LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu les articles 1641 et 1643 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 25 mai 2018), que, par acte du 22 septembre 2010, M. R... a vendu à M. S... des lots de copropriété dans un immeuble d'habitation ; que l'acte de vente comportait une clause de non-garantie des vices cachés ; que, se plaignant d'infiltrations et de divers désordres relatifs tant au système d'évacuation des eaux usées qu'aux structures des lots, M. S... a assigné le vendeur en dommages-intérêts sur le fondement de la garantie des vices cachés ;
Attendu que, pour écarter la clause d'exonération de garantie des vices cachés, l'arrêt retient qu'il est constant et non contesté que M. R... avait effectué ou fait effectuer dans les lieux des travaux, achevés en 2007, de démolition partielle, puis de reconstruction afin de transformer d'anciens locaux commerciaux en locaux d'habitation après les avoir réunis de sorte qu'il est réputé vendeur-constructeur et ne peut être exonéré de la garantie des vices cachés ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si M. R... avait lui-même conçu ou réalisé les travaux, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit que M. R... ne pouvait pas se prévaloir de la clause d'exonération de garantie des vices cachés stipulée dans l'acte de vente, l'arrêt rendu le 25 mai 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne M. S... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. S... et le condamne à payer à M. R... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit avril deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour M. R...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'Avoir dit que M. R... ne pouvait se prévaloir de la clause d'exonération de garantie des vices cachés, stipulée dans l'acte de vente du 22 septembre 2010, et, avant dire droit, d'Avoir ordonné une expertise confiée à M. K... ;
Aux motifs que, l'action de M. S... étant fondée sur les articles 1641 et suivants du code civil, il convient, dans un premier temps, de rechercher si M. R... peut se prévaloir utilement de la clause de non-garantie des vices cachés insérée à l'acte de vente, dans un second temps, de vérifier les griefs de l'acquéreur relatifs à l'existence des vices cachés ; qu'à cet égard, si le premier juge ne pouvait, tout en désignant, avant dire droit, un expert à l'effet de rechercher l'existence de vices, leur origine, leur caractère apparent ou caché, écarter la clause élusive des vices cachés au motif inopérant que M. R... « avait nécessairement connaissance des vices affectant la chose vendue dès lors que M. G... avait relevé le caractère à l'évidence ancien de certains désordres », toutefois, dès lors qu'il est constant et non contesté que M. R... avait effectué ou fait effectuer dans les lieux des travaux, achevés en 2007, de démolition partielle, puis de reconstruction afin de transformer d'anciens locaux commerciaux en locaux d'habitation après les avoir réunis, il est réputé vendeur-constructeur et ne peut être exonéré de la garantie des vices cachés ; que le rapport d'audit de M. G... avérant l'existence de nombreux désordres dans les biens vendus, tant apparents que cachés, notamment des problèmes de structures et d'évacuation des eaux pluviales, le jugement sera confirmé en ce qu'il a désigné un expert à l'effet de décrire les désordres et de rechercher s'ils étaient cachés ou apparents pour l'acquéreur ; que le jugement sera confirmé ;
1°) Alors que, les juges du fond doivent respecter les termes du litige tels que délimités par les conclusions respectives des parties ; qu'en relevant, pour dénier à M. R... le bénéfice de la clause d'exclusion de garantie des vices cachés, « qu'il est constant et non contesté que M. R... avait effectué ou fait effectuer dans les lieux des travaux, achevés en 2007, de démolition partielle, puis de reconstruction afin de transformer d'anciens locaux commerciaux en locaux d'habitation après les avoir réunis », quand ce dernier contestait expressément avoir effectué lui-même ces travaux, et précisait qu'ils avaient été achevés au milieu de l'année 2001, la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile ;
2°) Alors que, les juges du fond doivent motiver leur décision ; qu'en affirmant péremptoirement qu'il était constant et non contesté que M. R... avait effectué les travaux de démolition partielle et de reconstruction, la cour d'appel, qui n'a pas précisé sur quelles pièces elle fondait cette affirmation, a privé sa décision de toute motivation propres et a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3°) Alors que, seul le vendeur ayant conçu et réalisé lui-même les travaux de rénovation de l'immeuble peut être considéré comme un professionnel ; qu'en retenant, pour dénier à M. R... le bénéfice de la clause d'exclusion de garantie des vices cachés, que ce dernier avait effectué ou fait effectuer dans les lieux des travaux de démolition et de reconstruction, la cour d'appel, qui n'a pas constaté avec certitude que M. R... avait lui-même conçu et réalisé ces travaux, a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 1341 et 1343 du code civil ;
4°) Alors que, seul le vendeur ayant conçu et réalisé lui-même les travaux de rénovation de l'immeuble peut être considéré comme un professionnel ; qu'en retenant, pour dénier à M. R... le bénéfice de la clause d'exclusion de garantie des vices cachés, que ce dernier avait effectué ou fait effectuer dans les lieux des travaux de démolition puis de reconstruction, la cour d'appel, qui a pu considérer que l'exposant avait réalisé lui-même certains travaux, faute d'avoir expliqué la nature de ceux effectués personnellement par M. R... et de ceux réalisés par d'autres, a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 1641 et 1643 du code civil.
