LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen des pourvois principal et provoqué :
Vu l'article 1382, devenu 1240, du code civil, ensemble l'article 65 du décret du 17 mars 1967 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 17 janvier 2018), que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] (le syndicat) a diligenté une procédure de saisie immobilière du lot de Mme B... ; que, les oppositions formées par celle-ci aux jugements d'orientation et d'adjudication ayant été déclarées irrecevables, elle a, se prévalant de la délivrance des significations à l'adresse de son lot par procès-verbaux de recherches infructueuses, assigné le syndicat et la société Cabinet Cazalières, son syndic, en réparation de son préjudice tenant à l'adjudication de son lot en son absence à un prix inférieur à sa valeur ;
Attendu que, pour accueillir la demande, l'arrêt retient que, s'il est exact que le syndic n'a pas à rechercher l'adresse d'un copropriétaire qui n'a pas notifié son changement de domicile réel et n'a pas fait connaître de domicile élu, il a l'obligation, lorsqu'il a connaissance d'éléments d'information précis et aisément exploitables, susceptibles d'être utiles à l'huissier de justice qu'il a mandaté pour la mise en oeuvre d'une procédure, de lui transmettre ces informations et que la société Cabinet Cazalières, syndic, en s'abstenant de faire savoir aux huissiers de justice mandatés par elle que le lot de Mme B... était géré par la société Carlier Gestion, alors qu'il était manifeste que cette société connaissait l'adresse de l'intéressée, a commis, à l'égard de Mme B..., une faute engageant la responsabilité du syndicat ;
Qu'en statuant ainsi, tout en constatant que c'était à bon droit que le jugement condamnant Mme B... au paiement d'un arriéré de charges de copropriété et les actes de la procédure de saisie immobilière avaient été signifiés à la seule adresse connue du syndicat des copropriétaires, celle du lot litigieux, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres moyens :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 17 janvier 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;
Condamne Mme B... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt juin deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...]
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné le Syndicat des copropriétaires du [...] in solidum avec la société Cabinet Cazalières à payer à Mme B... la somme de 40.000 euros en réparation de son préjudice matériel et celle de 3.000 euros en réparation de son préjudice moral ;
AUX MOTIFS, aux termes de l'arrêt attaqué, « sur l'existence d'une faute du syndic et du syndicat des copropriétaires », QUE Mme B... soutient que la société Cabinet Cazalières, syndic, et le syndicat, ont commis une faute dans la mise en oeuvre de la procédure de saisie immobilière ayant conduit à la vente aux enchères publiques de son lot, d'une part, en faisant signifier le jugement de condamnation du tribunal d'instance de Sannois du 5 avril 2007 et tous les actes de la procédure de saisie, à l'adresse du lot où elle ne vivait plus, alors que le syndic connaissait l'adresse de son domicile élu, que l'huissier n'a pas procédé aux recherches élémentaires pour trouver son adresse et que le syndic n'a pas transmis à l'huissier les éléments d'information en sa possession, d'autre part, en mettant en oeuvre cette procédure alors qu'un échéancier avait été conclu entre les parties et était respecté ; qu'il résulte des dispositions de l'article 65 du décret du 17 mars 1967, que pour leurs rapports avec le syndicat des copropriétaires, les copropriétaires doivent expressément déclarer au syndic leur domicile réel ou élu et le syndicat procède valablement aux notifications et mises en demeure consécutives au fonctionnement de la copropriété à la dernière adresse notifiée au syndic ; qu'en matière de saisie immobilière, l'élection d'un domicile n'est pas expressément admise par les textes applicables, qu'en conséquence, en application des dispositions de l'article 689 du code de procédure civile, elle doit être considérée comme prohibée ; qu'en toute hypothèse et à supposer même qu'un domicile élu ait pu être choisi, il n'est pas contesté en l'espèce que Mme B... n'a jamais porté à la connaissance du syndic son domicile réel ou un domicile élu, lorsqu'elle a quitté le lot objet de la présente procédure en février 2004 pour le donner à la location ; que contrairement à ses allégations, il résulte des documents versés aux débats que le syndicat des copropriétaires n'a pas été dépourvu de syndic à cette période, ni à aucune autre, l'empêchant de procéder à la notification de son changement de domicile ; que le seul fait que Mme B... ait confié au Cabinet M..., la gestion de la location du bien en cause et que ce dernier recevait du Cabinet Cazalières les appels de charges et les procès verbaux des assemblées générales, ne suffit pas, faute de notification expresse par la copropriétaire elle même au syndic, à constituer l'adresse de ce mandataire en domicile élu ; qu'en conséquence, c'est à bon droit que la signification du jugement du 5 avril 2007 et les actes de la procédure de saisie immobilière ont été signifiés à la seule adresse connue du syndicat des copropriétaires, c'est à dire celle du lot litigieux ; que contrairement à ce que prétend Mme B..., les diligences effectuées par l'huissier de justice le 20 juin 2008 pour la délivrance de l'assignation à comparaître devant le juge de l'exécution à l'audience d'orientation de la procédure de saisie immobilière, qui sont détaillées dans son procès verbal dressé en application de l'article 659 du code de procédure civile annexé, sont conformes aux dispositions légales ; qu'en toute hypothèse, l'objet de la présente procédure n'est pas de se prononcer sur la régularité des actes signifiés dans la procédure de saisie immobilière, puisqu'aucune nullité de ces actes n'est demandée par Mme B... dans ses conclusions et que l'huissier concerné n'a pas été attrait à la cause ; qu'une telle demande se heurterait en outre à