LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 9 novembre 2017), que suivant contrat de bail du 4 septembre 1958, expressément soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948, la société Compagnie parisienne de gestion, aux droits de laquelle vient la société Elogie Siemp, a donné en location à Henri N... un appartement situé à Paris ; qu'après le décès du locataire [...] , le bail a été transféré à sa fille, Mme N... ; qu'invoquant des erreurs dans le calcul du loyer, elle a assigné le bailleur en restitution d'une partie des loyers versés ;
Sur le premier moyen, pris en ses première à neuvième branches, ci-après annexé :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Sur le premier moyen, pris en sa dixième branche, ci-après annexé :
Attendu que Mme N... fait grief à l'arrêt de fixer à la somme de 27 971,63 euros la créance de la société Elogie Siemp au titre de la majoration de loyers de 50 % du 12 mai 2009 au 17 février 2015 ;
Mais attendu qu'ayant retenu à bon droit que le fait pour le bailleur d'avoir connu ou pu connaître, dès la notification du décès de Henri N..., la qualité de locataire de Mme N..., ne l'empêchait pas d'exercer, dans la limite du délai de prescription prévu par l'article 2224 du code civil, son droit d'agir en paiement de cette majoration, la cour d'appel en a exactement déduit qu'à défaut de preuve d'une renonciation de la part du bailleur à se prévaloir de cette majoration, la demande formée le 12 novembre 2013 pour la période postérieure au 12 mai 2009 n'était pas prescrite ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le second moyen :
Vu l'article 122 du code de procédure civile ;
Attendu qu'une cour d'appel, qui décide que la demande dont elle est saisie est irrecevable, excède ses pouvoirs en statuant au fond ;
Attendu que l'arrêt rejette la demande de dommages et intérêts de Mme N..., tout en confirmant le jugement du 17 mars 2015 ayant déclaré cette demande irrecevable ;
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a excédé ses pouvoirs et violé le texte susvisé ;
Et vu l'article 627 du code de procédure civile, après avis donné aux parties en application de l'article 1015 du même code ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, par voie de retranchement, mais seulement en ce qu'il confirme la partie du dispositif du jugement du 17 mars 2015 qui a déclaré la demande de Mme N... en dommages et intérêts pour troubles de jouissance irrecevable, l'arrêt rendu le 9 novembre 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
DIT n'y avoir lieu à renvoi ;
Infirme le jugement du 17 mars 2015 en ce qu'il a déclaré la demande de Mme N... en dommages et intérêts pour troubles de jouissance irrecevable ;
Condamne la société Elodie Siemp aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze mars deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Carbonnier, avocat aux Conseils, pour Mme N....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré irrecevables les demandes de répétition de loyers et de dommages et intérêts concernant les échéances antérieures au 30 avril 2010, d'AVOIR limité à la somme de 3 664,40 euros la créance de Mme V... N... sur la société Elogie Siem au titre du trop-perçu de loyers versés jusqu'au 30 juin 2014, d'AVOIR fixé à la somme de 27 971,63 euros la créance de la société Elogie Siem sur Mme V... N... au titre de la majoration de loyers de 50 % du 12 mai 2009 au 17 février 2015, d'AVOIR condamné Mme V... N... à payer à la société Elogie Siemp la somme de 24 307,23 euros après compensation entre les créances respectives des parties, et d'AVOIR débouté Mme V... N... de sa demande en paiement de trop perçu au titre des loyers postérieurs au 30 juin 2014,
AUX MOTIFS QUE « Sur la demande en révision de loyer formée par la société Elogie-Siemp et sur la demande de restitution de trop perçu formée par Mme N... : Sur la portée de l'accord initial des parties relatif à la valeur locative : Que par courrier du 22 octobre 2009 la société Elogie-Siemp a adressé à Mme V... N... un décompte de surface corrigée établi au 1er juillet 2009 en lui précisant en particulier" en cas de contestation de la surface corrigée, il vous appartient de mandater un géomètre expert"; Que par courrier du 17 novembre 2010 se référant au courrier susvisé, Mme V... N... a contesté ce décompte en notifiant-, de son-côté, au bailleur un autre décompte de surface corrigée ; Que par courrier en réponse du 1er décembre 2010 le bailleur lui a indiqué lui laisser le choix de la légitimité de saisir ou non la juridiction compétente ; Qu'après une tentative de conciliation qui s'est avérée vaine, Mme V... N... a assigné, le 30 avril 2013, la bailleresse en répétition de l'indu ; [
] Que cela exposé, sur la portée de 1' accord initial des parties relatif au montant du loyer, que selon les dispositions de l'article 32 bis alinéa 1er de la loi du 1er septembre 1948 : « en cas de modification totale ou partielle des éléments ayant servi de base à la détermination du loyer, ce loyer pourra être révisé a la demande de l'une ou l'autre des parties » ; Qu'en l'espèce l'engagement de location du 4 septembre 1958 se réfère expressément au décret du 5 janvier 1957 relatif à la fixation du loyer selon la valeur locative pour les locations soumises à la loi du 1er septembre 1948 ; qu'il énonce que « le loyer annuel ainsi fixe est provisoirement calculé au taux de la valeur locative tel que défini par l'article 2 du décret du 5 janvier 1957. Il est formellement convenu qu'il sera le cas échéant immédiatement et automatiquement porté au nouveau taux de toute valeur locative qui serait fixée ultérieurement » ; Que par courrier du 22 octobre 2009 le bailleur a notifié à la locataire un décompte de surface corrigée ; Que contestant ce décompte, la locataire en a notifié un autre le 17 novembre 2010 en expliquant de façon précise les différents points de désaccord ; Que le différend qui en résulte entre les parties a été porté devant le tribunal d'instance par la locataire le 30 avril 2013 sous la forme d'une action en restitution de trop-perçu ; que de son côté, le bailleur a sollicité l'application du loyer résultant du décompte de surface corrigée qu'il avait adressé à la locataire le 22 octobre 2009; Attendu que Mme V... N... fait valoir à juste titre que ce décompte de surface corrigée lui ayant été envoyé par lettre simple sans aucune mention, elle n'était pas forclose répondre ; Que l'absence d'indication, dans le courrier du 22 octobre 2009, d'éléments comparatifs de nature à justifier une modification du taux du loyer, n'est pas utilement invoquée par l'appelante ; Qu'en effet les parties ne produisent pas le décompte de surface corrigée établi à l'origine pour le calcul de la valeur locative visée par le contrat de bail ; que Mme V... N... ne communique pas de document contenant les éléments précis de ce calcul ; que c'est exclusivement par référence au montant de la quittance de loyer du premier trimestre 1959 qu'elle considère que la surface corrigée a été fixée entre les parties à 77 m2 ; que c'est dans ce contexte particulier que par la stipulation contractuelle susvisée, les parties ont rappelé la soumission du bail a la loi du 1er septembre 1948, le caractère provisoire du loyer, et la possibilité pour chacune d'elles d'en obtenir la révision par la fixation d'une nouvelle valeur locative ; Qu'il appartient à la société Elogie-Siemp qui sollicite la révision du loyer initial de prouver l'existence d'une modification totale ou partielle des 616ments ayant servi à la détermination du loyer ; Qu'elle produit aux débats des factures de travaux réalisés dans le courant des années 1996, 1998, 2004 et 2005 dans l'immeuble où est situé le local concerné, et ayant principalement pour objet la réfection totale du ravalement, le remplacement des menuiseries extérieures par des menuiseries PVC, la rénovation complète du système de chaufferie, la modernisation des ascenseurs, la réfection des couvertures et des installations électriques des cages d'escaliers ; que par leur ampleur, ces travaux, qui ont eu en particulier une incidence sur le coefficient d'entretien de l'immeuble, ont entraîné une modification partielle des éléments qui avaient servi de base à la détermination du loyer initial ; que compte tenu de ce qui précède la bailleresse est recevable à solliciter la révision du montant du loyer ; que cette révision doit être faite en application des dispositions légales et règlementaires actuellement en vigueur, le moyen tendant à voir écarter l'application des modifications législatives et réglementaires intervenues postérieurement à la date de conclusion du bail initial n'étant pas fondé ; Sur la prescription de la demande en restitution de trop-perçu : [
] Que cela exposé, selon les dispositions de l'article 63 de la loi du 1er septembre 1948 " Toutes les sommes indûment perçues sont sujettes à répétition" ; que l'article 68 de la même loi dispose que " les actions en répétition prévues par le présent chapitre se prescrivent par trois ans" ; Qu'en application de ces textes, toutes les sommes indument perçues par le bailleur au titre d'une habitation relevant des dispositions de la loi du 1er septembre 1948 sont sujettes répétition et soumises à la prescription abrégée de trois ans ( Cass civ 3ème 16 juin 2010 ). Que le fait pour le bailleur d'avoir demandé le paiement d'un loyer calcule sur une base erronée ne saurait avoir pour effet d'écarter le délai de prescription abrégé susvisé ; qu'en conséquence, en considération de la date de délivrance de l'assignation, l'action en répétition de l'indu engagée par Mme N... est : - prescrite pour les loyers échus avant le 30 avril 2010, - et recevable pour les loyers échus depuis lors ; Sur la valeur locative : Sur la surface corrigée : qu'aux termes de l'article 35 de la loi du 1er septembre 1948 " les loyers qui dépassent la valeur locative telle que définie à l'article 27 sont ramenés a cette valeur locative" ; que selon les dispositions de l'article 27 de la loi du 1er septembre 1948 : "la valeur locative d'un local est égale au produit de la surface corrigée, telle qu'elle résulte de l'article 28, par le prix de base du mètre carré de chacune des catégories de logements prévues a l'article 30" ; que l'article 8 alinéa 1er de cette loi énonce que : un décret déterminera les conditions dans lesquelles sera obtenue la surface corrigée en affectant la superficie des pièces habitables, et celle des autres parties du logement, de correctifs dont il donnera le taux pour qu'il soit tenu compte, notamment de la hauteur du plafond de l'éclairement, de l'ensoleillement et des vues de chacune des pièces habitables, ainsi que des caractéristiques particulières des autres parties du local. ... » ; Attendu en l'espèce, que l'expert judiciaire a retenu pour la détermination de la valeur corrigée les principaux éléments suivants : - surface réelle de l'appartement : 85,60 m2 (la surface ayant été calculée par le géomètre expert que l'expert judiciaire s'est adjoint), - surface corrigée : 77,68 m2, obtenue après application, - A la surface réelle de chaque pièce ou annexe, notamment d'un correctif destine à obtenir la surface utile,- classement en catégorie II B, non conteste par les parties, - coefficient de situation de l'immeuble: 1,20, - coefficient d'entretien de l'immeuble : 2,25, - coefficient moyen : 1, 20 + 2,25 : 2 = 1,725, - produit de la surface corrigée : 77,68 m2 X 1,725 = 133,99 m2 - équivalences superficielles : 49,80 m2 - surface corrigée totale : 133,99 + 49,80 = 183,79 m2; [
] Que cela exposé s'agissant du classement de la cuisine, que Mme N... soutient que la cuisine, qui ne comporte pas d'installation de chauffage, doit être classée comme pièce secondaire et non comme pièce habitable, en sorte que le correctif à appliquer est de 0, 90 et non de 1 ; qu'en réponse au dire adressé sur ce point par Mme N..., l'expert judiciaire indique essentiellement que la cuisine concernée répond aux conditions prévues par l'article 2 du décret du 22 novembre 1948 pour être assimilée a une pièce habitable ; que les principales caractéristiques de la cuisine rappelées par l'expert judiciaire montrent que ce local répond aux conditions prévues par l'article 2 du décret du 22 novembre 1948 pour titre assimilée aux pièces habitables ; que ce chef de contestation n'est donc pas fondé ; que concernant le classement de la salle de bains Mme V... N... fait valoir essentiellement qu'alors que ce local n'est pas une pièce mais une annexe, l'expert judiciaire le classe parmi les 5 pièces chauffées du logement ; qu'en réponse l'expert précise que l'article 4 du décret du 22 novembre 1948 classe comme annexe notamment les salles de bain, l'article 6 imposant d' appliquer pour celles-ci un coefficient de nature de 1 ; que le classement par l'expert judiciaire de la salle de bain parmi les pièces chauffées, est sans incidence sur le calcul de la surface utile des lors que l'article 4 du décret du 22 novembre 1948 classe les salles de bain parmi les annexes et que l'article 6 du même décret prévoit pour la salle de bain, en tant qu'annexe, le coefficient 1, retenu dans le calcul de l'expert judiciaire ; Qu'au surplus l'article 14 du décret du 22 novembre 1948 prévoit un coefficient de 0,25 par pièce ou annexe comportant un élément de chauffage, en sorte que, même au titre des équivalences superficielles, ci-après examinées, le fait de qualifier de pièce chauffée, la salle de bain, n'a pas d'influence sur le calcul de la surface corrigée ; que concernant les conclusions relatives aux coefficients de situation et d'entretien Mme V... N... fait valoir principalement que : - sur le coefficient de situation, l'expert judiciaire n'a pas tenu compte de l'emplacement du