LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en sa première branche, qui est recevable :
Vu l'article 1382, devenu 1240 du code civil, ensemble le principe de la réparation intégrale ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, rendu sur renvoi après cassation (1re Civ., 14 janvier 2016, pourvoi n° 14-26.474, Bull. 2016, I, n° 10), qu'en vertu d'un mandat de vente exclusif, la société Etude Lodel (l'agent immobilier) a négocié et rédigé, moyennant une commission de 30 000 euros à la charge de l'acquéreur, un « compromis de vente ferme » en exécution duquel M. et Mm C... (les acquéreurs) ont acquis, sous diverses conditions suspensives, une villa, avec réserve d'un droit d'usage et d'habitation partiel et viager au profit du vendeur, construite sur un terrain de 1 000 m², moyennant le prix de 450 000 euros, sur lequel ils ont versé un acompte dont l'agent immobilier a été institué séquestre ; que, le terrain s'étant avéré d'une surface inférieure à celle annoncée et frappé d'une servitude conventionnelle non aedificandi, les acquéreurs, invoquant des manquements de l'agent immobilier à ses obligations d'efficacité, d'information et de conseil ont, après réitération de la vente en la forme authentique, refusé de lui payer la commission convenue ; qu'assignés en paiement, ils ont sollicité, à titre reconventionnel, la réduction de cette commission, la restitution de l'acompte conservé par l'agent immobilier et l'allocation de dommages-intérêts ;
Attendu que, pour réduire la commission de l'agent immobilier à la somme de 5 000 euros et le condamner à payer aux acquéreurs la somme de 10 000 euros en réparation de leur préjudice matériel et moral, l'arrêt retient qu'en raison des fautes commises par l'agent immobilier dans l'exécution de sa mission, d'une part, sa commission doit être réduite, d'autre part, les acquéreurs seront indemnisés de la perte de chance de contracter à de meilleurs conditions ou de s'abstenir de contracter, ainsi que de mener à bien leur projet de construction ;
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui a indemnisé deux fois le même préjudice, a violé le texte et le principe susvisés ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la seconde branche du moyen :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande en paiement de la somme de 30 000 euros formée par la société Etude Lodel, en ce qu'il dit que sa commission est réduite à la somme de 5 000 euros et condamne M. et Mme C... à lui payer cette somme, et en ce qu'il condamne la société Etude Lodel à payer à ces derniers la somme de 10 000 euros en réparation de leur préjudice matériel et moral résultant des manquements fautifs, l'arrêt rendu le 3 avril 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble ;
Condamne M. et Mme C... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf mai deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour la société Etude Lodel.
Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR dit que la société Étude LODEL avait manqué à ses obligations, dit qu'elle ne pouvait prétendre de ce fait à l'intégralité de sa commission, débouté la société Étude LODEL de sa demande en paiement à hauteur de la somme de 30 000 €, dit que sa commission serait réduite à hauteur de 5 000 € et d'AVOIR condamné la société Étude LODEL à payer aux époux C... la somme de 10 000 € en réparation de leur préjudice matériel et moral résultant des manquements fautifs ;
AUX MOTIFS QUE l'ouverture du droit à rémunération de l'agent immobilier, dans les conditions impératives que fixe l'article 6-I de la loi n°70-09 du 2 janvier 1970, ne fait pas obstacle au pouvoir que le juge tient de I'article 1999 du code civil, de réduire, voire supprimer cette rémunération, en considération des fautes que l'intermédiaire a commises dans l''exécution de sa mission ; que l'intermédiaire professionnel, qui prête son concours à la rédaction d'un acte, après avoir été mandaté par l'une des parties, est tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention, même à l'égard de l'autre partie, et notamment doit vérifier la consistance