LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 31 janvier 2018), que, le 29 mai 2013, M. R... S... et Mmes C... et U... S... (les consorts S...) ont renouvelé le bail commercial consenti à la société Cedrephone ; que, le 23 juin 2014, la société locataire a promis de céder son droit au bail à un tiers ; qu'invoquant le caractère abusif du refus d'agrément opposé à la cession par l'un des indivisaires, Mme U... S..., la société Cedrephone a assigné les consorts S... en indemnisation du préjudice causé ; qu'à titre reconventionnel, M. R... S... et Mme C... S... ont demandé que Mme U... S... les garantisse de toute condamnation ;
Attendu que Mme U... S... fait grief à l'arrêt de condamner les consorts S... à payer, chacun, à la société Cedrephone une certaine somme au titre du préjudice financier subi et de la condamner à garantir les coïndivisaires de cette condamnation ;
Mais attendu qu'ayant relevé qu'aux termes du bail, la cession du droit au bail était subordonnée à la condition expresse d'avoir recueilli l'accord préalable et écrit du bailleur et que le refus opposé par Mme U... S... ne pouvait être discrétionnaire et devait revêtir un caractère légitime, la cour d'appel, qui a constaté que Mme U... S..., notifiant son refus à la locataire par lettre du 4 juillet 2014, n'alléguait aucun motif à l'appui de celui-ci et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu, sans ajouter au bail, en déduire que ce refus était constitutif d'un abus justifiant l'indemnisation du préjudice causé ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme U... S... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme U... S... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf mai deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Haas, avocat aux Conseils, pour Mme U... S...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné M. S..., Mme F... et Mme L... à payer à la société Cedrephone la somme de 4 462,13 euros chacun, au titre du préjudice financier subi du fait du refus d'autorisation à la cession du droit au bail et D'AVOIR condamné Mme L... à relever et garantir M. S... et Mme F... de cette condamnation ;
AUX MOTIFS QUE, sur le refus abusif des bailleurs, la société Cedrephone rappelle que le statut des baux commerciaux prévoit par l'article L. 141-16, alinéa 1er, du code de commerce la nullité des conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail, et qu'en vertu d'une jurisprudence constante, le juge peut autoriser le vendeur du fonds de commerce à passer outre le refus du bailleur, s'il est abusif ou sans motif légitime ; qu'en l'espèce, le bailleur ne justifie pas du refus qu'il oppose à la cession du droit au bail et en l'absence de contestation sérieuse, ce refus doit être déclaré abusif en ce qu'il porte atteinte au droit de jouissance du preneur, et engendre pour ce dernier un préjudice ; qu'elle expose que la cession est motivée par son impossibilité d'exploiter son activité dans les locaux suite à l'incident dont le gérant a été victime dans les locaux ; que M. S... et Mme F... soutiennent qu'ils n'avaient pas à justifier leur refus dès lors que le contrat de bail qui faisait la loi des parties prévoyait, en cas de cession du fonds, l'accord préalable et écrit du bailleur et qu'il n'y a donc eu, en l'espèce, aucun abus de droit ; qu'ils ajoutent que leur responsabilité ne saurait être recherchée dès lors qu'ils n'ont jamais manifesté leur refus et que Mme L... a été la seule des trois bailleurs co-indivisaires à refuser la cession du fonds de commerce envisagée par la société Cedrephone ; que, subsidiairement, ils demandent que soient garanties par Mme L... toutes les condamnations qui pourraient éventuellement être mises à leur charge ; que Mme L... fait valoir que la société Cedrephone a voulu céder son droit au bail à deux personnes physiques dont l'une a le statut de réfugié bangladais pour y exercer une activité totalement distincte de celle visée dans le bail commercial, ce qui justifiait ainsi le droit de refuser la cession, sans commettre aucun abus, puisque le bail prévoit la condition expresse de l'accord préalable et écrit des bailleurs pour la réalisation de la cession du droit au bail ; qu'elle ajoute que la demande est dépourvue d'objet puisque la société Cedrephone a cédé son fonds de commerce le 23 janvier 2015 ; que, si l'article L. 145-16 du code du commerce issu de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, applicable aux procédures engagées après le 20 juin 2014, répute non écrites les clauses tendant à interdire au locataire de céder son bail, les parties peuvent néanmoins prévoir que le bailleur, informé du projet de cession, devra donner son autorisation préalable ; que le refus opposé par le bailleur