LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 21 décembre 2017), que la société civile immobilière Stecy (la SCI Stecy) a vendu à M. et Mme V..., par l'intermédiaire de la société Eurogestrim, un lot de cinq appartements dans un immeuble ; que, se plaignant de vices cachés, les acquéreurs ont assigné la venderesse et l'agence immobilière en résolution de la vente et en paiement de dommages-intérêts ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme V... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes contre la SCI Stecy ;
Mais attendu qu'ayant relevé qu'il ressortait du rapport d'expertise que les problèmes existant sur la toiture étaient visibles à l'oeil nu depuis les combles, accessibles par une porte dont seule la SCI Stecy avait la clé et retenu qu'il n'était pas établi que celle-ci ait volontairement omis de remettre la clé à l'agence immobilière ni que M. et Mme V... aient demandé à pouvoir accéder aux combles et que cet accès leur ait été refusé, de sorte que l'absence de visite des combles était imputable à la propre négligence des acquéreurs à vérifier l'état de la toiture et de la charpente d'un immeuble ancien, par définition vétuste, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs que, l'état de la toiture ne constituant pas un vice caché mais un vice apparent dont l'acheteur pouvait se convaincre lui-même, les demandes de M. et Mme V... en résolution de la vente et en indemnisation de leur préjudice devaient être rejetées ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme V... font grief à l'arrêt de déclarer le rapport d'expertise inopposable à la société Eurogestrim et de rejeter les demandes formées contre elle ;
Mais attendu qu'ayant relevé que l'expertise n'avait pas été réalisée contradictoirement à l'égard de la société Eurogestrim et retenu que l'absence de visite des combles, qui aurait permis aux acquéreurs de se rendre compte de l'état de la charpente et de la toiture d'un immeuble ancien, était imputable à leur propre négligence, la cour d'appel, devant qui il n'était pas soutenu que le rapport d'expertise aurait été corroboré par d'autres éléments de preuve, a pu en déduire que les demandes de M. et Mme V... devaient être rejetées ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme V... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un mars deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour M. et Mme V...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur et Madame V... de leurs demandes tendant, d'une part, à voir prononcer la résolution du contrat de vente d'immeuble du 25 août 2011, conclu avec la SCI STECY, et d'autre part, à voir condamner celle-ci à les indemniser de leurs préjudices ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE les époux V... invoquent, d'une part, la qualité de vendeur professionnel de la SCI STECY, et d'autre part, le caractère caché des vices affectant la toiture compte tenu de l'impossibilité d'accéder aux combles fermées par un cadenas, le changement de destination des parties communes entre la rédaction de la promesse de vente, et l'acte d'acquisition, et le fait que l'un des lots loué est impropre à sa destination ayant fait l'objet d'une déclaration d'insalubrité par arrêté préfectoral postérieurement à la vente, pour des éléments préexistants ; que la SCI STECY conteste sa qualité de vendeur professionnel, cette SCI étant une société familiale composée à 99 % de Monsieur W..., vendeur professionnel dans l'automobile, et de son épouse pour 1 % ; que l'article 1642 du Code civil dispose que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; que l'article 1643 du même code dispose également qu'il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ; qu'il est constant que le vendeur professionnel ne peut ignorer les vices de la chose vendue, et ne peut se prévaloir d'une clause excluant à l'avance sa garantie des vices cachés ; que la qualité de vendeur professionnel de la SCI STECY n'est pas rapportée, tant en raison de la qualité de ses membres, non professionnels de l'immobilier ou de la construction, mais vendeurs en automobile, que concernant la réalisation par la SCI STECY elle-même de travaux de rénovation, assertion qui n'est confortée par aucun des éléments produits au dossier ; que la qualité de vendeur professionnel de la SCI STECY ne peut en conséquence être retenue ; que par voie de conséquence, il appartient aux époux V... de démontrer, d'une part, que les vices dont le bien était affecté étaient effectivement cachés, et d'autre part, dans l'affirmative, qu'une garantie serait due de ce fait par la SCI STECY ; qu'en premier lieu, il ressort du rapport d'expertise de Monsieur M... que l'état de la toiture ne constitue pas un vice caché, les éléments constatés étant visibles à l'oeil nu, si tant est que l'accès aux combles ait été possible ou demandé ; qu'il n'est pas contesté que cet accès était fermé par un cadenas, dont seule la SCI STECY avait la clef ; qu'il n'est cependant pas établi que la SCI STECY ait volontairement omis de remettre ladite clef à la Société. EUROGESTRIM, chargée de la vente du bien ; qu'il est patent que, vu l'état des combles, il aurait suffi aux acquéreurs de les visiter pour se rendre compte de la réalité des problèmes existants, mais il n'est pas établi que les époux V... aient demandé à pouvoir accéder aux combles et que cet accès leur ait été refusé ; qu'en conséquence, cette absence de visite des combles est imputable à leur propre négligence de ne pas visiter l'immeuble en son entier, et surtout les combles, pour vérifier l'état de la toiture et de la charpente d'un immeuble ancien, et par définition vétuste ; (