matérielle et juridique des biens qu'il est chargé de vendre ; qu'il importe peu que M. C... ait eu des connaissances en matière immobilière, cela n'exonérant pas la société ETUDE LODEL de ses propres obligations ; que la consultation du titre de propriété relève des vérifications auxquelles l'agent immobilier est tenu de procéder pour assurer l'efficacité juridique du compromis de vente ; que la servitude non aedificandi grevant le bien immobilier acquis figurait dans l'acte de propriété de Mme I... ; que la consultation préalable de celui-ci aurait égalèrent permis de rectifier une inexactitude concernant la superficie du terrain (851 et non 1 000 M2),ce d'autant qu'il résulte du dossier que l'intervention d'un géomètre prévue au mandat de vente n'a pas eu lieu ; que Mme G... S... atteste avoir proposé à la société ETUDE LODE, de lui fournir l'acte de propriété, que la société ETUDE LODEL critique cette attestation mais n'a pas déposé plainte pour attestation mensongère, alors qu'elle a également été produite dans le cadre de ]'instance pénale ; que cette attestation ne peut être valablement contredite par celle de Mme P... qui est dans un lien de subordination avec la société ETUDE LODEL ; qu'en tout état de cause, si la société ETUDE LODEL ne disposait pas du titre de propriété, il lui appartenait de refuser d'établir le compromis de vente ; qu'il résulte d'un mail en date du 26 novembre 2010, donc antérieur à la signature du compromis, de M. C... adresse à la société ETUDE LODEL ainsi que des pièces produites par les acquéreurs, et notamment de leur demande de prêt, qu'ils envisageaient la construction d'une seconde maison dans le jardin ; que la servitude non aedificandi grevant l'immeuble était donc de nature à affecter l''usage annonce de ]'acquisition ; que l'agent immobilier ne s'est également pas acquitté de ses obligations professionnelles en insérant dans le compromis une clause protégeant l'acquéreur du défaut de conformité du bien à l'usage auquel il le destine ; qu'au regard des fautes commises par la société ETUDE LODEL dans l'exécution de sa mission, c'est à bon droit que le premier juge a réduit à 5 000 euros le montant de sa commission, qua la décision déférée est dès lors confirmée de ce chef ; que la décision déférée doit également être confirmée en ce qu'elle a ordonné la restitution aux époux C... par la société ETUDE LODEL de la somme de 20 000 euros détenue à titre d'acompte, outre intérêts au taux légal à compter du 11 février 2011, date de Is sommation délivrée par huissier de justice ; qu'en raison des manquements fautifs de la société Etude Lodel sus décrits, les époux C... ont perdu une chance de contracter à des meilleures conditions ou de s'abstenir de contracter ainsi que de pouvoir mener à bien leur projet, clairement et préalablement annoncé, de construction sur le terrain ; qu'au vu des pièces produites par eux et notamment des deux estimations immobilières faisant état de la nécessité de travaux de rénovation et de remise aux normes, non valablement contredites par la pièce 51 de l'appelante , une liste de référence insuffisamment précise pour effectuer une comparaison et en tenant compte du droit d'usage et d'habitation qui grevait l'acquisition, il y a lieu d'évaluer leur perte de chance à la somme de 10 000 euros, somme au paiement de laquelle la société Etude Lodel est condamnée ;
AUX MOTIFS ADOPTES QU'aux termes de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972, l'agent immobilier n'a droit à une rémunération que si l'affaire pour laquelle il avait reçu un mandat écrit a été menée à bonne fin, effectivement conclue et matérialisée par un acte écrit unique constatant l'engagement des parties ; que l'agent immobilier est tenu, en sa qualité de professionnel de la vente immobilière, d'une obligation de conseil tant à l'égard de son mandant, le vendeur, que de l'acquéreur ; qu'il doit pour satisfaire à cette obligation vérifier l'exactitude des informations qu'il donne à l'acquéreur de sa propre initiative mais aussi de celles émanant du vendeur, dans la mesure ou une information donnée