l'autorité de chose jugée attachée à l'arrêt de la cour d'appel de ce siège du 18 février 2010 qui a déclaré irrecevable l'opposition formée par Mme B..., au jugement d'orientation du 25 septembre 2008 et au jugement d'adjudication du 18 décembre 2008, de sorte que la validité de cette procédure ne peut plus être contestée ; que c'est également à tort que Mme B... soutient qu'il existait un accord entre son gestionnaire et la société Cabinet Cazalières pour apurer sa dette par des versements mensuels de 200 euros outre les charges courantes, que le syndic et le syndicat auraient ainsi rompu ; qu'en effet aucun accord écrit du syndic n'a pu être produit et le fait que le relevé de compte individuel du syndicat fasse apparaître des versements de Mme B..., le plus souvent d'environ 100 euros de plus que le montant des appels de charges et non de 200 euros comme elle l'affirme, à compter du mois de décembre 2006, ne suffit pas à établir l'existence d'un accord du syndic ;
ET QU'en revanche, s'agissant des informations dont disposait le syndic sur la situation de Mme B..., qu'il résulte des documents versés aux débats et qu'il n'est d'ailleurs pas contesté, que la société Cabinet Cazalières a accepté d'adresser les appels de charges destinés à Mme B... à la SARL Carlier gestion à compter de novembre 2006, ainsi que les convocations et les procès verbaux des assemblées générales ; que s'il est acquis que cette situation n'est pas constitutive d'un domicile élu ainsi qu'il a été retenu ci-avant, il n'en demeure pas moins que l'on ne peut que s'étonner du fait que, constatant depuis la signification du jugement de condamnation du 5 avril 2007 et même celle de la sommation de payer du 18 avril 2006, que toutes les significations d'actes à Mme B... faites à l'adresse de son lot dans la copropriété, faisaient l'objet de procès verbaux de recherches infructueuses dans les conditions de l'article 659 du code de procédures civile, le syndic n'ait pas eu l'idée de faire savoir à l'huissier qu'il avait mandaté, que les biens immobiliers de cette copropriétaire étaient gérés par la SARL Carlier gestion et que cette société était peut être en mesure de connaître son adresse, alors que dans le même temps, la société Cabinet Cazalières continuait à adresser les appels de charges de Mme B... à cette société et qu'il en recevait des règlements : pièce 41, appel de charges de novembre 2008, pièce 43, appel de charges de janvier 2009 tous deux adressés à la SARL avec la mention entre parenthèses en dessous, "Mme Y... B..." ; que s'il est exact que le syndic n'a pas à rechercher l'adresse d'un copropriétaire qui n'a pas notifié son changement de domicile réel et n'a pas fait connaître de domicile élu, il a l'obligation en revanche, lorsqu'il a connaissance dans le cadre de sa gestion de la copropriété, d'éléments d'information précis et aisément exploitables, susceptibles d'être utiles à l'huissier qu'il a mandaté pour la mise en oeuvre d'une procédure, de lui transmettre ces informations ; que le syndic, qui s'est en l'espèce abstenu de faire savoir aux huissiers qu'il avait mandatés que le lot de Mme B... était géré par la SARL Carlier gestion avec laquelle il était en contact depuis la fin d'année 2006, alors qu'il était manifeste que cette société devait connaître l'adresse de l'intéressée, a commis une faute à l'égard de Mme B... ; que cette faute commise par le syndic dans le cadre de sa mission de mandataire du syndicat, engage également ce dernier, du moins à l'égard de la copropriétaire » (arrêt attaqué, p. 5 à 7) ;
ALORS, en premier lieu, QUE l'article 65 du décret du 17 mars 1967 impose à tout copropriétaire de notifier au syndic son domicile réel ou élu ; qu'après avoir exactement énoncé qu'il résulte des dispositions de l'article 65 du décret du 17 mars 1967 que pour leurs rapports avec le syndicat des copropriétaires, les copropriétaires doivent expressément déclarer au syndic leur domicile réel ou élu et le syndicat procède valablement aux notifications et mises en demeure consécutives au fonctionnement de la copropriété à la dernière adresse notifiée au syndic, et retenu à bon droit, en application des dispositions de l'article 689 du code de procédure civile, qu'en matière de saisie immobilière, l'élection d'un domicile doit être considérée comme prohibée, la cour d'appel a constaté qu'en l'espèce, Mme B... n'avait jamais porté à la connaissance du syndic son domicile réel ou un domicile élu, lorsqu'elle a quitté le lot objet de la présente procédure en février 2004 pour le donner à la location et que, faute de notification expresse par la copropriétaire ellemême au syndic, le seul fait que Mme B... ait confié au Cabinet M... la gestion de la location du bien en cause et que ce dernier recevait du Cabinet Cazalières les appels de charges et les procès-verbaux des assemblées générales, ne suffisait pas à constituer l'adresse de ce mandataire en domicile élu, ce dont il résultait que la copropriétaire n'avait pas déféré à l'obligation de déclaration expresse, au syndic, d'un domicile réel ou élu que lui impose l'article 65 du décret du 17 mars 1967 ; qu'ayant encore relevé que Mme B... ne justifiait pas de l'existence d'un échéancier accordé par le syndic par elle allégué, la cour d'appel a retenu qu'en conséquence, c'est à bon droit que la signification du jugement du 5 avril 2007 et les actes de la procédure de saisie immobilière ont été signifiés à la seule adresse connue du syndicat des copropriétaires, c'est à dire celle du lot litigieux ; qu'il résultait de ces constatations et énonciations, qu'aucune faute ne pouvait être imputée au syndic pour avoir fait signifier les actes de la procédure de saisie immobilière à la dernière adresse réelle du lot de Mme B... notifiée au syndicat ; qu'en retenant néanmoins que le syndic aurait commis une faute à l'égard de Mme B... en s'abstenant de faire savoir aux huissiers qu'il avait mandatés que le lot de Mme B... était géré par la Sarl Carlier gestion avec laquelle il était en contact depuis la fin de l'année 2006, la cour d'appel a méconnu les conséquences légales de ses propres constatations et énonciations d'où il résultait qu'aucune faute ne pouvait être mise à la charge du syndic pour avoir fait signifier les actes de la procédure de saisie immobilière à la dernière adresse réelle du lot de Mme B... notifiée au syndicat, violant ainsi l'article 65 du décret du 17 juin 1967 et l'article 1382 devenu 1240 du code civil ;