) qu'il ressort de l'ensemble de ces éléments que les vices dont les époux V... se plaignent présentent tous la qualité de vices apparents ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE force est de constater que l'état de la toiture ne constitue pas un vice caché mais un vice apparent des parties communes particulièrement visible des combles qui sont accessibles par l'appartement d'une locataire ; qu'il n'est pas démontré que la SCI STECY ait de mauvaise foi caché aux acquéreurs l'état des combles et de la toiture de cet immeuble ancien vendu par l'intermédiaire de 1a Société EUROGESTRIM, professionnel de la vente et de la gestion immobilière ;
1°) ALORS QUE le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; que constitue un vice caché, celui qui ne peut être décelé qu'au moyen d'investigations qui ne peuvent être aisément mises en oeuvre ; qu'en décidant que le vice affectant la toiture ne constituait pas un vice caché, mais un vice apparent, dès lors qu'il pouvait être aisément décelé en accédant aux combles, après avoir pourtant constaté que la porte d'accès aux combles de l'immeuble était verrouillée et que l'agent immobilier ne disposait pas de la clef, de sorte que Monsieur et Madame V... n'avaient pu constater ce vice qui, de ce fait, présentait un caractère caché, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations, a violé les articles 1641 et 1642 du Code civil ;
2°) ALORS QUE le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; que le vendeur qui avait connaissance du vice lors de la conclusion du contrat ne peut se prévaloir de la clause de non-garantie y figurant ; que le vendeur professionnel est réputé connaître le vice ; qu'une société civile immobilière, ayant pour objet l'achat et la gestion de l'immeuble, agit en qualité de professionnel ; qu'en décidant néanmoins que la SCI STECY, dont l'objet social était constitué par l'achat et la gestion de l'immeuble, n'avait pas la qualité de vendeur professionnel et pouvait, en conséquence, se prévaloir de la clause exonératoire de la garantie des vices cachés, stipulée dans l'acte de vente, la Cour d'appel a violé les articles 1641 et 1643 du Code civil ;
3°) ALORS QUE le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; que le vendeur qui avait connaissance du vice lors de la conclusion du contrat ne peut se prévaloir de la clause de non-garantie y figurant ; qu'en décidant que l'affirmation selon laquelle la SCI STECY avait elle-même réalisé les travaux de rénovation, ce dont il résultait qu'elle était pleinement informée des vices affectant la toiture, n'était « confortée par aucun des éléments produits au dossier », bien que Monsieur et Madame V... aient versé aux débats (pièces n° 7 et 8) deux courriers confirmant que la cheminée de l'immeuble s'était effondrée et que la Société STECY avait fait réaliser les travaux de réfection qui s'imposaient, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du bordereau de pièces communiquées de Monsieur et Madame V..., en violation de l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur et Madame V... de leurs demandes tendant, d'une part, à voir prononcer la résolution de l'acte de vente du 25 août 2011, qu'ils avaient conclu avec la Société STECY, et d'autre part, à voir condamner cette dernière à les indemniser de leurs préjudices ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'enfin, concernant la tenue d'une assemblée générale le 19 juillet 2011 sans que la modification de l'état descriptif de division ait été portée à la connaissance des époux V..., il apparaît, selon les constatations de l'expert, que les lots acquis par les époux V... ne sont pas concernés par ce changement de destination, et que dès lors, ils n'en retirent aucun grief ; qu'il n'est pas non plus établi que le fait que cette information n'ait pas été portée à leur connaissance avant la signature de l'acte authentique soit imputable à la SCI STECY ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE concernant le modificatif de l'état descriptif de division faisant suite à l'assemblée générale du 19 juillet 2011 qui a eu pour objet d'attribuer aux propriétaires des lots numéro 3-4-5-6-7-8 et au propriétaire du lot numéro 1, la jouissance privative et particulière de la cour, de l'escalier, des toilettes, se situant au rez-de-chaussée de l'immeuble sur la partie arrière, l'expert note que, concrètement, les lots acquis par les époux V... ne sont pas concernés, même s'il est certain que ce modificatif du règlement de copropriété n'a pas été porté à la connaissance des acquéreurs avant la réitération de la vente en la forme authentique le 25 août 2011 ; que Monsieur et Madame V... ne démontrent pas subir un préjudice résultant de cette dissimulation ;
1°) ALORS QUE les parties communes sont celles qui sont affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux ;
