LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] (le syndicat) du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Laudi etamp; Laudi, M. J...et Mme F..., ès qualités d'administrateur provisoire du syndicat ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 24 novembre 2017), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 19 novembre 2015, pourvoi n° 14-17.784, Bull. 2015, III, n° 117), que, se plaignant de désordres structurels affectant l'immeuble dont elle est copropriétaire, la SCI So Good (la SCI) a assigné le syndicat en exécution de travaux de réfection des parties communes et en indemnisation de ses préjudices personnels ;
Sur les premier et deuxième moyens du pourvoi principal et le premier moyen du pourvoi incident, ci-après annexés :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le troisième moyen, pris en sa seconde branche, du pourvoi principal :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que l'arrêt dit que l'astreinte assortissant la condamnation du syndicat à réaliser des travaux s'appliquera à lui sans pouvoir incomber à la SCI ;
Qu'en statuant ainsi, sans donner de motifs à sa décision, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
Sur le second moyen du pourvoi incident, qui est préalable :
Vu l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble le principe de la réparation intégrale du préjudice ;
Attendu que, pour rejeter la demande de la SCI en réparation de son préjudice moral, l'arrêt retient qu'étant une personne morale, la SCI ne peut pas invoquer un tel préjudice ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'une société est en droit d'obtenir réparation du préjudice moral qu'elle subit, la cour d'appel a violé le texte et le principe susvisés ;
Et sur le troisième moyen, pris en sa première branche, du pourvoi principal :
Vu l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot ;
Attendu que, pour dire que la charge de la réparation des préjudices personnels de la SCI incombe au syndicat sans pouvoir incomber à la SCI, l'arrêt retient qu'aucun règlement ne doit être imputé à ce titre à la SCI au travers de ses tantièmes puisqu'il ne s'agit pas du financement des travaux de reprise de la structure de l'immeuble, ni de l'indemnité due pendant les travaux qui relève de l'article 9, alinéa 6, de la loi du 10 juillet 1965 ;
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit que l'astreinte prononcée s'appliquera au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] sans pouvoir incomber à la SCI So Good demanderesse aux travaux, rejette la demande de la SCI So Good en réparation de son préjudice moral et dit que la charge de la réparation des préjudices personnels de la SCI So Good incombe au syndicat des copropriétaires sans pouvoir incomber à la SCI, l'arrêt rendu le 24 novembre 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Laisse à chacune des parties la charge de ses propres dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt juin deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...]
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré la SCI So Good recevable en ses prétentions contre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [...] ;
AUX MOTIFS QUE : Par application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat « est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ». Il est, en l'occurrence, démontré que l'immeuble est affecté d'un vice de construction, en ce que sa structure est fragilisée du fait de surcharges et que l'absence de remède apporté à cette situation, depuis de nombreuses années, relève d'un défaut d'entretien. La mise en oeuvre de la responsabilité du syndicat des copropriétaires est, en conséquence, encourue. Pour écarter sa responsabilité, le syndicat des copropriétaires soutient que l'action engagée par la SCI So Good est prescrite au visa de l'article 42 de la loi du l0 juillet 1965, lequel instaure une prescription de 10 ans, qui s'applique notamment aux actions personnelles pouvant être entreprises par un copropriétaire contre le syndicat. Il fait valoir que le point de départ de ce délai de prescription ne peut pas être le dépôt du pré-rapport de M. Y... (16 août 2004), mais la date d'apparition des désordres affectant l'immeuble. Or, ces désordres sont connus depuis l'année 1987. Il résulte des documents produits par le syndicat des copropriétaires que : - dans un courrier du 3 décembre 1987, adressé au syndic de l'immeuble, M. J...a sollicité l'exécution, dès l'année 1988, de travaux dans ses lots, notamment pour assurer la reprise des charges des étages supérieurs, de nouveaux poteaux et poutres dans toute la surface, y compris la façade, avec démolition de l'ancien plafond et plancher (pièce 2 syndicat), - la reprise de la structure du lot n°9 (J...) a été votée lors de l'assemblée générale tenue le 28 octobre 1988, avec la précision que le compte de travaux serait approvisionné par trimestre pour engager les travaux sans discontinuité (pièce 3 syndicat), - les travaux de reprise de la structure du lot n°9 n'ont pas été réalisés. Le procès-verbal de l'assemblée générale du 17 novembre 1989 indique que la reprise est différée dans l'attente d'une proposition concrète de M. J...