LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 15 mars 2018), que le bail commercial liant la société civile immobilière Clinique de Lambersart (la SCI) à la société du même nom a été renouvelé le 22 mars 2006 pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2006 avec faculté donnée au preneur de délivrer congé à chaque période triennale ; que, par acte d'huissier de justice du 29 juin 2011, la société Polyclinique du bois (la SA), qui avait absorbé la société Clinique de Lambersart, a donné congé à la SCI à effet du 31 décembre 2011 ; que la SCI a assigné la SA en responsabilité contractuelle pour avoir mis abusivement fin au bail ;
Attendu que, pour déclarer irrecevables les demandes de la SCI, l'arrêt retient qu'elles se heurtent à l'autorité de la chose jugée attachée à la transaction signée entre les parties le 14 décembre 2012, dès lors que la formule employée dans cet acte, selon laquelle le bail « a été régulièrement résilié par le preneur à effet du 31 décembre 2011 » ne saurait se référer à la seule régularité formelle du congé mais vise nécessairement la conformité de la résiliation au regard des engagements contractuels du preneur, que l'expression générale selon laquelle les parties « reconnaissent qu'aucune contestation ne les oppose plus » comprend nécessairement le différend afférent à la manière dont il a été mis fin au bail, qui préexistait, la bailleresse ayant précédemment fait état à la preneuse des manquements contractuelles qu'elle lui reprochait, et que ces expressions ne peuvent que s'entendre d'une renonciation par la bailleresse à contester la validité du congé tant formellement qu'au fond au regard des prévisions contractuelles ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la transaction ne portait que sur le différend relatif aux travaux de remise en état devant être mis à la charge de la société sortante, la cour d'appel, qui a dénaturé cet acte, a violé le principe susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 15 mars 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai, autrement composée ;
Condamne la SAS HPM Nord aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SAS HPM Nord et la condamne à payer à la SCI Clinique de Lambersart la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre juillet deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
.Moyen produit par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour la société Clinique de Lambersart.
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que les demandes formulées par la SCI Clinique de Lambersart à l'encontre de la SAS HPM Nord afférentes aux conditions de résiliation du bail commercial et tendant à obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 806 576,50 euros se heurtent à l'autorité de la chose jugée de la transaction régularisée entre les parties le 14 décembre 2012 et de l'avoir déclarées irrecevables, et d'avoir condamné la SCI Clinique de Lambersart au paiement des entiers dépens de l'appel et à payer à la SAS HPM Nord la somme de 5 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens ;
AUX MOTIFS QUE « le protocole d'accord régularisé entre la SAS HPM Nord venant aux droits de la SA Clinique de Lambersart et la SCI Clinique de Lambersart 14 décembre 2012 est rédigé de la manière suivante : « Il a été rappelé et convenu ce qui suit : Suivant acte reçu par Maître D..., Notaire à Lille, le 22 mars 2006, la SCI Clinique de Lambersart a renouvelé le bail commercial qu'elle avait accordé à la SA Clinique de Lambersart sur un ensemble immobilier à usage de clinique sis à [...]. Ce nouveau bail a été consenti pour une durée de neuf années. Il a été régulièrement résilié par le preneur à effet du 31 décembre 2011. Les lieux ont été libérés pour cette date, le preneur étant quitte de toute dette de loyers, charges diverses ou autre à l'égard du bailleur. Le 1 janvier 2012, la SAS HPM Nord est venue, par voie de fusionner absorption, aux droits de la SA Clinique de Lambersart. Après la survenue de divergences relatives à la détermination des biens et équipements divers restant la propriété du bailleur, aujourd'hui réglées amiablement, le bailleur et le preneur se sont trouvés en opposition sur le descriptif et l'évaluation des travaux de remise en état des lieux restant à charge du preneur. La réclamation initiale de la SCI Clinique de Lambersart s'est élevée à la somme de 386 610 euros selon l'évaluation de son architecte, M. P... O... en date du 30 décembre 2011. De son côté, la SAS HPM Nord a estimé que son obligation contractuelle de remise en état ne pouvait excéder la somme de 118 903 euros selon estimation de son propre architecte, M. S... F... , en date du 29 mai 2012. Les deux parties se sont alors rapprochées, ont accepté de faire des concessions réciproques et ont demandé à leurs architectes respectifs de se concerter en vue d'une évaluation commune. Ceux-ci ont procédé à leur mission et sont convenus, ce qui est accepté par les parties, d'arrêter transactionnellement la charge indemnitaire de la SAS HPM Nord, au titre des réparations locatives, aux postes repris dans le document annexé aux présentes, à en-tête de M. S... F... , intitulé « Clinique de Lambersart – proposition transactionnelle » daté du 25 octobre 2012, et dont les six pages sont paraphées par les parties. Ce document, contenant le détail de chacun des postes de réparations acceptés de part et d'autre et leur chiffrage, aboutit à un total de 166 066,42 euros HT, à charge de la SAS HPM Nord.
