LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu que l'arrêt attaqué (Paris, 11 janvier 2018) fixe le montant de l'indemnité principale et de remploi revenant à M. Y..., par suite de l'expropriation, au profit de la communauté de communes de l'agglomération migennoise (la CCAM), de parcelles lui appartenant ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de fixer comme il le fait l'indemnité principale et de remploi à une certaine somme ;
Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, qu'à la date de référence, les parcelles expropriées étaient exploitées comme terres agricoles mises en culture, qu'elles étaient attenantes et formaient un tènement homogène en forme de quadrilatère de trois cents mètres de profondeur environ en moyenne pour cent quatre-vingts mètres de large environ côté route départementale, avec une desserte par un chemin d'exploitation et qu'elles formaient une unité d'exploitation située en proximité de voies de circulation importantes, la cour d'appel a, sans violer le principe de la contradiction ni être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ou de s'expliquer sur les éléments de preuve qu'elle écartait, souverainement retenu les termes de comparaison qui lui sont apparus les mieux adaptés à l'évaluation du bien exproprié et fixé le montant de l'indemnité d'expropriation en tenant compte des caractéristiques des parcelles expropriées ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit avril deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour M. Y...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR fixé à la somme globale de 37.002 euros l'indemnité principale et de remploi devant revenir à M. Y... pour l'expropriation de ses parcelles cadastrées [...] et [...] [...] et [...], lieu-dit « [...] », pour une surface de 44 224 m² ; et d'AVOIR rejeté les autres demandes,
AUX ENONCIATIONS QUE M. H... Y... a interjeté appel le 6 septembre 2016 ; pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :
- adressées au greffe, le 2 décembre 2016, par M. H... Y... (¿) ;
- adressées au greffe, le 27 février 2017, par le commissaire du gouvernement (¿) ;
AUX MOTIFS QUE sur le fond, M. H... Y... soutient que : - ses parcelles sont bien situées et sont dans un secteur stratégique ; la commune est desservie par le réseau routier et ferroviaire ; - la CCAM n'a produit aucune référence précise ; les références du commissaire du gouvernement, tardives, doivent être rejetées ; le seul barème indicatif de la valeur vénale moyenne des terres agricoles en 2013 et l'évaluation des services de France Domaines sont insuffisants ; la CCAM réplique que : - les caractéristiques topographiques et urbanistiques des parcelles ne les placent pas en situation privilégiée ; l'accès direct par la RD 606 est impossible (talus de plus d'un mètre ou taillis) ; trois des quatre parcelles sont enclavées ; les parcelles ne sont pas situées à proximité immédiate de l'A6 et la gare ferroviaire est située au Nord de la commune alors que les parcelles sont au Sud ; - M. H... B. ne peut recevoir cumulativement une indemnité basée sur la valeur du bien en tant que propriétaire et une indemnité au titre de son éviction en tant qu'exploitant, or il a déjà reçu une indemnité d'éviction ; - les éléments de comparaison de M. H... B. ne sont pas pertinents en raison de leur nature différente, de leur localisation ou du type d'infrastructures ou de services ; le commissaire du gouvernement fait valoir que : - les parcelles en cause ne pouvant recevoir la qualification de terrain à bâtir, elles sont évaluées en fonction de leur usage effectif, c'est-à-dire en terres agricoles mises en culture ; - le juge a reconnu la situation particulière des parcelles en majorant de 66% le prix à l'hectare par rapport à la moyenne des terres agricoles de superficie comparable dans le même secteur ; - l'arrêté préfectoral mentionné par l'expropriant fixant chaque année le prix des terres agricoles à titre indicatif peut servir d'éléments de référence ; il est rappelé que le premier juge a fixé la valeur unitaire des parcelles expropriées à 0,74¿/M² soit 7400¿ par hectare alors que l'exproprié demande 10¿ par M² soit