ne doit pas être discrétionnaire et doit revêtir un caractère légitime ; qu'or, après de nombreux échanges de courriers et courriels entre le conseil de la société Cedrephone et le cabinet de gestion immobilière Pelissolo, mandataire de l'indivision S..., le cabinet Pelissolo faisait connaître au conseil de la société locataire le refus de Mme L... d'autoriser la cession et l'impossibilité de donner une suite favorable à cette cession de droit au bail, sans aucun motif ; qu'ainsi l'échec de la réalisation de la cession prévue entre la société Cedrephone et MM. H... et G... ne repose sur aucun motif légitime, et ce refus constitutif d'un abus, entraîne pour la locataire un droit à réparation du préjudice subi ; que le refus ayant été donné au nom de l'indivision, puisque l'unanimité des propriétaires indivis est requise pour autoriser la cession d'un droit au bail commercial, la société Cedrephone avait l'obligation d'intenter une action en justice à l'encontre de tous les co-indivisaires bailleurs ; qu'en revanche, il n'existe de solidarité entre les co-indivisaires que par l'effet de la loi ou celui d'une stipulation expresse, de sorte que seule Mme L..., à laquelle il peut être reproché d'avoir opposé abusivement à la cession le refus de donner son autorisation, est seule responsable du préjudice subi par la société Cedrephone et devra donc garantir les condamnations prononcées à l'encontre des autres co-indivisaires ; que, sur le préjudice subi par la société Cedrephone, la société Cedrephone demande l'allocation de dommages-intérêts en raison du refus abusif des bailleurs d'autoriser la cession du bail, ayant entravé son droit de jouissance paisible des locaux ; qu'elle expose avoir dû attendre janvier 2015, soit huit mois supplémentaires, pour trouver un nouveau cessionnaire et estime que le montant de son préjudice correspond aux sommes déboursées pendant ces huit mois au titre du CFE (2013-2014), de l'assurance, de l'électricité, de l'opérateur internet, des loyers versés entre juin 2014 et janvier 2015, de la perte d'exploitation sur la même période et de l'engagement de rachat des matériels pris par les précédents cessionnaires, soit un total de 168 927,68 euros ; qu'elle demande ainsi la réparation de son préjudice à la somme globale de 100 000 euros ainsi que le remboursement des loyers trimestriels courant du mois de juillet 2014 au mois de janvier 2015, pour la somme de 12 934,44 euros ; que M. S... et Mme F... font valoir que la société Cedrephone n'a pas subi de préjudice puisqu'elle a cédé son droit au bail à un nouveau cessionnaire en janvier 2015, pour une somme de 35 000 euros ; qu'ils en concluent que la somme de 100 000 euros demandée à titre de dommages-intérêts apparaît fantaisiste et que la somme de 13 260 euros réclamée par le preneur au titre de l'acquittement de ses loyers trimestriels pour la période de juin 2014 à janvier 2015 est également injustifiée puisque le preneur a continué à exploiter les locaux jusqu'en janvier 2015 ; que Mme L... s'oppose à la demande en dommages-intérêts au motif que la cession du droit au bail devait se réaliser moyennant le prix principal de 30 000 euros et qu'en conséquence, la société Cedrephone ne peut réclamer une somme de 100 000 euros à titre de dommages-intérêts faute de rapporter la preuve d'un préjudice mais également du montant de celui-ci ; qu'elle ajoute que la demande de la société Cedrephone se trouve à ce jour dépourvue d'objet puisque cette dernière a cédé son fonds de commerce à la société Eurovishon ; qu'il est établi par les pièces versées aux débats que suite à l'agression dont il a été victime le 23 mars 2013, un individu l'ayant frappé à la face et au cou avec un cutter lui occasionnant une ITT de 10 jours, le gérant de la société Cedrephone, M. V..., a décidé de céder son droit au bail et a signé pour ce faire divers mandats de vente entre juillet et septembre 2013 ; que cette agression a conduit l'organisme social à verser à la victime une rente AT au taux d'IPP de 40 % d'un montant annuel de 3 656,36 euros à compter du 1er février 2016 ; qu'il est démontré par les bilans simplifiés des années 2011 à 2015, que le chiffre d'affaires réalisé par la société Cedrephone, qui s'élevait à 102 582 euros en 2011 et à 65 541 euros en 2012, abaissé en 2013 (34 145 euros) pour être quasi inexistant en 2014 (1 072 euros) ; qu'il n'est par ailleurs pas contesté que la société Cedrephone a vendu son droit au bail à la société Eurovishon le 23 janvier 2015 pour la somme de 35 000 euros, incluant la somme de 5 000 euros au titre du matériel et des biens mobiliers ; que le préjudice que la société Cedrephone a subi ne peut donc porter que sur la période entre le 31 juillet 2014, date prévue de