secteur, situé loin des centres commerciaux, des services publics et des métros, ainsi que des sujétions de voisinage tenant au bruit et aux nuisances liées a la circulation routière ; sur le coefficient d'entretien, le taux de 2,25 retenu par l'expert judiciaire ne prend en considération, ni l'état d'entretien de l'appartement lui-même, ni : - pour le gros oeuvre (retenu par le rapport d'expertise : pour 0,6) : les mauvaises insonorisation et isolation de l'immeuble, ainsi que les performances thermiques médiocres du local et l'existence de fissures apparentes dans celui-ci, - pour le ravalement (0,5) : l'ancienneté des travaux et l'existence de tâches noirâtres sur la façade extérieure, - pour la couverture (0,35) : l'ancienneté des travaux de réfection et l'existence de coulées de ruissellement sur la façade, - pour les menuiseries (0,3) : la présence de traces de rouille sur les persiennes, - sur ces points, elle produit un procès-verbal de constat établi par huissier de justice le 7 janvier 2015 et deux notes par lesquelles des locataires se plaignent notamment de pannes diverses, de problèmes de sécurité et d'un entretien médiocre ; Que cela exposé, sur le coefficient de situation, que selon les dispositions de l'article 1er de l'arrêté du préfet de la Seine du 18 décembre 1948 vise par l'expert : "dans le département de la Seine le coefficient destiné à tenir compte de l'emplacement du local et des sujétions du voisinage vise à l'article 13 du décret du 22 novembre 1948 variera par paliers de 0,1 conformément aux définitions données par ledit article : - ( c ) : entre 1,3 et 0,9 a regard des locaux situés dans Paris 16e arrondissement en totalité" ; Qu'en l'espèce pour retenir un coefficient de situation de 1,2, l'expert judiciaire indique avec précision l'emplacement du bien immobilier au sein du 16e arrondissement, en bordure de Seine ; qu'il note le caractère résidentiel du secteur, et la proximité de moyens de transport en commun : métro, RER et nombreuses lignes d'autobus ; qu'au vu de ces conclusions précises et motivées il convient de retenir le coefficient de situation de 1,2 pris en compte par 1' expert judiciaire ; que concernant le coefficient d'entretien et le défaut de prise en compte de l'état d'entretien du logement lui-même, que des dispositions de l'article 11 du décret du 22 novembre 1948 il résulte que la surface corrigée des pièces et annexes, totalisée pour l'ensemble du logement, est affectée d'un correctif d'ensemble obtenu " en appliquant à cette surface un coefficient égal a la moyenne des deux coefficients définis respectivement aux articles 12 et 13 ci-après" ; que l'article 12 définit le " coefficient destiné à tenir compte de l'état d'entretien du corps de bâtiment où se trouve situe le local" et 1' article 13 est consacré au coefficient relatif à l'emplacement du local ainsi qu'aux sujétions de voisinage ; qu'il en résulte que l'expert judiciaire n'avait pas à examiner l'état d'entretien du logement lui-même pour le calcul du correctif d'ensemble du local ; que l'expert judiciaire retient un coefficient de 2,25 et détaille chacun des éléments constitutifs de ce coefficient ; Qu'il précise que : - la façade témoigne d'un ravalement en bon état, - le sol et les parois du hall d'entrée et du second hall sont en bon état ; Qu'il illustre cette description par des photographies qui en confirment la pertinence ; qu'ainsi qu'il a été retenu ci-dessus, le bailleur justifie avoir fait réaliser d'importants travaux d'entretien du bien immobilier. Qu'en outre, s'agissant du coefficient de gros oeuvre, les locaux sont situés dans un immeuble classé en catégorie 2 B ; que ce classement prend en compte, aux termes de l'annexe visée par l'article 10 du décret du 10 décembre 1948, la présence « de matériaux assurant une isolation phonique ou thermique moins satisfaisante que la sous-catégorie précédente ( 2 A) ; que le procès-verbal de constat d'huissier de justice du 7 janvier 2015, invoqué par Mme N... pour contester les constatations et l'avis de l'expert a été établi non contradictoirement, après dépôt du rapport d'expertise sans être soumis en conséquence à la discussion des parties devant l'expert judiciaire ; qu'au surplus en raison de leur imprécision, les énonciations qui y figurent relativement à l'existence de coulées de ruissellement et de traces noirâtres sur la façade ainsi que de traces de rouille sur les persiennes ne sont pas de nature en elles-mêmes, à remettre en cause des conclusions de l'expert judiciaire ; que les notes de locataires, non datées, ni signées, invoquées par l'appelant ne peuvent être retenue comme élément de preuve de nature à contredire ces conclusions; que compte tenu des développements qui précèdent, les coefficients de situation et d'entretien proposés par l'expert judiciaire seront retenus; [
] que cela exposé selon les dispositions des articles 28 de la loi du 1er septembre 1948 et 14 du décret du 22 novembre 1948 la surface corrigée doit être calculée en déterminant des équivalences superficielles en fonction des éléments d'équipement dont dispose le local, chacun de ces éléments devant être converti en mètres carrés et ajouté à la surface corrigée; Qu'aux termes de l'article 28 alinéa 4 du décret du 1er septembre 1948 susvisé "Ne pourront entrer en ligne de compte dans l'évaluation des correctifs que les éléments d'équipement et de confort fournis par le bailleur"; Que l'article 12 du décret du 22 novembre 1948 susvisé précise que "Pour l'application du présent article ne pourront être pris en considération que les travaux qui n'ont pas été effectués aux frais du locataire ou occupant ou ne seront pas restés à sa charge " ; Qu'il résulte de ces textes que les éléments d'équipement fournis par le locataire, même en remplacement, ne peuvent être pris en compte comme équivalences superficielles; Que selon les dispositions de l'article 14 de ce décret" lorsque les équipements ont été effectués à frais communs entre le bailleur et le locataire les surfaces représentatives sont réduites proportionnellement à la part de chacun dans les frais"; Qu'il appartient au locataire qui soutient avoir fait procéder à des travaux concernant les éléments d'équipement du logement d'en rapporter la preuve; que le tableau inclus dans l'article 14 du décret du 22 novembre 1948 (titre 4: Des éléments d'équipement) "détermine les surfaces représentatives résultant de la présence dans le local des éléments d'équipement"; qu'en l'espèce, pour chacun des postes d'éléments d'équipement du logement, les équivalences superficielles retenues par l'expert judiciaire sont présentées ci-après en regard des données prévues par le tableau de l'article 14 précité : [