par un professionnel petit légitimement faire disparaitre dans l'esprit de l'acquéreur la nécessité de la rechercher lui-même ; qu'aux termes des dispositions conjuguées de l'article 1315 du Code civil et de l'article 9 du code de procédure civile, il appartient aux parties de prouver les faits nécessaires au succès de leur prétentions ; que la société Étude LODEL qui cherche à obtenir le paiement de sa commission résultant du mandat de vente conclu avec les époux C... se voit opposer sa propre responsabilité qui justifierait, selon les époux C..., la réduction de sa commission hauteur de 5000 euros ; qu'il est constant que le compromis de vente signe le 29 novembre 2010 mentionne que les parties reconnaissent que les termes, prix et conditions de la vente ont été négociées par Monsieur U... V..., exerçant l'activité d'Agent immobilier, Gérant de la SARL « Étude LODEL » titulaire d'un mandat exclusif de vente donné par Madame K... R... veuve I..., représentée par sa tutrice Mademoiselle G... S... ; que précisément le compromis indique a l'article NEGOCIATION : « Les parties reconnaissent que les présentes ont été négociées par l'intermédiaire de Monsieur V... U..., exerçant l'activité d'Agent immobilier, Gérant de la SARL « Étude LODEL » (...), mandataire de Madame I... K... représentée par sa tutrice Mademoiselle S... G..., suivant un mandat de vente exclusif qui lui a été consenti par ces derniers et enregistré sous le numéro 4009. En conséquence, elles déclarent que la SARL Étude LODEL, est bénéficiaire du montant de sa commission ci-dessus fuse et payable par l'acquéreur le jour de la signature de l'acte authentique à intervenir, soit TRENTE M1LLE EUROS (30 000 euros) TVA à 19,60 % comprise. (...) » que l'acte authentique de vente reçu par Maitre N... X..., notaire, le 1er février 2011, reprend ces mentions en faisant figurer que l'acquéreur doit à l'agence une rémunération de 30 000 euros ; que l'article 1134 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi a ceux qui les ont faites; qu'elles doivent être exécutées de bonne foi ; que l'obligation de paiement des acquéreurs, en l'occurrence les époux C..., est établie par les termes mêmes du compromis de vente ; que la vente ayant été effectivement réalisée, il en résulte que la commission de 30 000 euros doit en principe être acquittée par Monsieur M... C... et Madame Y... C... née H... ; que pour en être déchargés, les époux C... qui invoquent un manquement de la SARL Étude LODEL à ses obligations professionnelles, doivent établir la faute de la société Étude LODEL ; qu'il est établi que Monsieur M... C... et Madame Y... C... née H... ont eu connaissance de l'offre de vente de Madame K... R... veuve I... par voie de publicité et d'affichage notamment par Internet, faisant état d'un jardin de 1000 m2 et de deux appartements de 45 m2 ; que les époux C... reprochent à la société Étude LODEL non pas tant d'avoir livré des superficies approximatives des parcelles (leur connaissance des superficies réelles étant intervenue dans le délai de rétractation) mais principalement de ne pas les avoir informés de l'existence d'une servitude non aedificandi grevant le terrain et de nature à faire obstacle à leur éventuel projet de construction ; que la société Étude LODEL oppose que l'absence d'information sur l'existence de la servitude ne peut en soi constituer un grief susceptible d'être retenu, ; que l'existence d'une servitude non aedificandi de nature à faire obstacle à un hypothétique projet de construction qui n'est pas entré dans le champ contractuel ne peut lui être reprochée ; que les seules vérifications auxquelles un agent immobilier est tenu, tiennent essentiellement à l'identité et à la capacité du vendeur, à la réalité de son droit de propriété sur le bien vendu, et aux caractéristiques essentielles du bien vendu ; que ces vérifications se font en vue de l'acte authentique, et non an stade de l'avant-contrat ; que la pratique des avant-contrats s'est précisément développée pour permettre de fixer les accords des parties dans l'attente des vérifications nécessaires pour passer l'acte