LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Vu l'article 552 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 15 mars 2018), que, propriétaire d'une aire de stationnement cadastrée [...] , qui était classée dans son domaine privé à la date de la construction, sur la parcelle voisine, d'un immeuble d'habitation comportant une coursive, avant de l'être dans le domaine public par décision du 14 février 2014, la commune du Rayol-Canadel-sur-Mer (la commune) a assigné le syndicat des copropriétaires Douce France (le syndicat) pour qu'il lui soit enjoint de laisser aux piétons le libre passage par cette passerelle qui, tout en assurant l'accès aux appartements de la copropriété, relie le parking à la voie publique ;
Attendu que, pour rejeter les demandes de la commune, l'arrêt retient que, si la coursive litigieuse est située au-dessus de la parcelle [...] , initialement classée dans le domaine privé de la commune, de sorte que l'article 552 du code civil est applicable, la présomption, simple, de propriété du dessus édictée par ce texte doit être écartée en raison de l'insuffisance des pièces invoquées par la commune pour établir l'existence d'un passage destiné au public, ainsi que des modalités de construction et de financement de la coursive qui a été édifiée aux frais du constructeur en même temps que le bâtiment principal et qui constitue l'unique accès aux appartements situés au premier étage ;
Qu'en statuant ainsi, sans constater que le syndicat était propriétaire de la coursive litigieuse en vertu d'un titre ou par l'effet de la prescription acquisitive, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres moyens :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 15 mars 2018, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires Douce France aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires Douce France ; le condamne à payer 3 000 euros à la commune du Rayol-Canadel-sur-Mer ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze juillet deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la commune du Rayol-Canadel-sur-Mer.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté la commune du Rayol-Canadel-sur-Mer de sa demande de restitution de la coursive et de sa demande de dommages-intérêts, d'AVOIR condamné la commune du Rayol-Canadel-sur-Mer à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Douce France la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et d'AVOIR, ajoutant au jugement, ordonné le retrait du panneau « passage public » installé devant la propriété Douce France, dans le délai d'un mois suivant la signification de son arrêt sous astreinte de 100 euros par jour de retard après expiration de ce délai ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE sur la libération du passage sur la parcelle [...] [2] : si la commune produit en cause d'appel la copie d'un acte authentique en date du 10 décembre 1966 aux termes duquel une convention d'occupation a été conclue entre la commune et les époux K..., il résulte du point V de cet accord que la convention ne porte que sur le vide sanitaire sous le passage, et non sur le passage lui-même ; en outre, s'agissant du passage situé au-dessus du vide sanitaire, ce document ainsi que les délibérations n° 66/32 et 66/33 du 5 août 1966 le qualifient certes de passage à usage du public mais rappellent également que M. K... l'a réalisé à ses frais et qu'il se borne à en « renouvelle[r] la cession à la commune », de sorte que ces éléments ne suffisent pas à rapporter la preuve que le passage serait public ; dès lors, et le jugement reposant par ailleurs sur des motifs exacts et pertinents que la cour adopte, le tribunal n'ayant en particulier pas commis d'erreur sur l'emplacement du portillon, le jugement sera confirmé de ce chef ; sur les demandes du syndicat des copropriétaires : il résulte de ce qui précède que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Douce France est fondé à demander le retrait du panneau « passage public » installé devant la copropriété dans le délai d'un mois suivant la signification du présent arrêt, sous astreinte de 100 euros par jour de retard après expiration de ce délai ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS DES PREMIERS JUGES QUE la parcelle numéro [...] sur laquelle se trouve le parc de stationnement n'est entrée dans le domaine public que par délibération du conseil municipal de la commune le 14 février 2014 ; antérieurement, elle faisait partie du domaine privé de la commune et relevait du régime de propriété de droit civil ; l'article 552 du code civil prévoit que la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ; ce texte introduit une présomption simple de propriété pour les constructions qui se trouvent notamment au-dessus du sol ; le plan de géomètre Pradeau daté du 5 septembre 1962 concernant la division de la parcelle communale plus étendue pour donner naissance à la parcelle numéro [...], devenue par la suite numéro [...], confirme l'état des lieux figuré sur le plan cadastrale ; il en ressort en effet que la partie de parcelle cédée de la limité ouest de la parcelle plus étendue, portant aujourd'hui le numéro [...] n'a pas été cédée ; il s'agit de l'emplacement d'un ruisseau permettant l'évacuation de eaux pluviales