(pièce 4 syndicat), - dans un courrier du mandataire de gestion de M. J...en date du 22 novembre 1991, il est demandé au syndic (Madame D...) de prendre d'urgence « toutes les dispositions nécessaires... afin d'éviter d'éventuelles chutes de matériaux provenant du plafond de l'ensemble du 1er étage » (pièce 5 syndicat), - dans le compte rendu d'assemblée générale du 5 mars 1992, il est indiqué que le début des travaux concernant le lot de M. J...est reportéì à l'unanimité, dans l'attente d'un complément d'appel d'offres. Il est, d'autre part, précisé que Mme Commissaire, copropriétaire, a exprimé son inquiétude quant à la sécurité des occupants (pièce 6 syndicat). L'examen de ces documents permet de retenir que M. J...et le syndicat des copropriétaires avaient connaissance, au plus tard lors de l'année 1988, du fait que des problèmes importants de structures affectaient l'immeuble au niveau du lot de M. J.... La réalité de ces problèmes a, d'ailleurs, justifié le vote de travaux lors de l'assemblée générale tenue en octobre 1988. L'absence de mise en oeuvre des travaux a ensuite conduit à déplorer, en 1991, la chute de matériaux depuis le plafond du lot de M. J.... Entre la connaissance par le syndicat des copropriétaires de ces problèmes de structure (1988) et l'assignation, qui a été délivrée en janvier 2006 par la SCI So Good, il s'est effectivement écoulé plus de 10 années. Toutefois, la prescription décennale de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut pas courir contre le copropriétaire, qui ne connaît pas la nature et la portée des désordres et qui n'avait aucun moyen de les connaître, depuis l'époque de leurs premières manifestations. En l'occurrence, la SCI So Good était dans l'impossibilité de connaître les désordres apparus en 1988 et dans les dix années suivantes, ainsi que leur portée, puisqu'elle n'a acquis les lots 9, 18 et 20 qu'au cours de l'année 2000, et que, même à l'époque de l'acquisition, aucun élément ne lui a été communiqué, lui permettant d'apprécier l'ancienneté et la portée des désordres de structure de l'immeuble affectant directement les lots achetés. Le point de départ de la prescription de l'action en responsabilité intentée par la SCI So Good contre le syndicat des copropriétaires ne peut donc se situer qu'à l'époque des opérations d'expertise diligentées par M. Y... entre 2001 et 2004, lesquelles opérations ont mis en évidence l'existence de problèmes de structure interdisant à la SCI So Good de procéder, dans les conditions de sécurité requises, à son projet d'aménagement. L'action en responsabilité contre le syndicat des copropriétaires ayant été engagée en janvier 2006, la fin de non-recevoir tirée de la prescription doit être rejetée ;
1°) ALORS QUE le point de départ du délai de prescription prévu par l'article 42 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 se situe au moment de l'apparition des vices de construction qui sont la cause génératrice de l'action sans qu'une vente postérieure des lots concernés puisse interrompre ce délai ; qu'en rejetant la fin de non-recevoir tirée de la prescription, après avoir constaté que les vices affectant la structure de l'immeuble étaient connus depuis 1988 et que la SCI So Good n'avait introduit son action qu'en janvier 2006, la cour d'appel a violé l'article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
2°) ALORS QUE le point de départ du délai de prescription prévu par l'article 42 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 se situe au moment de l'apparition des vices de construction qui sont la cause génératrice de l'action sans qu'une vente postérieure des lots concernés puisse interrompre ce délai ; que chaque nouveau copropriétaire vient aux droits de son auteur et est dans la même situation que ce dernier au regard de la prescription ; qu'en rejetant la fin de non-recevoir tirée de la prescription après avoir constaté que la SCI So Good avait acquis ses droits de M. J..., lequel connaissait les vices affectant la structure de l'immeuble depuis 1988, mais que la SCI So Good n'avait introduit son action qu'en 2006, la cour d'appel a violé l'article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
(SUBSIDIAIRE)Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné le syndicat des copropriétaires du [...] à payer à la SCI So Good une somme totale de 449.685,73€ à titre de réparation des préjudices personnels suivants : - 16.946,82€, en réparation de la perte de chance de récupérer les charges sur un preneur, - 376.197,50 € en réparation de la perte de chance de percevoir des loyers et du préjudice de jouissance subi sur la période du 1er janvier 2004 au 31 octobre 2017, - 26.082,25 € en réparation de la perte de chance de récupérer une partie des taxes foncières, - 9.714,88 €, en réparation de l'avance des frais d'études et d'investigations, - 14.000 € en réparation du surcoût des travaux induit par leur blocage depuis 2004, - 6.744,28 € en réparation des frais divers exposés du fait du vice de construction, et dit que la charge de la réparation de ces préjudices personnels incombe au syndicat des copropriétaires sans pouvoir incomber à la SCI So Good (la condamnation devant donc être répartie dans son intégralité sans que cette condamnation ne soit mise à la charge de la SCI So Good au titre de ses millièmes) ;