de vente ;que cependant l'acquéreur doit être obligatoirement informé non seulement des servitudes légales et notamment des servitudes administratives mais aussi des servitudes conventionnelles ; que par ailleurs il résulte de l'examen du courriel adresse à leur banque en date du 9 décembre 2010, ainsi que des courriels adressés a Monsieur T... de I' Étude LODEL, en date du 26 novembre 2010 et du 9 décembre 2010, que les époux C... placent au centre de cette acquisition la possibilité de construire un pavillon dans le jardin ; qu'il résulte de ce qui précède que le projet de construction dans le jardin était pour les époux C..., déterminant, et que ce projet avait été clairement évoqué précédemment avec l'Étude LODEL ; que ce projet se heurte en l'occurrence a un obstacle imparable, à savoir une servitude non aedificandi qui frappe ce bien, tel que cela ressort clairement du titre de propriété des vendeurs ; qu'il est an surplus révélateur que dans sa fiche descriptive, 1'Etude LODEL mentionne en « • Nota Bene : COS résiduel intéressant (0.5) prévoir travaux. », ce à quoi Monsieur M... C... a pu répondre, par son courriel en date du 26 novembre 2010 : j'ai bien noté que (...) la propriété bénéficie d'un Cos de 0.50, ce qui permet d'envisager la construction d'une seconde maison dans le jardin ; qu'il apparait ainsi que Monsieur M... C... et Madame Y... C... née H... n'ont pas eu connaissance d'un élément déterminant de leur consentement en raison de l'absence d'information sur l'existence de la servitude non aedificandi grevant le terrain et de nature à faire obstacle à leur éventuel projet de construction ; que l'agent immobilier, qui a manqué à ses obligations en dormant des renseignements incomplets, ne peut de ce fait prétendre au paiement de l'intégralité de sa commission ; que celle-ci doit être réduite et sera fixée a la somme de 5000 euros ; que la société Étude LODEL doit par conséquent être déboutée de sa demande en paiement de la somme de 30 000 euros et de ses demandes subséquentes ; qu'en définitive, la société Étude LODEL doit restituer à Monsieur M... C... et Madame Y... C... née H... la somme de 20.000 euros qu'elle détient d titre de séquestre, outre intérêts courant au taux légal a compter de la mise en demeure qui lui a été adressée le 11 février 2011 ; que néanmoins, Monsieur M... C... et Madame Y... C... née H... sont tenus de verser à la société Étude LODEL la somme de 5000 cures au titre de la commission. ;
1°) ALORS QUE procède à une double indemnisation le juge qui, en raison d'un manquement commis par un agent immobilier à son devoir de conseil, réduit son droit à rémunération tout en replaçant, par l'allocation de dommages et intérêts, le débiteur dans la situation qui aurait été la sienne en l'absence de faute ; qu'en condamnant la société Etude Lodel à verser aux époux C... la somme de 10 000 € à titre indemnisation du préjudice qu'elle estimait en lien avec le manquement de l'agent immobilier à son devoir de conseil, remettant ainsi les époux C... dans la situation qui aurait été la leur en l'absence de cette faute, tout en les dispensant de payer la majeure partie de la rémunération normalement due à l'intermédiaire qui avait permis la conclusion de la vente, la cour d'appel, qui a procédé à une double indemnisation, a méconnu l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, les juges, qui doivent observer le principe de la contradiction, ne peuvent fonder leur décision sur un moyen relevé d'office sans inviter les parties à présenter leurs observations ; qu'en jugeant, pour condamner la société Étude LODEL à verser aux époux C... la somme de 10 000 €, que l'agent immobilier avait fait perdre à ces derniers une chance « de contracter à de meilleures conditions ou de s'abstenir de contracter ainsi que de pouvoir mener à bien leur projet, clairement et préalablement annoncé, de construction sur le terrain » (arrêt page 8, al. 1er), sans recueillir les observations des parties sur ce moyen - tiré de l'existence d'une chance perdue - relevé d'office, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile.