venant de l'amont, du village ; la parcelle numéro [...] a été cédée par échange par la commune à M. A... pour y construire un centre commercial en 1964 et ce dernier l'a revendu un mois plus tard à M. K... ; le plan du 10 février 1965 réalisé par un architecte avant la date d'obtention du permis de construire mentionne que le bâtiment aurait une largeur de 10 mètres et qu'il comporterait une coursive à l'ouest qui serait réalisée au-dessus du ruisseau ; ceci correspond à l'état des lieux actuel selon les élément fournis par les parties aux débats ; ainsi, la coursive donnant accès aux appartements situés au premier étage de l'immeuble Douce France st située au-dessus de la partie de la parcelle numéro [...] appartenant à la commune et au-dessus du ruisseau ; la présomption instaurée par l'article 552 est donc applicable ; cette présomption peut faire l'objet de la preuve contraire ; or, il est constant que cette coursive a été construite en même temps que l'immeuble par M. K... et qu'elle constitue l'unique accès aux appartements situés au premier étage au-dessus des commerces situés au niveau du parc de stationnement ; en outre, la convention invoquée par la commune du Rayol-Canadel faisant état d'une mise à dispositions du public de la coursive n'a pas été signée et émane uniquement de l'ancien maire de la commune ; l'autorisation donnée par l'ancien maire de la commune le 20 avril 2000 de clore la propriété en limite de propriété communale au droit du trottoir ne concerne pas le passage sur la coursive selon les photographies produites aux débats le trottoir est situé au rez-de-chaussée au niveau du parking du petit centre commercial ; la coursive est donc la propriété du syndicat des copropriétaires et la commune n'établit par aucune pièce que le passage sur cette coursive a été ouvert au public à une époque quelconque ou qu'elle a été fermée unilatéralement par les copropriétaires ce qui aurait donné lieu à une réaction des autorités communales ; il convient en conséquence de rejeter la demande de restitution de la commune et ses demandes de dommages-intérêts ;
1) ALORS QUE la présomption de propriété du dessus et du dessous au profit du propriétaire du sol n'est susceptible d'être combattue que par la preuve contraire résultant d'un titre ou de la prescription acquisitive ; qu'en retenant, pour en déduire que la coursive était la propriété du syndicat des copropriétaires Douce France, que si le passage litigieux était édifié au-dessus de la parcelle numéro [...] appartenant à la commune du Rayol-Canadel-sur-Mer de sorte que la présomption de propriété était applicable, la coursive avait été construire par M. K..., à ses frais, et constituait l'unique accès aux appartements situés au premier étage, la cour d'appel, qui n'a constaté ni l'existence d'un titre conférant au syndicat des copropriétaires la propriété du passage édifié au-dessus de la parcelle appartenant à la commune, ni la prescription acquisitive de ladite coursive par le syndicat des copropriétaires, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 552 du code civil ;
2) ALORS QUE la présomption de propriété du dessus et du dessous au profit du propriétaire du sol n'est susceptible d'être combattue que par la preuve contraire, à la charge de celui qui entend combattre cette présomption, résultant d'un titre ou de la prescription acquisitive ; qu'en retenant, pour en déduire que la coursive était la propriété du syndicat des copropriétaires Douce France, que si le passage litigieux était édifié au-dessus de la parcelle numéro [...] appartenant à la commune de sorte que la présomption de propriété était applicable, la commune ne rapportait pas la preuve de ce que le passage serait public ou aurait été ouvert au public, la cour d'appel qui a inversé la charge de la preuve, a violé l'article 1353 du code civil dans sa rédaction issue de l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble l'article 552 du code civil ;
3) ALORS QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'aux termes de l'acte authentique du 10 décembre 1966 conclu entre la commune du Rayol-Canadel-sur-Mer et les époux K..., aux droits desquels se trouve le syndicat des copropriétaires Douce France, « la propriété de monsieur et madame K... est bordée à l'Ouest, dans toute sa longueur (soit vingt mètres) par une bande de terrain d'une largeur de deux mètres, appartenant à la Commune de Rayol-Canadel-sur-Mer » , que « sur cette bande de terrain, (
) vient d'être aménagé aux frais de monsieur et madame K... et avec l'accord de la Commune, un passage pour piétons permettant un accès direct de la route Nationale 559 à la Place Publique et au centre commercial » ; que la commune a consenti aux époux K... une autorisation d'occupation du vide sanitaire situé « sous le palier horizontal » sur lequel se trouve le « passage pour piétons permettant un accès direct de la route Nationale 559 à la Place Publique et au centre commercial » et « au-dessus d'un vide technique pour l'écoulement des eaux » ; qu'en retenant néanmoins que le syndicat des copropriétaires Douce France était propriétaire du passage litigieux édifié sur le vide-sanitaire construit au-dessus de la parcelle propriété de la commune, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.
DEUXIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté la commune du Rayol-Canadel-sur-Mer de sa demande de restitution de la coursive et de sa demande de dommages-intérêts, d'AVOIR condamné la commune du Rayol-Canadel-sur-Mer à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Douce France la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et d'AVOIR, ajoutant au jugement, ordonné le retrait du panneau « passage public » installé devant la propriété Douce France, dans le délai d'un mois suivant la signification de son arrêt sous astreinte de 100 euros par jour de retard après expiration de ce délai ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE sur la libération du passage sur la parcelle [...] : si la commune produit en cause d'appel la copie d'un acte authentique en date du 10 décembre 1966 aux termes duquel une convention d'occupation a été conclue entre la commune et les époux K..., il résulte du point V de cet accord que la convention ne porte que sur le vide sanitaire sous le passage, et non sur le passage lui-même ; en outre, s'agissant du passage situé au-dessus du vide sanitaire, ce document ainsi que les délibérations n° 66/32 et 66/33 du 5 août 1966 le qualifient certes de passage à usage du public mais rappellent également que M. K... l'a réalisé à ses frais et qu'il se borne à en « renouvelle[r] la cession à la commune », de sorte que ces éléments ne suffisent pas à rapporter la preuve que le passage serait public ; dès lors, et le jugement reposant par ailleurs sur des motifs exacts et pertinents que la cour adopte, le tribunal n'ayant en particulier pas commis d'erreur sur l'emplacement du portillon, le jugement sera confirmé de ce chef ; sur les demandes du syndicat des copropriétaires : il résulte de ce qui précède que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Douce France est fondé à demander le retrait du panneau « passage public » installé devant la copropriété dans le délai d'un mois suivant la signification du présent arrêt, sous astreinte de 100 euros par jour de retard après expiration de ce délai ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE la parcelle numéro [...] sur laquelle se trouve le parc de stationnement n'est entrée dans le domaine public que par délibération du conseil municipal de la commune le 14 février 2014 ; antérieurement, elle faisait partie du domaine privé de la commune et relevait du régime de propriété de droit civil ; l'article 552 du code civil prévoit que la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ; ce texte introduit une présomption simple de propriété pour les constructions qui se trouvent notamment au-dessus du sol ; le plan de géomètre Pradeau daté du 5 septembre 1962 concernant la division de la parcelle communale plus étendue pour donner naissance à la parcelle numéro [...], devenue par la suite numéro [...], confirme l'état des lieux figuré sur le plan cadastrale ; il en ressort en effet que la partie de parcelle cédée de la limité ouest de la parcelle plus étendue, portant aujourd'hui le numéro [...] n'a pas été cédée ; il s'agit de l'emplacement d'un ruisseau permettant l'évacuation de eaux pluviales venant de l'amont, du village ; la parcelle numéro [...] a été cédée par échange par la commune à M. A... pour y construire un centre commercial en 1964 et ce dernier l'a revendu un mois plus tard à M. K... ; le plan du 10 février 1965 réalisé par un architecte avant la date d'obtention du permis de construire mentionne que le bâtiment aurait une largeur de 10 mètres et qu'il comporterait une coursive à l'ouest qui serait réalisée au-dessus du ruisseau ; ceci correspond à l'état des lieux actuel selon les élément fournis par les parties aux débats ; ainsi, la coursive donnant accès aux appartements situés au premier étage de l'immeuble Douce France st située au-dessus de la partie de la parcelle numéro [...] appartenant à la commune et au-dessus du ruisseau ; la présomption instaurée par l'article 552 est donc applicable ; cette présomption peut