LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 20 février 2018), que M. et Mme N..., preneurs à bail d'un logement appartenant à la société d'habitations à loyers modérés France Habitation (la société France Habitation), ont déménagé en laissant dans les lieux Mme I... , mère de M. N... ; que la société France Habitation les a assignés, ainsi que Mme I... , en résiliation du bail pour défaut d'occupation personnelle et expulsion ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme N... et Mme I... font grief à l'arrêt de rejeter la demande de transfert du bail au profit de celle-ci ;
Mais attendu qu'ayant relevé que M. et Mme N... avaient vainement sollicité en 2006 le transfert du bail au nom de Mme I... , puis avaient transféré en 2013 leur domicile dans une autre ville en laissant Mme I... occuper seule les lieux, la cour d'appel en a souverainement déduit que leur départ ne constituait pas un abandon du logement, mais un déménagement prévu et concerté ne permettant pas à Mme I... d'obtenir le transfert du bail à son nom ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme N... et Mme I... font grief à l'arrêt de dire que celle-ci n'avait pas la qualité de locataire ;
Mais attendu qu'ayant exactement retenu que l'occupation des lieux et le paiement de sommes en contrepartie de cette occupation étaient insuffisants à établir la preuve d'un bail en l'absence d'intention du bailleur de donner le bien en location et relevé que la bailleresse avait expressément refusé de consentir un bail à Mme I... , la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, en a souverainement déduit qu'aucun bail n'avait été conclu entre Mme I... et la société France Habitation et a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les troisième et quatrième moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme N... et Mme I... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme N... et de Mme I... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six juin deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour M. et Mme N... et Mme I... .
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur J... N..., Madame Q... X... épouse N... et Madame L... I... de leur demande tendant à voir constater la continuation au profit de cette dernière du bail conclu avec la Société FRANCE HABITATION ;
AUX MOTIFS QUE, sur l'abandon du domicile, le premier juge a précisé que l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 ne prévoit pas un transfert de bail au profit de l'ascendant, mais une continuation du bail, et que Madame L... I... a bien vécu plus d'un an avec son fils et sa belle-fille dans les lieux loués, avant qu'ils ne les quittent, de sorte qu'elle a droit à la continuation du bail ; que l'enquête de supplément loyer de 2014 a été renvoyée à la Société FRANCE HABITATION par Madame L... I... , se déclarant mère de Monsieur J... N..., et que l'avis d'imposition de Monsieur J... N... et Madame Q... X... épouse N... a révélé le transfert de leur domicile [...] ; que les intimés en concluent que le bailleur a autorisé l'occupation par Madame L... I... du logement abandonné par eux ; que la Société FRANCE HABITATION fait valoir que les conditions de transfert de bail ne sont pas remplies, car il n'y a pas abandon du domicile, mais un départ concerté avec Madame L... I... , ce que révèle la demande de transfert de bail de 2006 ; qu'elle souligne que ce départ n'a pas été ni imposé ni brusque ni imprévisible et qu'elle a, dès janvier 2017, indiqué que Madame L... I... , occupante, n'avait pas droit à un transfert de bail ; qu'elle ajoute que les conditions d'attribution du logement prévu à l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas remplies car le logement de 93 m2 n'est pas adapté pour une personne seule ; qu'en effet, il ne s'agit pas d'un abandon de domicile, mais bien d'un déménagement prévu et organisé des locataires en titre, de sorte que l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 ne trouve pas à s'appliquer en l'espèce ;
ALORS QU'en cas d'abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue au profit des ascendants qui vivent avec le locataire depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile ; qu'en se bornant à affirmer, pour décider que le contrat de location ne s'était pas poursuivi au profit de Madame L... I... , que Monsieur et Madame N... n'avaient pas abandonné leur domicile, le déménagement de ces derniers ayant été prévu et organisé, sans indiquer dans quelles circonstances ce déménagement était intervenu, ni même à quelle date Monsieur et Madame N... avaient quitté les lieux, la Cour d'appel, qui n'a pas caractérisé un départ organisé faisant obstacle à la continuation du contrat de bail au profit de Madame I... , a privé sa décision de base légale au regard de l'article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports collectifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir décidé que Madame L... I... n'a pas la qualité de locataire de l'appartement qu'elle occupe, sis [...] , appartenant à la Société FRANCE HABITATION, et d'avoir ordonné son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef ;
AUX MOTIFS QUE, sur l'autorisation du bailleur à l'occupation de Madame L... I... , la Société FRANCE HABITATION critique le jugement entrepris en ce qu'il aurait considéré que le paiement des loyers par Monsieur J... N... impliquait de facto son occupation personnelle, et fait valoir que le simple défaut d'occupation par le locataire en titre justifie la résiliation du bail ; qu'elle expose que l'inoccupation des locataires ne transfère pas un droit à l'occupante et que la simple connaissance de cette situation irrégulière n'est pas constitutive de droits, en l'absence de tout acte positif non ambigu valant autorisation ; qu'elle souligne que les avis d'échéance et les quittances sont au nom de Monsieur J... N... et que Madame L... I... n'a jamais été destinataire de lettres de leur part ; que Monsieur J... N... et Madame Q... X... épouse N... et Madame L... I... exposent que cette dernière a 72 ans et ne perçoit que le RSA, ce qui était pris en considération chaque année pour le SLS, et ce, pendant 8 ans, mais que ce n'est qu'à partir de février 2014 qu'un supplément de loyer forfaitaire lui a été facturé ; qu'ils contestent tout manquement contractuel, et font valoir que le