ALORS, en deuxième lieu, QUE le jugement doit être motivé et qu'un motif dubitatif équivaut à un défaut de motif ; qu'en énonçant que « l'on ne peut que s'étonner du fait que, constatant depuis la signification du jugement de condamnation du 5 avril 2007 et même celle de la sommation de payer du 18 avril 2006, que toutes les significations d'actes à Mme B... faites à l'adresse de son lot dans la copropriété, faisaient l'objet de procès verbaux de recherches infructueuses dans les conditions de l'article 659 du code de procédures civile, le syndic n'ait pas eu l'idée de faire savoir à l'huissier qu'il avait mandaté, que les biens immobiliers de cette copropriétaire étaient gérés par la SARL Carlier gestion et que cette société était peut être en mesure de connaître son adresse, alors que dans le même temps, la société Cabinet Cazalières continuait à adresser les appels de charges de Mme B... à cette société et qu'il en recevait des règlements » (arrêt, p.7), la cour d'appel s'est prononcée par un motif dubitatif et a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS, en troisième lieu, QU'après avoir constaté que les correspondances et les appels de charges adressés par le cabinet Cazalières, syndic, à la société M... gestion à laquelle Mme B... avait confié la gestion de la location de son lot, n'établissaient pas une situation constitutive d'un domicile élu, la cour d'appel a retenu à bon droit que le syndic n'a pas à rechercher l'adresse d'un copropriétaire qui n'a pas notifié son changement de domicile réel et n'a pas fait connaître de domicile élu ; qu'en énonçant que le syndic a l'obligation en revanche, lorsqu'il a connaissance dans le cadre de sa gestion de la copropriété, d'éléments d'information précis et aisément exploitables, susceptibles d'être utiles à l'huissier qu'il a mandaté pour la mise en oeuvre d'une procédure, de lui transmettre ces informations, pour retenir qu'en l'espèce, le syndic s'était abstenu de faire savoir aux huissiers qu'il avait mandatés que le lot de B... était géré par la SARL Carlier gestion avec laquelle il était en contact depuis la fin de l'année 2006, la cour d'appel qui n'a pas constaté que le syndic disposait d'éléments d'information lui donnant connaissance d'une autre adresse réelle que la dernière adresse notifiée ou d'un domicile élu, a statué par un motif inopérant et privé sa décision de base légale au regard de l'article 65 du décret du 17 juin 1967 et l'article 1382 devenu 1240 du code civil ;
ALORS, en quatrième lieu, QU'en affirmant, pour imputer au syndic de s'être abstenu de faire savoir aux huissiers qu'il avait mandatés, que le lot de B... était géré par la SARL Carlier gestion avec laquelle il était en contact depuis la fin de l'année 2006, qu'il était manifeste que cette société devait connaître l'adresse de l'intéressée, quand Mme B... faisait valoir dans ses propres conclusions d'appel, en produisant deux lettres à titre d'élément de preuve, que la cabinet M... gestion lui écrivait « C/O M. Q..., [...] » (Conclusions d'appel, p. 7 §7), c'est-à-dire chez M. Q... dont elle précisait par ailleurs qu'il s'agissait de son fils (ibid. p. 32 §8), ce dont il résultait que le Cabinet M... gestion ne connaissait pas l'adresse réelle de Mme B..., la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné le Syndicat des copropriétaires du [...] in solidum avec la société Cabinet Cazalières à payer à Mme B... la somme de 40 000 euros en réparation de son préjudice matériel et celle de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral ;
AUX MOTIFS QUE, aux termes de l'arrêt attaqué, « sur l'existence d'un préjudice et d'un lien de causalité, que Mme B... fait valoir que le préjudice matériel qu'elle a subi est constitué par la vente de son bien à un prix très inférieur à sa valeur, puisqu'elle l'a acquis en 2000 pour la somme de 47 260 €, qu'il a été adjugé pour la somme de 35 000 € et que ses recherches sur les ventes réalisées dans le même quartier font apparaître que son appartement aurait pu être évalué à la somme de 255.000 € en décembre 2008 ; que par cette argumentation, Mme B... fait grief au syndic et au syndicat de l'avoir empêchée de vendre son bien au prix du marché ; qu'ainsi que le fait observer la société Cabinet Cazalières, ce préjudice s'analyse en une perte de chance, (même si Mme B... ne le formule pas en ces termes), qui ne peut être réparée à la hauteur de l'avantage perdu ; qu'en conséquence, Mme B... ne peut prétendre percevoir la différence pleine et entière entre la valeur totale de son bien en décembre 2008 et la somme qu'elle a effectivement perçue ; qu'en revanche, il n'est pas contestable, que, comme elle l'affirme, son bien, vendu aux enchères publiques, l'a été à une somme inférieure à sa valeur ; qu'en effet, contrairement à ce que soutient le syndic, les références de ventes produites par Mme B..., s'il est exact qu'elles ne contiennent pas d'informations relatives à l'état des biens concernés, sont suffisamment précises pour pouvoir être retenues comme élément de comparaison et déterminer une fourchette de prix, dès lors que sont précisés, la superficie, le nombre de pièces, l'année de construction de l'immeuble, et qu'il résulte du procès-verbal de constat que l'appartement de Mme B... était en bon état ; qu'il s'agit uniquement de ventes intervenues sur des biens dits anciens, c'est à dire dont l'année de construction est classée dans la catégorie '1948/1969" ou '1970/1980"; qu'il n'est pas soutenu par les intimés que l'immeuble en cause serait plus ancien, ou plus récent ; que les ventes citées, qui résultent du site "base-biens.com"' créé par les notaires de paris recensant les mutations immobilières intervenues en Ile de France, est donc fiable ; que