] que les données comparatives figurant ci-dessus font ressortir que l'expert judiciaire a retenu les mêmes surfaces représentatives de m2 que celles que l'article 14 susvisé prévoit pour tenir compte de la seule présence de chacun des éléments d'équipement désignés, étant précisé que le bailleur justifie avoir effectué d'importants travaux portant sur l'installation de chauffage central de l'immeuble ; qu'il convient de statuer, au regard du rapport d'expertise, sur les chefs de contestation susvisés : - application de majorations prévues par l'article 8 du décret du 10 décembre 1948, - prise en compte de travaux réalisés par le locataire ; Sur le premier point, que les dispositions de l'article 8 du décret du 10 décembre 1948 prévoient en cas d' installation, par le propriétaire, d'éléments d'équipement nouveaux ou en cas de substitution a une installation ancienne d'une installation moderne, des possibilités de majorer l'équivalence superficielle de ces équipements ; Mais en l'espèce le tableau comparatif ci-dessus fait ressortir qu'aucune des majorations ainsi prévues n'a été appliquée, ce que l'expert judiciaire précise clairement dans son rapport ( p 20) ; sur le second point l'expert judiciaire rappelle que selon la liste qui lui a été communiquée le 24 avril 2014, les travaux effectués dans l'appartement par le locataire sont les suivants : - réfection de peintures, papiers peints, pose de moquette, carrelage, - installation de prises téléphoniques et télévision, branchements pour machine à laver et lave-vaisselle, - réhabilitation de l'installation électrique, remplacement de certains équipements vétustes : évier, robinetterie et vidange, tuyaux en cuivre, chasse d'eau et réservoir ; Qu'il précise que les trois premiers de ces postes n'ont pas d'incidence sur le calcul de la surface corrigée ; Que pour les deux autres postes il explique : - avoir retenu, au titre des équivalences superficielles, l'électricité pour 1,50 au motif que lors de l'entrée dans les lieux, l'appartement en était nécessairement équipé, - et, concernant les éléments vétustes susvisés : s'agit d'opérations de remplacement ce qui autorise à supposer que l'appartement disposait d'un évier et d'un wc lors de l'entrée dans les lieux ; Que cela exposé, sur les travaux de peinture, papiers peints, revêtements de sol, carrelage, il résulte du tableau des équivalences superficielles établi par l'expert judiciaire qu'aucun de ces travaux n'a été pris en compte au bénéfice du bailleur dans le calcul de la surface corrigée ; que s'agissant des installations électriques, l'article 14 susvisé prévoit deux postes distincts : - l'un qui concerne l'éclairage normal (1,5), - l'autre pour prendre en compte l'existence dans le local d'une installation électrique permettant outre l'éclairage, l'utilisation d'appareils thermiques ( 2, 5) ; Qu'il résulte du tableau ci-dessus que l'expert judiciaire n'a retenu d'équivalence que pour éclairage en sorte que la contestation portant sur la prise en charge par la locataire de travaux d'électricité destinés a permettre le fonctionnement d'appareils électro-ménagers n'est pas justifiée ; Que concernant l'installation électrique destinée à assurer l'éclairage normal, l'expert judiciaire retient un coefficient de 1,5 au motif que l'appartement en était nécessairement équipé lors de l'entrée dans les lieux de M N... ; Mais l'expert judiciaire ne met pas en cause la prise en charge par le locataire de la réhabilitation de l'installation électrique ; que Mme N... justifie de la réalisation de cette réhabilitation ; qu'en conséquence et en application des dispositions de l'article 28 alinéa 4 de la loi précitée aucune équivalence superficielle ne peut retenue au titre de l'électricité ; que s'agissant des équipements vétustes listés par l'expert judiciaire, (évier, robinetterie et vidange, remplacements de tuyaux en cuivre, chasse d'eau et réservoir ) qu'en application des dispositions susvisées, ces éléments, financés par le locataire, ne peuvent entrer en ligne de compte dans le calcul de la surface corrigée ; que compte tenu de ce qui précède, et en ne prenant en compte que la part que représentent, au sein de chacun des postes d'équivalences superficielles qu'ils concernent, les éléments d'équipement pris en charge par le locataire, il convient retenir pour ces postes les coefficients suivants : Eau froide sur évier : 2, 5, Eau chaude sur évier : / Eau froide sur bidet : 0,20, Eau chaude sur bidet : 0, 25 . WC : 3, 25 Electricité : / . Que le montant total des équivalences superficielles s'établit ainsi à 43,1 m2 en sorte que la surface corrigée doit être calculée comme suit : 133,99 m2 + 43, 10 m2 = 177, 09 m2 soit 177 m2 ; que compte tenu de l'ensemble de développements qui précèdent la surface corrigée totale s'établit a 177 m2 pour un classement en catégorie II B de la loi du 1er septembre 1948 ; Sur la créance de trop-perçu de loyers : qu'en application de l'article 35 de la loi du 1er septembre 1948 susvisé, le loyer doit être ramené à la valeur locative ; qu'au vu de ce qui précède, et en considération à la fois : - du prix de base ( déterminé selon la valeur locative et règlementairement fixée pour chaque année) - et des loyers perçus par le bailleur, le trop-perçu de loyers échus sur la période du 1er mai 2010 au 30 juin 2014 s'établit comme suit : - du 1er mai 2010 au 30 juin 2010 : 764, 24 x 2 = 1528,48 euros ; - du 1er juillet 2010 au 30 juin 2011 : 779,1 x 12 = 9349, 20 euros - du 1er juillet 2011 au 30 juin 2012 : 794,06 x 12 = 9528,72 euros - du 1er juillet 2012 au 30 juin 2013 : 812,56 x 12 = 9750,72 euros- du 1er juillet 2013 au 30 juin 2014 : 825,45 x 12 = 9905,40 euros Total 40 062,50 euros ; à déduire : loyers réglés : 43 726 90 euros ; solde : 3664,40 euros ; que Mme N... sollicite le paiement d'une somme de 13 000 euros pour les loyers échus de juillet 2013 à mars 2015 et demande à la cour de dire que, jusqu'à son arrêt, un compte devra intervenir entre les parties en fonction des décrets fixant, pour cette période, le prix de base /mètre carré et que cette somme produira intérêts au taux légal a compter de la décision de la cour ; que la société Elogie-Siemp conclut a l'irrecevabilité de cette demande dont elle invoque le caractère indéterminé ; qu'il appartient à Mme V... N..., demanderesse à l'action en répétition de l'indu de justifier du montant et du paiement des sommes qu'elle considère indûment perçues par le bailleur ; Qu'elle ne produit aux débats aucun élément de preuve sur ce point au titre de la période postérieure au 30 juin 2014 ; que la demande portant sur la restitution d'un trop perçu à compter du 1er juillet 2014 n' est donc pas justifiée ; Sur la demande de majoration du loyer de 50% : [