une indemnité principale de 442 440¿ ; sur la date de référence : l'appelant soutient que la date de référence à laquelle doivent être appréciés l'usage effectif du bien et les possibilités de construction des terrains est le 31 octobre 2012 et non le 17 octobre 2012 soit un an avant l'ouverture de l'enquête préalable de déclaration d'utilité publique datée du 31 octobre 2013 ; la cour constate que c'est bien cette date du 17 octobre 2012 qui est mentionnée dans le jugement entrepris (motifs pages 3 et 5) et qui doit être retenue pour l'appréciation de l'usage effectif des parcelles concernées ; sur la valeur d'indemnisation : pour être pertinentes les références produites doivent viser des cessions intervenues dans les 5 années de la décision entreprise soit comprises entre le 26 juillet 2011 et le 26 juillet 2016 et concerner des parcelles comparables tant par leurs caractéristiques générales (surfaces, emplacement, nature d'exploitation) que par leur usage effectif à la date de référence ; toutes les références antérieures à cette période sont écartées ; à la date de référence les parcelles expropriées étaient exploitées comme terres agricoles mises en culture ; il s'agit de terres que M. Y... a acquises le 28 mai 2002 au prix de 36227,79¿ soit 2896,53¿ l'hectare ; elles sont attenantes et forment un tènement homogène en forme de quadrilatère de 300 mètres de profondeur environ en moyenne pour 180 mètres de large environ côté route départementale, avec une desserte par un chemin d'exploitation ; M. Y... a perçu en tant qu'exploitant une indemnité d'éviction fixée à 18742,12¿ ainsi qu'une indemnité de perte de fumure, d'arrière fumure et de façon culturale 3110¿, fixées par jugement du tribunal de grande instance d'Auxerre du 26 juillet 2016 ; M. Y... expose que les parcelles expropriées ne sont pas purement agricoles mais situées dans une zone constituée de parcelles réservées aux activités industrielles, commerciales, artisanales et de services, et aux installations de l'environnement ; cette observation relève de la situation privilégiée permettant de majorer à proportion les valeurs moyennes de référence ; il y est répondu ci-après ; les références invoquées par les parties appellent les observations suivantes : -la CCAM expropriante n'a pas produit de référence de comparaison en première instance et a fait une offre sur la base de 7200¿ l'hectare (0,72¿/M²) en se référant à la valeur moyenne des terres labourables et prairies en 2013 publié par arrêté du ministère de l'agriculture du 17 juillet 2014 ; la CCAM conteste l'application du critère de situation privilégiée en évoquant la distance du centre du bourg (800m), l'absence d'accès direct par la RD 606 en raison d'un talus de plus d'un mètre ou d'un taillis, outre l'enclavement de trois des parcelles, l'existence d'une servitude archéologique sur l'une des parcelles ([...]) qui est également traversée par un ru et survolée par une ligne à haute tension ; - le commissaire du gouvernement produit un tableau de 7 références sur la commune de Charmoy dont 5 se situent dans la période de 5 ans précédant la date du jugement (références 3 à 7) faisant ressortir une valeur unitaire comprise entre 3200¿ et 5000¿ l'hectare (0,32 à 0,50¿/M²) ; il cite également une référence du 29 juillet 2010 au prix de 34006¿ l'hectare (référence n°2) qui correspond à l'acquisition par le Département d'une bande de terrain le long de la route départementale composées de plusieurs parcelles d'une surface totale de 10280M² aux lieux dits les Sablières aux morts et [...] ; les terres ici expropriées se situent au [...]. ; - M. B. fait valoir qu'en l'absence de références de l'expropriante il y a lieu de retenir celles qu'il propose dans les termes suivants :
Date Commune Parcelle Prix / m² Référence
de la référence surface de publication
1. 29 / 10 / [...] [...] 2007 [...]
Vente Y... au Dpt 143 m² 7 / 11/ 2007
2. 29 / 7 / [...] 12 parcelles [...][...] 2010 [...]
entre une coopérative / 1ha 02 a 80 ca 6/9/10
et le dpt de l'Yonne
3. 17 /11 /2011 Toucy une parcelle [...]
Ventre Commeau / 2ha
Cnté de cnes du Toucycois
4.25 / 5 /2013 Toucy 3
5. 4 / 9 / 2008 Apoigny Terrains en [...]