les recherches ont porté sur les ventes intervenues dans un rayon de 200 mètres autour de l'adresse de l'immeuble de Mme B... entre décembre 2007 et décembre 2009, sur des appartements entre 53 et 79 m² de trois ou quatre pièces, sachant que celui de Mme B... présente ou superficie de 79,5 m² et dispose de quatre pièces ; qu'il en ressort que sur 18 références, la valeur la plus haute au mètre carré s'élève à 2.333,33 euros, la valeur la plus faible, à 1.361,84 euros et la valeur moyenne à 1.832,36 euros ; qu'ainsi, la valeur du bien de Mme B... (d'une superficie de 79,50 m²) s'établit entre 185.499,73 (arrondi à 185 500) et 108.266 euros, soit une moyenne de 145.672 euros ; qu'en conséquence que c'est ce dernier chiffre qui doit être retenu pour fixer la valeur entière du bien de Mme B... et non celle de 255.000 euros, dont elle n'explique pas le calcul ; que même si la valeur la plus faible était retenue, il pourrait également être soutenu que l'appartement de Mme B... a été vendu à un prix inférieur à sa valeur ; que le fait de ne pas avoir été informée de l'existence de la procédure de saisie immobilière alors qu'elle aurait pu et dû l'être ainsi qu'il a été exposé ci-avant, a fait perdre à Mme B... une chance de désintéresser son créancier ou d'obtenir la vente amiable de son bien, ce qui constitue un préjudice matériel qui doit être réparé par l'allocation d'une somme de 40.000 euros ; que contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, Mme B... n'a pas été mise en mesure de recourir aux dispositions de l'article 2206 du code civil qui permet au débiteur, en cas d'insuffisance manifeste du montant de la mise à prix de saisir le juge pour en voir fixer une en rapport avec la valeur vénale du bien, dès lors, précisément, qu'elle n'a pas eu connaissance de l'existence de la procédure avant que l'acquéreur ne se manifeste auprès de la société M... gestion ;qu'elle a formé opposition aux jugements d'orientation et d'adjudication, mais elle a été déclarée irrecevable pour un motif de procédure ; que, sur le préjudice moral invoqué par Mme B..., il n'est pas contestable que le fait d'apprendre que son bien avait été vendu aux enchères publiques sans jamais avoir reçu le moindre acte relatif à la saisie immobilière et alors qu'elle procédait à des règlements réguliers depuis le mois de décembre 2006, et qu'elle ne se désintéressait donc pas de son bien contrairement à ce que fait valoir le syndicat, a nécessairement causé un préjudice moral à l'appelante, qu'il convient de réparer en lui accordant la somme de 3.000 euros ;
ET QUE contrairement à ce que soutient la société Cabinet Cazalières, il existe un lien de causalité direct entre la faute commise et ces préjudices ; qu'en effet, les fautes de Mme B... (non paiement des charges, absence de notification de sa nouvelle adresse notamment) ou celle de son cabinet de gestion (qui ne lui aurait pas transmis le procès verbal de l'assemblée générale de 2006 votant le recours à la saisie immobilière de son lot) invoquées par le syndic pour contester le caractère direct du lien de causalité, d'une part ne sont pas toutes établies (faute commise par le cabinet de gestion), d'autre part, n'ont joué en toute hypothèse qu'un rôle causal très indirect lors de la dernière phase de la saisie immobilière ici concernée » (arrêt attaqué, p. 8 à 9);
ALORS, en premier lieu, QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en relevant d'office, sous couvert de requalification de sa demande, le moyen qui n'était pas soutenu par Mme B..., ni par le syndicat exposant, tiré de ce que le préjudice matériel qu'elle invoquait s'analyse en une perte de chance de vendre son bien au prix du marché, la cour d'appel qui n'a pas invité l'ensemble des parties à s'en expliquer au préalable, a violé les dispositions de l'article 16 du code de procédure civile ;
ALORS, en deuxième lieu, QU'en retenant, pour allouer à Mme B... une somme qu'elle a évaluée à 40.000 euros, que le fait de ne pas avoir été informée de l'existence de la procédure de saisie immobilière lui avait fait perdre une chance de désintéresser son créancier ou d'obtenir la vente amiable de son bien, après avoir relevé que Mme B..., si elle soutenait qu'elle aurait pu apurer sa dette, s'élevant selon elle à 6.666 euros au 5 avril 2007 (ses conclusions, p.34), ne procédait en réalité qu'à « des versements d'environ 100 euros de plus que le montant des appels de charges et non de 200 euros comme elle l'affirme » (arrêt, p.7§2), de telle sorte qu'elle n'était pas en mesure de désintéresser le syndicat, sauf par la vente de son bien, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1382 devenu 1240 du code civil ;
ALORS, en troisième lieu, QU'en relevant, pour allouer à Mme B... la somme de 3.000 euros en réparation de son préjudice moral, qu'elle procédait à des règlements réguliers depuis le mois de décembre 2006, et qu'elle ne se désintéressait donc pas de son bien contrairement à ce que fait valoir le syndicat, sans rechercher, comme cela résultait de ses propres constatations, si Mme B... ne s'était pas désintéressée de son bien à tout le moins, entre le mois de février 2004 où elle a quitté son lot jusqu'à la survenance de la décision de l'assemblée générale du 8 novembre 2006 autorisant le syndic à poursuivre la vente aux enchères de son lot, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 devenu 1240 du code civil ;
ALORS, en quatrième lieu, QU en retenant que les fautes de Mme B... tenant au non paiement des charges et à l'absence de notification de sa nouvelle adresse n'ont joué qu'un rôle causal très indirect lors de la dernière phase de la saisie immobilière, quand Mme B... ne contestait pas que les causes de la saisie étaient justifiées et qu'il ressortait de ses propres constatations que le manquement de Mme B... à son obligation de notifier son adresse réelle ou un domicile élu lorsqu'elle a quitté son lot en 2004 constituait l'une des causes nécessaires de son dommage auquel elle avait contribué, au moins partiellement, la cour d'appel a violé l'article 1382 devenu 1240 du code civil.