] que cela exposé selon les dispositions de l'article 27 de la loi du 1er septembre 1948 "le montant des loyers des locaux pour lesquels le droit au bail ou le droit au maintien dans les lieux a été, postérieurement au 1er juillet 1966, transmis aux héritiers ou transféré dans les conditions prévues à l'article 5 de la présente loi, est égal à la valeur locative majorée de 50 %. Ces dispositions ne sont toutefois pas applicables en cas d'attribution de l'un de ces droits au conjoint du locataire ou de l'occupant ni en cas de transfert a un descendant mineur"; qu'en l'espèce, sur le droit de la société Elogie-Siemp de demander le paiement de la majoration de loyer prévue par ce texte, qu'il est constant qu'en application des dispositions de l'article 5 de la loi du 1er septembre 1948 Mme V... N... a bénéficié de plein droit, à la suite du décès de son père [...] , du transfert du droit au bail; que la location est ensuite restée soumise aux dispositions d'ordre public de cette loi ; qu'il appartient à Mme N... dont la location est soumise aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948, d'établir que son logement remplit les conditions d'application prévues par l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989 dont elle se prévaut; Qu'elle ne fait pas cette preuve; en outre l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, dont Mme V... N... se prévaut, a pour seul objet de définir les conditions dans lesquelles le contrat de location continue ou est transféré; que son application, par l'effet de la dérogation prévue par l'article 40 susvisé, ne saurait, en elle-même, entraîner en l'espèce l'exclusion des dispositions de l'article 27 de la loi du 1er septembre 1948 ; Qu'en outre l'article 14 susvisé ne pourrait s'appliquer à la présente location dès lors que le logement concerné est soumis à la loi du 1er septembre 1948, et qu'il résulte de l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 12 mai 2009 que c'est en application de l'article 5 de la loi du 1er septembre 1948 que Mme V... N... est devenue titulaire du droit au bail; qu'il convient au surplus d'observer qu'alors que selon l'extrait du registre du commerce produit aux débats la société Elogie est une société d'économie mixte, l'article 40 VII de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l'article 17, le 1 de l'article 17-1 les articles 17-2 et 18 de cette loi, spécifiques à la détermination du loyer, ne sont pas applicables aux sociétés d'économie mixte pour les logements régis par un cahier des charges en application du chapitre V du titre IV du livre IV du code de la construction et de l'habitation; que le moyen tiré de 1' application de l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989 ne peut en conséquence aboutir a écarter l'application de l'article 27 précité ; Sur la renonciation invoquée : que la renonciation à un droit ne se présume pas ; qu' elle ne peut résulter que d'actes positifs établissant de la part de son auteur une volonté non équivoque de renonciation ; qu'il appartient au locataire qui invoque une renonciation du bailleur a son droit de demander le paiement de la majoration légale d'en rapporter la preuve ; qu'en l'espèce le fait pour le bailleur de ne pas s'être prévalu de la clause décès pour mettre fin à la location ne saurait s'analyser en lui-même en une volonté non équivoque de renoncer à la possibilité de demander cette majoration légale ; Que le courrier du 1er décembre 2010 par lequel le bailleur indique ne pas avoir appliqué cette majoration ne contient aucune renonciation à se prévaloir des dispositions légales; Que la preuve de la renonciation invoquée n'est donc pas rapportée ; Sur le moyen tiré des dispositions de l'article 31 de la loi du 1er septembre 1948, que ce texte n'a pas pour objet la majoration prévue par l'article 27 de cette loi ; qu'il prévoit dans l'hypothèse des loyers qui n' ont pas encore atteint la valeur locative, d'une part que ces loyers sont majorés a raison d'une fraction du loyer de la période précédente et d'autre part que pour tenir compte de certaines situations personnelles, cette fraction de loyer peut faire l'objet d'un abattement ; Qu'en l'espèce le litige, qui porte sur un dépassement de valeur locative, comme une situation distincte de celle que prévoit l'article 31 susvisé ; Que le moyen tiré de l'article 31 précité n'est pas de nature à écarter l'application en l'espèce des dispositions d'ordre public de l'article 27 de la loi du 1er septembre 1948 ; que sur la prescription, l'article 27 alinéa 3 de la loi du 1er septembre 1948 fixe le montant du loyer des logements pour lesquels, notamment, le droit au bail a été transféré; que selon les dispositions de l'article 2224 du code civil : les actions personnelles et mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour a le titulaire d'un droit a connu ou aurait pu connaitre les faits lui permettant de l'exercer » ; Que l'action en paiement de la majoration prévue par l'article 27 précité se prescrit par cinq ans suivant l'article 2224 du code civil ; qu'en l'espèce que le fait pour le bailleur d'avoir connu ou d'avoir pu connaitre, dès la notification du décès de M Henri N..., la qualité de locataire de Mme V... N... ne l'empêche pas d'exercer, sous réserve de respecter le délai de prescription prévu par ce texte, son droit d'agir en paiement de la majoration prévue par l'article 27 de la loi du 1er septembre 1948 ; que la demande en paiement formée lors de l'audience du tribunal d'instance de Paris 16ème du 12 novembre 2013, pour les majorations de loyer de la période du 12 mai 2009 au 17 février 2015 susvisée n'est pas prescrite ; Que compte tenu de la valeur locative ci-dessus retenue, la créance de la société Elogie-Siemp an titre de la majoration légale afférente a cette période s'établit comme suit : - du 12 mai au 30 Septembre 2009: 801,63 x (20/31+4) X 0,5 = 1 861,85 euros - du 1" octobre 2009 au 30 avril 2010 : 833,69 x7 X 0,5 = 2 917,91 euros - du 1er mai au 30 juin 2010: 764, 24 x 2 x• 0,5 = 764, 24 euros - du 1" juillet 2010 au 30 juin 2011 : 779, 1 x 12 x 0,5 = 4 674,60 euros - du 1er juillet 2011 au 30 juin 2012 : 794,06 x 12 x 0,5 = 4 764,36 euros - du 1er juillet 2012 au 30 juin 2013 : 812,56 x 12 x 0,5 = 4 875,36 euros, - du 1er juillet 2013 au 30 juin 2014 : 825,45 x12 x 0,5 = 4 952,70 euros - du 1" juillet 2014 au 17 février 2015 : 830,96 x (7+17/28) x 0,5 = 6024,45 : 3 160,61 euros , Total : 27 971,63 euros ; Sur la compensation entre les créances respectives : qu'après compensation entre la créance de trop perçu susvisée et la créance relative à la majoration de loyers arrêtée au 17 février 2015, Mme V... N... reste débitrice de la somme de 24 307, 23 euros ; » (arrêt, p. 4 à 19),