AUX MOTIFS QUE : Sur les préjudices invoqués par la SCI So Good. Ils totalisent la somme de 1.343.743,39 €. Les 9 chefs de préjudices invoqués résultent du fa it que la SCI So Good n'a pu mener son projet de travaux à bien et qu'elle n'a donc pas pu exploiter les locaux comme elle l'escomptait, parce que les travaux permettant de remédier aux problèmes de structures constatés lors des opérations d'expertise de M. Y... n'ont, d'une part, pas pu être précisément définis lors de ces opérations inachevées et que, d'autre part, aucune mesure n'a été prise, depuis 2004, par le syndicat des copropriétaires pour mettre un terme à la fragilité structurelle. 1/ Demande de remboursement des charges de copropriété. La SCI So Good sollicite le remboursement des sommes suivantes, qu'el le a réglées au titre des charges:- 12.7 10, 20 € au titre des charges afférentes aux années 2001 à 2005, - 30 819, 24 € au titre de la condamnation prononcée pour la période ayant couru de l'année 2006 à l'année 20 13 incluse selon jugement du 12 décembre 2013 (pièce 44 So Good), - 3 000 € au titre des dommages intérêts et frais irrépétibles mis à sa charge par le jugement du 12 décembre 2013, - 9. 788, 60 € pour la période du 1er trimestre 2014 au 1er trimestre 2016 inclus, - 4. 197,9 9 € pour la période du 2ème trimestre 2016 au 3ème trimestre 2017, ce qui fait un total de 60 516, 03 €. La SCI So Good ne s'explique pas sur le point de départ du calcul du préjudice invoqué. Or, la mise en oeuvre du projet d'aménagement impliquait un processus d'approbation des travaux, visé à titre liminaire dans le procès-verbal d'assemblée générale tenue le 1er juin 2001 (pièce 7 So Good). Il en résulte que la jouissance escomptée des locaux ne pouvait intervenir avant le constat des lieux avant travaux (expertise à titre préventif), et que les travaux eux-mêmes nécessitaient le temps de leur réalisation. Lors de la première réunion d'expertise le 29 novembre 2001, les travaux d'aménagement n'étaient pas engagés. Il avait simplement été procédé à la dépose des installations électriques et des plafonds suspendus, ainsi qu'à la démolition des cloisons et doublages des murs et au piochage partiel des enduits plâtres sur les murs en maçonnerie de moellons (rapport page27). Le préjudice de jouissance ne peut donc pas être pris en compte depuis l'année 2001 , rien ne permettant de retenir que les travaux auraient dû, déjà , être terminés à cette époque. Au cours des opérations d'expertise, le financement de la réfection du réseau commun des eaux usées passant par le lot de la SCl So Good a été voté par l'assemblée générale tenue le 28 février 2003 (pièce 25 So Good) et les travaux afférents ont été effectués en septembre 2003, ce qui signifie que l'aménagement des lieux par la SCl So Good ne pouvait toujours pas intervenir avant cette date. Au-delà de cette date, c'est la fragilité de la structure de l'immeuble, connue du syndicat depuis 1988, qui a constitué le coeur des opérations d'expertise et nécessité la mise en oeuvre des sondages et calculs de charges non effectués auparavant. En prenant en compte les travaux d'aménagement qui auraient pu avoir lieu en 2003, si le vice de construction n'avait pas empêché leur mise en oeuvre, le point de départ du préjudice subi par la SCI So Good, du fa it de l'impossibilité d'user normalement de ses locaux, doit être fixé au 1er janvier 2004. Il s'en déduit donc que les charges réglées au titre des années 2001 à 2003 inclus ne sauraient caractériser un préjudice en lien de causalité directe avec le vice de structure. L'absence de jouissance complète et immédiate des locaux est, en effet, plus liée au risque induit par toute acquisition immobilière, qui implique un examen attentif des existants, avant de mettre en oeuvre tout projet de travaux importants. D'autre part, les charges de copropriété ne sont pas liées de façon systématique à la jouissance d'un lot, puisque leur obligation au paiement n'est pas conditionnée à l 'usage effectif des lieux, mais d'abord à la propriété d'un lot. La SCI So Good évoque, d'ailleurs, pertinemment, l'impossibilité dans laquelle elle s'est trouvée de récupérer les charges locatives sur un locataire, mais sollicite à ce titre l'indemnisation d'une somme complémentaire de 45 000€ censée représenter les charges locatives de 2001 à 2016, alors même que ces charges sont déjà comprises dans les remboursements qui sont réclamés. Il ne fait pas de doute que l'impossibilité de louer les locaux n'a pas permis à la SCI So Good de se faire rembourser une partie des charges par un éventuel locataire, étant rappelé que les biens ont été vendus à usage de local commercial (acte authentique de vente page 14). Toutefois, lors de l'assemblée généra le tenue le 22 juin 2000 (pièce 6 So Good), avant même la régularisation de l'acte de vente, les copropriétaires ont, à l'unanimité, autorisé les acquéreurs (M. et Mme K..., futurs associés de la SCI So Good) à affecter partiellement les lieux à usage d'habitation. En l'absence de toutes précisions sur l'importance de cette affectation partielle, il sera considéré qu'elle devait être de 50%. La SCl So Good ne peut donc se prévaloir d'avoir perdu la possibilité de récupérer les charges (locatives selon ses conclusions) qu'à hauteur de la moitié des charges, le reste des charges ne caractérisant pas un préjudice puisqu'il est lié à la propriété et non à l'usage des lieux. Le compte des charges depuis le Ill /2004 (non contesté) s'établit ainsi : - Année 2004: 234 1 €, - Année 2005 (899, 13 € x 3): 2.697,39 € (les frais d'expertise judiciaire figurant dans le compte 2005 ne sont pas retenus car ils ne sont pas justifiés par le document 2005 produit et parce qu'ils ont vocation à relever des dépens), - Années 2006 à 2013 (jugement 12 décembre 2013) : 30.819, 24 € (les condamnations au paiement de dommages-intérêts et frais irrépétibles au profit du syndicat ne peuvent être pris en compte car l'action du syndicat a été reconnue fondée), - Année 2014 au 1er trimestre 2016 : 9. 788 €, - 2ème trimestre 2017 au 3ème trimestre 2017 : 4. 