LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu les articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-5 du code de commerce ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 24 janvier 2018), que la société Swisslife Assurance et Patrimoine, propriétaire de locaux à usage commercial donnés en location, à usage de bureaux et centre de recherches médicales, biologiques, radiologiques et toutes activités annexes ou complémentaires, à l'exclusion de toute autre, à la société d'investissement pour une médecine moderne, l'a assignée en fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2012 en prétendant à un loyer déplafonné ;
Attendu que, pour rejeter la demande, l'arrêt retient que la pose de vernis à ongles ou les soins hydratants du visage ne relèvent ni d'activités annexes, ni d'activités complémentaires à l'activité stipulée au bail, mais que l'adjonction d'une activité d'esthétique ne constitue pas une modification notable de la destination des lieux dans la mesure où l'activité principale de la société locataire continue à y être exercée ;
Qu'en statuant ainsi, par un motif inopérant à écarter le caractère notable de la modification de la destination contractuelle des lieux loués, qu'il lui incombait d'apprécier, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 24 janvier 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne la société d'investissement pour une médecine moderne aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société d'investissement pour une médecine moderne et la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Swisslife Assurance et Patrimoine ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze avril deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Alain Bénabent, avocat aux Conseils, pour la société Swisslife Assurance et Patrimoine.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à la somme de 87.307,35 € par an et en principal à compter du 1er avril 2012 le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre la société Swisslife Assurance et Patrimoine et la société SIM, pour les locaux sis [...] ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « le bailleur sollicite le déplafonnement du loyer en application de l'article R. 145-11 du code de commerce, les locaux à usage exclusif de bureaux échappant au plafonnement ; qu'en l'espèce, l'activité stipulée au bail est « bureaux et centre de recherche médicale, biologie, radiologie, ainsi que toutes les activités annexes et complémentaires ; que dans les lieux sont exploités un « centre médical de bilans médico-biologiques », un cabinet médical et un cabinet dentaire ainsi qu'un centre esthétique, dénommé « centre esthétique du parc Monceau » ; que si le caractère purement intellectuel de l'activité exercée dans le centre médical est avéré, en revanche, le centre esthétique développe une activité avec actes de commerce, réception de clientèle et vente de marchandises ; que dans ces conditions, c'est juste titre que le premier juge a noté que la destination contractuelle n'était donc pas strictement à usage de bureaux et que le loyer de renouvellement ne pouvait être fixé à la valeur locative sur ce fondement ; que le bailleur soutient également qu'il y a eu modification de la destination contractuelle au cours du bail expiré du fait de l'installation d'un institut de beauté ; que l'expert judiciaire D... a constaté que le centre esthétique du Parc Monceau installé dans les locaux pris à bail proposait des soins visage/corps, Lpg/cellu M6, épilation, épilation définitive, beauté des mains, beauté des pieds, ces activités s'apparentant à un institut de beauté ; que le bailleur produit aux débats des captures d'écran du site du centre esthétique du Parc Monceau, qui indiquent qu'il propose outre des épilations définitives, des soins relatifs à la beauté des mains et des pieds, avec pose de vernis à ongle, modelage relaxant, soins du visage par différents soins hydratants et enveloppements ; que le preneur fait valoir qu'il s'agit d'activités annexes ou complémentaires autorisées par le bail et souligne que l'épilation au laser est un acte médical ; que si l'exploitation d'activités annexes ou complémentaires étaient déjà prévue au bail, dispensant ainsi le preneur de la procédure de l'article L. 145-57 du code de commerce, encore faut-il que l'activité d'institut de beauté soit bien annexe ou complémentaire à l'activité principale ; qu'un lien de connexité suppose une similitude ou une dépendance des produits en cause et des méthodes de travail qu'ils impliquent et le lien de complémentarité s'entend d'activités nouvelles accessoires susceptibles de favoriser le développement de celles qui sont exercées, sans en modifier la nature ; que si l'épilation définitive au laser est un geste médical qui relève bien de l'activité annexe à l'activité médicale exercée dans les lieux, la pose de vernis à ongles, ou les soins hydratants du visage ne relèvent ni d'activité annexe, ni d'activité complémentaire à l'activité de centre de recherche médicale, biologie, radiologie stipulée au bail ; que cependant, la modification de la destination des lieux n'entraîne un déplafonnement que si elle est notable en application des dispositions combinées des articles L. 145-33-2° et L. 145-34 du code de commerce ; qu'en l'espèce, il n'est pas contesté que l'activité principale de la société locataire continue à être exercée dans les lieux loués, que dans ces conditions, l'adjonction d'une activité d'esthétique ne constitue pas une modification notable de la destination des lieux ; (
