refus de renouvellement ouvrait droit, au profit de la Ville de Paris, au paiement d'une indemnité d'occupation, sans trancher la contestation, qu'il avait réservée, relative à la prescription de la demande en paiement de l'indemnité, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit que la demande en fixation et paiement d'une indemnité d'occupation fixée selon les critères de l'article L. 145-28 du code de commerce n'est pas prescrite et fixe le montant de ladite indemnité d'occupation due à compter du 1er juillet 2005 à la somme annuelle de 51 364,13 euros outre les taxes et charges, l'arrêt rendu le 6 décembre 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne la Ville de Paris aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze septembre deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyens produits par la SCP Marc Lévis, avocat aux Conseils, pour Mme H....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la demande en fixation et paiement d'une indemnité d'occupation fixée selon les critères de l'article L. 145-28 du code de commerce n'est pas prescrite, et d'avoir fixé le montant de l'indemnité d'occupation due à compter du 1er juillet 2005 à la somme annuelle de 51 364,13 euros outre les taxes et charges.
AUX MOTIFS QUE « Mme H... soulève la prescription de la demande en paiement d'une indemnité d'occupation au motif que plus de deux années se sont écoulées entre la date d'effet du congé au 1er juillet 2005 et les conclusions du 6 novembre 2007, par lesquelles le bailleur a formé sa demande en paiement. La ville de Paris s'oppose à cette demande en faisant valoir que le tribunal dans sa décision du 16 septembre 2008 s'est déjà prononcé sur ce point et qu'en toute hypothèse le droit au paiement d'une indemnité d'occupation ne commence à courir qu'au jour où le droit au paiement d'une indemnité d'éviction est reconnue dans son principe. En l'espèce, un jugement du tribunal de grande instance de Paris rendu le 16 septembre 2008 a dans son dispositif, dit que le refus de renouvellement notifié le 15 juillet 2005 par la VILLE DE PARIS du bail commercial sur les locaux sis [...] , ouvre droit au profit de Mme H... au paiement de l'indemnité d'éviction prévue par l'article L. 145-14 du code de commerce et au maintien dans les locaux jusqu'au versement de celle-ci ; et au profit du propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation due à compter du 1er juillet 2005 ; et institué une mesure d'instruction. Ce jugement qui n'a pas été frappé d'appel est aujourd'hui définitif. Dès lors, le principe du droit au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 1er juillet 2005 ayant déjà été reconnu par cette décision devenue définitive, la locataire ne peut plus actuellement soulever la prescription de cette demande » ;
1°) ALORS QUE l'autorité de chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui fait l'objet d'un jugement et a été tranché dans son dispositif ; qu'en l'espèce, pour dire que la demande de la Ville de Paris en fixation d'une indemnité d'occupation selon les critères de l'article L. 145-28 du code de commerce n'est pas prescrite, la cour d'appel a retenu que le jugement du tribunal de grande instance de Paris rendu le 16 septembre 2008 a, dans son dispositif, dit que le refus de renouvellement du bail commercial ouvre droit au profit du propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation due à compter du 1er juillet 2005 et que le principe du droit au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 1er juillet 2005 ayant déjà été reconnu par cette décision devenue définitive, la locataire ne peut plus actuellement soulever la prescription de cette demande ; qu'en statuant ainsi, quand le jugement du 16 septembre 2008 n'avait pas tranché dans son dispositif le moyen pris de la prescription de la demande en fixation d'une indemnité d'occupation et avait même expressément réservé ce chef de demande, la cour d'appel a violé l'article 1351, devenu 1355 du code civil, ensemble l'article 480 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer les documents de la cause ; qu'en l'espèce, pour dire que la demande de la Ville de Paris en fixation d'une indemnité d'occupation selon les critères de l'article L. 145-28 du code de commerce n'est pas prescrite, la cour d'appel a retenu que le jugement du tribunal de grande instance de Paris rendu le 16 septembre 2008 a, dans son dispositif, dit que le refus de renouvellement du bail commercial ouvre droit au profit du propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation due à compter du 1er juillet 2005 et que le principe du droit au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 1er juillet 2005 ayant déjà été reconnu par cette décision devenue définitive, la locataire ne peut plus actuellement soulever la prescription de cette demande ; qu'en statuant ainsi, quand le jugement du 16 septembre 2008 n'avait pas tranché dans son dispositif le moyen pris de la prescription de la demande en fixation d'une indemnité d'occupation et avait même expressément réservé ce chef de demande, la cour d'appel a violé le principe de l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer les documents de la cause ;
3°) ALORS QUE l'autorité de chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui fait l'objet d'un jugement et a été tranché dans son dispositif ; qu'en l'espèce, le jugement du 16 septembre 2008 avait fixé l'indemnité d'occupation provisionnelle au montant du dernier loyer en cours en réservant la question de la prescription de l'action en fixation d'une indemnité d'occupation en application de l'article L. 145-28 du code de commerce ; qu'en estimant néanmoins, pour décider que la locataire ne peut plus soulever la prescription de la demande en fixation d'une indemnité d'occupation, que le principe du droit au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 1er juillet 2005 avait déjà été reconnu, quand la prescription soulevée par Mme H... visait non pas à s'opposer au principe d'une d'indemnité d'occupation mais à sa réévaluation au regard des critères de l'article L. 145-28 du code de commerce, la cour d'appel a violé l'article 1351, devenu 1355 du code civil, ensemble l'article 480 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à la somme de 408 200 euros le montant de l'indemnité d'éviction toutes causes confondues due par la Ville de Paris à Mme H....
1°) AUX MOTIFS QUE « La valeur du droit au bail doit par conséquent être estimée à la somme de 51.073,55 euros x 7 soit 357.514,85 euros arrondi à 357.000 euros » ;
ALORS QUE le propre de la responsabilité civile est de rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était point produit ; qu'en estimant néanmoins que la valeur du droit au bail doit être estimée à la somme de 51 073,55 euros x 7 soit 357 514,85 euros arrondi à 357 000 euros, la cour d'appel a violé le principe le principe de la réparation intégrale du préjudice.
2°) AUX MOTIFS QUE « sur l'indemnité de réinstallation ; cette indemnité doit permettre au locataire de réinstaller son local d'activité à l'identique c'est-à-dire suivant les mêmes agencements, les mêmes commodités et le même état d'entretien que les locaux quittés ; Mme H... sollicite une somme de 96 000 € au titre de ses frais de réinstallation dans les locaux d'une surface réelle de 160 m² ; en l'espèce, l'expert a noté que l'agencement des locaux était correct mais ancien. Aucun devis n'a été communiqué, c'est donc à juste titre que les premiers juges ont décidé qu'en l'absence de réinstallation effective et d'agencement non amortis aucune indemnité n'était due de ce chef » ;
ALORS QUE le bailleur est tenu d'indemniser de ses frais de réinstallation le preneur évincé d'un fonds non transférable, sauf s'il établit que le preneur ne se réinstallera pas dans un autre fonds ; qu'en l'espèce, pour exclure toute indemnisation au titre des frais de réinstallation de Mme H..., la cour d'appel a retenu qu'en l'absence de réinstallation effective aucune indemnité n'est due ; qu'en statuant ainsi, quand il appartenait au bailleur, pour exclure toute indemnisation au titre des frais de réinstallation, de prouver que Mme H... ne se réinstallera pas dans un autre fonds, la cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé l'article 1315, devenu 1353 du code civil, ensemble l'article L. 145-14 du code de commerce.