191, 99 €. Soit un total de 49 843,62 €. Aucune récupération de ce montant ne peut être envisagée pour la par les qui devait être affectée à l'habitation, soit 24.921 ,81 €, les charges étant alors liées à la seule propriété des lieux, indépendamment de leur usage, étant souligné que la gestion et l'assurance des lieux doivent notamment être maintenues. Aucun préjudice de jouissance spécifique ou personnel n'a été invoqué indépendamment du paiement des charges et de la perte de revenus (examinée ci-après). Pour le solde, la SCI So Good ne sollicite que le remboursement de la partie locative des charges (alors que les lieux étaient censés être à usage commercial), qu'elle dit correspondre à 80% des charges payées, soit : 24.921,81 € x 0,90 :19.937, 44 €. Le préjudice invoqué correspond, en réalité, à la perte de chance d'avoir pu récupérer ces charges sur un locataire, ce qui suppose que les locaux aient été loués. Compte tenu des travaux d'aménagement qui devaient être effectués et de la situation des locaux non loin de Paris avec accès facile aux transports en commun et aux axes routiers (pièce 50 So Good), la perte de chance doit être évaluée à 85% soit: 19 937,44 €. x 0,85 : 16 946,82 €. La SCI So Good est donc fondée à solliciter la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 16.946,82€ en réparation du préjudice subi du fait de l'absence de récupération des charges induite par l'impossibilité de louer les locaux dans l'état où ils se trouvent pour la période du 1er janvier 2004 au 30 septembre 2017 inclus. Aucune condamnation ne peut intervenir pour la période postérieure, ou pour l'avenir, le préjudice n'étant pas encore caractérisé. La SCI So Good doit donc être déboutée de sa demande de paiement de la somme de 10.000€ à ce titre. ( .. . ) ; 3/ Demande d'indemnisation au titre de la perte de loyers ; La SCI So Good so llicite le paiement d'une somme de 859.554,80 € à ce titre, ce qui correspond à 17 années de loyers TTC, sur la base d'un loyer annuel de 42.000€, HT et HC outre le coût des deux avis (pièces 92 et 124 So Good établis par le cabinet Vigie Experts (pièce 50 So Good) et par la société Sorexi (pièce 119 So Good) pour évaluer la valeur locative. Pour justifier de la valeur locative invoquée, la SCI So Good fait, pour l'essentiel, référence à ces deux rapports. Le premier, établi en novembre 2003, retient une valeur locative de 185 € par m² pour 193 m² , soit 35.705€ HC, par référence à un bail commercial classique et à des éléments de comparaison du secteur. Le second, établi en octobre 2016, présente une analyse très complète mettant en exergue des éléments favorables et défavorables avec un historique de l'évolution des loyers. Il propose d'évaluer le loyer annuel à 42.000€ HT et HC sur une base de 220 € par m2 pour une superficie de 191 m2. Il n'y a pas d'incohérence entre ces deux rapports, qui sont basés sur des éléments objectifs (superficies, environnement, agrément des locaux, biens de comparaison). Aucun de ces deux rapports n'évoque la méthode financière des taux de rendement, qui ne sera donc pas prise en compte. Il existe, toutefois, un élément qui n'a pas été pris en compte par ces deux experts, parce qu'il ne leur a pas été soumis. Cet élément consiste dans la division des locaux qui résulterait de leur affectation partielle à usage d'habitation, telle qu'envisagée dès l'année 2000 pour la famille des associés de la SCI So Good (pièce 6 So Good et page 37 des conclusions). Le préjudice ne peut ainsi pas être calculé sur la valeur globale des lieux s'i ls étaient affectés exclusivement à un usage commercial ou professionnel. La division éventuelle des lieux a nécessairement une incidence sur le prix, dès lors que les locaux correspondront aux besoins d'une clientèle différente (pour une surface plus petite) et qu'il faudra affecter les superficies les moins agréables pour l' habitation ou pour l'usage professionnel (rez de chaussée réduit et pièces arrières aveugles). Il faut, en outre, tenir compte du fait que les loyers ont globalement évolué à la hausse sur la période 2003-2017, ce qui signifie que la valeur locative annuelle proposée subit une érosion « en remontant le temps ». Cette situation justifie que la valeur locative globale proposée soit affectée d'une décote de 30% pour tenir compte de la division des lieux, qui était envisagée dès l'acq uisition (mais dont les modalités exactes n'ont pas été précisées), et de l'évolution des loyers depuis 2003. La perte des loyers (incluant le préjudice de jouissance pour la partie des locaux, qui aurait pu être affectée à l'habitation) doit donc être calculée sur la base annuelle suivante : 42 000 € HT et HC x 0,70 : 29 400 €. Cette somme à caractère indemnitaire n'entre pas dans le champ d'application de la TV A, car elle ne constitue pas la contrepartie d'une prestation de service individualisée, qui aurait dû être fournie par le syndicat des copropriétaires. L'indemnité allouée pour perte de loyers et préjudice de jouissance personnel ne doit donc pas être majorée du taux de la TVA, taxe qui aurait dû être reversée au Trésor Public par la SCI So Good (la non application de la TVA n'a donc aucune incidence sur l'évaluation du préjudice subi). Le point de départ du préjudice de la SCI So Good a déjà été fixé au 1er janvier 2004. Ainsi qu'il est indiqué par la SCI So Good (conclusions page 37), le préjudice consiste en une perte de chance d'avoir pu louer les locaux. L'appréciation de cette perte de chance doit être limitée à 50% de la valeur locative globale retenue, puisque le projet de location ne portait que sur une partie des locaux, à l'exclusion de la partie affectée à l'habitation. Pour la partie qui aurait été affectée à l'habitation, la base annuelle du préjudice s'élève à 14.700 €, (soit 29.400 € 12) depuis le 1er janvier 2004 jusqu'au 31 octobre 2017, soit : 14 700 €, x 13 ans + 14.700 x 10/12: 203.350 €. Pour