LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 28 septembre 2017), que, par acte du 2 juin 2004, la société Porte des neiges a vendu à la société Résidence Porte des neiges un terrain à bâtir sous diverses conditions suspensives devant intervenir au plus tard le 30 juin 2007 ; qu'il était stipulé comme condition que la commune, lors de l'adoption de son plan local d'urbanisme, approuvât le programme d'urbanisation de la zone d'aménagement concerté envisagée par l'acquéreur ; que, par acte authentique du 14 juin 2007, les parties ont constaté la réalisation des conditions suspensives et le caractère parfait de la vente ; que, la délibération de la commune ayant approuvé la création de la zone d'aménagement concerté pour la réalisation du programme ayant été annulée par la juridiction administrative, la société Résidence Porte des neiges a assigné la société Porte des neiges en dommages et intérêts et, à titre subsidiaire, en annulation de la vente ;
Attendu que la société Porte des neiges fait grief à l'arrêt de constater la caducité de l'acte de vente et de l'acte authentique et de la condamner à rembourser le prix de vente ;
Mais attendu qu'ayant relevé que l'acte de vente était conclu sous la condition suspensive de l'approbation par la commune du programme d'urbanisation de la zone d'aménagement concerté, que la délibération de la commune l'ayant approuvé avait été annulée et que la réalisation était définitivement compromise, la cour d'appel en a déduit à bon droit et sans dénaturation que la condition suspensive ne s'était pas réalisée et que cette défaillance entraînait la caducité de l'acte vente et de l'acte authentique ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Porte des neiges aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Porte des neiges et la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Résidence Porte des neiges ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un mars deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la société Porte des Neiges.
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir constaté la caducité de l'acte de vente du 2 juin 2004 et de l'acte authentique du 14 juin 2007, condamné la SA Porte des neiges à rembourser à la SAS résidence Porte des neiges le prix de vente, ordonné la restitution du terrain, objet de la vente par la SAS résidence Porte des neiges à la SA Porte des neiges après remboursement intégral du prix de vente et rejeté les demandes de la SA PORTE DES NEIGES ;
AUX MOTIFS QUE le recours gracieux formé le 14 mai 2007 par le préfet avait été porté à la connaissance de Monsieur T... , président de la SAS résidence Porte des neiges, ainsi qu'en témoigne l'accusé de réception signé par ce dernier du courrier recommande envoyé par le sous-préfet de Prades le 14 mai 2007.
Qu'ainsi c'est en toute connaissance de cause que l'acquéreur, représenté par son président Monsieur T... , ainsi qu'il est mentionné dans l'acte authentique, a consenti à signer cet acte le 14 juin 2007.
L'appelante est donc malvenue à reprocher à la venderesse de ne lui avoir pas communiqué une information dont elle était elle-même détentrice et qui ne l'a pas empêchée d'acquérir le terrain malgré l'incertitude attachée à l'issue du recours préfectoral.
La vente par acte sous-seing privé du 2 juin 2004 entre la SA Porte des neiges et la SAS résidence Porte des neiges était conclue sous deux conditions suspensives : le rejet ou l'absence d'incidence du recours intenté auprès du Conseil d'État à l‘encontre de l'autorisation délivrée par le préfet le 5 septembre 1996 de réaliser l'unité touristique dénommée « Porte des neiges » ainsi que l'approbation par la commune du programme d'urbanisation de la Zac pour la construction de bâtiments à usage résidentiel et commercial d'une SHON de 80.000 m² dans le cadre de l'adoption du PLU.
Les parties ont signé le 14 juin 2007 l'acte notarié en constatant la réalisation de ces deux conditions suspensives.
Cependant, après déféré préfectoral, le tribunal administratif de Montpellier, par jugement du 25 novembre 2008, a annulé la délibération de la commune du 9 mars 2007 décidant la création de la [...] ».
Après une longue procédure devant les juridictions administratives, la cour administrative de Marseille, par arrêt du. 31 juillet 2014, a confirmé cette annulation.
