France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 11 avril 2019, 18-12635

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 20 mars 2017), que Mme R..., locataire d'un logement appartenant à l'office public d'HLM Tarn et Garonne habitat (l'établissement Tarn et Garonne habitat), a, à la suite de l'inondation de l'appartement consécutive à une tempête survenue le 31 août 2015 et ayant détruit le toit de l'immeuble, assigné son bailleur en résiliation du bail et en remboursement du loyer du mois de septembre 2015, d'un solde de charges et du dépôt de garantie ;

Sur le premier moyen :

Vu l'article 1722 du code civil ;

Attendu que, si, pendant la durée du bail, la chose louée n'est détruite qu'en partie, le preneur peut demander la résiliation du bail ;

Attendu que, pour rejeter la demande de Mme R... tendant à la résiliation du bail pour perte de la chose louée, l'arrêt retient qu'il ressort d'un procès-verbal de constat du 15 octobre 2015 que les murs et les plafonds du logement présentent des moisissures, des auréoles, des écaillements et des coulures à la suite du dégât des eaux provoqué par la tempête et qu'il n'est pas contesté que l'appartement n'est pas habitable en l'état, mais que, l'immeuble n'étant pas détruit, des travaux de reprise des désordres peuvent légitimement être envisagés par le bailleur qui en a informé les locataires et des propositions de relogement ont été faites par le bailleur dans l'attente de la réalisation des travaux, que Mme R... n'a pas acceptées ;

Qu'en statuant ainsi, après avoir constaté que l'appartement n'était pas habitable en l'état, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;

Et sur les deuxième et troisième moyens, réunis :

Vu l'article 624 du code de procédure civile ;

Attendu que la cassation sur le premier moyen entraîne l'annulation, par voie de conséquence, des dispositions qui sont critiquées par ces moyens ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 20 mars 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;

Condamne l'établissement public Tarn et Garonne habitat aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de l'établissement public Tarn et Garonne habitat et le condamne à payer à Mme R... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze avril deux mille dix-neuf.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt :

Moyens produits par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour Mme R....

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté la demande tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail pour perte de la chose, d'AVOIR débouté Mme O... R... de sa demande de remboursement du loyer de septembre 2015, d'AVOIR débouté Mme O... R... de ses demandes au titre du solde des charges locatives et de la caution, et d'AVOIR condamné Mme O... R... à payer à la société Tarn et Garonne Habitat la somme de 1 967,21 euros au titre des loyers arrêtés au 9 mai 2016, outre les loyers et charges impayées jusqu'au jour du jugement, ainsi qu'une indemnité d'occupation mensuelle (égale au montant du loyer mensuel) à compter du jugement jusqu'à son départ effectif des lieux ;

AUX MOTIFS QU'« aux termes des articles 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée et par défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Aux termes de l'article 1722 du code civil, si pendant la durée du bail la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander une diminution du prix ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement.

En l'espèce, il ressort d'un procès-verbal de constat du 15 octobre 2015, soit six semaines après la tempête, que [dans] le logement de Mme R..., [
] les murs et les plafonds de l'appartement présentent des moisissures, des auréoles, des écaillements et des coulures suite au dégât des eaux provoqué par la tempête.

Il n'est pas contesté que l'appartement n'est pas habitable en l'état. Cependant l'immeuble n'est pas détruit, des travaux de reprise des désordres pouvaient légitiment être envisagés par le bailleur qui en a régulièrement informé les locataires dès le 21 octobre 2015. Dans l'attente de la réalisation de ces travaux le bailleur a proposé trois relogements.

Ainsi que l'a justement relevé le premier juge, ces offres de relogement doivent correspondre aux besoins et possibilités de l'occupant, et en ce cas le locataire doit accepter l'offre de relogement, sauf à justifier de son refus.

En l'espèce, le bailleur a proposé un logement à l'hôtel, puis trois appartements, alors que Mme R... était gracieusement hébergée par une amie :

- le premier appartement avait subi au cours de la même tempête des désordres de même nature mais d'ampleur moindre et les travaux de reprise n'avaient pas été effectués au jour de la visite Mme R... a refusé à bon droit cette première offre de relogement,

- le deuxième logement proposé le 3 novembre 2015 était situé à [...] à 16 km de [...] : Mme R... l'a refusé en alléguant les frais de transports induits par cet éloignement alors qu'elle envisageait une formation, elle a refusé de le visiter. C'est à bon droit que le premier juge, retenant que la formation ne débutait qu'en janvier 2016 et que [...] ne se situe qu'à 16 km, a considéré que ce refus n'était pas justifié,

- un troisième logement a été proposé à Mme R... au sein de la [...] ; elle a donné son accord puis ne s'est plus manifestée. Le refus de relogement est injustifié.

