LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article L. 143-1 du code rural et de la pêche maritime, dans sa rédaction applicable au litige ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 5 décembre 2017), que, Mme L..., souhaitant vendre à M. W... une propriété comportant des terres, prés, landes, bois, ainsi qu'une maison à rénover et un terrain constructible, le notaire chargé de la rédaction de l'acte a procédé à la notification de la déclaration d'intention d'aliéner à la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural Aquitaine Atlantique (la SAFER), qui a exercé son droit de préemption ; que Mme L... a sollicité l'annulation de cette décision ;
Attendu que, pour rejeter la demande, l'arrêt retient que toutes les parcelles préemptées ne sont pas contiguës et se répartissent en trois zones géographiques différentes, séparées par des parcelles appartenant à d'autres propriétaires, qu'il s'agit de la vente en bloc d'une exploitation agricole laissant présumer l'unité physique et économique des différents éléments vendus et que, la partie agricole de la propriété étant prépondérante sur la partie constituée d'un bâtiment d'habitation vétuste et inoccupé, la SAFER peut exercer son droit de préemption sur l'ensemble des huit parcelles vendues ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la SAFER ne peut préempter l'ensemble des biens dès lors que son droit de préemption ne peut s'exercer sur l'un d'entre eux, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 5 décembre 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;
Condamne la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural d'Aquitaine Atlantique aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural d'Aquitaine Atlantique et la condamne à payer à Mme L... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit mars deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour Mme L...
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la décision de préemption notifiée par la SAFER Aquitaine Atlantique le 7 mai 2014 à Me S..., notaire à Mauléon-Licharre, concernant la propriété de Mme L... située sur la commune de Trois-Villes (64) était conforme aux dispositions légales et réglementaires du code rural et de la pêche maritime et d'avoir en conséquence débouté Mme L... de sa demande d'annulation de la décision de préemption ;
AUX MOTIFS QUE « il convient de constater qu'aucun document d'urbanisme n'est produit aux débats. La SAFER, dans la notification de l'exercice de son droit de préemption situe le bien dans la petite région agricole « Montagne Basque».
Aux termes de l'article L 143-1 du code rural de la pêche maritime, applicable en mars 2014, qui définit le champ d'application matériel du droit de préemption de la SAFER quant aux biens et aux opérations concernées : « il est institué au profit des sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural un droit de préemption en cas d'aliénation à titre onéreux de biens immobiliers à usage agricole et de biens immobiliers qui leur sont attachés ou de terrains nus à vocation agricole, sous réserve du I de l'article L 143-7. (...) En l'absence d'un document d'urbanisme, sont également regardés comme terrains à vocation agricole les terrains situés dans les secteurs où parties non encore urbanisés des communes, à l'exclusion des bois et forêts.
Ce droit de préemption peut également être exercé en cas d'aliénation à titre onéreux de bâtiments d'habitation faisant partie d'une exploitation agricole. Il peut également être exercé en cas d'aliénation à titre onéreux des bâtiments situés dans les zones ou espaces mentionnés au premier alinéa et qui ont été utilisés pour l'exercice d'une activité agricole au cours des 5 dernières années qui ont précédé l'aliénation, pour leur rendre un usage agricole. (...).
Sont assimilés à des terrains nus les terrains ne supportant que des friches, des ruines ou des installations temporaires, occupations ou équipements qui ne sont pas de nature à compromettre définitivement leur vocation agricole. »
Aux termes de l'article R 143-2 ancien du code rural et de la pêche maritime : « sont considérés comme fonds agricoles ou terrains à vocation agricole, pour l'application de l'article L 143-1 : (...)
2° les bâtiments d'habitation faisant partie d'une exploitation ou les bâtiments d'exploitation ayant conservé une vocation agricole ou forestière, lorsque l'activité forestière et accessoires de l'activité agricole. (...) ».
Il résulte des pièces produites aux débats :
- que l'ensemble immobilier objet de la vente est décrit dans l'acte notarié du 30 juillet 2014 comme étant constitué d'une parcelle en zone constructible de 3 500 m2 et le surplus en zone agricole.
La maison est décrite comme "une maison à usage d'habitation d'environ 45 m2 (salon, cuisine, 3 petites chambres et WC) et une petite dépendance, actuellement très vétuste",
- que l'acte notarié concerne la vente globale de 8 parcelles, lieudit [...] et pour l'une d'entre elles, lieudit [...], sans ventilation du prix,
- que le bien est identifié sur le relevé de propriété, comme étant une maison,
- que dans le devis n° 539-bis "demande d'avis de valeur entre la SAFER et Me S..., notaire", en date du 30 janvier 2013, s'agissant de la propriété dépendant de la succession de R... L... portant sur 60 ha 92 a 19 ca de terres de diverses natures et une maison, la nature de ce dernier bien n'a pas été contestée par la SAFER.
Il s'ensuit, que quelque soit la vétusté de ce bien ou son caractère insalubre, la nature de bâtiment d'habitation est établie par ces éléments.
Il n'est pas contesté, que la maison [...] sise à Trois-Villes n'est plus occupée depuis de nombreuses années et il est justifié d'un avis de dégrèvement de la taxe d'habitation intervenu le 13 octobre 2014, pour l'année 2013. Mme L... après le décès de son frère, R... L... avait expliqué au soutien de sa demande à ce service des impôts, que son frère n'avait jamais occupé cette maison et que les locataires étaient décédés depuis plusieurs années. Elle avait précisé qu'en l'état actuel, ce logement n'était pas habitable.