6. Extrait de Migennes Autorisation 41,80
Délibération de cession de 26 parcelles
du conseil municipal
7. 18 / 01 /006
Extrait du PV 3,85
du conseil municipal relatif à l'acquisition de parcelles
il est rappelé que seules sont pertinentes les références concernant des terres agricoles sur la Commune de Charmoy ou à proximité pour la période de 5 ans à prendre en compte, étant au surplus rappelé que seules des cessions effectivement réalisées et ayant donné lieu à publication peuvent constituer des éléments de comparaison probants ; sont à ce titre écartées les références concernant des délibérations de municipalités ou d'intercommunalité (4, 6 et 7) ou des estimations (5) ; de même les données du Ministère de l'agriculture qui ont une valeur purement indicative et ne permettent aucunement de vérifier les cessions ayant pu servir d'estimation doivent être écartées ; la vente de M. Y... au Département de 2007 (réf 1) est ancienne et circonstanciée puisque liée à la réalisation d'un rond-point et/ou l'agrandissement de la RD 606 et ne porte que sur une surface de 166M² non comparable ; la référence de M. Y... n°3 concerne la commune de Toucy, qui est trop éloignée des parcelles expropriées pour être pertinente ; par ailleurs force est de constater que l'intéressé procède par affirmation quand il évoque une valeur de 10¿/M² alors que celle maximale de 5¿ correspond à sa référence n°1 non comparable ; les données de vente de terres agricoles les plus pertinentes sont celles du commissaire du gouvernement se situent dans la période de 5 ans précédant la date du jugement (références 3 à 7) faisant ressortir une valeur unitaire comprise entre 3200¿ et 5000¿ l'hectare (0,32 à 0,50¿/M²) ; sur la situation privilégiée invoquée, la Cour retient que les parcelles forment une unité d'exploitation située en proximité de voies de circulation importantes pour longer la D606 et de la D943 et n'être qu'à 3 km de Migennes desservie par la SNCF. L'accès à l'autoroute A6 par les sorties 18 et 19 est à environ 11 km de courte distance et desservi par la D943 ; la situation d'enclave ne sera pas retenue s'agissant de parcelles contiguës formant une unité d'exploitation et la présence d'un ru ne peut être considérée dévaloriser les parcelles. Il en est de même de la servitude archéologique évoquée sans plus de précision. La présence d'une ligne électrique sur l'une des parcelles pondère mais n'efface pas les critères de valorisation devant ainsi être pris en compte, au regard de ces éléments la valeur de 0, 74¿/M² fixée par le juge de l'expropriation est fondée car prenant en compte ces éléments de valorisation et sera confirmée, ainsi par voie subséquente que l'indemnité de remploi,
ALORS QU'à peine d'irrecevabilité relevé d'office, le commissaire du gouvernement doit déposer ou adresser au greffe de la cour d'appel ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le délai de deux mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant ; qu'en fixant l'indemnité d'expropriation au visa des écritures et sur le fondement des pièces adressées au greffe par le commissaire du gouvernement le 27 février 2017, après que l'appelant, M. Y..., ait déposé ses écritures le 2 décembre 2016, sans rechercher, au besoin d'office, si le commissaire du gouvernement avait déposé ou adressé son mémoire au greffe de la chambre des expropriations dans les deux mois de la notification du mémoire de l'appelant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article R. 311-26 du code d'expropriation pour cause d'utilité publique dans sa rédaction antérieure au décret du 1er septembre 2017.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR fixé à la somme globale de 37.002 euros l'indemnité principale et de remploi devant revenir à M. Y... pour l'expropriation de ses parcelles cadastrées [...] et [...] [...] et [...], lieu-dit « [...] », pour une surface de 44 224 m² ; et d'AVOIR rejeté les autres demandes,