la partie qui aurait été affectée à usage commercial ou professionnel, la base annuelle du préjudice s'élève également à 14.700 € mais avec la prise en compte de l'aléa induit par la présentation du bien sur le marché de la location, soit : 203.350 € x 0,85 : 172.847,50 €. Le préjudice de perte de loyers s'élève donc à la somme totale de 376.197, 50 € selon compte arrêté au 31 octobre 2017. Ce préjudice ne peut pas être majoré des frais induits par l'établissement des rapports d'évaluation de la valeur locative (1.554,80 € et 1.200 € TTC), car il s'agit de fra is qui sont induits par la charge de la preuve de démontrer le montant du préjudice subi, qui incombe à la SCI So Good. Aucune condamnation ne peut être prononcée pour le préjudice futur (postérieur au 31 octobre 2017) car il est par nature incertain, dès lors qu'il dépend notamment de la situation juridique des parties, cette situation juridique n'étant pas nécessairement pérenne (possibilité notamment de vente de lots ou rachat de l'immeuble par un tiers). Le syndicat des copropriétaires doit, en conséquence, être condamné à payer à la SCl So Good la somme de 376.197,50 € en réparation du préjudice de perte de loyers. 4/ Demande de remboursement des taxes foncières sur la période 2001-2016 : L'obligation de payer la taxe foncière est liée à la propriété, indépendamment de l'usage des lieux. Toutefois, dans le cadre d'un bail commercial ou professionnel, cette taxe peut être mise à la charge du preneur, ainsi qu'il a été relevé dans le rapport d'évaluation de la valeur locative établi en novembre 2003 (pièce 50 So Good - page 5). La SCI So Good, qui peut se plaindre d'avoir perdu une chance de louer ses locaux, peut donc également se plaindre d'avoir perdu une chance de récupérer la taxe foncière sur son preneur. Ce préjudice peut être retenu pour 50 %, puisqu'il était envisagé de conserver la moitié des locaux à usage d'habitation (superficie évaluée à 50 % faute d'autres précisions). depuis le 1er janvier 2004, et avec une réfaction de 15 % pour prendre en compte la perte de chance. Depuis 2004, la SCI So Good justifie des taxes foncières suivantes (pièces 51 et 125 So Good) : - 3.411 € au titre de l'année 2004, - 3.499 € au titre de l'année 2005, - 3.766 €, au titre de l'année 2006, - 3.878 € au titre de l'année 2007 , - 4.423 € au titre de l'année 2008, - 4.844 €, au titre de l'année 2009, - 4.980 € au titre de l'année 2010, - 5.078 € au titre de l'année 20Il , - 5.187 € au titre de l'année 2012, - 5.319 € au titre de l'année 2013, - 5.373 € au titre de l'année 2014, - 5.74 € au titre de l'année 2015, - 5.864 € au titre de l'année 2016, ce qui fait un total de 61.370 €. Le préjudice constitué par la perte de chance de récupérer 50 %de ce montant sur un preneur s'établit à : 61.310 € 1 2 x 0,85 : 26.082, 25 €. Le syndicat des copropriétaires doit être condamné à payer à la SCl So Good la somme de 26.082, 25 €, en réparation du préjudice induit par le paiement des taxes foncières. 5/ Demande de remboursement des frais d'investigations et d'études exposés lors de l'expertise de M. Y... : La SCI So Good demande à ce titre la somme de23 029, 44 € TTC. Les pièces produites (pièces 52,53,54 et 55 So Good) permettent de retenir que ce montant est justifié dans la limite de 22.94 1, 65 €, ce qui correspond à la facturation en 2002 et 2003 de prestations d'ingénierie exécutées par la société ETA pour 6.073, 98 € (au lieu de 6.161,79 €), à la facturation, le 26 avril 2002, d'un montant de 738,41 € par la SAS Norisko Construction pour une mission de contrôle technique, à la facturation le 15 juiIlet 2012 de prestations de sondages par la SARL Atlante pour un montant de 944,84 € et à la facturation le 31 juillet 2003 d'honoraires d'un montant de 15.184,42 € correspondant, pour l'essentiel, à l'établissement par la SARL d'architecture Laudi etamp; Laudi de relevés et plans de récolement pour la copropriété, dans la perspective de réalisation d'un diagnostic complet des structures et des travaux à venir. Dans son rapport (page 46), l'expert a précisé que le temps consacré à l'établissement des plans de récolement de l'immeuble (66 h) et à l'établissement du projet portant sur les réseaux d'assainissement (32 h) devait être imputé à la SCI So Good parce qu'il s'agissait de « documents nécessaires à l'établissement du projet des travaux de la SCI So Good ». Les 98 heures facturées à ce titre doivent donc être retirées du montant des honoraires réclamés, les autres heures (40 h) devant être admises comme se rapportant à la définition du vice de construction de l'immeuble. Le montant des investigations imputable au syndicat des copropriétaires s'élève donc à : ( 15 184,42 € x 40/138 h) + 6073, 98 € + 738, 41 € + 944,84 €: 12 158,51 €. Cette dépense, avancée par la SCI So Good, aurait dû être assumée par la collectivité des copropriétaires, qui inclut la SCI So Good, dont les tantièmes sont de 205/1020. La demande contre le syndicat des copropriétaires (hors SCI) doit donc être limitée à 12.158, 51 € x 815/l020ème: 9.714, 88 €, ce qui correspond au seul préjudice personnel subi par la SCI So Good, lequel est égal au montant de la dépense, qui aurait dû être payéé par les autres copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires doit, en conséquence, être condamné à payer à la SCI So Good une somme de 9.714, 88€ au titre du coût des investigations qu'elle a avancé pour le compte du syndicat des copropriétaires. 