A cette somme, les parties sont convenues d'ajouter :
- 50 % de la facture de diagnostic réalisé par l'entreprise Delannoy-Dewailly, soit 2 880 euros HT x 50% = 1 440 euros HT
- à titre forfaitaire et transactionnel, la somme de 9 000 euros HT pour les honoraires de maîtrise d'oeuvre.
La charge indemnitaire globale pesant sur la SAS HPM Nord se trouve ainsi fixée à 176 506,42 euros HT soit 211 101,67 euros TTC à raison des concessions réciproques.
Pour les modalités de paiement de la somme ci-dessus, il a été expressément convenu qu'elle ne sera exigible qu'au fur et à mesure de l'exécution effective des travaux, poste par poste, sur situations visées par M. O... et certificats de paiement délivrés par ce dernier.
En conséquence, et sous réserve de l'exécution intégrale du présent accord, exécution qui pourra, le cas échéant, être poursuivie par voie de justice, les parties renonceront irrévocablement l'une envers l'autre à toute action en contestation ou revendication liée directement ou indirectement au litige dont il est fait état au présent protocole et reconnaissent qu'aucune contestation ne les oppose plus et qu'elles ont mis fin à leur différend consécutif aux désordres sur site constatés en fin de bail.
Le présent accord vaut transaction, au sens des articles 2044 et suivants du Code Civil, et est revêtu de l'autorité de la chose jugée, conformément aux dispositions des articles 2051 et suivants du Code Civil. »
C'est de manière parfaitement justifiée que le tribunal a estimé qu'il résultait de ce protocole que les parties avaient expressément et sans ambiguïté mis fin au différend qui les opposait sur l'état des locaux lors de la restitution et le montant des réparations locatives.
Néanmoins, il ressort également de ce protocole que les parties ont manifesté leur intention de régler également le différend afférent aux conditions de délivrance du congé tant par l'usage d'expressions spéciales ou générales que comme suite nécessaire de ce qui est exprimé.
En effet, il est essentiel de rappeler que lorsque ce protocole d'accord a été régularisé, le différend relatif aux conditions de délivrance du congé en date du 29 juin 2011 était déjà né entre les parties.
Ainsi aux termes d'un courrier en date du 5 juillet 2011, les docteurs B... et L... en leur qualité de [...] de la SCI Clinique de Lambersart écrivaient au docteur W... en qualité de [...] de la polyclinique du Bois et à MM. A... et T... en leurs qualités de [...] et [...] de la société HPM, pour leur demander d'annuler leur décision de mettre fin au bail le 31 décembre 2011 à défaut de quoi une « procédure en raison du préjudice subi » serait engagée. La bailleresse rappelait qu'en décembre 2008 le preneur lui avait demandé de participer aux travaux de la Clinique de Lambersart, qu'elle avait participé à hauteur de 300 000 euros dans le souci exprimé dans une lettre du 23 février 2009 de « pérenniser notre exploitation et favoriser ainsi la convergence d'intérêts particuliers », que les travaux avaient été réalisés, que la clinique fonctionnait bien à la grande satisfaction des praticiens du personnel et que l'assemblée générale de la S.A du 6 avril 2011 avait permis de constater la bonne santé financière. Elle reprochait à sa preneuse d'avoir « malgré cela » « profité du créneau de la 3ème année du bail signé en janvier 2006 pour 9 ans pour mettre fin au bail le 31 décembre 2011 » « en contradiction avec ses engagements ».