AUX MOTIFS PROPRES QUE sur le fond, M. H... Y... soutient que : - ses parcelles sont bien situées et sont dans un secteur stratégique ; la commune est desservie par le réseau routier et ferroviaire ; - la CCAM n'a produit aucune référence précise ; les références du commissaire du gouvernement, tardives, doivent être rejetées ; le seul barème indicatif de la valeur vénale moyenne des terres agricoles en 2013 et l'évaluation des services de France Domaines sont insuffisants ; la CCAM réplique que : - les caractéristiques topographiques et urbanistiques des parcelles ne les placent pas en situation privilégiée ; l'accès direct par la RD 606 est impossible (talus de plus d'un mètre ou taillis) ; trois des quatre parcelles sont enclavées ; les parcelles ne sont pas situées à proximité immédiate de l'A6 et la gare ferroviaire est située au Nord de la commune alors que les parcelles sont au Sud ; - M. H... B. ne peut recevoir cumulativement une indemnité basée sur la valeur du bien en tant que propriétaire et une indemnité au titre de son éviction en tant qu'exploitant, or il a déjà reçu une indemnité d'éviction ; - les éléments de comparaison de M. H... B. ne sont pas pertinents en raison de leur nature différente, de leur localisation ou du type d'infrastructures ou de services ; le commissaire du gouvernement fait valoir que : - les parcelles en cause ne pouvant recevoir la qualification de terrain à bâtir, elles sont évaluées en fonction de leur usage effectif, c'est-à-dire en terres agricoles mises en culture ; - le juge a reconnu la situation particulière des parcelles en majorant de 66% le prix à l'hectare par rapport à la moyenne des terres agricoles de superficie comparable dans le même secteur ; - l'arrêté préfectoral mentionné par l'expropriant fixant chaque année le prix des terres agricoles à titre indicatif peut servir d'éléments de référence ; il est rappelé que le premier juge a fixé la valeur unitaire des parcelles expropriées à 0,74¿/M² soit 7.400¿ par hectare alors que l'exproprié demande 10 ¿ par M² soit une indemnité principale de 442.440 ¿ ; sur la date de référence : l'appelant soutient que la date de référence à laquelle doivent être appréciés l'usage effectif du bien et les possibilités de construction des terrains est le 31 octobre 2012 et non le 17 octobre 2012 soit un an avant l'ouverture de l'enquête préalable de déclaration d'utilité publique datée du 31 octobre 2013 ; la cour constate que c'est bien cette date du 17 octobre 2012 qui est mentionnée dans le jugement entrepris (motifs pages 3 et 5) et qui doit être retenue pour l'appréciation de l'usage effectif des parcelles concernées ; sur la valeur d'indemnisation : pour être pertinentes les références produites doivent viser des cessions intervenues dans les 5 années de la décision entreprise soit comprises entre le 26 juillet 2011 et le 26 juillet 2016 et concerner des parcelles comparables tant par leurs caractéristiques générales (surfaces, emplacement, nature d'exploitation) que par leur usage effectif à la date de référence ; toutes les références antérieures à cette période sont écartées ; à la date de référence les parcelles expropriées étaient exploitées comme terres agricoles mises en culture ; il s'agit de terres que M. Y... a acquises le 28 mai 2002 au prix de 36227,79¿ soit 2896,53¿ l'hectare ; elles sont attenantes et forment un tènement homogène en forme de quadrilatère de 300 mètres de profondeur environ en moyenne pour 180 mètres de large environ côté route départementale, avec une desserte par un chemin d'exploitation ; M. Y... a perçu en tant qu'exploitant une indemnité d'éviction fixée à 18742,12¿ ainsi qu'une indemnité de perte de fumure, d'arrière fumure et de façon culturale 3110¿, fixées par jugement du tribunal de grande instance d'Auxerre du 26 juillet 2016 ; M. Y... expose que les parcelles expropriées ne sont pas purement agricoles mais situées dans une zone constituée de parcelles réservées aux activités industrielles, commerciales, artisanales et de services, et aux installations de l'environnement ; cette observation relève de la situation privilégiée permettant de majorer à proportion les valeurs moyennes de référence ; il y est répondu ci-après ; les références invoquées par les parties appellent les observations suivantes : -la CCAM expropriante n'a pas produit de référence de comparaison en première instance