7/ Demande d'indemnisation pour l'augmentation du coût des travaux programmés lors de l'acquisition des lots : La SCI So Good sollicite à ce titre la somme de 64.166,08 € TTC, correspondant à l'augmentation des travaux sur la base de l'évolution de l'indice BTO1 entre octobre 2001 et novembre 2015, outre la somme der9.290, 40 € TTC pour les honoraires de conception de l'architecte. S'il peut être aisément admis que le délai écoulé depuis les opérations d'expertise ne permettra pas d'engager des travaux pour le coût qui pouvait être prévu en 2001-2002 (début des opérations d'expertise), force est de constater que la SCI So Good ne produit aucun document (sur les 128 pièces produites) justifiant de l'évaluation des travaux, qui était prévue initialement, ainsi que sur l'existence d'un contrat de maîtrise d'oeuvre, qui aurait été conclu par elle. C'est ainsi que la somme de 118.588,91 €, figurant en page 40 de ses conclusions et censée représenter le solde des travaux à réaliser pour l'aménagement complet des locaux, n'est pas justifiée par la production de devis ou de marchés. Le rapport d'expertise n'en fait pas plus état. Il évoque simplement un supplément d'honoraires d'architecte à exposer pour un montant de 1200 € HT (rapport page 46). Le tableau récapitulatif des préjudices subis, constituant la pièce 93 de la SCI So.Good, ne peut pas prouver quoi que ce soit, puisqu'il est établi par cette société en l'absence de pièces justificatives du coût des travaux prévus initialement. Il vise bien un devis qui aurait été établi en 2001 , mais le nom de l'entreprise n'est pas mentionné, ni la date de conclusion du marché, ni le montant global de ce marché. Les pièces ayant servi au calcul de la cotisation dommages ouvrage pour les travaux de réhabilitation des locaux à Gentilly ne sont pas annexées à la quittance de la MAF en date du 28 novembre 2001 (pièce 61 So Good) et le pourcentage de prime n'est même pas précisé. Au regard de ces éléments, de l'existence incontestable d'un solde de travaux à réaliser, dont le montant est cependant inco nnu, du temps écoulé depuis le blocage des travaux, de l'évolution constante à la hausse du prix des travaux et de la nécessité de reconcevoir le projet, ce préjudice doit être évalué à la somme de 14.000 € pour la période écoulée du 1/1/2004 at 31/10/20 17. 8/Sur la demande de remboursement de frais divers; En raison des travaux puis de l'arrêt du chantier, la SCI So Good a dO exposer des frais pour mettre une vitrine monumentale en garde-meubles avant de la céder, obturer les vitrages et payer une prime dommages ouvrage. La facture Demenagements Bernard, établie le 31 octobre 2005, justifie du déménagement et de l'entreposage de la vitrine monumentale sur une période allant du 30 novembre 2001 au 26 avril 2004 (pièce 59 So Good). Il s'en déduit que ce sont d'abord les travaux entrepris par la SCI So Good, qui ont justifié le déménagement de cette vitrine, puis son entreposage, lequel n'a été justifié par le blocage des travaux que depuis le 1er janvier 2004. Le montant de la facture ne peut donc être admis comme se rapportant au vice de construction, qu'à hauteur de 4 mois janvier à avril 2004) pour un montant mensuel de 30,49 €, HT x 4: 12 1,96 €, soit 145,86 € TIC (TV A à 19,60%). La facture Gtech établie le 20 septembre 2002 portant sur l'obturation des baies du rez de chaussée et premier étage est, en revanche, liée directement à l'arrêt du chantier (pièce 60 So Good). Elle caractérise donc un préjudice en lien avec le vice de construction pour le montant de 4.459,88€, qui a été facturé. Il est, d'autre part, établi que la SCl So Good a dû régler, en novembre 2001, une prime de 5.346,35€ au titre d'une assurance dommages ouvrage pour les travaux de réhabilitation projetés sur ses lots (pièce 61 So Good). Le pa iement de cette prime ne s'est trouvé inutile que pour la part des travaux qui n'a pas pu être réalisée. En l'absence d'éléments sur la base de cette prime, le montant rendu inutile par le blocage des travaux doit être évalué à 40% de son montant, soit: 5.346, 35 €. x 0,40 : 2. 138, 54 €. Le syndicat des copropriétaires doit donc être condamné à payer à la SCI So Good la somme totale de 6.744, 28 € (soit 145,86€. + 4459,88€ + 2138,54€) en réparation des sommes réglées au titre des frais divers induits par le vice de construction. ( ... ) Au total, le syndicat des copropriétaires doit être condamné à payer à la SCI So Good la somme de 449.685,73 €, en réparation des préjudices personnels subis (aucun règlement ne devant donc être imputé à ce titre à la SCI au travers de ses tantièmes, puisqu'il ne s'agit pas du financement des travaux de reprise de la structure de l'immeuble, ni de l'indemnité due pendant les travaux, qui relève de l'article 9 al 6 de la loi du 10 juillet 1965), ce qui correspond aux montants suivants : 16 946,82 € en réparation de la perte de chance de récupérer les charges sur un preneur,- 376.197,50 € en réparation de la perte de chance de percevoir des loyers et du préjudice de jouissance subi sur la période du 1er janvier 2004 au 31 octobre 2017, 26 082, 25 € en réparation de la perte de chance de récupérer une partie des taxes foncières, 9.714, 88 € en réparation de l'avance des frais d'études et d'investigations, 14.000€ en réparation du surcoût des travaux induit par leur blocage depuis 2004, 6.744,28€, en réparation des frais divers exposés du fait du vice de construction ;
1 °) ALORS QUE le syndicat des copropri étaire n'est responsable que des dommages directement causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes ; qu'en considérant que les chefs de préjudices invoqués par la SCI So Good résulteraient de ce qu'elle n'aurait pu mener son projet de travaux et qu'elle n'aurait pas pu exploiter les locaux, sans rechercher, comme e lle y était invitée, si ces préjudices ne résultaient pas de ce que de sa propre initiative, elle avait décidé d'arrêter les travaux d'aménagement et de fermer les locaux, la cour d 'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 14 de la loi n° 65-557 du I0 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