signature de l'acte définitif de la première cession, et le 23 janvier 2015, date de l'acte de la deuxième cession ; qu'il est démontré qu'en 2014, du fait de l'agression subi par son gérant, la société Cedrephone n'a que très peu exploité le local commercial, mais en revanche elle a dû continuer à payer les frais fixes liés à l'exploitation, elle justifie donc avoir dû régler pendant la période du 1er août 2014 au 23 janvier 2015 les sommes suivantes : - la quote-part de la taxe professionnelle (CFE) 2014 à hauteur de 1 100 euros x 153/365j = 461,09 euros, - l'abonnement et la fourniture d'électricité pour un montant de 236,20 euros (selon factures des 23 août 2014 et 8 novembre 2014),- l'abonnement téléphonique/internet à hauteur de 245,79 euros (selon factures du 2 août 2014 au 2 janvier 2015), - les échéances mensuelles d'assurance pour 1 307,86 euros (du 15 juillet 2014 au 15 décembre 2014 incluse), soit au total la somme de 2 250,94 euros ; que la société Cedrephone ne justifie pas avoir subi des pertes d'exploitation alors que les résultats d'exploitation ont été négatifs pour les années 2011, 2013 et 2014 et ne présentent qu'un faible résultat positif pour l'année 2012 (696 euros) ; que la taxe professionnelle 2013 était due par le cédant nonobstant l'acte de cession prévu en juillet 2014 ; que la société Cedrephone ne démontre pas que les précédents cessionnaires s'étaient engagés à verser la somme de 95 000 euros pour la reprise du stock, du matériel et des meubles, l'acte d'engagement versé aux débats n'étant pas signé ; qu'en revanche la société locataire a dû continuer à payer les loyers, sans exploiter, et a subi de ce fait un préjudice de (1 939,32 euros x 5 mois ) + (1 939,32 euros x 23/31) = 11 135,45 euros ; qu'en conséquence le préjudice financier subi par la société Cedrephone s'élève à la somme de 13 386,39 euros (2 250,94 euros + 11 135,45 euros) ; que le préjudice moral invoqué par l'appelante, consistant en l'obligation de continuer l'exploitation en dépit de l'agression subie, ne peut être réparé car il s'agit d'un préjudice personnel subi par M. V..., et non par la société Cedrephone en qualité de personne morale ; qu'en conséquence, chaque co-indivisaire sera tenu de payer à la société Cedrephone la somme de 4 462,13 euros (13 286,39 euros/3) et Mme L... sera condamnée à relever et garantir M. S... et Mme F... de cette condamnation ;
ALORS, 1°), QUE, si les clauses tendant à interdire au preneur de céder son droit au bail sont réputées non écrites, les parties peuvent néanmoins subordonner la cession à l'autorisation préalable du bailleur ; que, saisi par le preneur d'une demande de dommages-intérêts en réparation du préjudice résultant de l'abandon du projet de cession consécutif au refus du bailleur d'autoriser ladite cession, le juge doit rechercher si ce refus revêt ou non un caractère légitime ; qu'en se bornant à déduire le caractère abusif du refus d'autoriser la cession du droit au bail de ce qu'il n'avait pas été motivé, sans rechercher si les motifs invoqués devant elle par Mme L... pour justifier son opposition à ladite cession, tirés de ce que l'activité des cessionnaires était totalement distincte de celle visée au bail commercial, étaient légitimes, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article L. 145-16 du code de commerce ;
ALORS, 2°), QUE le juge doit, sous peine de déni de justice, statuer sur ce qui lui est demandé ; qu'en prenant prétexte d'un défaut de motif des courriel et courrier de refus des bailleurs d'autoriser la cession du droit au bail pour refuser d'exercer, elle-même, son contrôle sur les motifs avancés par Mme L... pour s'opposer à ladite cession tirés de ce que l'activité des cessionnaires était totalement distincte de celle visée au bail commercial, la cour d'appel a violé l'article 4 du code civil, ensemble l'article 12 du code de procédure civile ;
ALORS, 3°), QUE le juge ne peut porter atteinte à la substance des droits et obligations légalement convenus entre les parties ; qu'aux termes du bail conclu entre la société Cedrephone et l'indivision S..., la cession du droit au bail était subordonnée « à la condition expresse d'avoir recueilli l'accord préalable et écrit du bailleur qui devra, dans tous les cas, être appelé à l'acte de cession » ; qu'en déduisant du seul défaut de motif des courriel et courrier de refus des bailleurs d'autoriser la cession du droit au bail le caractère abusif d'un tel refus, quand le bail ne comportait aucune mention d'une obligation de motivation expresse du refus d'autorisation de la cession par les bailleurs, la cour d'appel, qui a ajouté aux stipulations contractuelles une obligation qu'elles ne prévoient pas, a violé l'article 1134, devenu 1103, du code civil.