) que dès lors, le bailleur n'établit pas qu'il existe des motifs de déplafonnement du loyer du bail renouvelé» ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES DU PREMIER JUGE QUE « pour déroger à la règle du plafonnement, la destination doit être à usage exclusif de bureaux, ce qui n'est pas le cas de la présente espèce où sont autorisées les activités de recherche médicale, biologie, radiologie, ainsi que les activités complémentaires à l'instar d'un centre d'esthétique et d'institut de beauté avec actes de commerce, réception de clientèle et vente de marchandise ; que la destination contractuelle n'est donc pas strictement à usage de bureaux et le loyer de renouvellement ne peut être fixé à la valeur locative sur ce fondement » ;
1°/ ALORS QUE le prix du bail à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence ; que l'usage exclusif de bureaux des locaux loués s'apprécie au regard de la destination des lieux qui résulte, non de l'usage qui en est fait, mais de la convention des parties ; qu'il suppose l'exercice d'une activité intellectuelle et administrative ; qu'en l'espèce, la destination des lieux loués, telle que résultant du bail du 12 février 1987 ultérieurement renouvelé était « à usage de bureaux et centre de recherche médicale, biologie, radiologie, ainsi que toutes les activités annexes et complémentaires, à l'exclusion de toute autre. Cette destination ne pourra être ni changée, ni étendue » ; que la Cour d'appel a expressément relevé que « le caractère purement intellectuel de l'activité exercée dans le centre médical était avéré » (cf. arrêt, p. 5), et que « si l'épilation définitive au laser est un geste médical qui relève bien de l'activité annexe à l'activité médicale exercée dans les lieux, la pose de vernis à ongles, ou les soins hydratants du visage ne relèvent ni d'activité annexe, ni d'activité complémentaire à l'activité de centre de recherche médicale, biologie, radiologie stipulée au bail » (cf. arrêt, p. 6) ; qu'en décidant cependant que « dans les lieux sont exploités un « centre médical de bilans médico-biologiques », un cabinet médical et un cabinet dentaire ainsi qu'un centre esthétique, dénommé « centre esthétique du parc Monceau », développant une activité avec actes de commerce, réception de clientèle et vente de marchandises, de sorte que « la destination contractuelle n'était pas strictement à usage de bureaux et que le loyer de renouvellement ne pouvait être fixé à la valeur locative sur ce fondement » (cf. arrêt, p. 5), quand l'activité de centre esthétique n'était pas prévue par la convention des parties, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable en la cause, ensemble l'article R. 145-11 du code de commerce ;
2°/ ALORS QU' aux termes de l'article L. 145-34 du code de commerce, dans sa rédaction applicable en l'espèce, à moins d'une modification notable des caractéristiques des locaux loués, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties ou des facteurs locaux de commercialité, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction publié par l'INSEE ou s'ils sont applicables, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des activités tertiaires publiés par l'INSEE ; que la destination des lieux loués est celle effectivement autorisée par le bail et ses avenants ou, à défaut, par le Tribunal ; qu'en l'espèce, la destination des lieux loués, telle que résultant du bail du 12 février 1987 ultérieurement renouvelé était « à usage de bureaux et centre de recherche médicale, biologie, radiologie, ainsi que toutes les activités annexes et complémentaires, à l'exclusion de toute autre. Cette destination ne pourra être ni changée, ni étendue » ; que la Cour d'appel a expressément retenu qu'il y avait eu modification de la destination des lieux loués, dès lors que « si l'épilation définitive au laser est un geste médical qui relève bien de l'activité annexe à l'activité médicale exercée dans les lieux, la pose de vernis à ongles, ou les soins hydratants du visage ne relèvent ni d'activité annexe, ni d'activité complémentaire à l'activité de centre de recherche médicale, biologie, radiologie stipulée au bail » (cf. arrêt, p. 6) ; qu'il résultait nécessairement de ces constatations une modification notable de la destination des lieux loués, le société locataire ayant ajouté une activité non prévue au bail, qui n'était ni complémentaire, ni annexe à celle initialement et contractuellement convenue ; qu'en décidant que « l'adjonction d'une activité d'esthétique ne constitu(ait) pas une modification notable de la destination des lieux », au motif inopérant que « l'activité principale de la société locataire continu(ait) à être exercée dans les lieux loués », la Cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable en la cause, ensemble les articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce.