C'est à bon droit que le premier juge a considéré que la chose louée n'avait pas disparu ni en totalité ni partiellement et que les articles 1722 et 1741 ne trouvaient pas à s'appliquer.

Les parties se sont accordées sur la résiliation du bail et devant la cour sollicitent la confirmation de la décision entreprise sur ce point.

La résiliation du bail est donc fixée par les parties au 9 mai 2016.

Sur les loyers échus de septembre 2015 à mai 2016, en l'absence de résiliation du bail, le locataire est tenu de payer les loyers. Au-delà de la date de résiliation, une indemnité d'occupation est due jusqu'à la libération effective des lieux loués.

C'est à bon droit que le premier juge a rejeté la demande en remboursement du loyer de septembre en relevant par ailleurs que Mme R... dispose de la garantie offerte par son contrat d'assurance habitation et que la compagnie a accepté de prendre en charge le sinistre en lui versant une indemnité au titre de la dégradation de son mobilier. Or, cette police stipule en son article 15 que la compagnie prend en charge sur justificatifs les frais de relogement sur la base du loyer mensuel du local sinistré. Mme R... qui a choisi de se reloger chez une amie et a refusé les offres de relogement, s'est privée des justificatifs lui permettant de bénéficier de la garantie offerte et ne peut opposer une perte qui résulte de son propre choix au bailleur.

Les charges du loyer sont dues sur la même période, le dépôt de garantie sera restitué après restitution des lieux » ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'« il y a perte de la chose louée en cas de destruction matérielle du bien ou lorsque les locaux sont devenus impropres à leur destination. La jurisprudence admet également la perte pour cause économique. C'est le cas lorsque le coût des travaux de réfection excède la valeur vénale du bien.

Effectivement, en l'espèce, il n'y a pas eu perte totale ou même partielle de la chose. Il y a eu des dégradations dues à des infiltrations d'eau, mais des travaux de remise en état étaient possibles pour remettre le logement dans son état antérieur, et n'excédaient pas la valeur vénale du bail.

Dans une note du 21 octobre 2015, adressée à tous les locataires de la résidence Chambord, il est indiqué que des techniciens, un expert et une entreprise de peinture vont visiter les logements endommagés pour se rendre compte des travaux à effectuer et commencer les chiffrages. Il est indiqué que Tarn et Garonne Habitat met tout en oeuvre afin de permettre aux locataires de retrouver une vie normale le plus rapidement possible.
C'est donc que Tarn et Garonne Habitat comptait effectuer les travaux de reprise.
Par ailleurs, il y a eu des offres de relogement émanant du bailleur.

L'offre de relogement doit correspondre aux besoins et possibilités de l'occupant.

Le preneur est tenu d'accepter une offre de relogement proposée par son bailleur ou, au moins, d'expliquer les raisons de son refus des offres soumises à son approbation.

Mme M... F... dit avoir hébergé gracieusement Mme R... du 31 août au décembre 2015.

Cependant, dès le sinistre, un relogement à l'hôtel a été proposé aux sinistrés, puis leur a été proposé des conventions d'occupation précaire pour la mise à disposition de logements, ainsi qu'il ressort d'un courrier du 12 novembre 2015 adressé par Tarn et Garonne Habitat au préfet.

Mme R... ayant indiqué dès le début qu'elle était relogée provisoirement par ses propres moyens c'est pourquoi elle n'a pas eu besoin du relogement provisoire à l'hôtel. Tarn et Garonne Habitat a par la suite proposé 3 solutions de relogement à Mme R....

Le 8 octobre 2015, Mme R... s'est vue proposer un logement [...] [...] .

Mme R... a refusé en indiquant que ce bâtiment avait eu la toiture endommagée par la tempête, que le plafond du salon était jauni et fissuré dans le prolongement, que le mur avait une grosse trace d'humidité, qu'un plafond d'une chambre avait aussi un impact d'eau. Tarn et Garonne Habitat reconnait qu'effectivement ce bâtiment avait subi des infiltrations d'eau lors de la tempête, mais que les travaux de toiture ont été effectués dès le 22 octobre 2015.
Néanmoins, au jour où Mme R... l'a visité, elle était en droit de le refuser.