Moyens produits au pourvoi provoqué par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour la société Cabinet Cazalières
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
:IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la société Cabinet Cazalières, in solidum avec le syndicat des copropriétaires du [...] , à payer à Mme B... la somme de 40 000 euros en réparation de son préjudice matériel, celle de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral et celle de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
AUX MOTIFS QU' il résulte des dispositions de l'article 65 du décret du 17 mars 1967, que pour leurs rapports avec le syndicat des copropriétaires, les copropriétaires doivent expressément déclarer au syndic leur domicile réel ou élu et le syndicat procède valablement aux notifications et mises en demeure consécutives au fonctionnement de la copropriété à la dernière adresse notifiée au syndic ; qu'en matière de saisie immobilière, l'élection d'un domicile n'est pas expressément admise par les textes applicables, qu'en conséquence, en application des dispositions de l'article 689 du code de procédure civile, elle doit être considérée comme prohibée ; qu'en toute hypothèse et à supposer même qu'un domicile élu ait pu être choisi, il n'est pas contesté en l'espèce que Mme B... n'a jamais porté à la connaissance du syndic son domicile réel ou un domicile élu, lorsqu'elle a quitté le lot objet de la présente procédure en février 2004 pour le donner à la location ; que contrairement à ses allégations, il résulte des documents versés aux débats que le syndicat des copropriétaires n'a pas été dépourvu de syndic à cette période, ni à aucune autre, l'empêchant de procéder à la notification de son changement de domicile ; que le seul fait que Mme B... ait confié au Cabinet M..., la gestion de la location du bien en cause et que ce dernier recevait du Cabinet Cazalières les appels de charges et les procès-verbaux des assemblées générales, ne suffit pas, faute de notification expresse par la copropriétaire elle-même au syndic, à constituer l'adresse de ce mandataire en domicile élu ; qu'en conséquence, c'est à bon droit que la signification du jugement du 5 avril 2007 et les actes de la procédure de saisie immobilière ont été signifiés à la seule adresse connue du syndicat des copropriétaires, c'est à dire celle du lot litigieux ; que contrairement à ce que prétend Mme B..., les diligences effectuées par l'huissier de justice le 20 juin 2008 pour la délivrance de l'assignation à comparaître devant le juge de l'exécution à l'audience d'orientation de la procédure de saisie immobilière, qui sont détaillées dans son procès-verbal dressé en application de l'article 659 du code de procédure civile annexé, sont conformes aux dispositions légales ; qu'en toute hypothèse, l'objet de la présente procédure n'est pas de se prononcer sur la régularité des actes signifiés dans la procédure de saisie immobilière, puisqu'aucune nullité de ces actes n'est demandée par Mme B... dans ses conclusions et que l'huissier concerné n'a pas été attrait à la cause ; qu'une telle demande se heurterait en outre à l'autorité de chose jugée attachée à l'arrêt de la cour d'appel de ce siège du 18 février 2010 qui a déclaré irrecevable l'opposition formée par Mme B..., au jugement d'orientation du 25 septembre 2008 et au jugement d'adjudication du 18 décembre 2008, de sorte que la validité de cette procédure ne peut plus être contestée ; que c'est également à tort que Mme B... soutient qu'il existait un accord entre son gestionnaire et la société Cabinet Cazalières pour apurer sa dette par des versements mensuels de 200 euros outre les charges courantes, que le syndic et le syndicat auraient ainsi rompu ; qu'en effet aucun accord écrit du syndic n'a pu être produit et le fait que le relevé de compte individuel du syndicat fasse apparaître des versements de Mme B... le plus souvent d'environ 100 euros de plus que le montant des appels de charges et non de 200 euros comme elle l'affirme, à compter du mois de décembre 2006, ne suffit pas à établir l'existence d'un accord du syndic ; attendu en revanche, s'agissant des informations dont disposait le syndic sur la situation de Mme B..., qu'il résulte des documents versés aux débats et qu'il n'est d'ailleurs pas contesté, que la société Cabinet Cazalières a accepté d'adresser les appels de charges destinés à Mme B... à la SARL Carlier gestion à compter de novembre 2006, ainsi que les convocations et les procès-verbaux des assemblées générales ; que s'il est acquis que cette situation n'est pas constitutive d'un domicile élu ainsi qu'il a été retenu ci-avant, il n'en demeure pas moins que l'on ne peut que s'étonner du fait que, constatant depuis la signification du jugement de condamnation du 5 avril 2007 et même celle de la sommation de payer du 18 avril 2006, que toutes les significations d'actes à Mme B... faites à l'adresse de son lot dans la copropriété, faisaient l'objet de procèsverbaux de recherches infructueuses dans les conditions de l'article 659 du code de procédures civile, le syndic n'ait pas eu l'idée de faire savoir à l'huissier qu'il avait mandaté, que les biens immobiliers de cette copropriétaire étaient gérés par la SARL Carlier gestion et que cette société était peut être en mesure de connaître son adresse, alors que dans le même temps, la société Cabinet Cazalières continuait à adresser les appels de charges de Mme B... à cette société et qu'il en recevait des règlements : pièce 41, appel de charges de novembre 2008, pièce 43, appel de charges de janvier 2009 tous deux adressés à la SARL avec la mention entre parenthèses en dessous, "Madame Y... B..." ; que s'il est exact que le syndic n'a pas à rechercher l'adresse d'un copropriétaire qui n'a pas notifié son changement de domicile réel et n'a