faire l'objet de la preuve contraire ; or, il est constant que cette coursive a été construite en même temps que l'immeuble par M. K... et qu'elle constitue l'unique accès aux appartements situés au premier étage au-dessus des commerces situés au niveau du parc de stationnement ; en outre, la convention invoquée par la commune du Rayol-Canadel faisant état d'une mise à dispositions du public de la coursive n'a pas été signée et émane uniquement de l'ancien maire de la commune ; l'autorisation donnée par l'ancien maire de la commune le 20 avril 2000 de clore la propriété en limite de propriété communale au droit du trottoir ne concerne pas le passage sur la coursive selon les photographies produites aux débats le trottoir est situé au rez-de-chaussée au niveau du parking du petit centre commercial ; la coursive est donc la propriété du syndicat des copropriétaires et la commune n'établit par aucune pièce que le passage sur cette coursive a été ouvert au public à une époque quelconque ou qu'elle a été fermée unilatéralement par les copropriétaires ce qui aurait donné lieu à une réaction des autorités communales ; il convient en conséquence de rejeter la demande de restitution de la commune et ses demandes de dommages-intérêts ;
1) ALORS QUE tout jugement doit être motivé et la contradiction de motifs équivaut au défaut de motifs ; qu'en retenant d'une part, par motifs propres, que le passage litigieux était situé « sur la parcelle [...] » (arrêt p.4, alinéa 2), propriété du syndicat des copropriétaires Douce France, et d'autre part, par des motifs expressément adoptés, que le passage litigieux était « situé au-dessus de la partie de la parcelle numéro [...] appartenant à la commune » (jugement, p. 5), la cour d'appel, qui s'est contredite, a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2) ALORS, en toute hypothèse, QUE tout jugement doit être motivé à peine de nullité ; qu'en affirmant purement et simplement que le passage litigieux, dont la commune du Rayol-Canadel-sur-Mer soutenait être propriétaire dès lors qu'il avait été édifié au-dessus de sa parcelle [...] dont elle était propriétaire, était situé sur la parcelle [...] , la cour d'appel, qui n'a donné aucun motif à sa décision sur ce point, a violé l'article 455 du code de procédure civile.
TROISIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR condamné la commune du Rayol-Canadel-sur-Mer à verser au syndicat des copropriétaires Douce France une somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;
AUX MOTIFS QUE l'introduction d'une procédure à l'encontre de la copropriété au lendemain des élections municipales sur fond de rivalités électorales alors qu'aucune demande n'avait été adressée au syndicat des copropriétaires pour ouvrir la coursive de la part de la municipalité pendant plusieurs dizaines d'années auparavant, doit être qualifiée d'abusive ; l'abus sera sanctionné par l'allocation d'une somme de de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts ;
1) ALORS QUE la cassation qui interviendra sur le fondement du premier ou du deuxième moyen de cassation, qui font grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de restitution du passage situé sur la parcelle [...] entraînera nécessairement par voie de conséquence la cassation de l'arrêt en ce qu'il a condamné la commune à verser au syndicat des copropriétaires des dommages-intérêts pour procédure abusive en application de l'article 624 du code de procédure civile ;
2) ALORS QU'une action en justice ne peut, sauf circonstances particulières qu'il appartient au juge de spécifier, dégénérer en abus de droit ; qu'en se bornant à affirmer que la procédure avait été introduite au lendemain d'élections municipales et alors qu'aucune demande n'avait été adressée au syndicat des copropriétaires pendant plusieurs années auparavant, la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé l'existence d'une faute ayant fait dégénéré en abus le droit d'agir en justice, a violé l'article 1240 anciennement 1382 du code civil.