que le droit de jouissance privatif accordé à un copropriétaire sur une partie commune de l'immeuble modifie par conséquent les droits des autres copropriétaires ; qu'en affirmant néanmoins que la modification de l'état descriptif de division, intervenue entre la date de la promesse de vente et la date de l'acte de vente ayant attribué à certains copropriétaires la jouissance privative d'une cour, de l'escalier et de toilettes, constituant des parties communes, n'avait pas modifié les droits de Monsieur et Madame V..., pour en déduire que ces derniers ne pouvaient soutenir que la SCI STECY leur avait dissimulé la modification intervenue quant aux droits attachés aux lots vendus, la Cour d'appel a violé l'article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant la statut de la copropriété des immeubles bâtis, ensemble les articles 1147 et 1184 du Code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
2°) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut, à ce titre, relever un moyen d'office sans avoir invité préalablement les parties à présenter leurs observations ; qu'en relevant néanmoins d'office le moyen tiré de ce que le défaut de transmission, à Monsieur et Madame V..., de la modification de l'état descriptif de division n'était pas imputable à la SCI STECY, sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations sur ce point, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile ;
3°) ALORS QU'en relevant que le défaut de transmission, à Monsieur et Madame V..., de la modification de l'état descriptif de division, affectant les droits attachés aux lots vendus, n'était pas imputable à la SCI STECY, la Cour d'appel s'est prononcée par un motif inopérant, en violation des articles 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant la statut de la copropriété des immeubles bâtis, ensemble les articles 1147 et 1184 du Code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré le rapport d'expertise de Monsieur M..., en date du 10 janvier 2013, inopposable à la Société EUROGESTRIM et d'avoir débouté Monsieur et Madame V... de leurs demande tendant à voir condamner celle-ci à les indemniser de leurs préjudices ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE les conclusions du rapport d'expertise réalisé par Monsieur M... reposent sur une analyse rigoureuse des faits et de la cause, et sur des arguments techniques précis et circonstanciés qui serviront de base au présent arrêt ; qu'il n'a en revanche pas été réalisé au contradictoire de la Société. EUROGESTRIM, et même si celle-ci a eu connaissance des conclusions du rapport lors de la procédure initiée en première instance, il n'en demeure pas moins qu'elle n'a pu faire valoir aucun argument lors de la réalisation de l'expertise elle-même, ni déposer de dires, ni faire entendre ses observations à l'expert ; que le jugement de première instance sera en conséquence confirmé en ce qu'il a déclaré inopposable à la Société EUROGESTRIM le rapport d'expertise de Monsieur M... ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE force est de constater que l'état de la toiture ne constitue pas un vice caché, mais un vice apparent des parties communes particulièrement visible des combles qui sont accessibles par l'appartement d'une locataire ; qu'il n'est pas démontré que la SCI STECY ait de mauvaise foi caché aux acquéreurs l'état des combles et de la toiture de cet immeuble ancien vendu par l'intermédiaire de 1a SARL EUROGESTRIM, professionnel de la vente et de la gestion immobilière ; qu'il est tout à fait anormal, toutefois, que la clé permettant l'accès aux combles n'ait pas été remise aux acquéreur ; qu'on peut s'étonner que la SARL EUROGESTRIM, professionnel de la visite, ne se soit pas procuré les clés des combles pour les faire visiter aux acquéreurs potentiels, et n'ait pas elle-même visité ces combles, dont l'état paraît un élément non négligeable dans l'estimation de la valeur d'un bien à négocier ; qu'il est tout aussi étonnant que les acquéreurs ne se soient pas enquis de visiter les combles s'agissant d'un immeuble ancien ;
1°) ALORS QUE le rapport d'expertise qui a été régulièrement communiqué dans le cadre de la procédure est opposable à toute partie à l'instance, quand bien même celle-ci n'aurait pas participé aux opérations d'expertise ;
qu'en décidant néanmoins que, la Société EUROGESTRIM n'ayant pas participé aux opérations d'expertise, auxquelles elle n'avait pas été appelée, le rapport d'expertise ne lui était pas opposable, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE l'agent immobilier est tenu, à l'égard de ceux auxquels il fait visiter un immeuble, d'un devoir d'information qui lui fait obligation de porter à la connaissance de ces derniers l'ensemble des éléments d'information susceptibles d'influer sur leur décision et, à cette fin, de leur faire visiter l'ensemble des parties de l'immeuble normalement accessibles ; qu'en décidant néanmoins que la Société EUROGESTRIM n'avait commis aucune faute à l'égard de Monsieur et Madame V..., en s'abstenant de leur faire visiter les combles de l'immeuble, permettant de s'assurer de l'état de la toiture, après avoir constaté que la porte d'accès aux combles était verrouillée lors de la visite de l'immeuble par Monsieur et Madame V..., que la Société EUROGESTRIM aurait dû se procurer la clef afin de permettre à ces derniers d'accéder aux combles et qu'elle aurait d'ailleurs dû les visiter elle-même, s'agissant d'un élément non négligeable dans l'estimation de la valeur d'un bien à négocier, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations, a violé l'article 1382 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.