pas fait connaître de domicile élu, il a l'obligation en revanche, lorsqu'il a connaissance dans le cadre de sa gestion de la copropriété, d'éléments d'information précis et aisément exploitables, susceptibles d'être utiles à l'huissier qu'il a mandaté pour la mise en oeuvre d'une procédure, de lui transmettre ces informations ; que le syndic, qui s'est en l'espèce abstenu de faire savoir aux huissiers qu'il avait mandatés que le lot de Mme B... était géré par la SARL Carlier gestion avec laquelle il était en contact depuis la fin d'année 2006, alors qu'il était manifeste que cette société devait connaître l'adresse de l'intéressée, a commis une faute à l'égard de Mme B... ; que cette faute commise par le syndic dans le cadre de sa mission de mandataire du syndicat, engage également ce dernier, du moins à l'égard de la copropriétaire ; que le fait de ne pas avoir été informée de l'existence de la procédure de saisie immobilière alors qu'elle aurait pu et dû l'être ainsi qu'il a été exposé ci-avant, a fait perdre à Mme B... une chance de désintéresser son créancier ou d'obtenir la vente amiable de son bien, ce qui constitue un préjudice matériel qui doit être réparé par l'allocation d'une somme de 40 000 euros ;
1. ALORS QUE l'article 65 du décret du 17 mars 1967 impose à tout copropriétaire de notifier au syndic son domicile réel ou élu ; qu'après avoir exactement énoncé qu'il résulte des dispositions de l'article 65 du décret du 17 mars 1967 que pour leurs rapports avec le syndicat des copropriétaires, les copropriétaires doivent expressément déclarer au syndic leur domicile réel ou élu et que le syndicat procède valablement aux notifications et mises en demeure consécutives au fonctionnement de la copropriété à la dernière adresse notifiée au syndic, et retenu à bon droit, en application des dispositions de l'article 689 du code de procédure civile, qu'en matière de saisie immobilière, l'élection d'un domicile doit être considérée comme prohibée, la cour d'appel a constaté qu'en l'espèce, Mme B... n'avait jamais porté à la connaissance du syndic son domicile réel ou un domicile élu, lorsqu'elle a quitté le lot objet de la présente procédure en février 2004 pour le donner à la location et que, faute de notification expresse par la copropriétaire elle-même au syndic, le seul fait que Mme B... ait confié au Cabinet M... la gestion de la location du bien en cause et que ce dernier recevait du Cabinet Cazalières les appels de charges et les procès-verbaux des assemblées générales, ne suffisait pas à constituer l'adresse de ce mandataire en domicile élu, ce dont il résultait que la copropriété n'avait pas déféré à l'obligation de déclaration expresse, au syndic, d'un domicile réel ou élu que lui impose l'article 65 du décret du 17 mars 1967 ; qu'ayant encore relevé que Mme B... ne justifiait pas de l'existence d'un échéancier accordé par le syndic par elle allégué, la cour d'appel a retenu qu'en conséquence, c'est à bon droit que la signification du jugement du 5 avril 2007 et les actes de la procédure de saisie immobilière ont été signifiés à la seule adresse connue du syndicat des copropriétaires, c'est-à-dire celle du lot litigieux ; qu'il résultait de ces constatations et énonciations, qu'aucune faute ne pouvait être imputée au syndic pour avoir fait signifier les actes de la procédure de saisie immobilière à la dernière adresse réelle du lot de Mme B... notifiée au syndicat ; qu'en retenant néanmoins que le syndic aurait commis une faute à l'égard de Mme B... en s'abstenant de faire savoir aux huissiers qu'il avait mandatés que le lot de Mme B... était géré par la SARL Carlier gestion avec laquelle il était en contact depuis la fin de l'année 2006, la cour d'appel a méconnu les conséquences légales de ses propres constatations et énonciations d'où il résultait qu'aucune faute ne pouvait être mise à la charge du syndic pour avoir fait signifier les actes de la procédure de saisie immobilière à la dernière adresse réelle du lot de Mme B... notifiée au syndicat, violant ainsi l'article 65 du décret du 17 juin 1967 et l'article 1382 devenu 1240 du code civil ;
2. ALORS QUE le jugement doit être motivé et qu'un motif dubitatif équivaut à un défaut de motif ; qu'en énonçant que « l'on ne peut que s'étonner du fait que, constatant depuis la signification du jugement de condamnation du 5 avril 2007 et même celle de la sommation de payer du 18 avril 2006, que toutes les significations d'actes à Mme B... faites à l'adresse de son lot dans la copropriété, faisaient l'objet de procès-verbaux de recherches infructueuses dans les conditions de l'article 659 du code de procédure civile, le syndic n'a pas eu l'idée de faire savoir à l'huissier qu'il avait mandaté, que les biens immobiliers de cette copropriétaire étaient gérés par la SARL Carlier gestion et que cette société était peut-être en mesure de connaître son adresse, alors que dans le même temps, la société Cabinet Cazalières continuait à adresser les appels de charges de Mme B... à cette société et qu'il en recevait des règlements » (arrêt, p. 7), la cour d'appel s'est prononcée par un motif dubitatif et a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3. ALORS QUE le syndic de copropriété n'engage sa responsabilité pour avoir fait diligenter une procédure de saisie immobilière à l'encontre d'un copropriétaire à la dernière adresse indiquée par celui-ci qu'à la condition qu'il connaisse la nouvelle adresse du copropriétaire tout en s'abstenant de la communiquer à l'huissier de justice instrumentaire ; qu'après avoir constaté que les correspondances et les appels de charges adressées par le cabinet Cazalières, syndic, à la société M... gestion, à laquelle Mme B... avait confié la gestion de la location de son lot, n'établissaient pas une situation constitutive d'un domicile élu, la cour d'appel a