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « Sur les demandes de Madame N... relatives aux loyers trop perçus en fonction de la surface corrigée : 1) Sur la recevabilité de ces demandes : L'article 68 de la loi du 1er septembre 1948, invoqué par la bailleresse et rappelé par l'expert dans son rapport, prévoit une prescription de trois ans s'agissant notamment des demandes de répétition des loyers indûment versés. Madame N... ne peut contourner les règles de la prescription en sollicitant des dommages et intérêts correspondant aux sommes qu'elle estime trop perçues par la bailleresse pour les années 1993 à 2010 jusqu'au 30 avril 2010, au motif que la bailleresse aurait de manière fautive appliquer une base de calcul erronée pendant toutes ces années. L'action de Madame N... sera donc déclarée irrecevable comme étant prescrite pour les loyers versés, compte-tenu de la date de délivrance de l'assignation, avant le 30 avril 2010. 2) sur le montant de la valeur locative : Aux termes de l'article 26 de la loi du 1 er septembre 1948, le prix des loyers des locaux soumis aux dispositions de la présente loi est déterminé en application des règles ci-après. Aux termes de l'article 27 de la loi du 1er septembre 1948, la valeur locative d'un local est égale au produit de la surface corrigée, telle qu'elle résulte de l'article 28, par le prix de base du mètre carré de chacune des catégories de logements prévues à l'article 30. Aux termes de l'article 28 de la loi du 1er septembre 1948, un décret, pris sur le rapport du ministre chargé de la reconstruction et de l'urbanisme, déterminera les conditions dans lesquelles sera obtenue la surface corrigée en affectant la superficie des pièces habitables et celle des autres parties du logement de correctifs dont il donnera le taux pour qu'il soit tenu compte, notamment, de la hauteur du plafond, de l'éclairement, de l'ensoleillement et des vues de chacune des pièces habitables, ainsi que des caractéristiques particulières des autres parties du local. II définira les pièces habitables et les conditions dans lesquelles sera calculée la superficie desdites pièces, ainsi que celle des autres parties du local et des annexes. Le même décret précisera également les correctifs applicables à l'ensemble du logement pour tenir compte notamment de son état d'entretien, de sa vétusté, de l'importance du local, de son affectation, de sa situation et des éléments d'équipement propres, soit au local, soit à l'ensemble de l'immeuble. Ne pourront entrer en ligne de compte dans l'évaluation des correctifs que les éléments d'équipement et de confort fournis par le propriétaire. Aux termes de l'article 30 de la loi du 1er septembre 1948, le prix de base du mètre carré applicable chaque année au 1er juillet est déterminé par décret pour les différentes catégories de logements en fonction de la qualité de leur construction et, le cas échéant, suivant la localité dans laquelle ils sont situés. Les prix de base doivent être tels qu'ils assurent, après application des correctifs, la rémunération du service rendu par le logement ainsi que son maintien en état d'habitabilité. Le décret prévu à l'alinéa 1er fixe les modalités selon lesquelles les prix de base s'appliquent lors de leur révision aux locataires ou occupants dont le loyer avait déjà atteint la valeur locative résultant de l'application des anciens prix de base. L'expert relève dans son rapport que le classement du logement en catégorie II B de la loi du 1er septembre 1948 n'est pas contesté par les parties. Pour déterminer une surface corrigée de 183 mètres carrés plutôt que les 193,88 mètres carrés retenus par le bailleur, il détermine très clairement dans son rapport les différents postes et coefficients permettant d'aboutir à ce résultat, et ce en conformité avec les dispositions légales et règlementaires et après avoir répondu a tous les points contestes par Madame N... dans ses dires. II convient également de rappeler, comme l'a fait l'expert a plusieurs reprises dans son rapport, que les travaux et améliorations, auxquels les locataires ont eux-mêmes procédé, ne sont pas de nature à modifier la surface corrigée. Les majorations qui sont appliquées par l'expert dans son calcul ne sont pas déterminées en fonction de tels travaux, mais résultent d'une part d'un double coefficient lié à l'emplacement de l'immeuble et a l'état d'entretien des parties communes, d'autre part a des équivalences superficielles en fonction de divers équipements. Or Madame N... ne démontre pas que ces équipements, notamment sanitaires ou électriques, auraient été installés par les locataires. En effet, les différentes factures communiquées font toutes état de remplacement des installations privatives et non de leur installation. La surface corrigée sera dès lors fixée à 183 mètres carrés, ce qui permet de retenir un loyer mensuel de 788,96 € au 1er mai 2010, de 804,30 au 1er juillet 2010, de 819,74 € au 1er juillet 2011, de 838,84 € au 1er juillet 2012 et de 852,15 au 1er juillet 2013. 3) sur le montant du trop perçu par la société ELOGIE : II sera fait référence aux sommes détaillées par l'expert en page 18 de son rapport en fonction des loyers déterminés selon la valeur locative ainsi fixée pour chaque année et des loyers perçus par la société ELOGIE, jusqu'au 30 avril 2013, faute pour Madame N... d'avoir actualisé sa demande pour les échéances postérieures au 30 avril 2013. II en résulte le trop perçu suivant, en considération de la seule valeur locative telle que fixée dans le cadre du présent litige : du 1er mai 2010 au 30 juin 2010 : (833,69 — 788,96) x 2 = 89,46 —du 1er juillet 2010 au 30 juin 2011 : (850,36 — 804,30) x 12 = 552,72 – du 1er juillet 2011 au 30 juin 2012 : (867,37 — 819,74) x 12 = 571,56 — du 1er juillet 2012 au 30 avril 2013 : (886,80 — 838,84) x10 = 479,60 —TOTAL 1.693,34 €. [
] Sur la demande reconventionnelle résultant de la majoration de 50 % : L'article 27 de la loi du 1er septembre 1948 prévoit également que le montant du loyer des baux pour lesquels le droit au bail ou le droit au maintien dans les lieux à été, postérieurement au 1er juillet 1966, transmis aux héritiers ou transféré dans les conditions prévues à l'article 5 de la présente loi, est égal à la valeur locative majorée de 50 %. Ces dispositions ne sont toutefois pas applicables en cas d'attribution de l'un de ces droits au conjoint du locataire ou de l'occupant ni en cas de transfert a un descendant mineur. Il résulte du jugement de ce Tribunal en date du 25 ao0t 2006, confirmé en appel par arrêt de la Cour d'appel de Paris du 12 mai 2009, que Madame V... N... a bénéficié du transfert du droit au bail de son père alors qu'elle était majeure. Madame N... n'expose pas en quoi cette disposition légale ne lui serait pas applicable. La société ELOGIE est donc en droit d'exiger la majoration de 50 % du montant de la valeur locative résultant de cette disposition légale, soit : —du 12 mai 2009 au 30 septembre 2009 : 801,63x (20/31+4) x 0,5 =1.861,85 E —du 1er octobre 2009 au 30 avril 2010 : 833,69 x 7 x 0,5 = 2.917,91 € —du 1er mai 2010 au 30 juin 2010 : 788,96 x 2 x 0,5 = 788,96 € —du 1er juillet 2010 au 30 juin 2011 : 804,30 x 12 x 0,5 = 4.825,80 € —du 1er juillet 2011 au 30 juin 2012 : 819,74 x 12 x 0,5 = 4.918,44 —du 1er juillet 2012 au 30 juin 2013 :838,84 x 12 x 0,5 = 5.033,04 € —du 1er juillet 2013 au 30 juin 2014 : 900,43 x 12 x 0,5 = 5.402,58 € —du 1er juillet 2014 au 17 février 2015 : 905,83 x (7+17/28) x 0,5 = 3.445,39 € —TOTAL 29.193,97 €. Après compensation avec le trop perçu du 30 avril 2010 au 30 avril 2013 en lien avec la surface corrigée, Madame V... N... sera donc condamnée à payer à la société ELOGIE la somme de 27.500,63 E. (29.193,97 -1.693,34) » (jugement, p.3 à 6),