2°) ALORS QUE le syndicat des copropriétaire n'est responsable que des dommages directement causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes ; qu'en considérant que les chefs de préjudices invoqués par la SCT So Good résulteraient de ce qu'elle n 'aurait pu mener son projet de travaux et qu'elle n'aurait pas pu exploiter les locaux, comme elle l'escomptait, au motif inopérant que « le syndicat des copropriétaires ne caractérise aucune obstruction systématique de la SCI So Good qui aurait empêché la mise en oeuvre de travaux », sans rechercher, comme e lle y était invitée, si ces préjudices ne résultaient pas en tout ou partie de la position de blocage de la SCI So Good, en ce qu'elle avait refusé régulièrement l'accès à ses locaux, ainsi que cela résuIte du procès-verbal de l'assemblée générale du 13 février 2002 et d'une note d'observation du sapiteur de l'expert, M. L..., en date du 3 mai 2004, ne s'était pas présentée à l'assemblée générale de copropriété du 27 septembre 2013 ayant voté le principe de la réalisation de l'ensemble des travaux de confortement des structures de l' immeuble et qui avait même contesté les résolutions d'une assemblée générale du 13 avril 2015, dont l'une relative à la réalisation de sondages des sols dans les lots lui appartenant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de 1 'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
3°) ALORS QUE les dommages-intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu' il en résulte pour elle ni perte ni profit ; qu'en considérant que le préjudice de perte de loyers, constitué de la perte de chance de louer les locaux s'élèverait à la somme de 376.1 97,50 euros, correspondant à la valeur locative des locaux sur les années considérées si ces locaux avaient été affectés à un usage d' habitation, ajoutée à la valeur locative des locaux s'ils avaient été affectés à un usage commercial ou professionnel, la cour d'appel a accordé une indemnisation dépassant le préjudice prétendu, en violation du principe de la réparation intégrale sans perte ni profil, ensemble l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis .
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
(SUBSIDIAIRE)Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que la charge de la réparation des préjudices personnels prétendus incombe au syndicat des copropriétaires sans pouvoir incomber à la SCI So Good (la condamnation devant donc être répartie dans son intégralité sans que cette condamnation ne soit mise à la charge de la SCI So Good au titre de ses millièmes) et dit que l'astreinte s'appliquera au syndicat des copropriétaires sans pouvoir incomber à la SCI So Good demanderesse aux travaux ;
AUX MOTIFS QUE au total le syndicat des copropriétaires doit être condamné à payer à la SCI So Good la somme de 449.685, 73 € en réparation des préjudices personnels subis (aucun règlement ne devant donc être imputé à ce titre à la SCI au travers de ses tantièmes, puisqu'il ne s'agit pas du financement des travaux de reprise de la structure de l'immeuble ni de l'indemnité due pendant les travaux qui relève de l'article 9 al. 6 de la loi du 10 juillet 1965 ;
1°) ALORS QUE les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots et la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires ; qu'en considérant que le syndicat des copropriétaires devrait être condamné à payer à la SCI So Good la somme de 449.685, 73 euros en réparation des préjudices prétendument subis, sans qu'aucun règlement ne soit imputé à la SCI So Good au titre de ses tantièmes, la cour d'appel a violé les articles 10 et 11 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
2°) ALORS QU'en décidant que l'astreinte s'appliquera au syndicat des copropriétaires sans pouvoir incomber à la SCI So Good, demanderesse aux travaux, sans donner aucun motif à sa décision, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
Moyens produits au pourvoi incident par la SCP Zribi et Texier, avocat aux Conseils, pour la société So Good
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
La SCI So Good fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR limité à la somme de 376 197,50 € le montant des préjudices correspondant à la perte de chance de percevoir des loyers et du préjudice de jouissance subi sur la période du 1er janvier 2004 au 31 octobre 2017 ;
AUX MOTIFS QUE « la SCI So Good ne s'explique pas sur le point de départ du calcul du préjudice invoqué ; que cependant, la mise en oeuvre du projet d'aménagement impliquait un processus d'approbation des travaux, visé à titre liminaire dans le procès-verbal d'assemblée générale tenue le 1er juin 2001 ; qu'il en résulte que la jouissance escompté des locaux ne pouvait intervenir avant le constat des lieux avant travaux (expertise à titre préventif), et que les travaux eux-mêmes nécessitaient le temps de leur réalisation » et que « lors de la première réunion d'expertise le 29 novembre 2001, les travaux d'aménagement n'étaient pas engagés ; qu'il avait simplement été procédé à la dépose des installations électriques et des plafonds suspendus, ainsi qu'à la démolition des cloisons et doublages des murs et au piochage partiel des enduits plâtres sur les murs en maçonnerie de moellons (rapport page 27) ; que le préjudice de jouissance ne peut donc pas être pris