retenu que le syndic n'avait pas à rechercher l'adresse d'un copropriétaire qui n'a pas notifié son changement de domicile réel et n'a pas fait connaître de domicile élu ; qu'en énonçant cependant que le syndic a l'obligation, lorsqu'il a connaissance dans le cadre de sa gestion de la copropriété, d'éléments d'information précis et aisément exploitables, susceptibles d'être utiles à l'huissier qu'il a mandaté pour la mise en oeuvre d'une procédure, de lui transmettre ces informations, pour retenir qu'en l'espèce le syndic s'était abstenu de faire savoir aux huissiers qu'il avait mandatés que le lot de Mme B... était géré par la SARL Carlier gestion avec laquelle il était en contact depuis la fin de l'année 2006, sans rechercher, comme elle y était invitée (cf. conclu. récap. de la société Cabinet Cazalières, p. 6 et 7), si le syndic disposait d'éléments d'information lui donnant connaissance d'une autre adresse réelle que la dernière adresse notifiée ou d'un domicile élu, la cour d'appel a statué par un motif inopérant et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 65 du décret du 17 juin 1967 et l'article 1382 devenu 1240 du code civil ;
4. ALORS QU' en affirmant, pour imputer au syndic de s'être abstenu de faire savoir aux huissiers qu'il avait mandatés, que le lot de Mme B... était géré par la SARL Carlier gestion avec laquelle il était en contact depuis la fin de l'année 2006, qu'il était manifeste que cette société devait connaître l'adresse de l'intéressée, quand Mme B... faisait valoir dans ses conclusions d'appel, en produisant deux lettres à titre de preuve, que le cabinet M... gestion lui écrivait « c/o M. Q..., [...] » (conclusions d'appel, p. 7 § 7), c'est-à-dire chez M. Q..., dont elle précisait qu'il s'agissait de son fils (ibid. p. 32 § 8), ce dont il résultait que le Cabinet M... gestion ne connaissait pas l'adresse réelle de Mme B..., la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ;
5. ALORS QUE la contradiction de motifs équivaut à leur absence ; qu'en affirmant, d'une part, que la société M... gestion « était peut-être en mesure de connaître » la nouvelle adresse de Mme B... (arrêt, p. 7, al. 3), d'autre part, « qu'il était manifeste que cette société devait connaître l'adresse » de Mme B... (ibid., p. 7, avant-dernier alinéa), pour en déduire que le syndic avait commis une faute en relation de causalité avec le préjudice subi par celle-ci en faisant diligenter une procédure de saisie immobilière à la dernière adresse que Mme B... avait communiquée sans informer l'huissier de justice mandaté que celle-ci avait confié la gestion de son lot à la société M... gestion, la cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction de motifs, en violation de l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
:IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la société Cabinet Cazalières, in solidum avec le syndicat des copropriétaires du [...] , à payer à Mme B... la somme de 40 000 euros en réparation de son préjudice matériel, celle de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral et celle de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
AUX MOTIFS QUE Mme B... fait valoir que le préjudice matériel qu'elle a subi est constitué par la vente de son bien à un prix très inférieur à sa valeur, puisqu'elle l'a acquis en 2000 pour la somme de 47 260 €, qu'il a été adjugé pour la somme de 35 000 € et que ses recherches sur les ventes réalisées dans le même quartier font apparaître que son appartement aurait pu être évalué à la somme de 255 000 € en décembre 2008 ; que par cette argumentation, Mme B... fait grief au syndic et au syndicat de l'avoir empêchée de vendre son bien au prix du marché ; qu'ainsi que le fait observer la société Cabinet Cazalières, ce préjudice s'analyse en une perte de chance, (même si Mme B... ne le formule pas en ces termes), qui ne peut être réparée à la hauteur de l'avantage perdu ; qu'en conséquence, Mme B... ne peut prétendre percevoir la différence pleine et entière entre la valeur totale de son bien en décembre 2008 et la somme qu'elle a effectivement perçue ; attendu en revanche, qu'il n'est pas contestable, que, comme elle l'affirme, son bien, vendu aux enchères publiques, l'a été à une somme inférieure à sa valeur ; qu'en effet, contrairement à ce que soutient le syndic, les références de ventes produites par Mme B..., s'il est exact qu'elles ne contiennent pas d'informations relatives à l'état des biens concernés, sont suffisamment précises pour pouvoir être retenues comme élément de comparaison et déterminer une fourchette de prix, dès lors que sont précisés, la superficie, le nombre de pièces, l'année de construction de l'immeuble, et qu'il résulte du procès-verbal de constat que l'appartement de Mme B... était en bon état ; qu'il s'agit uniquement de ventes intervenues sur des biens dits anciens, c'est à dire dont l'année de construction est classée dans la catégorie '1948/1969" ou '1970/1980"; qu'il n'est pas soutenu par les intimés que l'immeuble en cause serait plus ancien, ou plus récent ; que les ventes citées, qui résultent du site 'base-biens.com' créé par les notaires de paris recensant les mutations immobilières intervenues en Ile de France, est donc fiable ; que les recherches ont porté sur les ventes intervenues dans un rayon de 200 mètres autour de l'adresse de l'immeuble de Mme B... entre décembre 2007 et décembre 2009, sur des appartements entre 53 et 79 m² de trois ou quatre pièces, sachant que celui de Mme B... présente ou superficie de 79,5 m² et dispose de quatre pièces ; qu'il en ressort que sur 18 références, la valeur la plus haute au mètre carré s'élève à 2 333,33 euros, la valeur la plus faible, à 1 361,84 euros et la valeur moyenne à 1 832,36 euros ; qu'ainsi, la valeur du bien de Mme B... (d'une superficie de 79,50 m²) s'établit