Le Conseil d'État, par arrêt du 3 juin 2015, a rejeté le pourvoi formé par la société résidence Porte des neiges. La création de la Zac est donc compromise puisque la cour administrative d'appel, confirmée par le conseil d'État, a constaté que ce site était inscrit sur la liste des sites d'importance communautaire bénéficiant de mesures de protection particulières destinées à conserver ou à rétablir dans un état favorable à leur maintien à long terme les habitats naturels et les populations des espèces de faune et de flore sauvages et donc à éviter la détérioration de ces mêmes habitats naturels et les perturbations de nature à affecter de façon significative ces mêmes espèces. La juridiction administrative a donc considéré que la réalisation du projet qui conduirait à une détérioration de 25 ha d'habitat naturel porterait atteinte à l'état de conservation des habitats qui ont justifié la délimitation du site et qu'ainsi le préfet des Pyrénées orientales était fondé à soutenir que le conseil municipal de la commune avait méconnu les dispositions de l'article L 4.14—4 du code de l'environnement.
La réalisation de la Zac est donc définitivement compromise alors que l'acte sous -seing privé était subordonné à la condition suspensive du caractère définitif de l'adoption du programme d'urbanisation de la Zac. Or le retrait pour illégalité d'un acte administratif a pour effet son annulation rétroactive. Il entraîne la disparition rétroactive de la décision qui en a fait l'objet et qui est, de ce fait, réputée n'avoir jamais existé.
En conséquence la deuxième condition suspensive contenue dans l'acte sous -seing privé du 2 juin 2004 et relative à l'approbation par la commune du programme d'urbanisation de la Zac, ne s'est pas réalisée entraînant la caducité de l'acte de vente.
Consécutivement le conseil municipal de la commune de Porta, par délibération du 3 octobre 2015, n'a pas demandé la prorogation de l'unité touristique nouvelle autorisée par le préfet.
La défaillance de la condition suspensive entraîne donc la caducité de l'acte de vente du 2 juin 2004 et par suite de l'acte authentique du 14 juin 2007 ;
1./ ALORS QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer les documents de la cause ; que l'acte du 2 juin 2004, qui était un acte notarié et non un acte sous-seing-privé, comportait comme condition suspensive « Que la commune de PORTA, dans le cadre de l'adoption de son plan local d'urbanisme, approuve le programme d'urbanisation de la zone d'aménagement concerté envisagée par l'acquéreur, à savoir la construction de bâtiments à usage résidentiel et commercial d'une SHON de 80.000 m² minimum », si bien qu'en retenant que ledit acte était un acte sous-seing-privé et qu'il « était subordonné à la condition suspensive du caractère définitif de l'adoption du programme d'urbanisation de la Zac », la cour d'appel a dénaturé ledit contrat, violant ainsi le principe précité ;
2./ ALORS QUE l'acte du 14 juin 2007 constatait l'accomplissement des trois conditions suspensives stipulées dans l'acte du 2 juin 2004 et la réalisation définitive de la vente sans aucune nouvelle condition suspensive, si bien qu'en déclarant la caducité de l'acte du 14 juin 2007 motif pris de la défaillance d'une condition stipulée dans le premier contrat, la cour d'appel a violé de nouveau l'article 1134 (ancien) du code civil ;
3./ ALORS QUE les juges du fond ont constaté que la SAS RESIDENCE PORTE DES NEIGES avait accepté, en pleine connaissance du recours exercé contre la délibération de la commune en date du 9 mars 2007 arrêtant la création de la ZAC, de signer l'acte définitif d'acquisition du 14 juin 2007, d'où il résulte qu'elle avait renoncé à se prévaloir des conditions suspensives stipulées dans l'acte du 2 juin 2004, si bien qu'en prononçant la caducité de cet acte motif pris de la défaillance d'une de ses conditions, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, violant ainsi l'article 1134 (ancien) du code civil.