1°) ALORS QUE les parties peuvent également, d'un commun accord, fixer un prix de loyer dans la limite de la valeur locative définie à l'article 27 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 ;
Que Mme V... N..., venant aux droits de ses parents, est titulaire d'un bail d'habitation soumis à la loi du 1er septembre 1948 concernant un appartement sis [...] ; qu'elle faisait valoir l'existence d'un accord initial entre les parties pour fixer la surface corrigée du logement à 77 m² qui résultait tant du bail que du montant du loyer tel que fixé par la bailleur durant de nombreuses années (cf. conclusions d'appel de l'exposante, p.9 et 10) ;
Qu'en décidant cependant de faire droit à la demande de la société Elogie Siemp tendant à réviser unilatéralement le prix du loyer et la surface corrigée du logement, sans s'expliquer sur la force obligatoire du loyer conventionnel convenu entre les parties, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 34 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 ensemble l'article 1134 devenu 1103 du code civil ;
2°) ALORS QU'en cas de modification totale ou partielle des éléments ayant servi de base à la détermination du loyer, ce loyer pourra être révisé à la demande de l'une ou de l'autre des parties, le demandeur doit faire connaître à l'autre partie par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire les nouveaux éléments proposés, joindre à l'envoi de cette notification un décompte détaillé, établi d'après un modèle type annexé au décret prévu à l'article 28, des bases de calcul de ce loyer et la notification par le demandeur devra à peine de nullité indiquer que faute par l'autre partie d'avoir contesté le loyer dans le délai de deux mois, il sera forclos à expiration de ce délai et que ce loyer s'imposera comme nouveau prix ;
Que Mme V... N... contestait la régularité de la demande de révision du loyer ; que la cour d'appel a elle-même constaté que « ce décompte de surface corrigée lui [a] été envoyé par lettre simple sans aucune mention » (arrêt, p.6), ce dont il s'évinçait que la notification était entachée de nullité ;
Qu'en décidant cependant d'entériner la révision du loyer par le bailleur malgré sa notification entachée de nullité, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 32 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 ;
3°) ALORS QU'en cas de modification totale ou partielle des éléments ayant servi de base à la détermination du loyer, ce loyer pourra être révisé à la demande de l'une ou de l'autre des parties ;
Que Mme V... N... faisait valoir que le bailleur n'avait pas établi d'état des lieux d'entrée de sorte qu'il n'était pas possible de déterminer les éléments ayant servi de base à la détermination du loyer initial, et que par voie de conséquence l'existence d'une modification totale ou partielle desdits éléments ayant servi de base à la détermination du loyer (cf. conclusions d'appel de l'exposante, p.18) ;
Qu'en décidant cependant de faire droit à la demande de révision du loyer, sans s'expliquer sur l'absence d'état des lieux d'entrée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 32 bis de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 ;
4°) ALORS QU'en cas de modification totale ou partielle des éléments ayant servi de base à la détermination du loyer, ce loyer pourra être révisé à la demande de l'une ou de l'autre des parties ;
Que Mme V... N... faisait également valoir que les travaux invoqués par le bailleur pour tenter d'obtenir une modification du loyer, ne constituaient que de simples travaux de conservation de l'immeuble dans son état d'origine (et donc pas dans l'appartement donné à bail), qui n'apportaient aucune modification des éléments ayant permis la détermination du loyer initial, et qu'il convenait au surplus de retenir un coefficient de vétusté en l'état de l'ancienneté de ces travaux (cf. conclusions d'appel de l'exposante, p. 12) ;
Qu'en décidant cependant de faire droit à la demande de révision du loyer, sans s'expliquer sur ce point, la cour d'appel a derechef privé sa décision de base légale au regard de l'article 32 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 ;
5°) ALORS QUE ne pourront entrer en ligne de compte dans l'évaluation des correctifs de la surface du logement que les éléments d'équipement et de confort fournis par le propriétaire ;
Que Mme V... N... rappelait que lors de la conclusions du bail, le bailleur avait expressément prévu que les travaux de remise en état de l'appartement, trop couteux par rapport au montant du loyer, seraient à la charge du preneur ; que ce sont en conséquence les consorts N..., preneurs, qui ont financé l'intégralité des travaux de remise en état, d'équipement et de confort de l'appartement litigieux (cf. conclusions d'appel de l'exposante, p. 11 à 13) ; que la cour d'appel a partiellement pris en compte ces travaux pour limiter certains postes d'équivalence superficielle (cf. arrêt, p. 15) ;
Qu'en décidant cependant de fixer la surface corrigée du logement à 177 m², sans s'expliquer sur l'ensemble des travaux financés exclusivement par les preneurs (ni d'ailleurs sur les coefficients ou correctifs de surface majorés), la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 28 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 ensemble l'article 12 du décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948 ;
6°) ALORS QUE sont classées comme "pièces habitables" du local les pièces ayant un conduit de fumée ou une installation permettant le chauffage de la pièce ;
Que Mme V... N... rappelait que la cuisine ne pouvait pas être considérée comme une pièce habitable faute de disposer d'une installation permettant le chauffage de la pièce (cf. conclusions d'appel de l'exposante, p. 21) ;
Qu'en décidant cependant que la cuisine serait une pièce habitable, sans s'expliquer sur l'absence de chauffage, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2 du décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948 ;
7°) ALORS QUE la surface corrigée des pièces et annexes, totalisée pour l'ensemble du local, est affectée d'un correctif d'ensemble tenant compte de l'emplacement du local dans l'agglomération et des sujétions de voisinage ;
Que Mme V... N... rappelait que l'immeuble était soumis à de nombreuses sujétions de voisinage au regard de la circulation automobile importante sur les voies sur berge, la proximité d'un héliport et le développement de l'implantation de bureaux qui a engendré la fermeture de services de proximité (centres commerciaux, équipements de santé