entre 185 499,73 (arrondi à 185 500) et 108 266 euros, soit une moyenne de 145 672 euros ; attendu en conséquence que c'est ce dernier chiffre qui doit être retenu pour fixer la valeur entière du bien de Mme B... et non celle de 255 000 euros, dont elle n'explique pas le calcul ; que même si la valeur la plus faible était retenue, il pourrait également être soutenu que l'appartement de Mme B... a été vendu à un prix inférieur à sa valeur ; que le fait de ne pas avoir été informée de l'existence de la procédure de saisie immobilière alors qu'elle aurait pu et dû l'être ainsi qu'il a été exposé ci-avant, a fait perdre à Mme B... une chance de désintéresser son créancier ou d'obtenir la vente amiable de son bien, ce qui constitue un préjudice matériel qui doit être réparé par l'allocation d'une somme de 40 000 euros ; que contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, Mme B... n'a pas été mise en mesure de recourir aux dispositions de l'article 2206 du code civil qui permet au débiteur, en cas d'insuffisance manifeste du montant de la mise à prix de saisir le juge pour en voir fixer une en rapport avec la valeur vénale du bien, dès lors, précisément, qu'elle n'a pas eu connaissance de l'existence de la procédure avant que l'acquéreur ne se manifeste auprès de la société M... gestion ; qu'elle a formé opposition aux jugements d'orientation et d'adjudication, mais elle a été déclarée irrecevable pour un motif de procédure ; attendu, sur le préjudice moral invoqué par Mme B..., qu'il n'est pas contestable que le fait d'apprendre que son bien avait été vendu aux enchères publiques sans jamais avoir reçu le moindre acte relatif à la saisie immobilière et alors qu'elle procédait à des règlements réguliers depuis le mois de décembre 2006, et qu'elle ne se désintéressait donc pas de son bien contrairement à ce que fait valoir le syndicat, a nécessairement causé un préjudice moral à l'appelante, qu'il convient de réparer en lui accordant la somme de 3 000 euros ; que contrairement à ce que soutient la société Cabinet Cazalières, il existe un lien de causalité direct entre la faute commise et ces préjudices ; qu'en effet, les fautes de Mme B... (nonpaiement des charges, absence de notification de sa nouvelle adresse notamment) ou celle de son cabinet de gestion (qui ne lui aurait pas transmis le procès-verbal de l'assemblée générale de 2006 votant le recours à la saisie immobilière de son lot) invoquées par le syndic pour contester le caractère direct du lien de causalité, d'une part ne sont pas toutes établies (faute commisse par le cabinet de gestion), d'autre part, n'ont joué en toute hypothèse qu'un rôle causal très indirect lors de la dernière phase de la saisie immobilière ici concernée ; que le syndic et le syndicat seront condamnés in solidum à lui verser ces deux sommes, qui produiront, à compter de l'assignation du 22 mars 2013, des intérêts au taux légal, ceux échus depuis une année entière se capitalisant dans les conditions de l'article 1154 devenu 1343-2 du code civil ; que la cour constate qu'aucune demande subsidiaire n'a été formée par le syndicat des copropriétaires en cas de condamnation, tendant à obtenir celle du syndic à son égard ;
1. ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en relevant d'office, sous couvert de requalification de sa demande, le moyen qui n'était pas soutenu par Mme B... tiré de ce que le préjudice matériel qu'elle invoquait s'analysait en une perte de chance de vendre son bien au prix du marché, sans inviter les parties à présenter leurs observations sur l'évaluation de cette perte de chance, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
2. ALORS QU' en retenant, pour allouer à Mme B... une somme évaluée à 40 000 euros, que le fait de ne pas avoir été informée de l'existence de la procédure de saisie immobilière lui avait fait perdre une chance de désintéresser son créancier ou d'obtenir la vente amiable de son bien, après avoir relevé que Mme B..., si elle soutenait qu'elle aurait pu apurer sa dette, s'élevant selon elle à 6 666 euros au 5 avril 2007 (ses conclusions, p. 34), ne procédait en réalité qu'à « des versements d'environ 100 euros de plus que le montant des appels de charges et non de 200 euros comme elle l'affirme » (arrêt, p. 7 § 2), de telle sorte qu'elle n'était pas en mesure de désintéresser le syndicat, sauf par la vente de son bien, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article 1382 devenu 1240 du code civil ;
3. ALORS QU' en relevant, pour allouer à Mme B... la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral, qu'elle procédait à des règlements réguliers depuis le mois de décembre 2006, et qu'elle ne se désintéressait donc pas de son bien contrairement à ce que fait valoir le syndicat, sans rechercher, comme cela résultait de ses propres constatations, si Mme B... s'était désintéressée de son bien à tout le moins entre le mois de février 2004 où elle a quitté son lot jusqu'à la survenance de la décision de l'assemblée générale du 8 novembre 2006 autorisant le syndic à poursuivre la vente aux enchères de son lot, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 devenu 1240 du code civil ;
4. ALORS QU' en retenant que les fautes de Mme B... tenant au nonpaiement des charges et à l'absence de notification de sa nouvelle adresse n'ont joué qu'un rôle cause très indirect lors de la dernière phase de la saisie immobilière, quand Mme B... ne contestait pas que les causes de la saisie étaient justifiées et qu'il ressortait de ses propres constatations que le manquement de Mme B... à son obligation de notifier son adresse réelle ou un domicile élu lorsqu'elle a quitté son lot en 2004 constituait l'une des causes nécessaires de son dommage auquel elle avait contribué, au moins partiellement, la cour d'appel a violé l'article 1382 devenu 1240 du code civil.