en compte depuis l'année 2001, rien ne permettant de retenir que les travaux auraient dû, déjà , être terminés à cette époque ; qu'au cours des opérations d'expertise, le financement de réfection du réseau commun des eaux usées passant par le lot de la SCI So Good a été voté par l'assemblée générale tenue le 28 février 2003 (pièce 25 SCI So Good) et les travaux afférents ont été effectués en septembre 2003, ce qui signifie que l'aménagement des lieux par la SCI So Good ne pouvait toujours pas intervenir avant cette date ; qu'au-delà de cette date, c'est la fragilité de la structure de l'immeuble, connus du syndicat depuis 1988, qui a constitué le coeur des opérations d'expertise et nécessité la mise en oeuvre des sondages et calculs de charges non effectués auparavant ; qu'en prenant en compte les travaux d'aménagement qui auraient pu avoir lieu en 2003, si le vice de construction n'avait pas empêché leur mise en oeuvre, le point de départ du préjudice subi par la SCI So Good, du fait de l'impossibilité d'user normalement de ses locaux, doit être fixé au 1er janvier 2004 ; qu'il s'en déduit donc que les charges réglées au titre des années 2001 et 2003 inclus ne sauraient caractériser un préjudice en lien de causalité directe avec le vice de structure ; que l'absence de jouissance complète et immédiate des locaux est, en effet, plus liée au risque induit par toute acquisition immobilière, qui implique un examen attentif des existants, avant de mettre en oeuvre tout projet de travaux importants » et enfin aux motifs que « pour justifier de la valeur locative invoquée, la SCI So Good fait, pour l'essentiel, référence à ces deux rapports ; que le premier, établi en novembre 2003, retient une valeur locative de 185 euros par mètres carrés pour 193 mètres carré, soit 35 705 euros HC, par référence à un bail commercial classique et à des éléments de comparaison du secteur ; que le second, établi en octobre 2016, présente une analyse très complète mettant en exergue des éléments favorables et défavorables avec un historique de l'évolution des loyers. Il propose d'évaluer le loyer annuel à 42 000 HT et HC sur une base de 220 euros par mètres carrés pour une superficie de 191 mètres carrés ; qu'il n'y a pas d'incohérence entre ces deux rapports, qui sont basés sur des éléments objectifs (superficies, environnement, agrément des locaux, biens de comparaison) ; qu'aucun de ces deux rapports n'évoque la méthode financière des taux de rendement, qui ne sera donc pas prise en compte ; qu'il existe, toutefois, un élément qui n'a pas été pris en compte par ces deux experts, parce qu'il ne leur a pas été soumis ; que cet élément consiste dans la division des locaux qui résulterait de leur affectation partielle à usage d'habitation, telle qu'envisagée dès l'année 2000 pour la famille des associés de la SCI So Good (pièce 6 So Good et page 37 des conclusions). Le préjudice ne peut ainsi être calculé sur la valeur globale des lieux s'ils étaient affectés exclusivement à un usage commercial ou professionnel. La division éventuelle des lieux a nécessairement une incidence sur le prix, dès lors que les locaux correspondront aux besoins d'une clientèle différente (pour une surface plus petite) et qu'il faudra affecter les superficies les moins agréables pour l'habitation ou pour l'usage professionnel (rez-de-chaussée réduit et pièces arrières aveugles) ; qu'il faut, en outre, tenir compte du fait que les loyers ont globalement évolué à la hausse sur la période 2003-2017, ce qui signifie que la valeur locative annuelle proposée subit une érosion « en remontant le temps ; que cette situation justifie que la valeur locative globale proposée soit affectée d'une décote de 30% pour tenir compte de la division des lieux, qui était envisagée dès l'acquisition (mais donc les modalités exactes n'ont pas été précisées), et de l'évolution des loyers puis 2003 » ;
1°) ALORS QUE les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer l'entier préjudice subi sans qu'il en résulte pour elle aucune perte ; qu'en retenant que le point de départ du calcul préjudice subi par la perte de loyers par la SCI So Good devait être fixé au 1er janvier 2004, sans rechercher si la SCI n'avait pas été privée de la jouissance des lieux depuis leur acquisition le 11 octobre 2000, de sorte que son préjudice de jouissance avait commencé à cette date, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du principe de la réparation intégrale et de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;
2°) ALORS, à tout le moins, QU'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si, sans la faute du syndicat des copropriétaires qui a tardé à réaliser les travaux relatifs aux parties communes, y compris ceux de réfection du réseau commun, les travaux privatifs de la SCI So Good n'auraient pas été achevés au mois d'octobre 2002, de sorte que c'est à cette date que se serait situé le point de départ du préjudice de perte de loyers, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du principe de la réparation intégrale et de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
La SCI So Good fait grief à l'arrêt attaqué DE L'AVOIR déboutée de sa demande en réparation du préjudice moral ;
AUX MOTIFS QUE « la SCI So Good, étant une personne morale, ne peut pas invoquer un préjudice moral, peu important qu'elle soit une société transparente » ;
ALORS QU'une société est en droit d'obtenir réparation du préjudice moral qu'elle subit ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a violé le principe de la réparation intégrale, ensemble l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965.