loyer de 556,98 euros est à la charge de Monsieur J... N..., dont la mère doit être considérée comme personne à charge ; qu'en outre, ils font valoir l'absence de gravité du manquement contractuel et la mauvaise foi du bailleur qui avait connaissance de la situation depuis 7 ans et a effectué des actes positifs en reconnaissant la qualité d'occupante de Madame L... I... dans une lettre du 23 août 2006 et a pris en compte chaque année les ressources de la seule Madame L... I... pour calculer le supplément de loyer et que, notamment en 2014, le bailleur a accepté, à la suite de leurs réclamations, de ne prendre en compte que les revenus de Madame L... I... ; que pour prouver le bail, l'occupation et le paiement de sommes en contrepartie sont insuffisantes ; que la preuve de l'intention du bailleur de donner en location le bien doit être apportée ; que la tolérance du bailleur à l'occupation de Madame L... I... est insuffisante ; que Monsieur J... N... reconnaît avoir payé le loyer; que le questionnaire sur le supplément de loyer était rempli par Monsieur J... N... et Madame Q... X... épouse N..., ainsi que Madame L... I... l'indique dans sa lettre du 2014, et que, surtout, par lettre du 2 juin 2014, la Société FRANCE HABITATION a expressément indiqué ne pas vouloir consentir un bail à Madame L... I... ; qu'en conséquence le bail au profit de Madame L... I... n'est pas établi, et le bail de Monsieur J... N... et Madame Q... X... épouse N... doit être résilié pour inoccupation, à compter de ce jour ; qu'en conséquence, sur l'expulsion, Madame L... I... , qui occupe les lieux du chef de Monsieur J... N... et Madame Q... X... épouse N..., est occupante sans droit ni titre à compter de ce jour ; que son expulsion doit être autorisée dans le respect des délais légaux sans suppression du délai de 2 mois prévu par l'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution, puisque Madame L... I... n'est pas entrée dans les lieux par voie de fait ;
ALORS QUE l'existence d'un bail verbal résulte de la manifestation non équivoque de volonté du bailleur de louer le bien immobilier ; qu'en décidant que la Société FRANCE HABITATION n'avait pas consenti de bail à Madame I... , sans rechercher, comme elle y était invitée, si elle avait manifesté sa volonté non équivoque de consentir un bail à cette dernière, en prenant en compte ses seuls revenus, et non ceux de Monsieur et Madame N..., pour établir le montant du loyer et en décidant qu'au regard des revenus de Madame I... , celui-ci ne devait pas être majoré du « Supplément de loyer de solidarité » (SLS), la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1714 et 1715 du Code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
(très subsidiaire)IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la résiliation du contrat de bail consenti par la Société FRANCE HABITATION à Monsieur et Madame N..., et d'avoir en conséquence ordonné leur expulsion, ainsi que celle de Madame L... I... ;
AUX MOTIFS QUE la tolérance du bailleur à l'occupation de Madame L... I... est insuffisante (
) ; que le bail au profit de Madame L... I... n'est pas établi, et le bail de Monsieur J... N... et Madame Q... X... épouse N... doit être résilié pour inoccupation, à compter de ce jour ; qu'en conséquence, sur l'expulsion, Madame L... I... , qui occupe les lieux du chef de Monsieur J... N... et Madame Q... X... épouse N..., est occupante sans droit ni titre à compter de ce jour ; que son expulsion doit être autorisée dans le respect des délais légaux sans suppression du délai de 2 mois prévu par l'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution, puisque Madame L... I... n'est pas entrée dans les lieux par voie de fait ;
ALORS QUE, Monsieur et Madame N... soutenaient qu'ils n'avaient pas manqué à leur obligation contractuelle d'occuper le bien loué, dès lors que ce dernier était occupé par Madame I... , qui était une personne à charge, conformément à l'article 10 du bail, selon lequel le local était loué « à usage exclusif d'habitation, à titre de résidence principale et permanente du preneur et des personnes à sa charge » ; qu'en se bornant à affirmer que le bail conclu par Monsieur et Madame N... devait être résilié pour inoccupation, sans répondre aux conclusions de ces derniers selon lesquels le logement était valablement occupé par Madame I... , la Cour d'appel a privé sa décision de motifs, en violation de l'article 455 du Code de procédure civile.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
(infiniment subsidiaire)IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné in solidum Monsieur J... N... et Madame Q... X... épouse N..., ainsi que Madame L... I... à payer à la Société FRANCE HABITATION une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel, avec ses majorations et revalorisations, qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, de la date de résiliation du bail à celle de reprise effective des lieux ;
AUX MOTIFS QUE, sur le loyer, l'indemnité d'occupation et le commandement de payer [
], la Société FRANCE HABITATION réclame enfin le paiement à Monsieur J... N... et Madame Q... X... épouse N... solidairement et, in solidum avec Madame L... I... , d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer tel qu'il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations si le bail s'était poursuivi, majoré de 50 % et augmenté des charges légalement exigibles ; qu'à compter de la résiliation du bail, les intimés seront tenus in solidum au paiement d'une indemnité d'occupation qu'il convient de fixer au montant du loyer contractuel tel qu'il aurait été dû, majoré des revalorisations et indexations, si le bail s'était poursuivi et ce, sans majoration, la situation des parties ne le justifiant pas ;
ALORS le préjudice résultant pour le bailleur de la privation de son bien peut être réparé par le paiement d'une indemnité d'occupation, qui ne peut toutefois être mise à la charge que de celui qui a commis une faute ayant causé ce préjudice ; qu'en condamnant Monsieur et Madame N..., in solidum avec Madame I... , à payer à la Société FRANCE HABITATION une indemnité d'occupation, après avoir relevé qu'ils n'occupaient plus le logement et sans constater qu'ils avaient commis une faute dont il serait résulté une obligation de réparation in solidum, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.