Le 3 novembre 2015, Mme R... s'est vue proposer un logement à [...]. Elle a répondu qu'elle refusait le logement proposé car il était en-dehors de [...], ce qui entraînait des frais supplémentaires par rapport à son projet de formation. Elle n'a pas visité le logement. Ce refus n'était pas légitime, car la formation de Mme R... ne débutait qu'en janvier 2016. Par ailleurs la commune de [...] n'est distante de [...] que de km. Ce refus n'était pas légitime.

Le 13 novembre 2015, elle s'est vue proposer un logement [...] [...] . Elle a accepté sous conditions et a dit qu'elle se prononcerait définitivement après avoir pris connaissance des proportions de relogement faites par Tarn et Garonne Habitat. Elle n'a pas donné suite. Or, elle ne donne aucune raison pour laquelle ce logement n'aurait pu convenir. Elle n'avait pas à attendre d'autres propositions de logement. Ce refus n'était pas légitime.

C'est à tort que Mme R... a refusé les deux dernières offres de relogement.
En conséquence, les articles 1741 et 1722 du code civil ne s'appliquent pas.
Il n'y a pas lieu de prononcer la résiliation judicaire du bail.
Cependant, Tarn et Garonne Habitat ne s'oppose pas à la résiliation du bail, constatant que Mme R... souhaite quitter les lieux.
En conséquence, vu l'accord des parties, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 10 mai 1999 entre l'office public départemental d'habitations à loyer modéré Tarn et Garonne et Mme O... R..., au jour du présent jugement » ;

1°) ALORS QUE si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en partie, le preneur peut demander la résiliation du bail ; qu'en écartant la demande de résiliation du bail formée par le preneur, en application de l'article 1722 du code civil, après avoir constaté qu' « il n'[était] pas contesté que l'appartement n'[était] pas habitable en l'état » (arrêt p. 5, al. 7)
aux motifs inopérants que des travaux de remise en état du bien étaient possibles et envisagés par le bailleur et n'excédaient pas la valeur vénale du bien (jugement p. 3, al. 10), la cour d'appel a violé les articles 1722 et 1724 du code civil ;

2°) ALORS QU'en toute hypothèse, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en partie, le preneur peut demander la résiliation du bail ; que le bailleur ne peut, pour faire échec à la résiliation sollicitée par le preneur, le contraindre à accepter d'être logé dans un logement de remplacement ; qu'en se fondant sur la circonstance que Mme R... aurait refusé les offres de relogement qui lui avaient été faites par la société Tarn et Garonne Habitat pour refuser de faire droit à sa demande de résiliation du bail portant sur un logement devenu inhabitable, la cour d'appel a violé les articles 1722 et 1724 du code civil, ensemble l'article 8 de la Convention européenne des droits de l'homme.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Mme R... à payer à la société Tarn et Garonne Habitat la somme de 1 967,21 euros au titre des loyers arrêtés au 9 mai 2016, outre les loyers et charges impayés jusqu'au jour du jugement, ainsi qu'une indemnité d'occupation mensuelle (égale au montant du loyer mensuel) à compter du jugement jusqu'à son départ effectif des lieux ;

En l'espèce, le bailleur a proposé un logement à l'hôtel, puis trois appartements, alors que Mme R... était gracieusement hébergée par une amie :

- un troisième logement a été proposé à Mme R... au sein de la cité Chambord ; elle a donné son accord puis ne s'est plus manifestée. Le refus de relogement est injustifié.

C'est à bon droit que le premier juge a considéré que la chose louée n'avait pas disparu ni en totalité ni partiellement et que les articles 1722 et 1741 ne trouvaient pas à s'appliquer.

Les parties se sont accordées sur la résiliation du bail et devant la cour sollicitent la confirmation de la décision entreprise sur ce point.

La résiliation du bail est donc fixée par les parties au 9 mai 2016 ».

QUE « sur les loyers échus de septembre 2015 à mai 2016, en l'absence de résiliation du bail, le locataire est tenu de payer les loyers. Au-delà de la date de résiliation, une indemnité d'occupation est due jusqu'à la libération effective des lieux loués ».