et a fait une offre sur la base de 7200¿ l'hectare (0,72¿/M²) en se référant à la valeur moyenne des terres labourables et prairies en 2013 publié par arrêté du ministère de l'agriculture du 17 juillet 2014 ; la CCAM conteste l'application du critère de situation privilégiée en évoquant la distance du centre du bourg (800m), l'absence d'accès direct par la RD 606 en raison d'un talus de plus d'un mètre ou d'un taillis, outre l'enclavement de trois des parcelles, l'existence d'une servitude archéologique sur l'une des parcelles ([...]) qui est également traversée par un ru et survolée par une ligne à haute tension ; - le commissaire du gouvernement produit un tableau de 7 références sur la commune de Charmoy dont 5 se situent dans la période de 5 ans précédant la date du jugement (références 3 à 7) faisant ressortir une valeur unitaire comprise entre 3.200 ¿ et 5.000 ¿ l'hectare (0,32 à 0,50 ¿/M²) ; il cite également une référence du 29 juillet 2010 au prix de 34.006 ¿ l'hectare (référence n°2) qui correspond à l'acquisition par le Département d'une bande de terrain le long de la route départementale composées de plusieurs parcelles d'une surface totale de 10280M² aux lieux dits [...] et [...] ; les terres ici expropriées se situent au [...]. ; - M. B. fait valoir qu'en l'absence de références de l'expropriante il y a lieu de retenir celles qu'il propose dans les termes suivants :
Date Commune Parcelle Prix / m² Référence
de la référence surface de publication
1. 29 / 10 / [...] [...] 2007 [...]
Vente Y... au Dpt 143 m² 7 / 11/ 2007
2. 29 / 7 / [...] 12 parcelles [...][...] 2010 [...]
entre une coopérative / 1ha 02 a 80 ca 6/9/10
et le dpt de l'Yonne
3. 17 /11 /2011 Toucy une parcelle [...]
Ventre Commeau / 2ha
Cnté de cnes du Toucycois
4.25 / 5 /2013 Toucy 3
5. 4 / 9 / 2008 Apoigny Terrains en [...]
6. Extrait de Migennes Autorisation 41,80
Délibération de cession de 26 parcelles
du conseil municipal
7. 18 / 01 /006
Extrait du PV 3,85
du conseil municipal relatif à l'acquisition de parcelles
il est rappelé que seules sont pertinentes les références concernant des terres agricoles sur la Commune de Charmoy ou à proximité pour la période de 5 ans à prendre en compte, étant au surplus rappelé que seules des cessions effectivement réalisées et ayant donné lieu à publication peuvent constituer des éléments de comparaison probants ; sont à ce titre écartées les références concernant des délibérations de municipalités ou d'intercommunalité (4, 6 et 7) ou des estimations (5) ; de même les données du Ministère de l'agriculture qui ont une valeur purement indicative et ne permettent aucunement de vérifier les cessions ayant pu servir d'estimation doivent être écartées ; la vente de M. Y... au Département de 2007 (réf 1) est ancienne et circonstanciée puisque liée à la réalisation d'un rond-point et/ou l'agrandissement de la RD 606 et ne porte que sur une surface de 166M² non comparable ; la référence de M. Y... n°3 concerne la commune de Toucy, qui est trop éloignée des parcelles expropriées pour être pertinente ; par ailleurs force est de constater que l'intéressé procède par affirmation quand il évoque une valeur de 10¿/M² alors que celle maximale de 5¿ correspond à sa référence n°1 non comparable ; les données de vente de terres agricoles les plus pertinentes sont celles du commissaire du gouvernement se situent dans la période de 5 ans précédant la date du jugement (références 3 à 7) faisant ressortir une valeur unitaire comprise entre 3200¿ et 5000¿ l'hectare (0,32 à 0,50¿/M²) ; sur la situation privilégiée invoquée, la Cour retient que les parcelles forment une unité d'exploitation située en proximité de voies de circulation importantes pour longer la D606 et de la D943 et n'être qu'à 3km de Migennes desservie par la SNCF. L'accès à l'autoroute A6 par les sorties 18 et 19 est à environ 11 km de courte distance et desservi par la D943 ; la situation d'enclave ne sera pas retenue s'agissant de parcelles contiguës formant une unité d'exploitation et la présence d'un ru ne peut être considérée dévaloriser les parcelles. Il en est de même de la servitude archéologique évoquée sans plus de précision. La présence d'une ligne électrique sur l'une des parcelles pondère mais n'efface pas les critères de valorisation devant ainsi être pris en compte, au regard de ces éléments la valeur de 0, 74¿/M² fixée par le juge de l'expropriation est fondée car prenant en compte ces éléments de valorisation et sera confirmée, ainsi par voie subséquente que l'indemnité de remploi,