) (cf. conclusions d'appel de l'exposante, p.22) ; que la cour d'appel s'est bornée à fixer le coefficient de situation au regard de « l'emplacement du bien immobilier au sein du 16ème arrondissement, en bordure de Seine » (arrêt, p. 10)
Qu'en statuant de la sorte, au regard du seul emplacement du local, sans s'expliquer sur les sujétions de voisinage auxquelles il était soumis, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 11 du décret n°48-1766 du 22 novembre 1948 ;
8°) ALORS QUE le coefficient destiné à tenir compte de l'emplacement du local dans l'agglomération et des sujétions de voisinage peut varier, par palier de 0,1, entre 1,1 et 0,7 ;
Que la cour d'appel a décidé d'appliquer un coefficient de situation de 1,2 au local occupé par Mme V... N... (arrêt, p. 10) ;
Qu'en statuant de la sorte, au-delà du barème, la cour d'appel a violé l'article 13 du décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948 ;
9°) ALORS QUE la surface corrigée des pièces et annexes, totalisée pour l'ensemble du local, est affectée d'un correctif d'ensemble tenant compte de la vétusté et de l'état d'entretien du local ;
Que Mme V... N... faisait valoir que le ravalement de l'immeuble datait de plus de 20 ans, de sorte qu'il convenait de lui appliquer un correctif tenant à la vétusté du ravalement (cf. conclusions d'appel de l'exposante, p. 23) ;
Qu'en décidant cependant de retenir un coefficient d'entretien de 2,25 au regard du fait que « la façade témoigne d'un ravalement en bon état », sans s'expliquer comme elle y était pourtant invitée, sur l'ancienneté du ravalement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 11 et 12 du décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948 ;
10°) ALORS QUE les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ;
Que Mme V... N... rappelait qu'elle était titulaire d'un bail depuis le décès de son père [...] , et que la faculté offerte au bailleur de majorer le montant du loyer de 50 % en application de l'article 27 de la loi du 1er septembre 1948 n'a pas été utilisée malgré la notification régulière du décès de Monsieur N... ;
Qu'en décidant cependant que la demande ne serait pas prescrite, la cour d'appel a violé, par refus d'application, l'article 2224 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré irrecevable la demande de dommages et intérêts de Mme V... N... pour troubles de jouissance, et d'AVOIR débouté Mme V... N... de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour trouble de jouissance,
AUX MOTIFS QUE « cela exposé, des énonciations du jugement du 24 août 2006 il résulte que les demandes pour lesquelles le tribunal d'instance a alloué à Mme V... N... une indemnité de 1 000 euros pour préjudice moral avaient un autre objet que celui de la présente demande d'indemnisation; Que la fin de non-recevoir tirée d'une exception de chose jugée n'est donc pas fondée; que sur la demande d'indemnité en ce qu'elle porte sur l'appel d'un loyer d'un montant erroné, que le calcul de la valeur locative présente un caractère technique qui a justifié le recours à une mesure d'expertise ; que dans ce contexte et en l'absence de preuve d'une mauvaise foi de la part du bailleur, le fait pour celui-ci d'avoir sollicité un loyer déterminé à partir d'un décompte de surface corrigée partiellement erroné ne caractérise pas de sa part une faute de nature à ouvrir droit à réparation ;`qu'en outre l'impossibilité, en raison de la prescription de l'action en répétition de l'indu, d'obtenir le remboursement de sommes versées, ne constitue pas un préjudice indemnisable (cass civ 3 2 juillet 2013) ; sur la fourniture d'informations erronées que Mme N... ne produit aucun élément, de preuve émanant du bailleur et de nature à démontrer. le manquement allégué; sur le manquement à l'obligation de délivrance et d'entretien que par le courrier du 3 juin 1960, invoqué par Mme V... N..., le bailleur écrivait au locataire: "il ne pouvait être question de remettre l'appartement en état puisque cela nous aurait coûté plusieurs années d'un loyer fixé à 11 600 francs par mois " ; que ce courrier n'établit pas en lui-même un manquement du bailleur à ses obligations, les termes employés ne permettant pas de déterminer la nature des travaux de remise en état qui y sont visés et l'objet de la demande à laquelle il répond ; Que Mme V... N... qui invoque, la réalisation de travaux par le locataire ne justifie pas, pour chacun de ces différents travaux, le locataire ait fait précéder leur réalisation d'une demande destinée à permettre au bailleur d'en apprécier la nécessité et le cas échéant le caractère impératif; Qu'elle ne verse aux débats aucun élément de preuve concernant l'existence des troubles de jouissance allégués ; Que par ailleurs le procès-verbal de constat du 7 janvier 2015 invoque comme élément de preuve par Mme N... a été établi non contradictoirement, après dépôt du rapport d'expertise sans pouvoir en conséquence être soumis à la discussion des parties devant l'expert judiciaire ; que le fait pour la bailleresse d'indiquer dans ses conclusions que certains documents manuscrits semblent avoir été établis par Mme N... ne saurait constituer une faute de nature à donner lieu à indemnisation ; que compte tenu de ce qui précède, la demande en paiement de dommages-intérêts n'est pas fondée ; qu'elle ne peut aboutir ; » (arrêt, p. 20 et 21),
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « B- Sur la demande de dommages et intérêts : Madame N... sollicite la condamnation de sa bailleresse à l'indemniser de divers préjudices de jouissance résultant notamment des procédures menées à l'encontre de sa défunte mère, qui s'était vu judiciairement interdire le droit d'héberger sa fille, et de sa propre expulsion en 2006. Il sera relevé que ce Tribunal, par jugement du 25 août 2006, confirmé sur ce point par arrêt définitif de la Cour d'appel de Paris du 12 mai 2009, a indemnisé le préjudice moral en résultant à hauteur de la somme de 1.000 €. La Cour d'appel de Paris, dans son arrêt définitif du 12 mai 2009, a en outre débouté Madame N... de ses demandes de réparation de son préjudice matériel. La demande réitérée dans le cadre de la présente instance à hauteur de la somme de 20.000 € se heurte dès lors à l'autorité de la chose jugée et sera donc déclarée irrecevable. » (jugement, p. 5)
ALORS QUE le juge qui décide que la demande dont il est saisi est irrecevable, excède ses pouvoirs en statuant au fond ;
Que la cour d'appel a confirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait déclarée irrecevable la demande de dommages et intérêts ; qu'elle a ensuite statué sur le fond de cette demande et décidé que cette demande n'était pas fondée ;
Qu'en statuant de la sorte, la cour d'appel a commis un excès de pouvoir et violé l'article 122 du code de procédure civile.