ET QUE « c'est à bon droit que le premier juge a rejeté la demande en remboursement du loyer de septembre en relevant par ailleurs que Mme R... dispose de la garantie offerte par son contrat d'assurance habitation et que la compagnie a accepté de prendre en charge le sinistre en lui versant une indemnité au titre de la dégradation de son mobilier. Or, cette police stipule en son article 15 que la compagnie prend en charge sur justificatifs les frais de relogement sur la base du loyer mensuel du local sinistré. Mme R... qui a choisi de se reloger chez une amie et a refusé les offres de relogement, s'est privée des justificatifs lui permettant de bénéficier de la garantie offerte et ne peut opposer une perte qui résulte de son propre choix au bailleur.
Les charges du loyer sont dues sur la même période, le dépôt de garantie sera restitué après restitution des lieux » ;

L'offre de relogement doit correspondre aux besoins et possibilités de l'occupant.

Le preneur est tenu d'accepter une offre de relogement proposée par son bailleur ou, au moins, d'expliquer les raisons de son refus des offres soumises à son approbation.

Mme M... F... dit avoir hébergé gracieusement Mme R... du 31 août au décembre 2015.

Le 8 octobre 2015, Mme R... s'est vue proposer un logement [...] [...] .

C'est à tort que Mme R... a refusé les deux dernières offres de relogement.

En conséquence, les articles 1741 et 1722 du code civil ne s'appliquent pas.

Il n'y a pas lieu de prononcer la résiliation judicaire du bail.

Cependant, Tarn et Garonne Habitat ne s'oppose pas à la résiliation du bail, constatant que Mme R... souhaite quitter les lieux.

En conséquence, vu l'accord des parties, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 10 mai 1999 entre l'office public départemental d'habitations à loyer modéré Tarn et Garonne et Mme O... R..., au jour du présent jugement » ;

QUE « le loyer de septembre 2015 a été payé dans son entier par Mme R... ; qu'à cette époque, le bail n'était pas encore résilié ; qu'en tant que locataire, elle devait le loyer ; qu'elle n'a pas pu jouir de la chose ; que cependant un relogement lui a été proposé, qu'elle devait accepter ; qu'elle dit que par la faute de Tarn et Garonne Habitat, elle n'a pas pu être indemnisée par son assureur ; que Mme R... produit un courrier de son assurance habitation selon laquelle le contrat ne prévoit pas de prise en charge du poste loyers impayés car l'événement à la base n'est pas garanti ; que cependant, il ne s'agit pas d'un sinistre de loyers impayés, mais de frais de relogement ; que Mme R... a perçu de son assurance habitation un virement de 1 339,70 euros correspondant au règlement des dommages liés à l'événement du 31 août 2015 ; que la tempête du 31 août 2015 était donc bien un événement couvert par le contrat ; que le contrat d'assurance stipule « lorsqu'un sinistre garanti, total ou partiel, entraîne une impossibilité totale d'utiliser vos locaux à usage d'habitation et vous contraint à quitter temporairement les lieux, nous prenons en charge, sur présentation et dans la limite des pièces justificatives, les frais suivants : si vous êtes locataire et devez continuer à payer le loyer de vos locaux sinistrés, les frais de relogement sur la base du loyer mensuel du local sinistré » ; que Mme R... pouvait donc obtenir de son assureur l'indemnisation de ses frais de relogement ; que cependant, ayant été hébergée gracieusement par une amie, elle ne justifie pas avoir exposé des frais de relogement ; que Mme R... sera déboutée de sa demande de remboursement du loyer de septembre 2015 » ;

ET QUE « sur la demande reconventionnelle de Tarn et Garonne Habitat ; que Tarn et Garonne Habitat produit un décompte selon lequel l'arriéré de loyers dus au 9 mai 2016 représente la somme de 1 967,21 euros ; que Mme R... sera condamnée à payer à Tarn et Garonne Habitat la somme de 1 967,21 euros au titre des loyers arrêtés au 9 mai 2016, outre les loyers et charges impayées jusqu'au jour du jugement, ainsi qu'une indemnité d'occupation mensuelle (égale au montant du loyer mensuel) à compter du jugement jusqu'à son départ effectif des lieux » (jugement, p. 6, al. 1 à 3) ;

1°) ALORS QUE la cassation de l'arrêt à intervenir sur le premier moyen de cassation, faisant grief à l'arrêt d'avoir refusé de constater la résiliation du bail du fait de la perte partielle du logement loué entrainera, par voie de conséquence, la cassation de l'arrêt en ce qu'il a jugé, par des motifs indivisibles, qu'en l'absence de résiliation du bail, Mme R... restait redevable du montant des loyers jusqu'au jour du jugement, en application de l'article 624 du code de procédure civile ;