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QU'au préalable, il convient de rappeler que conformément à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation, si les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul est pris en considération l'usage effectif du bien à la date de référence, en l'espèce le 17 octobre 2012, et non pas l'usage futur du bien exproprié ; en l'espèce, à la date de référence, les parcelles expropriés doivent être considérées comme des terres mise en culture ; dès lors, les éléments de référence à prendre en compte doivent concerner des parcelles en nature de terrains non bâtis, situées prioritairement sur le territoire de Charmoy et/ou dans des zones comportant des contraintes physiques et juridiques similaires ; concernant les référence produites par l'exproprié pour solliciter un prix de 10 euros / m², force est de constater : (¿) que les références données par Maître E..., notaire à Migennes, concernent principalement des terrains constructibles situés à Charmoy ou à Migennes, ce qui ne correspond ni à la qualification (terrains à bâtir) ni à la localisation des parcelles litigieuses (Migennes) ; - d'autre part, que les autres éléments de référence produits aux débats par M. Y... concernent des parcelles situées à Toucy, Appoigny ou Migennes, ce qui ne correspond pas à la localisation des parcelles expropriées (¿) ; qu'en tout état de cause, aucune des références invoquées par l'exproprié ne mentionne un prix de 10 euros / m² pour des parcelles de nature similaires ; (¿) ; compte tenu de l'ensemble de ces éléments, il convient de retenir la base de 7 400 euros / ha, soit : * indemnité principale : 32 725,76 euros arrondis à 32 726 euros, sur la base de 7 400 euros/ha pour la surface de 44 224 m² ; * indemnité de remploi selon le mode de calcul suivant : - 5000 euros x 20 % : 1 000 euros, - 10 000 euros x 15 % : 1 500 euros, - 17 726 euros x 10 % : 1772,6 euros, Total : 4 275,6 euros arrondis à 4 276 euros ; soit une somme globale de 37 002 euros ;
1) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, observer et faire observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en relevant d'office le moyen tiré de ce que pour être pertinentes, les références proposées devaient nécessairement viser des cessions intervenues dans les cinq années de la décision entreprise, soit entre le 26 juillet 2011 et le 26 juillet 2016 et que toutes les références antérieures à cette période devaient être écartées, sans inviter au préalable les parties à présenter leurs observations sur ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
2) ALORS QUE les biens sont estimés à la date de la décision de première instance ; qu'en érigeant en principe, pour écarter des éléments de comparaison proposés par M. Y... et retenir ceux proposés par le commissaire de gouvernement, que les références, pour être pertinentes, devaient nécessairement viser des cessions intervenues dans les cinq années de la décision entreprises, soit entre le 26 juillet 2011 et le 26 juillet 2016 et que les références antérieures devaient être écartées, la cour d'appel a violé l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
3) ALORS QUE le juge de l'expropriation a l'obligation d'examiner les éléments de comparaison régulièrement versés aux débats par l'exproprié ;
qu'en fixant le prix de dépossession à la seule somme de 0,74 euros/m² sans examiner le jugement du tribunal de grande instance d'Auxerre du 27 mai 2011 fixant au prix de 7 euros/m² des parcelles comparables, non bâties en nature de friche et classées en zone UE d'une commune voisine de celle des parcelles expropriées, dont M. Y... se prévalait au soutien de son appel (mémoire d'appelant n°2, p.9, dernier §), la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