A l'examen de ces éléments, il est établi que ce petit bâtiment d'habitation ne constituait pas le logement d'un exploitant agricole ni de son personnel.
Il n'était pas non plus utilisé pour une activité agricole au jour de la cession le 7 mars 2014, ni dans les cinq dernières années.
Sur la nature des biens faisant l'objet du droit de préemption
La propriété de Mme O... L... faisant l'objet de la mesure de préemption a une superficie de 7 ha 29 a 18 ca.
A l'examen des documents produits par les parties, toutes les parcelles préemptées ne sont pas contiguës et se répartissent en 3 zones géographiques différentes, séparées par des parcelles appartenant à d'autres propriétaires.
La parcelle section [...] qui supporte la petite maison a une superficie de 80 ca.
Il n'est pas contesté pour le surplus de la propriété, que 4 ha 76 a 30 centiares étaient déclarés à la PAC en surfaces fourragères, par R... L... jusqu'à son décès [...] .
L'acte notarié du 30 juillet 2014 ne précisait pas que l'une des parcelles n'était pas soumise au droit de préemption de la SAFER.
Il apparaît dès lors qu'il s'agit de la vente en bloc d'une exploitation agricole laissant présumer l'unité physique et économique des différents éléments vendus.
En conséquence, la partie agricole de la propriété étant prépondérante sur la partie constituée d'un bâtiment d'habitation vétuste et inoccupé, la SAFER Aquitaine Atlantique pouvait exercer son droit de préemption sur l'ensemble des 8 parcelles vendues.
Sur le but de la vente à M. U... W... rendant la préemption inutile
Mme L... fait valoir que M. U... W... est un jeune exploitant agricole dont les terres sont actuellement éparpillées en différents endroits de sorte que la vente est de nature à satisfaire l'objectif premier de l'article L 143-2 du code rural de la pêche maritime, ce qui rend la préemption inutile.
L'article L 143-4 du code rural et de la pêche maritime énumère les situations ne pouvant faire l'objet d'un droit de préemption.
Ce peut être notamment le cas des acquisitions réalisées :
4°a) par des salariés agricoles, des aides familiaux, des associés d'exploitation sous réserve qu'ils satisfassent à des conditions d'expérience et de capacités professionnelles fixées par décret.
b) par les fermiers ou métayers évincés de leur exploitation agricole..., les agriculteurs à titre principal expropriés...
Aucune pièce n'est produite aux débats permettant de démontrer que M. U... W... ait eu l'une de ces qualités.
En conséquence, il n'est justifié d'aucune exemption au droit de préemption.
Sur le contrôle de l'exercice du droit de préemption
Il résulte de la notification de l'exercice du droit de préemption, que la SAFER poursuit en l'espèce, les objectifs suivants : article L 143-2 2ème :
- l'agrandissement et l'amélioration de la répartition parcellaire des exploitations existantes conformément à l'article L 331-2.
Il est notamment précisé que le bien vendu situé sur la commune de Trois-Villes, dans un secteur très agricole, se situe dans un marché foncier caractérisé par une pression foncière soutenue notamment sur les propriétés bâties du fait d'une offre restreinte.
L'intervention de la SAFER sur cette vente, vise à maîtriser ce bien afin d'agrandir et d'améliorer la structure parcellaire de plusieurs exploitations locales, sans exclure celle de l'acquéreur notifié.
Il est spécifié qu'il existe à proximité immédiate, deux exploitations de 50 ha soit 1,66 UR et de 36 ha soit 0,6UR par associé, mises respectivement en valeur par un agriculteur de 53 ans et un GAEC à 2 associés susceptibles d'être intéressés par l'acquisition de ce bien en vue de se conforter et de se restructurer.
Il est précisé que d'autres candidatures sont susceptibles de se manifester à l'occasion des formalités réglementaires de publicité qui pourraient conduire, éventuellement par échange, à une opération de restructuration générale, Il résulte à la lecture de cette modification, que les conditions de l'article L 143-2 du code rural et de la pêche maritime sont respectées.
En conséquence, le jugement déféré qui a annulé la décision de préemption notifiée par la SAFER le 7 mai 2014 et a autorisé Mme L... à réitérer par acte authentique la vente consentie par acte sous seing privé du 5 mars 2014 au profit de M. U... W... sera réformé » ;
ALORS QUE le droit de préemption de la SAFER ne peut être exercé en cas d'aliénation à titre onéreux de bâtiments d'habitation ne faisant pas partie d'une exploitation agricole ; qu'en présence d'une vente globale de biens immobiliers, comportant un bâtiment d'habitation échappant à son droit de préemption, la SAFER n'est pas admise à se porter acquéreur de l'ensemble immobilier vendu ; qu'ayant constaté que l'ensemble immobilier de huit parcelles vendu en bloc comportait un bâtiment d'habitation ne constituant pas le logement d'un exploitant agricole ni de son personnel et qu'il n'était pas non plus utilisé pour une activité agricole au jour de la cession, le 7 mars 2014, ni dans les cinq dernières années, la cour d'appel, qui a néanmoins considéré que la SAFER Aquitaine Atlantique pouvait exercer son droit de préemption sur l'ensemble des parcelles vendues par Mme L..., au motif inopérant que la partie agricole de la propriété était prépondérante sur la partie constituée d'un bâtiment d'habitation vétuste et inoccupé, n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations en violation de l'article L. 143-1 du code rural et de la pêche maritime dans sa rédaction antérieure à la loi n°2014-1170 du 13 octobre 2014 applicable en la cause.
