LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu les articles 617 et 625 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 7 décembre 2017), que M. K... a consenti à M. R... le droit d'occuper un appartement et d'en jouir gratuitement, à la seule condition d'en acquitter les charges d'électricité, de gaz et de téléphone ; qu'ayant acquis le bien sur adjudication, la société Etablissements B... O... et compagnie a signifié à l'occupant une fin de commodat avec sommation de quitter les lieux dans les trois mois ;
Attendu que, pour annuler la notification de fin de commodat, l'arrêt retient que le droit d'occupation a été consenti pour une durée indéterminée au seul bénéfice de M. R... et qu'il convient d'en déduire qu'il s'agit d'un droit viager ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'un droit viager, dont la durée est nécessairement limitée par le décès de son titulaire, ne peut être stipulé pour une durée indéterminée, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 7 décembre 2017, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne M. R... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. R... et le condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Etablissements B... O... et compagnie ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf mai deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Jean-Philippe Caston, avocat aux Conseils, pour la société Etablissements B... O... et compagnie
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR prononcé la nullité de la notification de fin de commodat et sommation d'avoir à quitter les lieux délivrée le 16 juillet 2012 à M. R... et, en conséquence, d'AVOIR débouté la société Etablissements B... O... et compagnie de ses demandes ;
AUX MOTIFS QU'en application de l'article 617 du code civil, « l'usufruit s'éteint : / Par la mort (...) » et aux termes de l'article 625 du même code, « les droits d'usage et d'habitation s'établissent et se perdent de la même manière que l'usufruit » ; qu'observant qu'aux termes de l'acte du 29 février 1992, il a été consenti à M. R... un droit d'occupation pour une durée indéterminée, la société Etablissements B... O... et compagnie soutient en premier lieu que cette convention ne peut être qualifiée de droit d'usage du fait que l'absence de durée est la négation même de ce qui en fait l'essence ; que toutefois, le « droit d'occupation » « pour une durée indéterminée », ayant été consenti à M. R... seul, il s'en déduit par application combinée des articles 617 et 625 susvisés, qu'il s'agit d'un droit viager, en conséquence compatible avec la qualification retenue par le premier juge ; que la société Etablissements B... O... et compagnie soutient en second lieu, qu'en méconnaissance de l'article 626 du code civil, il n'a pas été donné de caution, ni fait des états et inventaires ; que toutefois et comme justement retenu par le premier juge, l'absence de caution, comme l'absence d'inventaire, n'entraînent pas la déchéance du droit d'usufruit, non plus par conséquent celle du droit d'usage et d'habitation ; qu'en outre, s'il est constant qu'une convention établissant un droit d'usage et d'habitation confère au bénéficiaire un droit réel immobilier qui, s'il n'a été ni publié ni mentionné dans l'acte de vente de l'immeuble, est inopposable aux acquéreurs, force est d'admettre que tel n'est pas le cas d'espèce ; qu'en effet, et comme justement relevé par le premier juge, le droit conféré à M. R... a fait l'objet d'un dire reproduisant la convention en litige, déposé au cahier des charges de la vente sur saisie-immobilière ayant abouti au jugement d'adjudication du 12 octobre 1999, dont la publication régulière à la conservation des hypothèques n'est pas contestée, puis d'un nouveau dire inséré au cahier des charges afférent à la saisie-immobilière diligentée à la requête et au profit de la société Etablissements B... O... et compagnie ; qu'il en résulte que le droit conféré à M. R... aux termes de la convention du 29 février 1992 est opposable à la société Etablissements B... O... et compagnie ; qu'il suit de ce qui précède que, c'est également sans erreur de droit, que le premier juge a rappelé qu'il incombait à la société Etablissements B... O... et compagnie de rapporter la preuve de ses prétentions, de sorte qu'en tout état de cause, le moyen tiré de ce que M. R... ne démontrerait pas avoir satisfait à la condition de paiement énoncée à l'acte, outre paiements résultant de l'article 635 du code civil, est inopérant ; que la société Etablissements B... O... et compagnie sera en conséquence déboutée de ses prétentions et le jugement déféré confirmé en toutes ses dispositions (v. arrêt, p. 4 et 5) ;
ALORS QU'un contrat viager ou stipulant un droit viager ne peut qu'être à durée déterminée ; qu'en reconnaissant à M. R... un droit d'habitation dès lors que l'acte litigieux du 29 février 1992, bien qu'ayant été conclu pour une durée indéterminée, l'avait été à son profit, de sorte qu'il s'agissait d'un droit viager, quand, prévu pour une durée indéterminée, cet acte ne pouvait avoir accordé un droit viager, si bien qu'il ne pouvait être question que d'un prêt à usage ou commodat, la cour d'appel a violé les articles 617 et 625 du code civil, ensemble l'article 1134 du même code, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.