2°) ALORS QU'en toute hypothèse, tout jugement doit être motivé à peine de nullité ; que la contradiction entre les motifs et le dispositif équivaut au défaut de motif ; qu'en jugeant, dans ses motifs, que « la résiliation du bail [était] fixée [
] au 9 mai 2016 » (arrêt p. 6, al. 4) tout en confirmant le jugement qui avait fixé la date de résiliation du contrat de bail au jour du jugement, soit le 22 juin 2016 (jugement p. 6, al. 3), la cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction entre ses motifs et son dispositif et a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

3°) ALORS QU'en toute hypothèse, l'obligation pesant sur le preneur de payer le prix du montant du loyer est la contrepartie de la jouissance du bien ; que la cour d'appel a constaté qu'il « n'[était] pas contesté que l'appartement n'est pas habitable en l'état » (arrêt p. 5, al. 7) ; qu'en jugeant néanmoins, que la locataire était tenue de payer le montant du loyer, faute de résiliation du bail, la cour d'appel a violé les articles 1728 du code civil et 7 a de la loi du 6 juillet 1989 ;

4°) ALORS QU'en toute hypothèse, les risques pèsent sur le débiteur ; que la force majeure qui éteint l'obligation du bailleur éteint corrélativement l'obligation interdépendante de paiement des loyers qui pèse sur le locataire ; qu'en jugeant que Mme R... restait redevable du montant des loyers jusqu'au jour du jugement, après avoir relevé qu'il n'était pas contesté que « l'appartement n'[était] pas habitable » (arrêt, p. 5, al. 6), la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1184 du code civil ;

5°) ALORS QU'en toute hypothèse, le bailleur ne peut contraindre le locataire à accepter d'être logé dans un logement de remplacement ; qu'en se fondant sur la circonstance que Mme R... aurait refusé les offres de relogement qui lui avaient été faites par la société Tarn et Garonne Habitat pour la condamner au paiement du prix du loyer jusqu'au jour du jugement, la cour d'appel a violé a violé les articles 1728 du code civil et 7 a de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 8 de la Convention européenne des droits de l'homme ;

6°) ALORS QU'en toute hypothèse, l'obligation pesant sur le preneur de payer le prix du montant du loyer est la contrepartie de la jouissance du bien ; qu'en considérant que les offres de relogement faites en novembre 2015 à la locataire par la société Tarn et Garonne Habitat justifiaient l'obligation de Mme R... de payer le montant du loyer à compter du mois d'octobre 2015 jusqu'au jour du jugement, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 1728 du code civil et 7 a de la loi du 6 juillet 1989 ;

7°) ALORS QU'en toute hypothèse, un contrat d'assurance de dommage ne saurait conférer des droits à un tiers ; qu'en déduisant de la prétendue faculté qu'aurait eue Mme R... d'obtenir la prise en charge, par la Macif, du loyer de son logement sinistré pendant la période durant laquelle son logement était inhabitable, pour en conclure qu'elle était redevable du montant des loyers à la société Tarn et Garonne Habitat, bien qu'elle n'ait pas pu y habiter, la cour d'appel a violé l'article 1165 du code civil, ensemble l'article L. 121-1 du code des assurances ;

8°) ALORS QU'en toute hypothèse, il résulte des propres constatations de l'arrêt que « le contrat d'assurance [souscrit par Mme R... auprès de la Macif] stipule : « lorsqu'un sinistre garanti, total ou partiel, entraîne une impossibilité totale d'utiliser vos locaux à usage d'habitation et vous contraint à quitter temporairement les lieux nous prenons en charge sur présentation et dans la limite des pièces justificatives, les frais suivants : Si vous êtes locataires, et devez continuer à payer le loyer de vos locaux sinistrés : les frais de relogement sur la base du loyer mensuel du local sinistré
» » et que l'assureur ne prenait donc en charge que les frais de relogement, mais pas le montant des loyers éventuellement dus au titre du bien loué ; qu'en jugeant que « Mme R... qui a choisi de se reloger chez une amie et a refusé les offres de relogement, s'est privée des justificatifs lui permettant de bénéficier de la garantie offerte [de sorte qu'elle] ne peut opposer une perte qui résulte de son propre choix au bailleur » (arrêt p. 6, al. 6), pour conclure qu'elle était redevable du loyer jusqu'à la date de résiliation du bail, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1134 du code civil.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION :

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Mme R... de sa demande de remboursement du loyer du mois de septembre 2015 ;