Il ressort des pièces produites par l'appelante qu'elle a également écrit le 5 juillet 2011 au maire de Lambersart et à l'agence régionale de santé pour leur demander d'intervenir contre cette « décision subite de fermeture » qu'elle qualifiait « d'aberrante ». Aux termes d'un courrier en date du 5 juillet 2011, le docteur Z... I... reprochait au président du CA de la Clinique du Bois une décision contraire à ses engagements pris aux termes des accords en date du 21 juillet 2000 relativement à un maintien de la clinique de Lambersart sur son site, un maintien de l'activité des praticiens, au développement de certains pôles d'activité, au renforcement du potentiel d'ambulatoire et au maintien de tous les contrats de travail du personnel. Aux termes d'un communiqué de presse en date du 1er juillet 2011, la CFDT dénonçait la fermeture annoncée de la clinique Lambersart. Par courrier en date du 5 octobre 2011, le docteur Q..., président de la commission médicale d'établissement de la Clinique de Lambersart a adressé au nom des praticiens et du personnel soignant et administratif de la Clinique de Lambersart au maire de Lambersart et au directeur de l'agence régionale de santé une proposition de poursuite d'activité de la Clinique de Lambersart avec demande de transfert dans ce cadre des autorisations d'exercice initialement attribuées à la SA Clinique de Lambersart. Il ressort de l'attestation établie le 26 mars 2014 par M. H... qui avait été mandaté par la bailleresse pour retrouver une activité sur le site de la clinique que le directeur du groupe HPM avait refusé toutes les offres de reprise relativement aux autorisations d'exercice.
Dans ce contexte ainsi rappelé d'un différend né relativement à la fermeture de la clinique de Lambersart et en particulier relativement au principe même de la possibilité pour la preneuse de résilier le bail commercial à l'issue de la deuxième période triennale au regard d'un engagement de se maintenir dans les lieux allégué par la bailleresse, la formule utilisée par les parties aux termes du protocole d'accord selon laquelle le bail « a été régulièrement résilié par le preneur à effet du 31 décembre 2011 » ne saurait se référer à la seule régularité formelle du congé mais comprend nécessairement la question de la conformité de cette résiliation au regard des engagements contractuels du preneur. De la même manière, l'expression générale selon laquelle les parties « reconnaissent qu'aucune contestation ne les oppose plus » comprend nécessairement le différend afférent à la manière dont il a été mis fin au bail, dont les termes étaient connus des parties, la bailleresse ayant précisément fait état à sa preneuse des manquements contractuels qu'elle lui reprochait. Ces expressions ne peuvent que s'entendre d'une renonciation par la bailleresse à contester la validité du congé tant formellement qu'au fond au regard des prévisions contractuelles Dans ces conditions, les demandes formulées par la bailleresse tendant à obtenir des dommages et intérêts du fait d'un abus du preneur dans l'exercice de la résiliation du bail commercial se heurtent à l'autorité de la chose jugée de cette transaction, et seront déclarées irrecevables. Le jugement déféré sera donc infirmé de ce chef » (arrêt, p. 5 à 7) ;
ALORS QUE le juge ne doit pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a estimé, pour déclarer irrecevables les demandes formulées par la SCI Clinique de Lambersart, bailleur, à l'encontre de la SAS HPM Nord, venant aux droits du preneur, afférentes aux conditions de résiliation du bail commercial, que par le protocole régularisée le 14 décembre 2012, les parties avaient manifesté leur intention de régler le différend afférent aux conditions de délivrance du congé qui existait s'agissant en particulier de la possibilité pour la société preneuse de résilier le bail commercial à l'issue de la deuxième période triennale en l'état d'un engagement de se maintenir dans les lieux allégué par la bailleresse, eu égard à la formule utilisée par les parties aux termes du protocole d'accord selon laquelle le bail « a été régulièrement résilié par le preneur à effet du 31 décembre 2011 » et à l'expression générale selon laquelle les parties « reconnaissent qu'aucune contestation ne les oppose plus » comprenant nécessairement le différend afférent à la manière dont il a été mis fin au bail de sorte qu'en statuant ainsi, quand il résultait du protocole transactionnel du 14 décembre 2012 qu'il réglait seulement le différend opposant bailleur et preneur sur le descriptif et l'évaluation des travaux de remise en état à la charge du preneur (protocole d'accord, p. 2 § 2), en arrêtant la charge indemnitaire de la SAS HPM Nord au titre des réparations locatives à la somme de 166 066,42 euros HT outre 1 440 euros HT au titre de la moitié d'une facture de diagnostic et 9 000 euros à titre forfaitaire pour des honoraires de maîtrise d'oeuvre, et que les parties reconnaissaient ainsi avoir seulement « mis fin à leur différend consécutif aux désordres sur site constatés en fin de bail », et non pas à celui concernant les conditions dans lesquelles était intervenue la délivrance du congé du 29 juin 2011, la cour d'appel a violé le principe susvisé.
